投資
概要 †
目次 †
リンク †
メリットとデメリット †
- 不労所得
- 節税（減価償却費、修繕費でマイナス経常可能）
- 不動産はインフレにもデフレにも相続にも強い
目的 †
- 三つある
- 資産運用（年間4-5%の利回り、売却益。株は10%の利回りを狙えるが元本割れのリスクが大きい）
- リスクヘッジ
- 節税
必要資金 †
- 最も安い価格帯だと1000-2000万円くらい
- 銀行は90%くらいは貸してくれる
- マンション1戸目 (15年完済) →2戸目 (12年完済) →3戸目 (8年完済)というかんじ
調べるべきこと †
- 物件周辺の住環境を特に重視
- 「駅から帰るときに深夜までやっているスーパーに立ち寄れる」とか「スーパーの向かいには薬局がある」などがわかります。物件まで大きな道路を通ってアクセスできるか
- 女性1人では安心して歩けないという場所を見つける上記の数字の前提は、年収と頭金から購入することができる価格を逆算
- 物件は住みやすい間取りかどうか？（三角の間取りだったり、梁（はり）が多くないか）
- 設備が充実しているか？（2口コンロ、エアコンなど、人気がある設備が揃っているか）
立地 †
- 共通
- 活気がある
- ターミナル駅に一本で行ける
- 一人で入れる飲食店が休日にしまっているようなことがない
- 飲食店やスーパーがたくさんある
- 商店街がある
- 一人暮らしの20代女性が住みたいか？を考えると良い
- 周辺にコンビニやスーパーがあるかどうか？
- 夜遅くまで営業している飲食店があるか？
- 対象物件までの距離と、信号や踏切の待ち時間など
- 対象物件へのアクセスは大通りを経由するか？
- 対象物件までの距離で見落としがちなのが信号や踏切の待ち時間です。意外と長い時間待たなければいけない信号や踏切は、現地に行ってみないとわかりません。徒歩 10 分圏内が 15 分になることもある
- 大通りを経由する経路になっているかどうかをチェックしましょう。また大通りに近い環境が重要なので、多少の車の騒音には目をつぶりましょう。
- 同じマンションで空室があれば内見するとよいでしょう。賃貸マンションを探していると不動産会社に伝えれば、喜んで見せてくれるはずです。
- 物件までのアクセス途中に寄ることができる夜遅くまで営業している飲食店があるかどうかもチェックポイントです。街全体を購入するつもりで細かいところにも目を配っておきましょう。
- 家族向け
- 大きな病院がある
- 子供向け公園がある
- 良い学校がある
- 学生向け
- 悪い立地
- オフィスエリアとして有名な町は投資向きではない
- 急に人気が出たエリアでの物件（急激に人気が出た地域は人気が廃れるのも急に訪れる可能性）
- おすすめ
- 三軒茶屋、笹塚、学芸大学、大井町、高田馬場、五反田、中目黒、御茶ノ水、中野、荻窪、武蔵小山、吉祥寺
- 東急田園都市線三軒茶屋駅などは渋谷駅から2駅目なのに、それほど家賃が高くない。昭和女子大学という学校もあり、商店街が充実していて、飲食店も多い
- 東急目黒線武蔵小山駅ですと、2020年に三井不動産レジデンシャルと旭化成不動産レジデンスが提携して開発する駅直結の「パークシティ 武蔵小山ザタワー」が建築。2021年には、住友不動産がその物件の隣にマンションを建築、2026年から2030年には三菱地所レ
ジデンスがマンション建築を予定。これから2030年にかけてファミリー層を中心に2400世帯が武蔵小山のエリアに入居
- 城西地区（新宿区・中野区・杉並区）城南地区（港区・品川区・を目黒区・大田区・世田谷区・渋谷区）が中心です。理由は、昔から人気があって安定した入居需要があるからです。
融資 †
- 金融機関は基本的に法定耐用年数内でしか融資をしない
- よって、築年数から融資期間に制限がかかる
