投資
概要 †
- 不動産は日本では、基本的に負債。
- 賃貸用不動産を購入して希望者に貸し出す商売。値上がりは期待しない。
- 客観的なアドバイザーが本当に重要（業者だけではなく）
- 一物五価: 公示価格・基準値標準価格・路線価・固定資産税評価額実勢価格
目次 †
リンク †
基礎 †
- キャピタルゲインではなく、インカムゲインを目的とする
- ファミリーマンションはワンルームに比べて購入価格が２倍、３倍になるけど、家賃は２倍、３倍にはならない
メリットとデメリット †
- メリット
- ほぼ不労所得（初期を除く）
- 節税（減価償却費、修繕費でマイナス経常可能）
- 相続税減税のためならば地方に家を買うのはあり
- 節税を目的にしない。これはあくまで副次的効果。
- 不動産はインフレにもデフレにも相続にも強い
目的 †
- 三つある
- 資産運用（年間4-5%の利回り、売却益。株は10%の利回りを狙えるが元本割れのリスクが大きい）
- リスクヘッジ
- 節税
必要資金 †
- 最も安い価格帯だと1000-2000万円くらい
- 銀行は90%くらいは貸してくれる
- マンション1戸目 (15年完済) →2戸目 (12年完済) →3戸目 (8年完済)というかんじ
物件調査 †
- 目的
- 物件のリスクを把握するのが大事
- そこに住もうとしている入居者目線に立って物件を選ぶこと
- 競争力・家賃などの調査
ポータルサイト †
- 基本的には健美家と楽待の2つのサイトをチェックしていれば物件情報を見逃すことはない
- 健美家
- 収益物件サイトでは一番の老舗
- 投資家目線での運営がなされている
- 収益物件購入後、ブログを公開することが可能
- 楽侍
- 掲載物件数が多い
- 買手が希望物件の条件を登録することができる
- 東証一部上場。豊富な資金力を背景に、様々な事業を展開している
- 投資at home
- 老舗の不動産会社が使っており、優良物件が掲載されることも
大家塾 †
- 非営利のものが良い
- 物件を紹介して貰うということだけではなく、大家とのつながりを作り、情報を仕入れるという意味でも非常に有効な方法ということができるでしょう。
- 中には高額の費用を取る大家塾もあるが高いのは逆に怪しい。
- 会社などの情報ネットワーク経由で見つけるのがよい
物件の調べ方 †
- 不動産会社に直接行く！
- 楽待はみんなが見れるから、楽待の物件ではなく、その不動産会社と仲良くなって掲載していないものを買う
- ちゃんとまっとうに情報をくれる不動産会社が大事。売るのが目的という雰囲気でセールスをかけまくるようなところはダメ。
- あなたにはこれは会いません、というようなものが大事。
- 月一・週一で数年の付き合いがあるというのは大事。
- 不動産会社はお店に訪問したあなたに収益物件を売ることができれば、売主からも買主からも手数料の3%分を貰う。なので喜んで好条件の建物を紹介する。
- ネットに出てこない物件を入手できる可能性が高いという意味では、非常に有効な戦略
- 行く場合は、楽侍に乗せてある自分のプロフィール（氏名・住所・家族構成・勤務先・勤務年数・年収・自己資金・持ち家or賃貸・賃料・ローン返済額・ローン残債）を持っていく
- 不動産投資屋ではわかっている人感をだす
- 「個人投資家として収益物件を探しています。もし何か良い物件があれば紹介して頂きたいのですが、価格は3,000万円前後、できれば重量鉄骨、ファミリー向けのアパートかマンションを探しています。利回りのイメージは10%ぐらいです。」などという。
- 上記の数字の前提は、年収と頭金から購入することができる価格を逆算
- 指値
- 要するに値引き交渉
- 自分の合格ラインだけで物件を探すと極端に物件数が少なくなるので、そのやや下から物件を情報を探す
- 指値をして自分の購入する基準まで価格を下げてもらう
- 直接会って、指値が非常に大切。
調べるべきこと †
- 再開発予定
- 物件周辺の住環境を特に重視
- 「駅から帰るときに深夜までやっているスーパーに立ち寄れる」とか「スーパーの向かいには薬局がある」などがわかります。物件まで大きな道路を通ってアクセスできるか
- 女性1人では安心して歩けないという場所を見つける上記の数字の前提は、年収と頭金から購入することができる価格を逆算
- 物件は住みやすい間取りかどうか？（三角の間取りだったり、梁（はり）が多くないか）
- 設備が充実しているか？（2口コンロ、エアコンなど、人気がある設備が揃っているか）
- 現地調査は日中を重視
- 競合環境
- 周辺の家賃相場
立地 †
- 生活する上での土地勘と、投資家としての土地勘は違う
- 競争が激しく家賃の安い北区や足立区に住みますが、投資家としては新宿区や港区の物件を買う
- 共通
- 活気がある
- ターミナル駅に一本で行ける
- 一人で入れる飲食店が休日にしまっているようなことがない
- 飲食店やスーパーがたくさんある
- 商店街がある
- 一人暮らしの20代女性が住みたいか？を考えると良い
- 周辺にコンビニやスーパーがあるかどうか？
- 夜遅くまで営業している飲食店があるか？
- 対象物件までの距離と、信号や踏切の待ち時間など
- 対象物件へのアクセスは大通りを経由するか？
- 対象物件までの距離で見落としがちなのが信号や踏切の待ち時間です。意外と長い時間待たなければいけない信号や踏切は、現地に行ってみないとわかりません。徒歩 10 分圏内が 15 分になることもある
- 大通りを経由する経路になっているかどうかをチェックしましょう。また大通りに近い環境が重要なので、多少の車の騒音には目をつぶりましょう。
- 同じマンションで空室があれば内見するとよいでしょう。賃貸マンションを探していると不動産会社に伝えれば、喜んで見せてくれるはずです。
- 物件までのアクセス途中に寄ることができる夜遅くまで営業している飲食店があるかどうかもチェックポイントです。街全体を購入するつもりで細かいところにも目を配っておきましょう。
- 家族向け
- 大きな病院がある
