ビジネス
株
不動産投資
概要 †
- お金持ちはお金で資産を買う、貧乏人はお金で負債を買う
- お金には、稼ぐ・貯める・増やす・守るが重要
- 所得は、給与・事業・不動産・株式・利子の順にレベルが上がっていく。
- 基軸通貨であるドルベースで資産を見ることが重要。トルコリラで資産を見ても意味がない。
- 気持ちにゆとりをもって投資するのがとても大事！
- 20代は100万円の運用を考えるよりも自己投資
- 投資は純資産を増やすことが目的。キャッシュフローはクソ。
- 日本で高利回り（不動産含む）が大好きなのは、株が成長しないから
- 日本ではどの商品もデフレでダメダメなので、イールドに注目してきたが、イールド＋元金を見る必要がある。リートは元金の意味ですごく動いてる
- チャンスをつかむためには、1. 相場を知る 2. 相場との乖離理由を知る 3. チャンスをつかむ勇気を持つための訓練をする。が必要。勇気の訓練にはスモールスタートが重要
- 110 億人くらいで世界人口はピークを迎えて人口減少するはずで、そのときに本当に全世界株式が上がることを想定できるのか？みたいな素朴な疑問はあるよね
目標と戦略 †
目標 †
- 人生で重視すること
- 一族として繁栄する
- 子供が大学生になった時に、資産ゼロからスタートさせない。
- 子供を三人以上作る
- 相続税を相殺するスピードで資産運用するスキルを一族として確立する。
- 子供によい教育を施す。可能ならば英語圏で育てる。
- ストレスを下げる
- お金で時間を極力買える環境にする
- 僕はストレスを感じるポイントが非常に多い。電車に乗れない、新幹線の切符はなくす、ものはなくす…。電車の代わりにタクシーを使えばいいし、ものはなくしたら買えばいい。
- 例: 家事をやらない、料理は意思決定の数が多すぎるので UberEats? や惣菜やコンビニ惣菜、ルンバくんを買う、ラグを買わない、バスタオルじゃなくてフェイスタオルを使う、大きいゴミ箱を三つ使う（ごみ捨ての回数を減らす）、服をたたまない、たたむ意味がどこにあるんですか？ハンガーにかけるか丸めて置く、ドラム式乾燥機を買う、定期購入便を使う（嗜好品はちょっと気をつけてね）、食洗機を買う、定期便を買う、家事代行サービスをやる（Casy）など
- 自分の時間を真に世界のためになることに使う
- お金の心配をしないで、真に世界のためになると信じられることに僕の人生を使いたい。そのために、不労所得だけで暮らしていける環境にしたい。
- 仕事は楽しく世界に貢献できているが、僕でなくてもできることが多い。本当に僕にしかできないことをしようとすると、ポジションがない。
目次 †
戦略 †
- 投資の成績はほとんどポートフォリオで決まる
- 長期投資は株式不動産70%, 債権10%, 現金10%、オルタナティブ0.1%を目標。
- バフェット指数と金利と恐怖指数によって株式の持つ量を微調整したい
- 株9000兆円と債権10000兆円で、平常時には同じを動くが、異常時には逆相関する
- 分散投資
- 「分散投資は無知に対するヘッジ」という格言で有名な、集中投資で有名なバフェットでさえ 50 銘柄持っている（メインは 10 銘柄だが）。5 銘柄とかは論外としれ。
- 短期投資も10%くらいを目安に行う。これはスキルを得るためとシャープレシオを下げるため
- オルタナティブ投資は子孫繁栄と分散のために行う
- 心得
- いい株を分散して買う（日本株を買わない）
- 対純資産での割合を保つ（値下がりしたら買う、値上がりしたら売る）
- 値下がりに対して麻痺する（値下がりは買い増しのチャンス）
- ガチャガチャと売り買いしない。
- 上記を 30 年やり続ける
が大切だと思っている
- お金持ちの収束点
- r>gが完成しても、実際のところには60年位たって子供ができたりすると「おじいさんはお金持っていたのに、今は貧乏」となり、貯金ゼロからの社会人生活を強いられるようになる。これはなぜか？
- 投資をしていないから（庶民から小金持ちへの壁）
- 相続税で80年に一度の半減期が存在するから（小金持ちから大金持ちへの壁）
- お金持ちになると自己責任となり、法律で守ってくれなくなり、投資詐欺に騙されるから