- 木造物件で15年の融資を組むためには、22年 – 15年 = 7年より、築7年以内の物件を見つける必要がある
- 金融機関が重視すること
- 駅からの距離。特に10分以内というのは一つのしきい値（ポータルサイトだとこれで80%は落とせる）
- 商業用物件・事務所付きより住居用物件のほうが融資を組みやすい（商業用物件は賃料が高い分、マーケットの影響を受けやすく、空室が長期にわたってしまう）
- 満室に近い物件であるほど銀行内でその物件の評価が高くなる
- ファミリー向けのほうが融資を受けやすいが、これは大家側からすると考えもの（融資組成という観点ではファミリー向け物件の方が融資が組みやすい傾向にあります。なぜなら、ファミリー向け物件は建物の延べ床面積が広いため、積算価格が高くなる）
- 銀行側のリスクがほぼ0の前提で議論を進める以下など。
- 空室率100%の場合でも返済することができる融資額は2,000万円
- 一方、今回検討している物件は駅徒歩5分であり、過去の入居率は90%を超えている
- そんな中でも、更に負荷をかけ、入居率50%で計算
- 入居率50%であっても、借入3,000万円であれば十分返済可能
- 上記にて、3,000万円の融資をお願いしたい
- 積算価格のメリットデメリット
- 積算価格が高いと、(1) 税金が高く、利回りが低い。(2) 融資を構成できるので長期融資を組めて投資効率が高い、少ない初期資金で多くのお金が稼げる。 (3) 返済後の資産が多く残る。
- 積算価格が低いと、(1) 利回りが高くなる傾向があり本質的な稼ぐ力がある、銀行から借り入れをしない場合、収益性を重視するべきです。 (2) 融資が組成しにくいので投資効率は低い
情報収集 †
ポータルサイト †
- 基本的には健美家と楽待の2つのサイトをチェックしていれば物件情報を見逃すことはない
- 健美家
- 収益物件サイトでは一番の老舗
- 投資家目線での運営がなされている
- 収益物件購入後、ブログを公開することが可能
- 楽侍
- 掲載物件数が多い
- 買手が希望物件の条件を登録することができる
- 東証一部上場。豊富な資金力を背景に、様々な事業を展開している
- 投資at home
- 老舗の不動産会社が使っており、優良物件が掲載されることも
大家塾 †
- 物件を紹介して貰うということだけではなく、大家とのつながりを作り、情報を仕入れるという意味でも非常に有効な方法ということができるでしょう。
- 中には高額の費用を取る大家塾もありますが、高額の塾にベテランの大家の方がいるとは限りませんので、安い塾に入会する形でも問題ないでしょう。
- 会社などの情報ネットワーク経由で見つけるのがよい
物件の調べ方 †
- 不動産会社に直接行く！
- 不動産会社はお店に訪問したあなたに収益物件を売ることができれば、売主からも買主からも手数料の3%分を貰う。なので喜んで好条件の建物を紹介する。
- ネットに出てこない物件を入手できる可能性が高いという意味では、非常に有効な戦略であることに間違いありません。
- 行く場合は、楽侍に乗せてある自分のプロフィールを印刷して持っていく。以下も添えて。
カテゴリ 記載内容
基本情報 氏名
住所
家族構成
属性 勤務先
勤務年数
年収
自己資金
居住状況 持家or賃貸
賃料orローン返済額
ローン残債
- 不動産投資屋ではわかっている人感をだす
- 「個人投資家として収益物件を探しています。もし何か良い物件があれば紹介して頂きたいのですが、価格は3,000万円前後、できれば重量鉄骨、ファミリー向けのアパートかマンションを探しています。利回りのイメージは10%ぐらいです。」などという。
- 上記の数字の前提は、年収と頭金から購入することができる価格を逆算
コツ †
- 低所得のサラリーマンは
- 新築より中古ワンルームのほうが良いらしい
- 少労働所得