- 子供向け公園がある
- 良い学校がある
- 学生向け
- 悪い立地
- オフィスエリアとして有名な町は投資向きではない
- 急に人気が出たエリアでの物件（急激に人気が出た地域は人気が廃れるのも急に訪れる可能性）
- おすすめ
- 三軒茶屋、笹塚、学芸大学、大井町、高田馬場、五反田、中目黒、御茶ノ水、中野、荻窪、武蔵小山、吉祥寺
- 東急田園都市線三軒茶屋駅などは渋谷駅から2駅目なのに、それほど家賃が高くない。昭和女子大学という学校もあり、商店街が充実していて、飲食店も多い
- 東急目黒線武蔵小山駅ですと、2020年に三井不動産レジデンシャルと旭化成不動産レジデンスが提携して開発する駅直結の「パークシティ 武蔵小山ザタワー」が建築。2021年には、住友不動産がその物件の隣にマンションを建築、2026年から2030年には三菱地所レ
ジデンスがマンション建築を予定。これから2030年にかけてファミリー層を中心に2400世帯が武蔵小山のエリアに入居
- 城西地区（新宿区・中野区・杉並区）城南地区（港区・品川区・を目黒区・大田区・世田谷区・渋谷区）が中心です。理由は、昔から人気があって安定した入居需要があるからです。
東京 †
- 東京23区内
- ローンを組んでも家賃で返済し、いつかは自分のものになり、あとは家賃が入ってくるだけ……。でも、地方のアパートでは、その方程式は成り立ちません。
- オーナーは空室に悩まされ、設定した家賃を下げざるを得なくなり、そのうえ修繕費を追加で要求される事態となって破たん
- サブリースというのは、家賃の10％程度の手数料で空室であっても家賃を保証し、常に一定の金額がオーナーに支払われるシステム
- 大手の新築供給会社がリスクをとることはせず、購入したオーナーにすべてのリスクを押しつけて、自分だけ生き残ろうとしている
- 新築物件でなく、新耐震基準を満たした中古物件を狙うこと
- 投資効率の高いワンルームマンションを1棟買いせず、場所と築年数を分散して投資すること
- 東京の新築ではなく、中古かつワンルームタイプがいい（特にはじめは）
- 投資して得られる家賃収入についても、東京であれば立地の判断を間違えないかぎり、賃貸需要には根強いものがあります。中古ワルームで想定される若い人たちの賃貸需要は、おしなべて地方より東京のほうが高いのです。
- まず、購入する側としては、はじめての投資でも価格が安い。東京の中古ワンルームは1,000万から1,500万円ほど
- 投資額の少ない投資初期段階を除き、借入金は投資額全体の50％以下をめざすこと（最終的に目指すのは借金ゼロ）
- 信頼の置ける管理会社と手を組むこと
- 優秀な管理会社と手を組めば、呼び出されることは実際には皆無（緊急時は処理後に報告される）
- 管理も任せる不動産会社を選ぶことは、物件を選ぶことと同じくらい重要です。
- 3～4件異なる会社でセミナーを受け、自分の投資スタンスを尊重し、何でも話しやすい雰囲気がある不動産会社を選ぶようにしましょう。
- 不動産投資のメリットばかり伝えて、投資リスクについてあまり触れないという会社などは問題があります。
- 墓地リスク
購入 †
- 購入で成功失敗が確定する
- 1000個みて1個買うくらいの気持ちでやる。
- 不動産投資は購入時点で8割成否が決まってしまう
- それだけ立地が非常に重要で、物件そのものの価値も重要（これらは購入後に変更不可）
- 適正な価格で売られている物件を選んで購入することが大事です。
購入場所 †
- 学長おすすめ
- アットホーム
- ヤフー不動産
- SUUMO
- Athmome
- 地場の不動産屋（相続物件などはこの辺に来る）
- ↑戸建ての掘り出し物が見つかりやすい
- 中古戸建投資（似たりよったりのワンルームとは違うし一年中引っ越しの可能性があるので客付けしやすい。長く住んでくれやすい、自宅の知識がつく、固定資産税が安くなる）・地方中古アパートやマンション一棟がおすすめらしい
気をつけるもの †
- 高利回りだけど築40年で大規模修繕が目の前
- 融資がつかないので次の買い手が探せない
- 高利回りだけど売るときの値段が半値以下
- 電話勧誘してくる業者はダメ（売れないから営業してくる、大手は関係ない）
- 避けたい瑕疵
- シロアリ・チョーキング・外壁塗装・雨漏り・お風呂トイレ・傾き地盤沈下・
物件の価値 †
- 積算価格のメリットデメリット
- 積算価格が高いと、(1) 税金が高く、利回りが低い。(2) 融資を構成できるので長期融資を組めて投資効率が高い、少ない初期資金で多くのお金が稼げる。 (3) 返済後の資産が多く残る。
- 積算価格が低いと、(1) 利回りが高くなる傾向があり本質的な稼ぐ力がある、銀行から借り入れをしない場合、収益性を重視するべきです。 (2) 融資が組成しにくいので投資効率は低い
- 「老後の資産のために」というワードには注意
- 入居者がつきにくい値域の物件を買わされえない（最寄り駅から徒歩10分以上とか住みづらい場合）
- エリアは厳選すること
購入手順 †
- 物件資料を請求（固定資産税課税明細書・レントロールはもらえる）
- 物件を見学（ストリートビュー・大きなリフォーム箇所確認・周囲の住環境確認・周辺の人に色々聞く・売り主の事情を聞く（安い物件は何らかの問題がある、売り急いでいるのか）、クロス壁紙・畳網戸・蛇口・シャワーヘッド・便座とかはそんなにお金がかからない、リフォーム費用をちゃんと見積もる）
- 買い付け申込書を不動産業者に出す
- 銀行に融資の相談
- 売買契約
- 金消結ぶ
- 物件決済
詐欺スキーム †
- 人を騙す人ばかり、金額が大きいので本当に注意
- 不動産屋は一発売るだけで500万とか数千万レベルで儲かる
- 振り込め詐欺上がりの人も多い業界
- 銀行は金利をつけて返してくれたら嬉しい、不動産の仲間
- ワンルーム投資を進められたらその時点で距離を置く
- 半分本当、半分ウソのセールストークに騙されない
- 不動産会社はその人の与信限界まで借りさせて売りつける
- なので、公務員や高収入には高額一棟を買わせようとする
