不動産投資

概要 †

  • 不動産業界の常識
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権利関係 †

  • 契約に書面は必要なく、愛人契約・殺人契約など公序良俗に反するものはダメ
  • 詐欺=欺罔行為
    • 詐欺による意思表示は取消し
  • 無効と取り消しは違う
    • 無効ははじめからなかったもの
    • 取り消しは遡ってないこと。
  • 強迫（脅し）による契約も取消し
  • 善意と悪意
    • 事情を知ってるかどうか
  • 対抗
    • 脅された人>善意>騙された人>悪意の順に強い。
    • AはBに対抗できる
      • Aが人の場合: AはBにBが持っているものを自分のもの(Aのもの)だと主張すること
      • Aが性質の場合: Aを
    • 騙された場合は落ち度があるので善意の第三者に対抗できない（脅された人は対抗できる）
    • これ脅された人強すぎるのでは…
  • 虚偽表示
    • 仮装譲渡（＝売る気がないのに売ったことにすること）・虚偽表示は善意の第三者には対抗できない。また、一回善意の第三者が介入したら、それ以降の売買取引に出てくる全ての人に対抗できない。
  • 錯誤
    • 勘違い
    • 要素の錯誤は値段の勘違い、動機の錯誤は地下鉄が建築されると思っていたのにみたいなの（要素の錯誤は、その勘違いがなければ契約を結ばなかっただろうみたいなやつ）
    • 要素の錯誤
      • 重過失がなければ（不注意・怠慢）、無効にできて全ての第三者に対抗できる！
    • 動機の錯誤は動機を相手に表示できれば要素の錯誤として扱うことが出来る（明示的に行ってもいいし、黙示的でもよい。黙示的とはそれを前提として話すという意味）
    • 当たり前だけど錯誤無効の主張は表意者（勘違いをした本人）のみ
  • 心理留保=冗談
    • 善意無過失の場合は有効、善意有過失（何回も嘘つかれてるとか）は無効、悪意の場合は無効
    • 取消しではなく無効！
  • 愛人契約・殺人契約などは全部無効で、善意の第三者にも対抗可能
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制限行為能力者 †

  • 意思無能力者
    • 意思能力にかける人。泥酔状態の人・就学前の児童
  • 制限行為能力者
    • 未成年（20歳未満、婚姻している場合は成年扱い）・成年被後見人・被保佐人・非補助人
    • 制限行為能力者が単独でした契約は取り消しできて、任意の第三者に対抗できる
    • 詐術を用いた場合は取り消しできない（せっかく↑の権利を与えたのに嘘つくやつには保護しなくて良い）
    • 同意=契約前に許可を取ること。追認=契約後に許可を取ること
    • 催告の格闘がなかった場合、保護者・本人は追認となり、被保佐人・非補助人の場合は取り消しとなる。
    • 未成年者が法定代理人の同意を得ていたら・お小遣い（処分を許された財産）を処分する場合、借金を免除するなど単に権利を得たり義務を免れる場合は、取り消しできない
    • 成年被後見人は、重度精神障害者のことで、「法定代理人の同意があっても取消し可能」。日常生活の契約は取り消しできない。また、賃貸・売却では家庭裁判所の許可がいる。
    • 非保佐人は、中度精神障害者のことで、不動産取引と不動産賃貸借が取消し可能
    • 非補助人は、軽度精神障害者のことで、家庭裁判所が取消し可能なものを選ぶ
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時効 †

  • 取得時効と消失時効がある
    • 取得時効: 所有（not 賃貸）の意思を持って平穏公然と専有すること。専有開始時に善意無過失だと10年で所有権になる（悪意・有過失だと20年）
      • 取得時効は貸しても売ってもその時点から開始
    • 消滅時効は基本的に10年で、時効の開始は条件が達成されたら。
    • 時効の効果は起算日に遡る=Aさんの土地をAさんのものだと知って専有し続けて時効により所有権を取得した場合、Bが所有権を取得した時点は専有開始日となる。
  • 時効の中断=時効のリセット