- 厄介な入居者付けや苦情対応、集金といった管理業務は低価格で委託できる
- 絶対に委託する方法を選択（まあ収入が少ないうちは問題かもだけど）
- 家賃に対して5％前後の管理費（私の場合は、1戸当たり3,000円程度）を払うのがもったいないという人もいるが、間違いなく割に合わない。夜、鍵をなくしたと連絡されてすぐ対応できますか
- キャピタルゲインではなく、インカムゲインを目的とする
- 東京23区内
- ローンを組んでも家賃で返済し、いつかは自分のものになり、あとは家賃が入ってくるだけ……。でも、地方のアパートでは、その方程式は成り立ちません。
- オーナーは空室に悩まされ、設定した家賃を下げざるを得なくなり、そのうえ修繕費を追加で要求される事態となって破たん
- サブリースというのは、家賃の10％程度の手数料で空室であっても家賃を保証し、常に一定の金額がオーナーに支払われるシステム
- 大手の新築供給会社がリスクをとることはせず、購入したオーナーにすべてのリスクを押しつけて、自分だけ生き残ろうとしている
- 新築物件でなく、新耐震基準を満たした中古物件を狙うこと
- 投資効率の高いワンルームマンションを1棟買いせず、場所と築年数を分散して投資すること
- 東京の新築ではなく、中古かつワンルームタイプがいい（特にはじめは）
- 投資して得られる家賃収入についても、東京であれば立地の判断を間違えないかぎり、賃貸需要には根強いものがあります。中古ワンルームで想定される若い人たちの賃貸需要は、おしなべて地方より東京のほうが高いのです。
- まず、購入する側としては、はじめての投資でも価格が安い。東京の中古ワンルームは1,000万から1,500万円ほど
- 投資額の少ない投資初期段階を除き、借入金は投資額全体の50％以下をめざすこと（最終的に目指すのは借金ゼロ）
- 信頼の置ける管理会社と手を組むこと
- 優秀な管理会社と手を組めば、呼び出されることは実際には皆無（緊急時は処理後に報告される）
- 管理も任せる不動産会社を選ぶことは、物件を選ぶことと同じくらい重要です。
- 3～4件異なる会社でセミナーを受け、自分の投資スタンスを尊重し、何でも話しやすい雰囲気がある不動産会社を選ぶようにしましょう。
- 不動産投資のメリットばかり伝えて、投資リスクについてあまり触れないという会社などは問題があります。
- 「老後の資産のために」というワードには注意
- 入居者がつきにくい値域の物件を買わされえない（最寄り駅から徒歩10分以上とか住みづらい場合）
- エリアは厳選すること
- 不動産投資は購入時点で8割成否が決まってしまう
- それだけ立地が非常に重要で、物件そのものの価値も重要です。安定した収入が得られ、資産価値が高く、適正な価格で売られている物件を選んで購入することが大事です。
- セールストークに騙されない
- 不動産会社はその人の与信限界まで借りさせて売りつける
- なので、公務員や高収入には高額一棟を買わせようとするが
- 値上がりトークに載せられないように
- 現地調査は絶対にする！！
- そこに住もうとしている入居者目線に立って物件を選ぶこと
- 生活する上での土地勘と、投資家としての土地勘は違う
- 競争が激しく家賃の安い北区や足立区に住みますが、投資家としては新宿区や港区の物件を買う
- ファミリーマンションはワンルームに比べて購入価格が２倍、３倍になるけど、家賃は２倍、３倍にはならない
アンチパターン †
- 管理を軽視
- 大手の会社でも倒産する時代なんだから、小さい会社はさらにリスクが高い。30年スパンで生き残る会社を選ぶ。
- 土地のブランドを重視しすぎる
- 「日本橋」などのブランドだけではなく、ちゃんと日本橋三越本店もありコレド日本橋にも近い賑わった場所など、個々の性質を見る。
- 城東地区を対象とすると低所得層をターゲットにしなければならないため、入居者の質も悪くなりがち