- 値上がりトークに載せられないように。そんなのわからない。
- 三為
- 不動産会社が売り主から買って、買い主に売るスタイル
- 当事者が不動産会社だけにになるので減り、あらゆるものが不透明になり、悪事の温床
- 銀行とつるまれるとマジでどうしようもない。銀行には20%増しで売る予定ですと言ったり。
- 怪しい例
- 頭金10万円！
- 不動産手数料なし（売り買いで25%くらいマージンを取るので、手数料なしもへったくれもない）
- 「節税効果がある」
- 特に「利回りは低いけど、節税効果が高いですよ」はマジで意味不明（赤字が出ますよ！という意味なので）
- チマチマしたこといわないで稼げ！！謎すぎる営業トーク
- なぜそんんなことを言われるかというと、利回りの低い物件を少しでもお得な物件に見せようとするためです。言い換えると、「少しでも高く売却して仲介手数料を高くするため」です。
不動産屋 †
- おじいちゃん不動産みたいなところは買うぶんには良い（情報が出てこないので）
- 片手取引なら安心
融資 †
- 金融機関は基本的に法定耐用年数内でしか融資をしない
- よって、築年数から融資期間に制限がかかる
- 木造物件で15年の融資を組むためには、22年 – 15年 = 7年より、築7年以内の物件を見つける必要がある
- 金融機関が重視すること
- 駅からの距離。特に10分以内というのは一つのしきい値（ポータルサイトだとこれで80%は落とせる）
- 商業用物件・事務所付きより住居用物件のほうが融資を組みやすい（商業用物件は賃料が高い分、マーケットの影響を受けやすく、空室が長期にわたってしまう）
- 満室に近い物件であるほど銀行内でその物件の評価が高くなる
- ファミリー向けのほうが融資を受けやすいが、これは大家側からすると考えもの（融資組成という観点ではファミリー向け物件の方が融資が組みやすい傾向にあります。なぜなら、ファミリー向け物件は建物の延べ床面積が広いため、積算価格が高くなる）
- 銀行側のリスクがほぼ0の前提で議論を進める以下など。
- 空室率100%の場合でも返済することができる融資額は2,000万円
- 一方、今回検討している物件は駅徒歩5分であり、過去の入居率は90%を超えている
- そんな中でも、更に負荷をかけ、入居率50%で計算
- 入居率50%であっても、借入3,000万円であれば十分返済可能
- 上記にて、3,000万円の融資をお願いしたい
- 日本政策金融公庫
- 担保に物件を提供することや不動産賃貸業であればOK
- 女性には借り入れ15年。男性20代も15年。（この条件では金利も安くなる。金利1%など激安の可能性もある。）
シミュレーション †
- プロが実際にやってる様子
- 金額を入力
- 年間家賃収入（満室）を入力
- 路線価を調べる（土地評価額＝土地面積x路線価）
- 建物評価を調べる
- （土地評価額＋建物評価）/販売価格を調べる
- 収益還元評価を作る
- 閑散としているかどうかを調べるためのヒートマップを使って満室になるかを判定
- 収益価格は満室想定家賃収入/利回り (販売価格の100%以上が目標)
- 融資率を調べる（妥当な割合はわからないが97%は多い、融資期間35年は異常に長い、利息2.55%も高い。金利がバブル崩壊などで下がることを考えて、悲観的シミュレーションも別途まわしてリスク金利をさらに1.5%足して計算すべき）
- 月額借り入れ支払い/家賃収入=返済比率（50%以内に抑えるべきもの）
- 購入諸経費は自己資金+売買価格*4%くらい
- 階が下がるごとに1.5%ずつ家賃低下
- 家賃があっているのかどうかを確認
- 1年に家賃を1%を減らす
- 運用諸経費は一年ごとに0.5%ずつ増やす
- 大規模修繕費用を10年に一度100万円入れる
- 入居率はmax(90%-n年, 80%)とする
- 二年目に不動産所得税100万円を加算（これいくら？）
- 減価償却は販売価格/法定耐用年数余り
- 家賃収入-(減価償却・空室損失・不動産所得税・修繕費・諸経費＝営業利益)ー(利息＝営業外損益) = 経常利益
- 残債と（簿価＝その当時での販売価格）を足して、プラスになっていないとexitしても儲からない
- 水道加入金があるか？20万円で、諸経費から抜かれていることが多い。
- 表面利回り5.7%は低すぎて無理
- 消防管理費は10000円くらいが6戸だと妥当(年二回)
- ROI=自己資金に対する収入の割合。年7%だったら投信やったほうがいいよね。20%以上なければやらない。
- 不動産投資のメリットは、借金返済中でも手元にお金が残ること！！（年で物件価格の2~3%残るのが合格ライン、できれば4~5%。2500万円なら50万円）
- 新築
- イールドギャップ＝実利回り-利息（微妙な指標っぽい）
- 新築ならイールドギャップ7%は欲しい、家賃価格や修繕費などに必要なので
- 新築プレミアムで20%くらいははじめ高く出るが、10年後には間違いなく通常価格に落ちる
- 新築は建物の評価価値がプレミアムで20%高く出る（ということは買った瞬間に20%下がる）。suumoとかで築n年になったときの売却価格を比較検討するのも大事
- 4月にイベントがあるので、3月にピッタリ施工が望ましい
リスク †
- 空席リスク
- 移転リスク
- 大学・会社・工場などが移転するリスク
- 六本木ならGoogleがどこかに行くなど
- 気候リスク
- 寒い札幌は除雪費用、雪庇除去費用、建物の劣化が早い
- 人口低減リスク
- 政府が30年後の人口予想を立てているので、それでマシなところを買う
- 札幌の賃貸需要の厳しさ
- 築古に長期融資をすると信用毀損
- 新築
- ワンルームマンション（マンションの一室だけ借りる）はただの負債。担保能力も何もない
管理 †
管理会社の特徴 †
- 厄介な入居者付けや苦情対応、集金といった管理業務は低価格で委託できる
- 絶対に委託する方法を選択（まあ収入が少ないうちは問題かもだけど）
- 家賃に対して5％前後の管理費（私の場合は、1戸当たり3,000円程度）を払う。
