ビジネス
概要 †
- 気持ちにゆとりをもって投資するのがとても大事！！
- 20代は100万円の運用を考えるよりも英語やプログラミングに投資したほうがリターンが大きい
- お金には、稼ぐ・貯める・増やす・守るが重要
- 所得は、給与・事業・不動産・配当の順にレベルが上がっていく。
下位ページ †
目次 †
参考情報 †
- 書籍
- 株式投資の未来
- 敗者のゲーム
- ウォール街のランダムウォーカー
守る †
- 節約の仕方を間違えない。大きいものは、家・保険・車・通信費
- 詐欺・無知・安心に付け込まれない
節約 †
- 保険
- 「確率は低いけど、起きたら人生が終わる」ものに対する対策が保険（保険の必須条件）
- 病気: 健康保険が強すぎるので不要、ベッドは贅沢、投資商品として非常に効率が悪い。高額療法費制度なら六ヶ月入院で60万円。先進医療は治らないし、信用できない。効果があるなら基本健康保険の対象になるはず。
- 生命保険
- 積立型: マジでいらない
- 掛け捨て型: 妻が専業主婦で夫が死ぬと困る、みたいな状況なら夫が死ぬことにベッドしたギャンブルをしても良い
- 自動車保険
- 対人対物（無制限）は必要。破産してしまうリスクがあるので。
- 車両保険は不要（修理代くらい払えるようにして。軽い自己だと自己修理したほうがいい。評価額はレッドブックで測られる。減価償却で毎年20%下がる）
- 保険会社を見直すだけで数万円変わる
- 家賃
- 貧乏になる最大の原因
- 日本の家は資産ではなく99.7%負債（不動産投資家が買う家は「千三つ」という単語があるくらい。0.3%）
- 家の値段は日本は40年で+0% (先進国では異例)
- 家を建てて一人前とかバカでは
- 資本家側から見た景色として、ローンのためにあくせく働いてほしいよねという感じ（35年未来の時間を使っている）
- 家を買う価値
- 金銭的価値は負債
- 広い居住スペース・子供が小さいときに広い家で遊ばせられる
- 新築を買う
- デメリット: 3割その時点で負債、ローンは3000万円で1%だと35年で600円、修繕費が1200万円。日本の家は基本値下がりする
- メリット: たのしい
- 家はさすがに中古を買いましょう
- 15年で価格が落ち着く、リフォームするとすごく綺麗になる
- 入居後の家賃交渉
- 「家賃を1万円下げてください、そうすれば引っ越ししませんので」
- 空席＋リフォーム＋広告料が一番怖い（40-50万円払わないといけない+家賃を下げないといけない）
- 特に都会のワンルームは下がりやすい
- 17年で75000->50000円くらい下がる。自分のマンション名をGoogle検索して、同じ間取りの家で比較
- 最初は管理会社に言う。家賃の3-5%くらいしかもらっていないので余り伝達してくれない
- オーナーに直接話すのは最終手段だがやっても良い（交渉時期は2年の）
- 理屈で攻める。現在の家賃相場との乖離、家賃を下げてくれないなら退去予定と伝える
- 部屋によって家賃が違うだけ→その部屋に引っ越すと伝える
- 値下げ交渉が必ずしも良くないもの→相手のテンション・成果が変わるもの、目に見えないサービスがあるもの
- 値下げ交渉しても良いもの→自分が受けれるサービスが変わらない、家賃、電化製品
- CFの分類
- 家賃・保険・車・食費・ガス水道・携帯・衣類・美容衛生・交際・教養学費・その他
- 詐欺に引っかからない
- リボ払い=15%の金利！！頭がおかしい（バフォットの金利が22%なのでマジでやばい）
- 信用情報機関
- CICというのがあって、信用情報を1000円で見ることが出来る
- 滞納するとA, Pとかがついて、2年間信用を毀損する
- 3ヶ月滞納するとブラックリスト（正式には「異動」）に載って5年間解除されない
- 異動
- 100万円借りている人から取り立てをするのが面倒だと思うと、50万円で債権回収会社に情報を売る
- 50万円もらったほうがその人から取り立てを頑張るより楽だね、と思ったということ
- これに乗るとローンと審査は通らなくなる
- 参考：ソフトバンクユーザー誤登録事件
投資における詐欺 †
- アクティブ投資はやらない（長期だと猿に負ける、異常に手数料が高い）
- ファイナンシャルプランナーはいらない（自分で考えろ、異常に手数料が高い）