    • 請求・勧告・承認で中断する
    • 裁判を起こされたら請求時中断する。また、勧告後6ヶ月以内に裁判を起こしたら勧告時に中断する。
    • 「私は債務をおっている」と認めるような行為があると中断する！1000万円借りてるうち1円だけ返すとか、支払いの猶予を求めるなど。
    • 時効の利益を使うかどうかは、明示的に決めないと行けない。使うことを援用、使わないことを放棄という。
    • 債務者が時効の完成後にそれを知らずに承認すると、時効援用不可！
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代理 †

  • 代理は、代理権があって顕名をして代理行為を行う必要がある。
    • 顕名がない場合
      • 相手方が善意の場合、代理人だと知り得ないので代理人・相手方間で契約が結ばれる
      • 相手方が悪意・善意有過失（代理だと言ったのに聞き忘れてたとか）の場合、代理が成立
  • 代理人が騙されたり、脅された場合、本人が取消しする
  • 代理人が騙したり、脅した場合、本人の善意悪意に関わらず相手方は取消しできる。
  • 代理人は制限行為能力者でも良い。
    • なぜなら代理人を選んだのは本人だから
    • 完全に成人として扱われる
  • 法定代理と任意代理がある（代理人が法律の規定で決まっているかどうか）
    • 代理権は、死亡・破産・後見開始の審判で消失する
    • 破産では本人の法定代理権は消えない
    • 後見開始の審判で本人の代理権は消えない
  • 無権代理
    • Aの土地を勝手にBが代理人ですと言って売る場合
    • 基本無効だが、追認すれば契約は有効！
    • とはいえ相手方は追認による不安定な状態にあるので、以下の権利が与えられている。
      • 催告権: 追認するかしないかを催告（相手方が善意悪意に関わらず）
      • 取引権: 不安定な立場から逃れるために追認と取消しで早いもの勝ちする権利（相手方が善意なら）
      • 履行請求・損害賠償請求: 無効になった場合に無権代理人Bに対して履行請求・損害賠償請求ができる（相手方が善意なら）
  • 自己契約
    • 代理人自身が相手方にはなれない
  • 双方代理
    • 双方の代理人は別の人でないと行けない
    • ただし、本人が予め承諾していたら投棄の登録のための双方代理は有効（？）
  • 無権代理と相続
    • 無権代理人が死んだ場合、本人は追認の拒絶が出来る
    • 本人が死んだ場合、追認の拒絶ができない
  • 表権代理
    • 受験表示・権限外・消滅後のような本人の落ち度があり、かつ相手方の善意無過失の場合は有効に代理が働く。
    • （？）
  • 複代理
    • 代理人がやむを得ない状況がある、もしくは本人の許諾があれば、代理人は複代理人を指定できる
    • 代理人が選んだ場合、副代理人の選任・監督に責任をおう（本人が選ぶ場合は、不誠実・不適任を本人に報告することに責任を追う）
    • 当たり前だが、代理権は代理人に制限され、代理権は消失せず、代理人の代理権の消失に従う。
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債務不履行 †

  • 故意あるいは過失でやるべきことをしなかったこと。
    • 履行不能（家が焼けちゃった）→損害賠償請求＋契約の即時解除が可能
    • 履行遅滞（もうちょっと住みたい）→損害賠償請求＋勧告からの契約解除。遅滞の基準日は、債務者が履行しなければと認識した日から。
  • 同時履行の抗弁権＝同時にやらないといけない取引では、同時にやらないことを理由に拒むことが出来る。
    • 弁済と領収証書の交付（借金返済の領収書がでないことを理由に弁済を拒める）
    • 解除による原状回復義務の履行（？）
    • 詐欺強迫によって契約が取り消された場合の相互返済義務（？）
    • 請負の目的物引き渡しと報酬支払い
  • 損害賠償請求
    • 債務不履行解除＋損害賠償請求を行える。
    • 裁判所は予定賠償額を増減できず、違約金を損害賠償額とみなす！（変な違約金を書くと損するので注意）