- ワンルームの人は入れ替わりが激しいので入居率が低くなりがち
不動産管理会社 †
- 建物管理と賃貸管理の2つ（賃貸管理がマジで大切）
- 建物管理
- 共用部分の設備点検
- エレベータ・消防設備の定期法定点検
- 清掃
- 会社例: 「フェニックス」「ＺＯＯＭ」「スカイコート」
- 賃貸管理（管理会社の中には対応が悪かったり、いつまで経っても入居者が決まらないケースもありますので、信頼できる管理会社を選びましょう）
- 入居者の募集から審査
- 賃貸借契約およびそれまでの事務処理
- 入居者からの苦情処理対応
節税 †
- 不動産投資は節税効果があり
- 仕組み
- 「不動産投資」は賃貸経営で赤字を作り、損益通算で「給与所得」を減らし「所得税」「住民税」を節税する
- 「減価償却」は税務上、購入した資産を決められた耐用年数に分割して費用化することです。
- 不動産の構成物のうち「土地」は減ることはありませんので減価償却はない
- 建物の構造毎に「耐用年数」が決まっているので、その年の不動産所得から「費用」として差し引くことができる
- 所得税、住民税
- 減価償却で単に自分の資産のために買ったものを、ビジネスだという免罪符で経費計上できる
- 地価の減少などによる赤字を節税で若干相殺できる（これは数%のリスクヘッジ）
- 相続税
- 相続税の対象となる現金・預金や有価証券などは時価で評価
- マンション等の不動産は時価よりも低い基準で評価されるため、相続税の節税につながる
- 節税のデメリット
- 次の物件を買うための投資用のアパートローンを貸し出す金融機関がなくなる
- 事業資金の借り入れを難しくするだけでなく、法人としての信用も落としてしまう
利益計算 †
- 利回り
- 表面利回りって何？意味ある指標なの？
- 実質利回り=表面利回り-経費評価（2-3%くらい）
- 「（年間賃料－年間経費）÷物件取得費用」で計算されます。仮に、利回りが5％であれば、単純計算で物件取得費用を20年（100％÷5％）で回収可能
- 都心では利回り5％程度の物件に、プロのファンドや巨大資本の外資や企業が、投資を競っている
- それ以上のものは非常に危ないので注意。特に15%とか絶対怪しい。本当に重視しなければならないのは、安定して貸借人を獲得できる物件かどうか
- 積算評価=銀行による土地・建物の評価額
- 土地面積*路線価+再調達価額*延床面積*残価率
- 残価率=残耐用年数÷耐用年数
- 路線価は路線価図で調べられる（角地補正などの難しい要素もあるので不動産会社に任せたほうがいいかも）
- 再調達価格は
- 鉄筋コンクリート(RC)造・・・20万円/㎡
- 鉄骨(S)造・・・18万円/㎡
- 木造・・・15万円/㎡
- 耐用年数は鉄筋コンクリート(RC)造で47年、鉄骨(S)造で34年、木造で22年と決まっています。
- 現実的な値のイメージ
- 購入費用 4,000万円
- 年間家賃収入 204万円（稼働率100％）
- 表面利回り 4.1％を
- 頭金 1,000万円
- 返済期間 35年
- 金利 1.7％（ローン返済額年約113.8万円、うち利息が50.5万円）
- 年間経費等（管理費、固定資産税、返済利息等） 81.1万円
- 減価償却費（年間）＊ 85.1万円
- 年間収支（手取り） 59万円
基本情報 †
- 価格
- 満室時利回り
- 家賃以外の収入がある場合はその収入も入れて利回りを計算する傾向があるので注意
- 家賃以外の収入：自動販売機収入、アンテナ収入、看板収入
- 築年月
- 旧耐震構造の場合、銀行からの融資を受けづらい可能性がある
- 家賃以外の収入が含まれているかどうか
- 借上駐車場への支出
- ゴミの回収費用 (町内会費を払っている限り、ごみは無料で回収して貰えますが、ごみの回収場所が対象不動産から遠い場合、住民の方の利便性を高めるためにゴミ置き場を敷地内に設置することがあり)