ギャンブルをやらない †
- ギャンブル性の高い投資に突っ込んでやけどしない
- 投資でも、ドキドキしてるということはギャンブルだから。そういう気持ちでやると絶対失敗する
- 宝くじを買わない
機能と承認欲求を分ける †
- 「中古でええやん」
- タワマンの最上階を避ける（事故時に死ぬ、無駄に高い、譲渡権が特殊で土地が残らない）
- 家を買うかは非常によく考える
- 投資家の人たちが損してくれているということは、持ち家より賃貸のほうがトータルで得
- 資産形成と住居をごっちゃにして考えない
突発的出費 †
- 葬式
- 葬儀一式120万円（遺体の輸送・お通夜・葬儀・人件費）
- 飲食接待費用30万円（お通夜・葬儀の飲食代）
- 寺院費用47万円（お坊さんに払うお金）
- 葬儀屋の見積もりには葬儀一式以外含まれていないので注意
突発的入金 †
老後の戦略 †
- 暴落に強い守りの投資に変更
- 債権・キャッシュ比率を高める
詐欺 †
- ポンジ・スキームが有名かつ汎用性が高い
- はじめだけいい思いをさせて、あとから下げる
- 例：タコ足配当（100万円集めて会社を運営し、1年後の配当で利益からではなく資産から配当を出す）
安心 †
- 保険
- 超低確率だが起きると破滅するものだけに保険をつける。
- 掛け捨て死亡保険、火災保険、対物保険
- ハイパーインフレとかも本来こういうスキームだが誰も心配しないので
- ハイパーインフレ
- 外貨や現物を持っておく
- 農業をやっておく（物々交換の世界なので）
増やす †
- 株式投資・不動産投資
- 自分がちゃんと価値を分かっているものに対して、それがいま安いから買っておこうと思えるタイミングがやって来るので、そこで手を出す。そして忘れる。
- 人は簡単に売れるものを持ってると、ちょっと値動きしただけで売りたくなる衝動に駆られる。なけなしのお金で投資なんてしたら、気になってしょうがないでしょ？ それで短期の売り買いを繰り返してたって延々儲からない。
- ドキドキしてるということはギャンブルだから。そういう気持ちでやると絶対失敗する
- 最適解
- インデックス: 優良ETF
- 高配当: VYM, HDV, SPYD
- コツ
- 毎月分配型の投資信託・高コストファンド・アクティブファンドを避ける
- 相場を知る
- どこに投資しているのかを見る
- わからないものを避ける
用語 †
- キャッシュポジション [#w13a4fa9]
- 「投資元本にに対する」投資額の幅のこと
- 生活費系はもちろん除く
- 投資だけで生きる人は80%, 働いている人は90%と言われている
- 年齢にもよる。年齢が上がったらキャッシュポジションは下げる。
配当金 †
- CFが出る投資、インデックス投資だけはアーリーリタイアに向かない
- 日本だとまともな投資先が2019年現在で花王（1.5%）とかJT(5%)くらいしかない
- アメリカだと100社以上まともな会社がある。
- 高配当ETF
- 配当3-4%
- VYM（楽天VYMは配当が出ないのでマジで注意）
- HDV
- 参考ブログ
- たばぞうさん: アメリカETF
- こびと株さん: 高配当戦略
- バフェット太郎さん: 高配当個別株
- 神経内科医ちゅり男さん
- 高配当個別株
- AT&T
- マイクロソフト
- 何かもうちょい情報あったと思うんだけど…
インデックス投資 †
- 目的を明確化する
- 何歳でどれくらいキャッシュフローを作りたいか？
- 相場を読むことは 絶 対 に できない
- 高値づかみが怖いので、時間方向に分散する！！→積立が最適。忘れているくらいがちょうどいい
- 精神的ストレスが少ない金額を積み立てるのが大事
- 安いときに買いたいので、暴落時に積立をやめない
- 初期資金も、1~3年で時間分散投資する！
- ボッタクリ信託を避ける
- 税金
- 分配金・株の売却益に対して利益の20%の税金がかかる
- 日本株はダメ
- 利回りを見るなら、アメリカ株を買う、特にS&P500 (過去50年に渡って7%を下回らない。今後でも4-5%くらいを見とくとちょうどよい気がする)
- 楽天証券か住信SBIのどちらか
- 積立NISA口座を買う（iDeCo?は年金系に関するものなのでめっちゃめんどいの使わなくて良い）