    • 金銭債務は常に履行遅延とみなされる（不可抗力が原因だったとしても）。なので結構厳しい
    • 解除
      • 契約を解除してなかったことにする。そうすると、契約前の状態に戻すための必要がある（原状回復）
    • 原状回復は、金銭であれば金銭＋利息、建物であれば建物＋使用料を請求される（金利5%）
  • 手付
    • 手付金は民法上、債務不履行損害賠償請求とは異なり、手付で解決したら追加で損害賠償請求を得ることはできない
    • 売り主が解除する場合は、二倍の手付を返すということになっている。
    • 「相手方が履行に着手するまでしか手付解除できない」
  • 危険負担
    • 契約後引き渡し前に売買物が滅失したらどうなるか→買い主の責任！もう書面上は買い主が持ってることになっているので
    • 契約前に売買するものが滅失したら無効
  • 弁済
    • 債務の履行をして債務を消すこと
    • 本人が認めれば第三者の弁済は可能
    • 本人が認めなくとも利害関係のある第三者は弁済可能（親・兄妹などは利害関係がある第三者としてはみなされない）
    • 債権者の代理人を騙る悪人のことを「債権の準占有者」という。こういう人に善意無過失で弁済した場合は、弁済は有効とみなされる！（そのお金どうすんの）
    • 求償
      • 第三者が債務者の代わりに弁済した時に、債務者にお金を請求すること
    • 抵当権の代位
      • 債務者Aが債権者Bからお金をかり、保証人Cが代わりにBに弁済したばあい、BがAに設定した抵当権をもらうこと。
      • 当然の代位:（保証人、連帯保証人、物上保証人、抵当不動産の第三取得者は）Bの許可なく当然に代位できる
      • その他の人が抵当権を代位するときは、債権者に確認が必要
  • 瑕疵担保責任
    • 特約で瑕疵担保責任を負わないと書くこともできる（だとしても、知っていながら告げなかった瑕疵はダメ）
    • 基本は負って、過失がなくても責任を追う無過失責任である。
    • 買い主は知ったときから1年間請求できる
  • 他人物売買
    • 他人の物を売る契約も有効！（仕入れて売れば良いので）
    • 全部他人の物だった場合と、一部の土地は自分のものだった場合で、表がことなるので結構頑張って覚える必要がある
      • ここでの善意悪意は、多分買おうとしているものが実は他人のものだということを知っているケースが悪意になる
  • 相続
    • 相続分は、配偶者は必ずはいって、子・直系尊属・兄弟姉妹の順に1/2, 1/3, 1/4
    • 承認には三つあって
      • 単純承認＝財産も借金ももらう
      • 限定承認＝借金を財産で返し、残りの借金をチャラにする（全員共同でなければならない！）
      • 相続放棄＝どっちも拒否して代襲相続も行わない
    • 死亡・欠格・廃除の場合は代襲するが、放棄の場合は代襲できない！！
  • 遺言
    • 満15歳以上ならば、誰でも遺言を出来る
    • 同一の証書で複数人が遺言は残せない
    • 撤回が可能（遺言と異なる処分を生前にする、または新たな遺言書を作成）
  • 遺留分
    • 遺言によって侵害されない一定額（法定の1/2）
    • 遺留分減殺請求をしないと取り戻せない
  • 物権変動の基本
    • 意思表示が合致したときに移転して、書面は必要ない
    • 登記なく所有権の主張ができる！！
    • 相続人は権利と義務をそのまま引き継ぐので、A->Cへの相続時、所有者Bは登記なしで所有権を取得できる
  • 対抗問題
    • 同じ土地を異なる二人に売ってしまった問題→この場合は契約の前後に関係なく登記の前後で決着
    • 登記がなくとも、以下のものには対抗可能
      • 無権利者＝虚偽表示で登記の移転を受けたり、無権利者から登記の移転を受けたもの（？）
      • 不法占拠者
      • 背信的悪意者＝詐欺・強迫により登記申請を妨げたもの
  • 登記
    • 表題部と権利部甲区（所有権）と権利部乙区（抵当権）にわかれている
    • 表題部は登記申請義務がある。土地ができたり建物ができたら1ヶ月以内に申請
      • 申請がない場合は登記官が職権で登記