- マネーリテラシーが遺伝せず、子供の世代で上記の構造を理解しない、あるいは子供が子孫として反映することを彼らの人生の中で優先度をおいてくれないから。
- 子孫として反映することは個人主義に反するため、一族として反映するという考え方は有る種の優生思想として淘汰されるべき時勢である。
- お金持ちになると、不動産からは逃れられない。
- 現物不動産は富裕層には絶対必要な資産クラス。
- 不動産業者レベルの知識を得ないうちは、賃貸一択。理由：ライフスタイルをアジャイルに変化できるし、日本ではリセールバリューが良い家を探すのが極めて困難
- 車や保険などは知識武装すれば容易に最適解に達するが、不動産は専門的な知識がなければ相続税を攻略できない。
- マイホームには金利の妙があるので使いたいが、ぼったくられないのが難しい。マイホームぼったくりを避けなければいけない。せっかく形成した資産を騙されて失わないようにするために、不動産知識が必要。
- 生存を担保に借りれる不動産融資枠は貴重なので、人数を活用して使っていく。
- キャッシュフローのポートフォリオは対資産で組む
- 年間予算 (計: 16%)
- 家賃 4%
- 食費 4%株9000兆円と債権10000兆円で、平常時には同じを動くが、異常時には逆相関する
- 税金の支払額も、投資との整合性を取るならば対資産で測ったほうが良い
- プレゼント 3%
- 交通電気光熱費通信 1.5%
- 日用品 1.5%
- 自己投資 1%
- 浪費 1%
リンク †
下位ページ †
参考情報 †
- 書籍
- 株式投資の未来
- 敗者のゲーム
- ウォール街のランダムウォーカー
いつ死ぬか †
- 今でしょ
- 人生参照
- 定量的に生きるのがお金持ちになるコツ
- 年齢別年間死亡率は20-30代で0.08%くらい（自殺率が0.02%）
守る †
- 一度に数千万円を一般人がもらうと5~7年後にはなくなっている
- これは詐欺師が多いし、浪費をするので、守れない。
- 稼ぐ力と守る力は別物
- 生存可能年数という指標が大事
- 必ず固定金利を選ぶ（選べるなら）
- 将来を予測できるようになる
- 金利上昇リスクを考える（特に日本では今後金利が上がる可能性を考えなければならない）
- 守るスキル一覧
- 税金を知る
- 人に貸さない
- 詐欺に合わない
- 連帯保証人にならない
- 節約する
- プレゼント予算をコントロールする
- 重要なNote
- 節約の仕方を間違えない。大きいものは、家・保険・車・通信費
- 詐欺・無知・安心に付け込まれない
- 見栄・安心・最新は高くつく。クレカ・新築・保険…
4%ルール †
- 「年間に必要なお金の25倍の資産ができたらリタイアしていい」という指標のこと。
- リタイア時点の資産を4%ずつ現金に切り崩して行けば、30年以上に渡りお金が尽きることはない。
- 4%なのは米国株式インデックスと米国債券が半々の想定だと7%上昇から、物価3%上昇を引いた値。
- リタイア時点の資産を4%ずつ現金に切り崩して行けば、30年以上に渡りお金が尽きる可能性は非常に低い。
- 年600万使うなら資産1.5億だし年1000万使うなら資産2.5億が目安になる。
n流のビジネスマンにはn流の詐欺師が寄ってくる †
- 三流のビジネスマンには三流の詐欺師が寄ってくる
- オレオレ詐欺、ポンジ・スキームの投資詐欺・ポイント詐欺
- 二流のビジネスマンには二流の詐欺師が寄ってくる
- 新築ワンルームマンションの不動産営業、ゴミ投資信託、学資保険
- 一流のビジネスマンには一流の詐欺師が寄ってくる
日本の投資状況 †
- 日本は66%以上の資産を60歳以上が持っている
- 平和なのでr>gとなった。戦争で一からスタートしたが、また格差社会に戻っている。
- 日本が王道の投資ができていないのは失われた20年で15%しか成長していない間に世界のGDPは3倍になっている。
- ゼロサム・ゲーム（手数料でマイナスサム）なので、富の奪い合いでしかなかった
- 投資信託の持っている期間の平均は日本人だと2.7年。本来長期で持つべき
- 日本の仮想通貨業界は80%以上がデリバティブ（値動きを的中させることにより利益をでるやつ）
- 日本では、良心的なものに限って純資産額が低く不安定
- 積立NISAのアクティブファンドはアクティブファンドの全体の2.8% (20ファンド)しかない