- 浄化槽の清掃費
- 建物構造
- 交通
- 電車もそうだがバスも。
- 首都圏へのベッドタウンとして知られる藤沢・茅ヶ崎などは家が駅から遠くにある一方で電車通勤する方多いため、バスが重要な交通手段
- 土地権利
- 所有権
- 旧法賃借権: 最もメジャーな借地権です。賃借権の場合、マンションや戸建てを売却する際には地主の承諾が必要になり、地主との契約内容によっては「譲渡承諾料」と言うお金を地主に支払う必要があります。この譲渡承諾料は、売買契約の際に売主が支払うことが通例となっていますので、賃借権の不動産を買うときにはあまり意識しないかもしれません。しかし将来的に賃借権の中古マンションや中古戸建てを売却する場合には、費用がかかってきますので、あらかじめ金額を確認するようにしておきましょう。
- 旧法地上権: 地主の承諾を得ることなく、好きに建物の売買を行うことが出来ます。
- 新法借地権-普通借地権
- 新法借地権-定期借地権 「早めに売ってしまうか」「一生住むか」の2つです（実質一生済むしかない）。例えば、品川駅前にあるシティータワー品川の借地期限は平成92年（2080年）10月31日までです。更に平成90年（2078年）11月1日から2年間は、本建物解体のための使用期間となり、平成90年（2078年）11月1日からすみやかにマンションからの退去が必要になります。平成90年（2078年）までは、まだ相当な時間がありますので、数年間住んだとしても、売却は問題なく行えるでしょう。これが「早めに売ってしまう」方法です。一方、例えば定期借地権の借地期間が10年を切った時に、果たして定期借地権の中古マンションが売れるかどうかは判断が難しい
- 間取り
- オーナーズルームがあるかどうか。自分の趣味前回の間取りになっている可能性が高いので入居者が入りにくくなる。
- テナントがあるかどうか。想定空室率を長めに設定するのがよい
- 建物面積
- 建ぺい率/容積率
- 町が建ぺい率と容積率を制限している。建ぺい率は「建物の面積/土地面積」、容積率は「建物の面積/土地面積*階数」的なやつ
- 低い建ぺい率/容積率ではないか？田園調布などの高級住宅地の場合、建ぺい率/容積率共に非常に低い数字を設定し、閑静な街並
- 防火/国土法
- 防火地域かどうか？防火地域で木造建築物を建てる場合、その他地域と比べて建築コストが20～30%上がってしまう
- 国土利用計画法に基づく報告義務がある地域かどうか？都内23区は500m2以上、それ以外は2,000m2以上の土地の売買を行う場合に届け出て必要
- 取引態様
- 仲介・代理・売り主の三つがある
- 売主の場合、手数料がないので少し安い
- 売主が宅建業者の場合は瑕疵担保責任を最低2年付けなければいけませんので、この点は買手にとってメリットがある
- 現況
- 超重要。賃貸中の場合の空室率はネットだとわからない。
- どの部屋にどういった方がどれぐらいの期間住んでいるのかという点は、仲介会社から「レントロール」を貰うことによって把握することが可能です。
- 引渡
- 投資用物件の場合は、購入物件に実際に済むわけではないので引渡し時期はどうでもいい
- オーナー自身が物件に住んでいる場合、退去後のリフォーム費用などが大きいので考える必要
相場 †
築年数が長いと価格が30%近くに下落 †
公益財団法人 東日本不動産流通機構の「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2017年）」によると首都圏の中古マンションの成約価格（㎡あたり）は下表のようになっています。
築年数 ㎡単価
築0～5年 76.97
築6～10年 65.53
築11～15年 58.65
築16～20年 49.67
築21～25年 34.95
築26～30年 29.49