- 手数料はeMAXIS Slimは0.16%, 楽天VTIが0.17%, iFree S&P500 indexは0.225%
- ロボアドバイザー
- 積立系の投資のバランスを考えてくる（世界中や金など）
- これは最低額投資しておいて、ポートフォリオの勉強に使うのが良い
- （手数料がめっちゃ高いので）利益がかなり減ってくるので注意
- ウェルスナビに最低金額を入れて構成銘柄を参考にするのがあり。リバランスしながら自分でやれば良い
- eMAXIS Slim バランスファンドというのが、これの完全均等版をやっていて手数料0.17%なのでこっちやったほうが得といえば得（2018/12現在）
- 世界最高の投資家で利回り22%
- 売る時は難しい
- 長期か短期か？
- 年金代わりなのか？
- 事業給与の入金はあるのか？
- 60歳とかそういうときには取り崩していっても良い
- 一生持って分配金だけで生活するというのもある
高配当株 †
- 高配当ETFが良い
- VYM, HDV, SPYDが有名。VTIは成長重視なので株価は上がるので良い
- セクター別で分散を確認する必要
- こまめな自動利益確定と考える。
- 日本企業で高配当株なものは株価が下がる傾向がある
- 税金が高い
- おじいちゃん企業が多いので株価が上がらない傾向
個別高配当株 †
やらない各論 †
- ジュニアNISA
- やらない（複雑すぎる、使い勝手が悪いので）
- 5年しか積立できないし、資金拘束が長い
- ファンズ
- 不正が起きにくい社債のファンドみたいなやつ
- 資金の幅が小さくて怖い
- リバレッジETF
- やらない
- 時間を見方につける投資なので、利子が大きいと不利
- 値動きが激しいと価値が下がるという特性がある（減衰）
稼ぐ †
給与収入 †
- 日本の給料の高い職業
- 医者→多忙
- 外資金融→リストラの危険
- エンジニア→ずっと勉強
- エンジニアは本当に時間的な自由度が高いのでおすすめ
- 悪いことをするとお金はもらえるが、正道で稼ぎたいよね。
事業所得 †
不動産所得 †
融資 †
- 面談のコツ
- ビジネスなので、客観的に、全ての情報に裏付け・客観性をもたせる
- ちゃんと名刺交換など行う
- なぜ売り主が売却従っているのか
- 年齢は？
- 不動産をやろうとしたきっかけを言う（明確に自分の目的を言う）
- 物件の良さとは？（物件の魅力を明確に伝える）
- 人口減ってくどうやってカバー出来るか？
- 周辺向けの不動産屋にヒアリング（周辺の環境・需要を調べる。リサーチ、客観的な指標）
- フルローンを希望するなら明確に
- 結婚状況・子供・年収の源泉徴収票などを確認。
- 諸経費は内訳まで細かく計算する。当たり前。
- 見るところ
- 長期的なものなものがよい
- 原則2割入れるとか、フルローンはなかなかない
- 物件と自宅が支店の近くになるというのは結構重要
- 値域によるが、空室率80->70%くらいのシミュレーションする必要がある
- 資産は重要
- 年収はそこまで重要視しない
- チェックリスト
- 属性
- 目的（なんで買われようと思ったんですか？相続か収益。投棄はダメ）
- 立地
- 設備
- シミュレーション
- 金利上昇リスク
- なるべく1円単位で事業計画
- 返済期間を伸ばさないとキャッシュフローが改善しないようなものはそもそもダメ
- 脱サラしたいというのはダメ
- 退職後も生涯現役でやっていきたい。不動産投資は私情のシステムが確立している。情報を集めて、収支管理してマネジメントをすれば嬉しい。資産を持ったら社会貢献したいみたいな話をする。成功すれば2, 3棟とやっていきたいと答える。
- 賃貸事業としてみるのが大事
- 子供が二人いて、持たせたい、みたいな話だとよい（長期投資になるので）
- 空席率が半分になったらどうする？という答えは大事
- どれくらいならどうなるのかを知っていますか？というカマかけ
- その場合どれくらいの期間返していけるかを収支を見ながら答える
- それでも長期的になった場合はどうするか
- 何年なら持つ、とか。準備
- というか、それを想定していると伝えて準備を言うのが大事
- 売却したいは嫌がられる（長期で貸したいので）
- 万が一のときにいくらで売れるかというのを考えているのは大事
- 服装大事
- 家の魅力をしっかり伝える。家が近いからではだめ