- つまり、残りの97.2%は金融庁長官が「手数料獲得が優先されるビジネスは、そもそも社会的に続ける価値があるのでしょうか？」と言われるくらいだめ。CMやってる大手はこういうのばっかり紹介されて入り口でカモられるんだから投資も嫌になるよね。
プレゼント予算 †
- 贈与には渡す側にも受け取る側にも十分な経験値が必要。受け取った側が許容量以上のお金を受け取り、おかしくなってしまうことがある。
- また、急にお金を持って寄付や慈善活動や親孝行（マンションを買うとか）でお金を投げ売ってしまうことがある。慈善活動をする自分に酔わない
- プレゼント予算の上限はどんなに裕福な人でも収入の10%（資産制限とともに、フローの制限もつけるのが適切）
税金 †
- 税金をコントロールする立場になる。段階は以下
- 会社員
- 個人事業主（白色申告）
- 個人事業主（青色申告）
- 法人設立
- 大きな税金
- 所得税: その年に徴収される。累進課税
- 住民税: 一年後に払う。区民に7%都に3%くらい。
- 住民税=所得割+均等割（均等割はプラスのオフセットみたいなやつ）
- 区: 特別区民税 (7%)
- 都: 都民税額(3%)
- 区の均等割は3500円, 都は1500円
- 日本は海外に比べて税金が高い国
- だから海外、というのも何のために生きるのかという話になるので、短絡的にはならないように
- 払い方
- 普通（年四回の納期のもの、一括で払うことも出来る。普通にしとけば基本的には副業兼業はバレない。）
- 特別（天引き）
- 青色申告
- 青色申告控除65万円
- 家族への給料を経費に出来る
- 赤字を3年間繰り越せる
- 30万円以下のものを一括でその年度の経費に出来る
- 経費: 飲み物・夢の国などはケースバイケース。事業にかかった分だけ。
- 確定申告時にはレシート不要！（監査が入ったときに初めて必要になる）
- 多少間違えてたとかは、指摘されて修正したら終わりなので、悪質でなければ怖くない。
医療費 †
- 何の保険も入っていなくてもめちゃくちゃ安いと知る
- 例: ガン治療は自己負担20万円より少ないくらい、白血病がほぼ最大で50万円
節約 †
- 保険
- 「確率は低いけど、起きたら人生が終わる」ものに対する対策が保険（保険の必須条件）
- 必要なもの: 対人保険・生命保険・火災保険（・収入保障保険）、以上！！
- 病気: 健康保険が強すぎるので不要、ベッドは贅沢、投資商品として非常に効率が悪い。高額療法費制度なら六ヶ月入院で60万円。先進医療は治らないし、信用できない。効果があるなら基本健康保険の対象になるはず。
- 生命保険
- 積立型: マジでいらない
- 掛け捨て型: 妻が専業主婦で夫が死ぬと困る、みたいな状況なら夫が死ぬことに賭けたギャンブルをしても良い（還元率40%くらい）
- 自動車保険
- 対人対物（無制限）は必要。破産してしまうリスクがあるので。
- 車両保険は不要（修理代くらい払えるようにして。軽い自己だと自己修理したほうがいい。評価額はレッドブックで測られる。減価償却で毎年20%下がる）
- 保険会社を見直すだけで数万円変わる
- がん保険（絶対にいらない）
- 収入保障保険（所得保障保険はまっｔ買うダメ）
- 非常によい
- 掛け捨てならOK。若い世代で片働きの配偶者+子供がいて、資産を気づけていないならば有効
- 一括受け取りをするとこれを選ぶ意味がないので注意！（管理しやすく、心理的負担が少ない＝一度多額のお金を手にしてからそれを取りくづして目減りしていくのはかなりストレスだしリスク）
- 共済
- 扱っているのは低コスト低保証の掛け捨てだからわりかしよい（非営利）
- 家賃
- 貧乏になる最大の原因。家は負債。
- 日本では収益物件を買ったらほぼ損するので、住んでる人は自動的に得をするバイアスがある。
- 日本の家は資産ではなく99.7%負債（不動産投資家が買う家は「千三つ」という単語があるくらい。0.3%）
- 家の値段は日本は40年で+0% (先進国では異例)
- 家を建てて一人前とかバカでは
- 資本家側から見た景色として、ローンのためにあくせく働いてほしいよねという感じ（35年未来の時間を使っている）
- 家を買う価値