- 自分で管理は間違いなく割に合わない。夜、鍵をなくしたと連絡されてすぐ対応できますか
不動産管理会社 †
- 建物管理と賃貸管理の2つ（賃貸管理がマジで大切）
- 管理を軽視しない
- 大手の会社でも倒産する時代なんだから、小さい会社はさらにリスクが高い。30年スパンで生き残る会社を選ぶ。
- 建物管理
- 共用部分の設備点検
- エレベータ・消防設備の定期法定点検
- 清掃
- 会社例: 「フェニックス」「ＺＯＯＭ」「スカイコート」
- 賃貸管理（管理会社の中には対応が悪かったり、いつまで経っても入居者が決まらないケースもありますので、信頼できる管理会社を選びましょう）
- 入居者の募集から審査
- 賃貸借契約およびそれまでの事務処理
- 入居者からの苦情処理対応
売却 †
- 複数社に一括見積もりを出すのが大事
- 道路に長い面で設置しちえるとexit時楽
- 2DKの間取りですが、脱衣所がしっかりと設置されており、将来的には台所と和室をぶちぬいたリフォームもできますので、入居者から敬遠されづらい
- 「うちの営業力なら売れますよ！」みたいなことを言うところは、契約と取ってあとで値下げされるので高すぎるのにも注意。
- 不動産屋の選び方
- 買ったところに依頼・大手に依頼・一括見積・やりての不動産屋を知っているならそこに（基本的には複数社で募集する）
- おじいちゃん不動産みたいなところは買うぶんには良いのだがネットで情報を拡散してくれないのでとても悲しい
- 非公開にするメリットは希少価値がでて富裕層向けの物件にのみ発生。普通は公開
- 複数社に依頼
アンチパターン †
- 土地のブランドを重視しすぎる
- 「日本橋」などのブランドだけではなく、ちゃんと日本橋三越本店もありコレド日本橋にも近い賑わった場所など、個々の性質を見る。
- 城東地区を対象とすると低所得層をターゲットにしなければならないため、入居者の質も悪くなりがち
- ワンルームの人は入れ替わりが激しいので入居率が低くなりがち
利益計算 †
- 利回り
- 表面利回りって何？意味ある指標なの？
- 実質利回り=表面利回り-経費評価（2-3%くらい）
- 「（年間賃料－年間経費）÷物件取得費用」で計算されます。仮に、利回りが5％であれば、単純計算で物件取得費用を20年（100％÷5％）で回収可能
- 都心では利回り4~5％程度の物件に、プロのファンドや巨大資本の外資や企業が、投資を競っている！！（地方は13%とかもあるかもだけどリスクがたかい）
- それ以上のものは非常に危ないので注意。特に15%とか絶対怪しい。本当に重視しなければならないのは、安定して貸借人を獲得できる物件かどうか
- 積算評価=銀行による土地・建物の評価額
- 土地面積*路線価+再調達価額*延床面積*残価率
- 残価率=残耐用年数÷耐用年数
- 路線価は路線価図で調べられる（角地補正などの難しい要素もあるので不動産会社に任せたほうがいいかも）
- 再調達価格は
- 鉄筋コンクリート(RC)造・・・20万円/㎡
- 鉄骨(S)造・・・18万円/㎡
- 木造・・・15万円/㎡
- 耐用年数は鉄筋コンクリート(RC)造で47年、鉄骨(S)造で34年、木造で22年と決まっています。
- 現実的な値のイメージ
- 購入費用 4,000万円
- 年間家賃収入 204万円（稼働率100％）
- 表面利回り 4.1％
- 頭金 1,000万円
- 返済期間 35年
- 金利 1.7％（ローン返済額年約113.8万円、うち利息が50.5万円）
- 年間経費等（管理費、固定資産税、返済利息等） 81.1万円
- 減価償却費（年間）＊ 85.1万円
- 年間収支（手取り） 59万円
- 固定資産税評価額に基づき様々な税が決まる
- 固定資産税1.4%
- 都市計画税0.3%
- 登録免許税 不動産の登記のときに2%
- 不動産所得税 1回だけ、3~4%
- 家賃保証会社
- これを使うと、管理会社の家賃の回収が数十倍違うらしい。催促の回数が減る (Casaという会社を使う)
- 滞納があると月3回管理会社がやっていたが、家賃保証会社が催促を代行する（大家さんが甘いととどこおる。あの家主は滞納できるよーみたいになってる）
- 家賃保証会社が通らない客は断る、ということも出来る
- 催促も怖い人が出てこないような警戒心を減らしていく
- 家賃滞納は実は多い。10%が家賃遅延、1%が失業などの理由による本質的な家賃滞納。就労支援までするらしい。そうすると、ロイアリティが上がる。
- コンプライアンスが高いところがいい
- もし保証会社が一ヶ月滞納するみたいなのが会ったら変えたほうがいい。
キャッシュフロー †
- 利息込毎月支払い
- 指値
- 家賃収入（1年に1%下がる、空室率考慮）
- 町内会費
- 水道料金（メータが各部屋になく総額でしか計算できない場合）
- 駐車料代金（オーナが貸し上げしている可能性）
- 修繕費
- リフォーム
- 建物の取り壊し
- 管理費・修繕積立金
- 国土交通省は、修繕積立金の目安を平米当たり約200円/月だとしています。
- 20平米のワンルームマンションの場合であれば、4,000円程度、そして70平米のファミリーマンションであれば14,000円程度です。分譲時に投資物件の修繕積立金や管理費が低く抑えられているのは、ランニングコストを抑えることで、投資利回りを高くみせるためです。
- 修繕積立金が低く抑えられている場合、大規模修繕工事にそなえるために、いずれは大幅な値上げが検討されるはずです。値上がりを見込んでしっかりと資金計画を立てておきましょう。
- 総戸数20戸以上のマンションを目安に選びましょう。
- 総戸数が５倍違うからと言って、大規模修繕工事の金額は5倍になるわけではありません、せいぜい２倍から３倍程度です。
物件の必要条件 †
- 収入が月々返済額の180%
- 立地が良い
- 車社会か電車徒歩10分以内（わからなければWikipediaで調べて駅前の環境が重視されていないかなどを確認）
- 病院・小学校・ショッピングセンター・レストランなど