      • 権利部は申請が義務ではない！
      • 権利部の申請は義務ではないが、対抗要件とするためには必要（？）
    • 権利部で書くこと：最初の一人が所有権保存の登記を行って売買相続によって所有者が変わったら所有権移転の登記を行う
      • 義務ではない！
    • 申請主義
      • 当事者の申請（表題部は登記官の職権が認められて入るが）
    • 共同申請主義
      • 売買で所有権が移ったときは、売った人と買った人が共同してやる
      • 単独でやるけーす：所有権保存の登記・登録名義人の氏名住所変更、登記相続合併による登記、登記すべきことを命じる確定判決、仮登記義務者の承諾がある仮登記（？）
      • また、所有権保存の登記は、表題部所有者とその相続人、所有権を有することが確定半越サれたもの、収用（？）により所有権を取得したもの
    • また、区分マンションの場合のみ、表題部所有者から所得権を取得したものも直接所有権保存登記が出来る
      • 本来は、部屋番号ごとに区分マンションの所有者が所有権保存登記をして、そこから所有権移転登記をしないといけないが、それはめんどいので
    • 仮登記で登記タイミングを予約できる
      • 仮登記も共同登記が原則だが、承諾がある場合や判決がある場合は単独での申請が可能
      • 抹消は登記名義人が単独でできるし、仮登録の利害関係人も単独で仮登記の抹消が出来る
  • 抵当権
    • 目的物を競売にかけてお金に買えて、そのお金から優先的に弁済を受け取る権利
    • 債務者とは異なる人が抵当権をつけられる可能性もある。物上保証人
    • 一番抵当権・二番抵当権という概念がある（登記の先後）で、一番抵当権から順に弁済していく
    • 抵当権は合意のみで成立するが、第三者に主張するためには登記が必要
    • 抵当権は所有権と地上権に設定可能（賃借権は無理）
    • 抵当権がつけられた家は、価値があると思われているから抵当権がついているので、もし壊そうとしたりしたら抵当権の権利者は妨害廃除請求可能
    • 被担保債権が成立しなければ抵当権は成立しない（付従性）し、被担保債権が移動した場合には抵当権も移動する。
    • 果実（木からの果実は天然果実、不動産からの家賃は法定果実という）
    • 抵当権は果実に範囲が及ばない（債務不履行の場合は別）（？）
    • 後順位抵当権者がいる場合は、利息そのたの定期金については満期がきた最後の二年のみ
    • 家が家事になったら、その家に書けられていた保険を回収できる（物上代位）。金銭が抵当権設定者に支払われる前に抵当権者が差し押さえないといけない（それどうやって知るの？？）
    • 第三者が関係したら登記で決着
      • 抵当権が実行された時、その家を借りている人の賃借権より抵当権が先だと立ち退きの必要がある。
      • 抵当権が実行された後、その家を買った人の登記が後ならば、土地の所有権を失う（第三者は怖いので、保護のために、債務者の代わりに債務を弁済する権利、抵当権消滅請求＝抵当不動産の対価を抵当権者に提供して二ヶ月以内に実行されないこと、自ら競落、の三パターンが提供されている）
    • 土地の抵当権が実行された時、建物は別の人が持ってる可能性がある。その場合、建物の人は自動的に法定地上権を得る（建物の取り壊しを土地を持っている人が要求しがちなので）
      • 抵当権設定時に土地と建物の所有者が同一であることが必要
      • Aの更地に対して抵当権が設定されていて、のちに建物を立てた場合、競売は一括競売となる（土地にしか抵当権は設定されていないので優先弁済は土地の代金のみ）
  • 根抵当権
    • 宝石商の宝石の購入など、被担保債権が不定期に入る場合には、ちょっと違う抵当権を設定できる
    • 違い: 被担保債権の移動で根抵当権は移動しない、利息は2年のみみたいな制限なし
    • 不定期なのでいつかは抵当権の期限を確定する必要がある（元本確定）
      • 根抵当権設定者から元本確定請求する場合は、設定から3年たったら請求できて2週間で確定
      • 根抵当権者から元本確定請求する場合は、いつでもできてしかも請求時に確定する