- 人情と長期的に持つことが大事
- 子供に持たせたいとか
- 相続だと離職後も払わせることが出来るのでプラス
- 将来の年金の足し、となると当てにされているのでマイナス（それを裏付けしないと行けない）
- 物件の近隣相場で計算するのが大事
- 山の手・新宿渋谷の西側とかそういうのがあると良いですね
- 収益還元評価で見るなら駅チカなら利回り少ないもの多くない？
- 人口が
- 駅チカ高利回り築古は印象がよい
- 耐用年数
- 下落率は築1~30年まで見てちゃんと確認
- 金利リスクは今の金額+なんとかでみる。今なら4%
- 返済期間は基本的には法定まで。法定すぎていれば10%、大規模修繕を入れても大丈夫だけか？とか
- 原則はできないという姿勢だが、いつ前に大規模修繕
- 保証協会をつけるとか（銀行から競技する）
- 担保評価
- そもそも余り重視しない
- 基準地価
- 公示地価
- 路線価の順番で出す
- 再調達評価
- 数字大変ですよね
- 収益式がメイン、参考数値として時価式
- 審査の裏技
- 信用取引・預金などをその人と一緒にやってるとそれはプラス
- メガバンクだと抱き合わせは厳しい
- 競合大事
- 販売目標について聞くのが大事
- 地銀・県外から入ってきた銀行は融資に積極的
- 属性がいいことだ重要、取引実績大事
- 預金に自己資金がリアルに口座にあるような人はやりやすい
- 身の丈に会った年収・貯蓄・自宅があるという事実が大事
- 準備をちゃんとしてきた人は大事
- 残債があるとまずい
- 子供が居てこれからお金がかかるという
- 遂行できるまでの知識・意気込みが大事
- 勝利的な修繕、10, 20年後
- 「あて物件」を使って、自分の与信がどれくらいなのかを銀行にいい加減に査定してもらうこともできる
- 基本的にはキャッシュフローはプラスじゃないとダメ
- キャッシュフローが出ていなくても、土地が広くて土地値だけで120%ありますとか、そういうカバーできるものがないとだめ
- それでも融資年数は20年
- フルローンにするなら
- 将来的にこの修繕費がかかる、そのために取っておきたい、などの理由が必要
- 同じエリアで融資を受けた同じような物件での金利を調べる
- どういう人に投資したいか？を考えて、そのような人になる
- お金に困っていないこと（貯金が無い＝節約ができないとみなす。事業では節約が必要）。回っていない時は必至だし。
- 特に今お金に困っている場合はヤバイ。投資と投げ銭は違う。
- 自己資金でいくら足りないから…と論理的に考えられること
- 挨拶ができる（事業計画が良ければ受けられて当然…というタイプの人はマズい）
- 日々営業の意識。日々を自分というキャラクターの営業
- 論理的に話せること
- メリットを提示できる。お金を僕が欲しい、ということではなくちゃんと「相手に取って」得ですよ、ということを言う。そうじゃないのは、客が取れないということなので、ダメ。（自分が成長するから就職するのではない）。
- 事業計画は結局事業は人がやるので、人がダメだとダメ。
- 既に成果がある人
- アイディアだけあってもお金を出さない。過程が大事。アイディアだけあっても売れない。わかっていないと思われる。自分はなんにもしていないということではいけない。私はここまでやったが、ここからは自分ではできないので、技術者を雇う必要がある、ということを言う。アイディアに価値があると思っている人なんだなと思われる。
- ちゃんとサーベイをしているか？
- 日銭を稼ぐ商材を見つけてしっかり回していかないことには、理想も達成されない。まずしっかりできることを示してから、事業拡大をしていく。人を雇って固定費垂れ流している状態で、世界旅行している場合ではない。固定費30万円なんて、何もしていない人の給料を1ヶ月投資家が払っているのと同じになってしまう。
- 可能性に踊らされないこと。可能性がふわっとしているとどうしようもない。
- しらけている様子は出すべきではない。面白さは表明したほうが良い。相手が萎縮したり、自信を喪失してしまう可能性がある
ちまちましたやつ †
- 「Technology」「Games」のカテゴリは完成までかかる時間が長く、失敗しやすいのでちゅう
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