- 土地自体の価格 = 固定資産税評価額/0.7が価格を上回っている（失敗しても土地代だけで元本回収が出来る）
- 1981年以降築（耐震リスクの低減）
- 都心なら徒歩10分以内に駅あり
節税 †
- 不動産投資は節税効果があり
- 仕組み
- 「不動産投資」は賃貸経営で赤字を作り、損益通算で「給与所得」を減らし「所得税」「住民税」を節税する
- 「減価償却」は税務上、購入した資産を決められた耐用年数に分割して費用化することです。
- 不動産の構成物のうち「土地」は減ることはありませんので減価償却はない
- 建物の構造毎に「耐用年数」が決まっているので、その年の不動産所得から「費用」として差し引くことができる
- 所得税、住民税
- 減価償却で単に自分の資産のために買ったものを、ビジネスだという免罪符で経費計上できる
- 地価の減少などによる赤字を節税で若干相殺できる（これは数%のリスクヘッジ）
- 相続税
- 相続税の対象となる現金・預金や有価証券などは時価で評価
- マンション等の不動産は時価よりも低い基準で評価されるため、相続税の節税につながる
- 節税のデメリット
- 次の物件を買うための投資用のアパートローンを貸し出す金融機関がなくなる
- 事業資金の借り入れを難しくするだけでなく、法人としての信用も落としてしまう
基本情報 †
- 価格
- 満室時利回り
- 家賃以外の収入がある場合はその収入も入れて利回りを計算する傾向があるので注意
- 家賃以外の収入：自動販売機収入、アンテナ収入、看板収入
- 築年月
- 旧耐震構造の場合、銀行からの融資を受けづらい可能性がある
- 家賃以外の収入が含まれているかどうか
- 借上駐車場への支出
- ゴミの回収費用 (町内会費を払っている限り、ごみは無料で回収して貰えますが、ごみの回収場所が対象不動産から遠い場合、住民の方の利便性を高めるためにゴミ置き場を敷地内に設置することがあり)
- 浄化槽の清掃費
- 建物構造
- 交通
- 電車もそうだがバスも。
- 首都圏へのベッドタウンとして知られる藤沢・茅ヶ崎などは家が駅から遠くにある一方で電車通勤する方多いため、バスが重要な交通手段
- 土地権利
- 所有権
- 旧法賃借権: 最もメジャーな借地権です。賃借権の場合、マンションや戸建てを売却する際には地主の承諾が必要になり、地主との契約内容によっては「譲渡承諾料」と言うお金を地主に支払う必要があります。この譲渡承諾料は、売買契約の際に売主が支払うことが通例となっていますので、賃借権の不動産を買うときにはあまり意識しないかもしれません。しかし将来的に賃借権の中古マンションや中古戸建てを売却する場合には、費用がかかってきますので、あらかじめ金額を確認するようにしておきましょう。
- 旧法地上権: 地主の承諾を得ることなく、好きに建物の売買を行うことが出来ます。
- 新法借地権-普通借地権
- 新法借地権-定期借地権 「早めに売ってしまうか」「一生住むか」の2つです（実質一生済むしかない）。例えば、品川駅前にあるシティータワー品川の借地期限は平成92年（2080年）10月31日までです。更に平成90年（2078年）11月1日から2年間は、本建物解体のための使用期間となり、平成90年（2078年）11月1日からすみやかにマンションからの退去が必要になります。平成90年（2078年）までは、まだ相当な時間がありますので、数年間住んだとしても、売却は問題なく行えるでしょう。これが「早めに売ってしまう」方法です。一方、例えば定期借地権の借地期間が10年を切った時に、果たして定期借地権の中古マンションが売れるかどうかは判断が難しい
- 間取り
- オーナーズルームがあるかどうか。自分の趣味前回の間取りになっている可能性が高いので入居者が入りにくくなる。
- テナントがあるかどうか。想定空室率を長めに設定するのがよい
- アンチパターン
- ドアを開けたらすぐにキッチンがある間取り
- 脱衣スペースがない間取り
- 洗濯機を置くスペースがない間取り
- 和室しかない間取り（リフォームに一部屋10万円）
- かたちがいびつな間取
- リビングが狭い間取り（リフォームで大きく出来るなら一考の余地ありだが、RCだと梁があって見た目が悪い可能性。これは僕の実家）
- 狭小な間取り（せめて6畳）
- 広すぎる間取り（暖房がききにくい、掃除が面倒）
- 細長い間取り（これは僕の実家。リフォームで壁を取り除けばマシになる）
- メゾネットの間取り
- 人気がない間取りの特徴
- 最後に
- 建物面積
- 建ぺい率/容積率
- 町が建ぺい率と容積率を制限している。建ぺい率は「建物の面積/土地面積」、容積率は「建物の面積/土地面積*階数」的なやつ
- 低い建ぺい率/容積率ではないか？田園調布などの高級住宅地の場合、建ぺい率/容積率共に非常に低い数字を設定し、閑静な街並
- 防火/国土法
- 防火地域かどうか？防火地域で木造建築物を建てる場合、その他地域と比べて建築コストが20～30%上がってしまう
- 国土利用計画法に基づく報告義務がある地域かどうか？都内23区は500m2以上、それ以外は2,000m2以上の土地の売買を行う場合に届け出て必要
- 取引態様
- 仲介・代理・売り主の三つがある
- 売主の場合、手数料がないので少し安い
- 売主が宅建業者の場合は瑕疵担保責任を最低2年付けなければいけませんので、この点は買手にとってメリットがある
- 現況
- 超重要。賃貸中の場合の空室率はネットだとわからない。
- どの部屋にどういった方がどれぐらいの期間住んでいるのかという点は、仲介会社から「レントロール」を貰うことによって把握することが可能です。
- 引渡
- 投資用物件の場合は、購入物件に実際に済むわけではないので引渡し時期はどうでもいい
- オーナー自身が物件に住んでいる場合、退去後のリフォーム費用などが大きいので考える必要
レントロール †
- 入居者の日時・家賃・専有面積の一覧
- 確認事項
- 空室部分の想定賃料を確認する
- ちゃんとSuumoで調べて妥当な空室賃料になっているかを確認