    • 根抵当権の変更は利害関係者の同意のもと可能
    • 極度額という限度額を予め設定する。
  • 保証
    • 債務者が借金を返済できないときにかわりに払う人
    • 書面が必須！（マジか）
    • 保証は債権者と保証人の間の契約。なので債務者が保証人を止めることはできない
    • 保証人を探す人が債務者の場合、保証人の破産時に別の保証人を立てる必要がある（逆に債権者が保証人を指定した場合は、債務者に有利で保証人をかえてくださいとは債務者に言えない）
    • 当然、お金を借りれなかったり返済し終わったら保証債務も消滅する。
    • p129なんもわからなかった。履行と相殺は絶対効
    • 債権者が変わっても保証債務も移動（保証人の債務がなくなることはない）
    • あくまで保証人はサブ
      • 催告の抗弁権（主たる債務者に請求せずに保証人にアタックするのはなし）
      • 検索の抗弁権（主たる債務者がお金を持っているのに保証人にアタックするのはない）
    • 保証債務の総額は、主たる債務と同額
      • 保証人が複数人居た場合は、保証債務を割ることができる（分別の利益）
  • 連帯保証
    • 保証と違う部分を解説
    • 複数人の保証人がいたとしても、保証債務＝主たる債務となり、分別の利益が効かない！！！！（ヤバい）
    • 催告の抗弁権がない！！！！！！！！！！（主たる債務者に請求しないでアタックしてもよい）
    • 検索の抗弁権がない！！！！！！！！！！！！！！！！！（主たる債務者がお金を持っていたとしてもアタックして良い）
    • 要するに、連帯保証人になるということは、債務を完全に引き受けることと変わらない。
    • 保証に加えて、相対効というものが現れる（わからなかった）
  • 連帯債務
    • 同じものを複数人で買ったときに、一人が肩代わりするケース
    • これも時効完成・免除・相対効・絶対効がある
    • この辺は記憶ゲーなので語呂合わせとか使ったほうが良さそう
  • 共有
    • 3人が物件を共有しており、Aが利用中にB, Cが明渡要求するのは、当然にはできない（不当ならできるが）
    • 共有者の相続人なくして死亡したときには、残りの人に持分が渡る
    • 共有者の投票に関して色々ルールあり
      • 保存（単独）：共有物の修理・不法占拠者の廃除請求など（損害賠償の場合自分の持分がmax）
      • 利用・改良（持ち分の過半数）：賃貸借契約の解除など
      • 売却・処分（全員の合意）：全建物の売却・増築（持ち分のみの売却は単独でも出来る）
    • 5年なら共有物の分割をしないという特約は可能
    • 協議が調わない場合は裁判（この場合は一人が売って他の共有者に債務を持つとかいう感じになることも出来る）
  • 建物区分所有法
    • 区分マンションの法律
    • 用語
      • 法定共用部分： EV, 階段
      • 規約共用部分：集会所
      • 規約敷地：テニスコート・駐車場
      • 専有部分：入居者の敷地
    • 専有面積 = 専有部分の面積？
    • 専有部分の床面積は内側線で測る（壁は面積に入らない！！）
    • 共用部分（階段・集会所）は区分所有者全員で使うものなので、持ち分は共有部分の専有面積を持分で割る
      • 規約共用部分は表題部に登記すると第三者に対抗できる（法定共用部分はダメ）
    • 共用部分の管理
      • 保存行為は単独で可能（電球が壊れたから変える）
      • 管理行為・変更行為・軽微変更：区分所有者と議決権の両方で過半数の合意（火災保険契約の締結・階段と廊下に滑り止めをつける）
      • 重大変更：区分所有者と議決権の両方で各3/4の合意（マンションにエレベータを設置）
    • 費用は持分に応じて負担
    • 変更で特に重大な影響がある所有者がいる場合には特段の承諾が必須
    • 敷地利用権（所有権とか）も共有
    • 専有部分と敷地利用権を分離処分できない（特約つければOK）（？）
  • 区分の管理と規約
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