築31年～ 31.19
家賃低下 †
- どれぐらい賃料が下がってくるのかというのは個別に検討する必要がありますが、ざっくりとした数字としては、毎年1%ほど賃料が下がっていくと考えておくと良いでしょう。
未整理 †
銀行でさていやってもらう
バルコニー
あぱーとの一室を買った場合減価償却どうなる？
アパートの一室を買ったときの土地の価格ってどうなる？
Googleの友人に不動産投資の相談
新築を購入すれば価格の1割は減るということや、サブリースの倒産リスク
2棟目は利率が低めになる
キャピタルだと5年以内だと売ると税金が高いらしいが、
レバレッジをかけるとリスクを取るということ
将来の家賃は確約されていないが、少子化のため都心部により人口が集中、都心部のワンルームマンションを推奨
3-5年ならまだしも20年後はわからない。大地震が起きるかも。
なんの投資知識がないのに自信がある人が多い。
得意な分野ならわかるが、不動産ならと自信を持っている人がいる。
単身者が減ることがない、大阪は割安、ワンルームは分けやすく手軽なので、マシ。
半分は売る、半分は買うみたいなこともあり得る。
持ち続けても良いものを買う、建て替えて儲けるものを買う。
土地値が下がったとしても回収できて利益が出ればよい。
夜逃げされると、連絡をつけないと勝手に開けるわけには行かない（日本の法律上）
自殺・孤独死・居座って部屋の美品を質に入れる
自分の外壁にヒビが入る。
区分ってなに？
ネット大手のポータルサイトは新着のものは全て目を通すレベルの労力が必要
段々と仲の良い不動産会社から水面下の物件をもらうっていうふうになる
直接会って、指値が非常に大切。
楽待はみんなが見れるから、楽待の物件ではなく、その不動産会社と仲良くなって掲載していないものを買うというのが大切
ちゃんとまっとうに情報をくれる不動産会社が大事。売るのが目的という雰囲気でセールスをかけまくるようなところはダメ。あなたにはこれは会いません、というようなものが大事。
月一・週一で数年の付き合いがあるというのは大事。
他の銀行との競合関係を作る。複数銀行で相見積もりする。
このままだと奥さんが…というような交渉に持ち込む。
鉄管はちゃんとやらないとやらないが、これはやめたり
現金を持っておくのが大切。
買いたい病は良くない。基準に合わなければ待つのが大切。融資もあるしお金も大きいので。
買うべきではないけど融資は厳しくなっていて、今後もっと厳しい。
オリンピックは読めない、普通に考えたら下がるしもう少し
バブルのときのように、金利が5%とか非常に高くなるとフルローンだとかなり厳しい。
入居者が元カレ・元カノだったりするのは良くない。
シミュレーション †
https://www.youtube.com/watch?v=1y6RNoKAGPw
リスク †
- 空席リスク
- 移転リスク
- 大学・会社・工場などが移転するリスク
- 六本木ならGoogleがどこかに行くなど
セールストークとの戦い方 †
- 「節税効果がある」
- 特に「利回りは低いけど、節税効果が高いですよ」はマジで意味不明（赤字が出ますよ！という意味なので）
- チマチマしたこといわないで稼げ！！謎すぎる営業トーク
- なぜそんんなことを言われるかというと、利回りの低い物件を少しでもお得な物件に見せようとするためです。言い換えると、「少しでも高く売却して仲介手数料を高くするため」です。
- 年金効果がある
疑問 †
- どこに相談するのが良いの？
- 特に読むべきは先輩投資家の失敗談です。
- 失敗した話を聞くことで、不動産投資に対する危機管理能力が養われます。不動産投資において他人の失敗を活かすということは、自分自身が失敗しないための最良の方法なのです。
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