- 間取を確認する
- 競争力のある間取りか？専有面積はどうなっているか？
- 入居開始年月を確認する
- 入居が数カ月で固まっている場合は詐欺の可能性！あたかも満室を装っているかもしれない。
- 入居期間を確認する
- シングル向けは4年、ファミリー向けは6年が入居期間の目安。
- もうすぐ抜けそうな人が居ないか確認
- 長期間入居している人がいる場合、原状回復費用が高額（高齢者だと安定した入居が見込める）
- 直近の契約時期を確認する
- 法人契約かどうか確認する
- オーナーが支払わなければいけない項目がないか確認する
相場 †
- 公益財団法人 東日本不動産流通機構の「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2017年）」によると首都圏の中古マンションの成約価格（㎡あたり）は下表のようになっています。
- 築年数 ㎡単価
- 築0～5年 76.97
- 築6～10年 65.53
- 築11～15年 58.65
- 築16～20年 49.67
- 築21～25年 34.95
- 築26～30年 29.49
- 築31年～ 31.19
- どれぐらい賃料が下がってくるのかというのは個別に検討する必要がありますが、ざっくり毎年1%ほど賃料が下がっていく
未整理 †
銀行でさていやってもらう
バルコニー
あぱーとの一室を買った場合減価償却どうなる？
アパートの一室を買ったときの土地の価格ってどうなる？
Googleの友人に不動産投資の相談
新築を購入すれば価格の1割は減るということや、サブリースの倒産リスク
2棟目は利率が低めになる
キャピタルだと5年以内だと売ると税金が高いらしいが、
レバレッジをかけるとリスクを取るということ
将来の家賃は確約されていないが、少子化のため都心部により人口が集中、都心部のワンルームマンションを推奨
3-5年ならまだしも20年後はわからない。大地震が起きるかも。
なんの投資知識がないのに自信がある人が多い。
得意な分野ならわかるが、不動産ならと自信を持っている人がいる。
単身者が減ることがない、大阪は割安、ワンルームは分けやすく手軽なので、マシ。
半分は売る、半分は買うみたいなこともあり得る。
持ち続けても良いものを買う、建て替えて儲けるものを買う。
土地値が下がったとしても回収できて利益が出ればよい。
夜逃げされると、連絡をつけないと勝手に開けるわけには行かない（日本の法律上）
自殺・孤独死・居座って部屋の美品を質に入れる
自分の外壁にヒビが入る。
区分ってなに？
ネット大手のポータルサイトは新着のものは全て目を通すレベルの労力が必要
段々と仲の良い不動産会社から水面下の物件をもらうっていうふうになる
他の銀行との競合関係を作る。複数銀行で相見積もりする。
このままだと奥さんが…というような交渉に持ち込む。
鉄管はちゃんとやらないとやらないが、これはやめたり
現金を持っておくのが大切。
買いたい病は良くない。基準に合わなければ待つのが大切。融資もあるしお金も大きいので。
買うべきではないけど融資は厳しくなっていて、今後もっと厳しい。
オリンピックは読めない、普通に考えたら下がるしもう少し
バブルのときのように、金利が5%とか非常に高くなるとフルローンだとかなり厳しい。
入居者が元カレ・元カノだったりするのは良くない。
土地値より安く買って10%くらいの表面利回りで、ただでもらった建物にリフォームをして相場で売る
土地値があれば築古でも融資が聞く
元気ではなく融資が必要ならば、融資が出るような物件しか買えない（倉庫とかそういうのは厳しいし築古マジボロ高利回りとかもきつい）
個人名義の短期譲渡税がかかるので5年以内の購入->売却は損（法人名義で買っているとそういうことはない）
不動産会社に支払う仲介手数料を安くするために自分で値付けする（1億円なら頑張って値付けするのもありだけど、300万円とかだと…）
融資は会社を作ってやったほうが色々と有利（何が？）
物件価格1000万円に対して250万円とか随分かけているんだ…わかってはいたけど、初期から考慮に入れないとダメっぽい
指値の方法としては、物件の不備を指摘して安くしてもらうのとは別に、「三日後に買うんで！」みたいなのもある
家族で子供6歳以上がいる場合、転校を伴うので長く住んでくれるケースが多い
部屋の広さは競争力になる
ライバルが出てきそうな物件は指値を入れると後回しになるのでそのまま。
融資は物件の問題によって折りないケースもあるので、例えば公庫を使ってダメならそれ以外の銀行を探す
三井トラストは積算が出ると融資が通りやすい
物件は築50年までは行けるようなものを買うのがよい
リスク把握のためにリスクハザードマップを使う可能性がある
最寄り駅の乗降者数（1万人あれば安心）
ファミリーだと原状回復に一部屋50万円くらいかかる可能性もある
空室対策：初期費用の割引・家具・wifi
年齢が高いと融資がおりなくなってくる
売るときは、築50年過ぎた時、回収できたらなど（これは諸説ありそう）
不動産所有会社をM&Aで売却する出口
区分の管理・修繕積立金は当たり前だけど空室でもかかる
戸建て・区分ワンルームは投資としてスピードが出にくい（1人だし…）
戸建ての出口は投資家もあるしマイホームもある（もちろん土地もある）
新築の建物は品確法10年の品質保証が義務付けられている
指値がどれくらい出来るかどうかを予め仲介業者や不動産会社にいって、できなければ断るのをなるはやでやる（当たりまえ）
業者へのINCRUP大事
土地総合情報システムを使うと実勢価格がわかるので、それと売出し価格を比較するのが大切。割高だと30%増しくらいになっている
銀行は積算を重視し、積算以上は融資しないし、積算の70%以内とか条件をつけてくる可能性が高い
満室想定の半分がローンだと良いと言われている（かなり怪しいと思う）
「夢のらしんばん」というシミュレーションサイトがあるらしい。
初めての場合はリフォーム業者に見積もりを取ってもらう必要がある（えー僕はやるぞ）
管理会社への現地調査は、この物件を買ったら管理してくれる？という聞き方をするとよい
