投資
概要 †
- 賃貸用不動産を購入して希望者に貸し出す商売
- 入居者目線に立って立地を選ぶことが基本中の基本（立地・家族で住みたいか？）
リンク †
メリットとデメリット †
- 不労所得
- 節税（減価償却費、修繕費でマイナス経常可能）
- 不動産はインフレにもデフレにも相続にも強い
目的 †
- 三つある
- 資産運用（年間4-5%の利回り、売却益。株は10%の利回りを狙えるが元本割れのリスクが大きい）
- リスクヘッジ
- 節税
必要資金 †
- 最も安い価格帯だと1000-2000万円くらい
- 銀行は90%くらいは貸してくれる
- マンション1戸目 (15年完済) →2戸目 (12年完済) →3戸目 (8年完済)というかんじ
調べるべきこと †
- 再開発予定
- 物件周辺の住環境を特に重視
- 「駅から帰るときに深夜までやっているスーパーに立ち寄れる」とか「スーパーの向かいには薬局がある」などがわかります。物件まで大きな道路を通ってアクセスできるか
- 女性1人では安心して歩けないという場所を見つける
- 物件は住みやすい間取りかどうか？（三角の間取りだったり、梁（はり）が多くないか）
- 設備が充実しているか？（2口コンロ、エアコンなど、人気がある設備が揃っているか）
- 現地調査は日中を重視
立地 †
- 共通
- 活気がある
- ターミナル駅に一本で行ける
- 一人で入れる飲食店が休日にしまっているようなことがない
- 飲食店やスーパーがたくさんある
- 商店街がある
- 一人暮らしの20代女性が住みたいか？を考えると良い
- 周辺にコンビニやスーパーがあるかどうか？
- 夜遅くまで営業している飲食店があるか？
- 対象物件までの距離と、信号や踏切の待ち時間など
- 対象物件へのアクセスは大通りを経由するか？
- 対象物件までの距離で見落としがちなのが信号や踏切の待ち時間です。意外と長い時間待たなければいけない信号や踏切は、現地に行ってみないとわかりません。徒歩 10 分圏内が 15 分になることもある
- 大通りを経由する経路になっているかどうかをチェックしましょう。また大通りに近い環境が重要なので、多少の車の騒音には目をつぶりましょう。
- 同じマンションで空室があれば内見するとよいでしょう。賃貸マンションを探していると不動産会社に伝えれば、喜んで見せてくれるはずです。
- 物件までのアクセス途中に寄ることができる夜遅くまで営業している飲食店があるかどうかもチェックポイントです。街全体を購入するつもりで細かいところにも目を配っておきましょう。
- 家族向け
- 大きな病院がある
- 子供向け公園がある
- 良い学校がある
- 学生向け
- 悪い立地
- オフィスエリアとして有名な町は投資向きではない
- 急に人気が出たエリアでの物件（急激に人気が出た地域は人気が廃れるのも急に訪れる可能性）
- おすすめ
- 三軒茶屋、笹塚、学芸大学、大井町、高田馬場、五反田、中目黒、御茶ノ水、中野、荻窪、武蔵小山、吉祥寺
- 東急田園都市線三軒茶屋駅などは渋谷駅から2駅目なのに、それほど家賃が高くない。昭和女子大学という学校もあり、商店街が充実していて、飲食店も多い
- 東急目黒線武蔵小山駅ですと、2020年に三井不動産レジデンシャルと旭化成不動産レジデンスが提携して開発する駅直結の「パークシティ 武蔵小山ザタワー」が建築。2021年には、住友不動産がその物件の隣にマンションを建築、2026年から2030年には三菱地所レ
ジデンスがマンション建築を予定。これから2030年にかけてファミリー層を中心に2400世帯が武蔵小山のエリアに入居
- 城西地区（新宿区・中野区・杉並区）城南地区（港区・品川区・目黒区・大田区・世田谷区・渋谷区）が中心です。理由は、昔から人気があって安定した入居需要があるからです。
コツ †
- 低所得のサラリーマンは
- 新築より中古ワンルームのほうが良いらしい
- 少労働所得
- 厄介な入居者付けや苦情対応、集金といった管理業務は低価格で委託できる