売り主が不動産会社の場合は手数料がかからないのでちゃんと選べばよい物件が手に入る
リフォーム代は年間家賃の最大2年分くらい
高齢単身者だと、押したら救急車を呼べるマシンを置く必要があるかも。
公庫は支店・担当によって意味不明な制限を絶対条件としてくる可能性があるので、支店をいくつか回るのが大事。
銀行の融資姿勢は一年レベルで大きく変わる可能性があるので、銀行の噂に対して敏感になる必要がある
物件によっては事前審査を通さないと売らないみたいなのもある。
銀行の信用：不動産投資とは言ってはならない、不動産経営と言う必要がある（印象の問題）！事業計画書では長期保有を前提として書く。また、ちゃんとスーツをきる。
銀行に持参する資料は結構多い（住民票印鑑証明書所得証明書納税証明書源泉徴収票の写し過去三年分、確定申告の写し過去三年分、自己資金を確認っ出来る通帳、経歴書、所有物件など業務をすでにしているならばその実績）
管理会社には(1)地場(2)全国(3)不動産会社、がある。(3)は成績が出ない営業マンを管理部門に異動させている可能性がある。(1)は投資家の判断速度とコスト感と合わないケースがある（近くの地主がメインの客だと放置か浪費しかしないがち）だが、合ったらよさそう
管理会社の選び方は満室経営している友人を作って紹介、あるいは仲介業者からの紹介がよい。
同エリアで買い進めると管理会社を同一にできて楽
管理会社への接待・プレゼントは大事。
管理会社の変更は、契約上告知が数ヶ月前に必要だったり、入居者の家賃振込先が変わるなど面倒なので
管理会社が当然把握していると期待されることを把握して進捗管理する。ない件数・インターネット掲載サイトへのアクセス。
三点セット（電子レンジ・洗濯機・冷蔵庫）を備え付けるなどの方法がある
シルバー人材センターを使うと清掃が楽
火災保険は火災だけではなく地震以外にカバーしているので、台風で樋が壊れたとか天井の修繕とかは降りるケースが多い。
地震保険は公的には50%しかでないので、100%にするには民間を使う必要があり判断がある
洗面所LIXIL洗面化粧台「オフト」扉間口750x600がおすすめされている
賃貸の最終決定権は女性が持っているケースが多いので、女性向けに部屋を作ったほうがよい（おしゃれ・洗練）。水回り大事、トイレ洗面台ユニットバス
間取り変更は壁撤去一箇所120万円位
コーキングなどの自分でも出来るタイプの修繕は自分でやるのが良い
証明・ポスト・インターフォン・換気扇などは施主支給するのがよい（水回りはトラブルかかりやすいからやらないのが良い）
不動産実務検定（通称大家検定）
人が住まないものの場合、別荘であっても固定資産税が6倍になるので注意
いくらで売れるのかをちゃんと考えてなかった。積算*1.25で考えておけば良いと思う。
事故物件は、これで洗い出すことができます。
❶大島てるを確認
❷物件情報に「心理的瑕疵あり」の記載有無の確認
❸賃料が異常に安くないか確認
❹畳が1枚だけ新しい物件はやめとく
❺壁など明らかに1ヵ所だけ塗り替えてある物件もやめとく
❻Googleマップ上の建物名から変わってないか確認
レインズ †
レインズの利用は宅地建物取引業者（不動産会社）であることが必要です。登録・検索等の利用には以下の二つの方法があります。
（1）原則、以下の東日本不動産流通機構の構成団体（サブセンター）のいずれかに入会して利用する。
各都道県の宅地建物取引業協会
全日本不動産協会
不動産流通経営協会
全国住宅産業協会
レインズは宅建免許を持っている不動産業者しか閲覧できません。しかし、レインズとほぼ同じ情報が掲載されているREINS Market Informationなら、一般の人でも閲覧ができます。
REINS Market Informationであれば、（公財）東日本不動産流通機構、（公社）中部圏不動産流通機構、（公社）近畿圏不動産流通機構、及び（公社）西日本不動産流通機構が保有する不動産取引情報を見られます。
この4つの機構は不動産業者が閲覧できるレインズでも同じなので、ほぼ同じ情報を見ることができます。ただ、「ほぼ」というのは、レインズに登録された情報がリアルタイムでREINS Market Informationに反映されるわけではないので、レインズよりも情報に遅れが出ます。
※参考URL：REINS Market Information
不動産業者しか閲覧できない物件情報
レインズを利用することで、不動産業者は「過去の成約事例」、「現在の売り出し物件」の情報を見ることができます。
「レインズに登録されている物件に優良物件はない」と指摘する専門家もいます。
それは、仲介業者は“儲かる物件は手持ちの顧客同志で成約させたい”と考えるのが普通だからです。
仲介手数料は、売り主・買い手双方からもらえます。レインズに載っていない物件のことを「未公開物件」と言います。
SUUMOのような一般の不動産検索サイトに載っていても、レインズに登録していない物件は「未公開物件」と呼ばれます。
未公開物件の中には“公開するまでもなく売れる”と確信できるような優良物件が含まれている可能性があります。
このような物件を紹介してもらうには、やはり不動産会社との信頼関係が必要で、長い時間をかけて構築していく以外ありません。
疑問 †
- どこに相談するのが良いの？
- 特に読むべきは先輩投資家の失敗談です。
- 失敗した話を聞くことで、不動産投資に対する危機管理能力が養われます。不動産投資において他人の失敗を活かすということは、自分自身が失敗しないための最良の方法なのです。
- 建物面積：104.10平米/個数が本当に部屋面積と一致していますか？
銀行 †
有価証券として持っててほしいというのは頭金と持っててほしい有価証券と手数料の３つがある？ということは物件の27%くらいの資産を買おうと思ったときに持っていないと
海外行ったらどうなる？
結局売ろうみたいな話になると思う
積算がでてても土地値が出てないと買い進める上で問題がないか？銀行の担保としての価値が低くなる。
地主大家さんが来る場所が来る？なぜあなた達はやらないの？
多くの家をちゃんと経営した経験ベースで融資maxが変わったりしないの？
金利リスクって上げるときはどうやって言われるの？
銀行の融資って
信金地銀はその地域に住んでいる人にしか
管理と取り立ての楽さから、基本的には近くの人・物件にしかかさない。
法定耐用年数が少ないので、築朝・新築でよく使われる
借りる順番を考える
どの金融機関から借りていくべきか？買いまししづらい二頭目みたいなのｋがある
金融機関によって積極的と消極的なものがあり、今でも昔でも金融機関は収益物件
日本政策金融公庫は民営化しているが、株を国が持っているので、ほとんど
だんだん公庫が消極的になりつつあるらしい。
融資20年5000万円が昔そうだったのだが、10-15年3000万円くらいになってしまった（理想的には4800万円、女性起業家支援の制度7200万円くらいになった）。
若年層に僕は入るらしいので、良い。自営業というのは会社員ではないということ。
木造で残存年数が2年とかだとしても、最大15年程度の融資機関になることが多い。普通は法定耐用年数を超えてもいいが、借り入れが厳しいという感じになるらしい。（フルローンが可能だが、修繕がされているかどうかによる）
15年は短いので10% 6世帯だと、9割以上で稼働でキャッシュアウトというのはかなり怖い。
公庫は幅がかなり厳しいので、一番始めの銀行として使わないと行けない！！
沖縄以外の全国の物件がある
連帯債務者を取らないのが特徴！！
不動産投資のリスクは空室だけ？嘘やろ
オリックス銀行
年収10倍くらいしか借りれないが、他のところをみるとそんなに多くはない（12-15倍くらい）。
連帯債務者は基本的に取らないが、収入合算してやる場合には連帯保証人が必要
一回の融資は1億くらい
16号より外側だと一律3.0-3.3%くらいになる（内側だともっと安くなる）
木造・軽量鉄骨が40, 鉄骨45, RCが50年と独自の耐用年数の設定がある。面白い！木造が40年になるのはめちゃくちゃすぎる。なので木造がやると。9-10割くらいは行けるし、一投目のひとはフルローンはでがち、二頭目以降はかなり厳しい。
10%もっててほしいというのは、7%の諸費用は当然別途かかるの5000万円とかだと850万円くらいの金融資産。金融資産は有価証券でもよい！！！！！！！
フルローンが出るのはかなり嬉しいし珍しい！
静岡銀行
どんな物件でも耐用年数は60年！！！！あたまがおかしい。なのでキャッシュフローが出るように全部
東京丸の内にも支店があるので、取り組んでもらえることがある。融資エリアは地方銀行にしては広い。
（静岡銀行は静岡だと逆に厳しい）
一回の融資金額は1億くらい。
返済比率40%に収まる限りは借りれる、返済比率で融資額を見ている（サラリーマンの年収額の10倍ではない。）なので、2, 3億くらいはかなりかせるが、5億くらいまでなら借りれるらしい。現況の家賃収入70%が年収に換算されるみたいな話になるらしい。
通常の収益物件の計算の際には、かならず収益還元法で見ている！！（10%のエリアで300万円の家賃収入になるなら3000万円で売りましょう、というふうに値付けしている）。しかし静岡銀行は積算で見ている銀行というのはかなり珍しいし、その乖離部分は金融資産を持っていますか？という観点で投資を見ている。
三井住友トラストローン
共同担保物権が必ず必要になるという変な銀行！！！！
共同担保がなくても一応6割くらいのお金なら貸すよ、という感じになっている
担保価値があってもだめで、残債との差で見る（当たり前）。
ノンバンクの特徴として、再建築不可・建ぺい率・容積率オーバーの違法物件にも融資が出るのが面白い（こういうのは物件価格の7割だが、担保次第ではフルローンでもオーバーローンでも行ける）
オーバーローンできるのがすごい！（基本は銀行はオーバーローンはできない）
担保にすごく重要視しているので、たまに戸建てを買うために区分を買ってからそっちを買う変な人はいる。面白い！！！！
担保があれば3億くらいまで行けて、2億借りるとかなり借りづらくなるので、
法定耐用年数関係なく35年とか引ける可能性もある。
自営業者とか社員とかあんまり関係ないというスタイル（親から相続で現金と不動産を持っているみたいな人でもかせる）
メガバンク
地主さんに対して貸すのがお多い
建物しか貸さないのに土地も建物も担保に取れるのですごい！！！！！！！！！なので、地主さんにしか貸さない。
三井住友でやって年収5000万円資産1億でも2割頭金を入れろみたいになる。
金利が1%台だというのがめちゃくちゃ面白い！（新築だと劣化等級とかを使うと30年を使えるが、基本的に絶対に法定耐用年数は越さない）
1/1000くらいの人数しか使う選択肢に入らない。
信用金庫はそもそも信用金庫法に基づいてｍその地域にお順k何的な発展に寄与することを目的としているので、特異な存在！信用金庫も基本的には顧客は地主。借りれればかなり強い。スタートラインに立つのが大変、入り込む方法としては、500万のうち200万くらいかしてよ〜ってところから一見さんじゃなくすという感じになる（リフォームして200万くらいかして〜とか、そういう取引をかんたんに作るのがコツ）。
金利も幅がある！
当たりはずれがかなりあるので、開拓できると強い。
信金と地方銀行はだいたい同じ（静岡銀行みたいな例外を除く。千葉銀行はメガバンクみたいな基準になってしまっている。福岡に住んでいる人が福岡銀行の福岡支店で東京の物件を買う、みたいな人もいる）
一個人の限界はかなりすぐに来る！なんとかfine tuningするみたいな話が重要
多くの銀行は融資金額に一定の上限がある（当たり前）
不動産屋から銀行にどれくらいこの物件に融資出る？みたいな話は行けるのし、あんまりぶれない。
ノンバンクってなに？
持ち家 †
- りそなが外資に理解があり、0.4%, 保険ありで0.7%で借りれるらしい
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