- 絶対に委託する方法を選択（まあ収入が少ないうちは問題かもだけど）
- 家賃に対して5％前後の管理費（私の場合は、1戸当たり3,000円程度）を払うのがもったいないという人もいるが、間違いなく割に合わない。夜、鍵をなくしたと連絡されてすぐ対応できますか
- キャピタルゲインではなく、インカムゲインを目的とする
- 東京23区内
- ローンを組んでも家賃で返済し、いつかは自分のものになり、あとは家賃が入ってくるだけ……。でも、地方のアパートでは、その方程式は成り立ちません。
- オーナーは空室に悩まされ、設定した家賃を下げざるを得なくなり、そのうえ修繕費を追加で要求される事態となって破たん
- サブリースというのは、家賃の10％程度の手数料で空室であっても家賃を保証し、常に一定の金額がオーナーに支払われるシステム
- 大手の新築供給会社がリスクをとることはせず、購入したオーナーにすべてのリスクを押しつけて、自分だけ生き残ろうとしている
- 新築物件でなく、新耐震基準を満たした中古物件を狙うこと
- 投資効率の高いワンルームマンションを1棟買いせず、場所と築年数を分散して投資すること
- 東京の新築ではなく、中古かつワンルームタイプがいい（特にはじめは）
- 投資して得られる家賃収入についても、東京であれば立地の判断を間違えないかぎり、賃貸需要には根強いものがあります。中古ワンルームで想定される若い人たちの賃貸需要は、おしなべて地方より東京のほうが高いのです。
- まず、購入する側としては、はじめての投資でも価格が安い。東京の中古ワンルームは1,000万から1,500万円ほど
- 投資額の少ない投資初期段階を除き、借入金は投資額全体の50％以下をめざすこと（最終的に目指すのは借金ゼロ）
- 信頼の置ける管理会社と手を組むこと
- 優秀な管理会社と手を組めば、呼び出されることは実際には皆無（緊急時は処理後に報告される）
- 管理も任せる不動産会社を選ぶことは、物件を選ぶことと同じくらい重要です。
- 3～4件異なる会社でセミナーを受け、自分の投資スタンスを尊重し、何でも話しやすい雰囲気がある不動産会社を選ぶようにしましょう。
- 不動産投資のメリットばかり伝えて、投資リスクについてあまり触れないという会社などは問題があります。
- 「老後の資産のために」というワードには注意
- 入居者がつきにくい値域の物件を買わされえない（最寄り駅から徒歩10分以上とか住みづらい場合）
- エリアは厳選すること
- 不動産投資は購入時点で8割成否が決まってしまう
- それだけ立地が非常に重要で、物件そのものの価値も重要です。安定した収入が得られ、資産価値が高く、適正な価格で売られている物件を選んで購入することが大事です。
- 現地調査は絶対にする！！
- そこに住もうとしている入居者目線に立って物件を選ぶこと
- 生活する上での土地勘と、投資家としての土地勘は違う
- 競争が激しく家賃の安い北区や足立区に住みますが、投資家としては新宿区や港区の物件を買う
アンチパターン †
- 値上がりトークに載せられる
- 管理を軽視
- ブランドを重視しすぎる
- 「日本橋」などのブランドだけではなく、ちゃんと日本橋三越本店もありコレド日本橋にも近い賑わった場所など、個々の性質を見る。
- 城東地区を対象とすると低所得層をターゲットにしなければならないため、入居者の質も悪くなりがち
不動産管理会社 †
- 建物管理と賃貸管理の2つ（賃貸管理がマジで大切）
- 建物管理
- 共用部分の設備点検
- エレベータ・消防設備の定期法定点検
- 清掃
- 会社例: 「フェニックス」「ＺＯＯＭ」「スカイコート」
- 賃貸管理（管理会社の中には対応が悪かったり、いつまで経っても入居者が決まらないケースもありますので、信頼できる管理会社を選びましょう）
- 入居者の募集から審査
- 賃貸借契約およびそれまでの事務処理
- 入居者からの苦情処理対応
疑問 †
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