- 金銭的価値は負債
- 広い居住スペース・子供が小さいときに広い家で遊ばせられる
- 新築を買う
- デメリット: 3割その時点で負債、ローンは3000万円で1%だと35年で600円、修繕費が1200万円。日本の家は基本値下がりする
- メリット: たのしい
- 家はさすがに中古を買いましょう
- 15年で価格が落ち着く、リフォームするとすごく綺麗になる
- 入居後の家賃交渉
- 「家賃を1万円下げてください、そうすれば引っ越ししませんので」
- 空席＋リフォーム＋広告料が一番怖い（40-50万円払わないといけない+家賃を下げないといけない）
- 特に都会のワンルームは下がりやすい
- 17年で75000->50000円くらい下がる。自分のマンション名をGoogle検索して、同じ間取りの家で比較
- 最初は管理会社に言う。家賃の3-5%くらいしかもらっていないので余り伝達してくれない
- オーナーに直接話すのは最終手段だがやっても良い（交渉時期は2年の）
- 理屈で攻める。現在の家賃相場との乖離、家賃を下げてくれないなら退去予定と伝える
- 部屋によって家賃が違うだけ→その部屋に引っ越すと伝える
- 値下げ交渉が必ずしも良くないもの→相手のテンション・成果が変わるもの、目に見えないサービスがあるもの
- 値下げ交渉しても良いもの→自分が受けれるサービスが変わらない、家賃、電化製品
- CFの分類
- 家賃・保険・車・食費・ガス水道・携帯・衣類・美容衛生・交際・教養学費・その他
- 信用情報機関
- CICというのがあって、信用情報を1000円で見ることが出来る
- 滞納するとA, Pとかがついて、2年間信用を毀損する
- 3ヶ月滞納するとブラックリスト（正式には「異動」）に載って5年間解除されない
- 異動
- 100万円借りている人から取り立てをするのが面倒だと思うと、50万円で債権回収会社に情報を売る
- 50万円もらったほうがその人から取り立てを頑張るより楽だね、と思ったということ
- これに乗るとローンと審査は通らなくなる
- 参考：ソフトバンクユーザー誤登録事件
投資におけるアンチパターン †
投資における詐欺 †
- ポンジ・スキームが有名かつ汎用性が高い
- はじめだけいい思いをさせて、あとから下げる
- 例：タコ足配当（100万円集めて会社を運営し、1年後の配当で利益からではなく資産から配当を出す）
- アクティブ投資はやらない（長期だと猿に負ける、異常に手数料が高い）
- ファイナンシャルプランナーはいらない（自分で考えろ、異常に手数料が高い）
- 貯蓄型の保険は全ていらない（絶対にいらない！！！！）
- 保険会社の従業員は高待遇（30歳で年収1000万円、彼らの給料はこれをやるカモから入っている）
- 積立生命保険はいらない
- 学資保険はいらない（というかこれに関してはもはや悪質な詐欺）
- 10年で8社倒産・預貯金のような倒産保護がない
- 年利マイナス~0.48%（増やすの年利の相場参照）
- 養老保険はいらない
- 詐欺に引っかからない
- リボ払い=15%の金利！！頭がおかしい（バフォットの金利が22%なのでマジでやばい）
ギャンブルをやらない †
- 不動産以外でリバレッジをしない（人によって結構むつかしいけど…）
- ギャンブル性の高い投資に突っ込んでやけどしない
- 投資でも、ドキドキしてるということはギャンブルだから。そういう気持ちでやると絶対失敗する
- 還元率＝帰ってくる期待値/賭けたお金
- 宝くじ44%
- 生命保険は40%（還元率41%のギャンブルで宝くじの44%より悪い（20代で自殺以外の死亡率が0.05%。掛け捨ての1000万円の生命保険を12万円で10年間つけると、僕が死ぬほうに賭けた場合1000万円*0.05%*10年=5000円くらいの期待値リターンなので5/12=41%）
- パチスロ80-85%
- 友達とのじゃんけん100%
- TOTO 50%
- 競輪 75%
- 競馬 75%
- バカラ 98.5%
- 宝くじの商売はボロ儲け
- 1億円あつめて4600万円返すだけ（なので地方自治体以外は禁止）
- 公共事業に使われているともいうが、政治家がマージンを抜くための道具でもある
人にお金を貸さない †
- お金を借りに来る人など、友人ではない。
- お金を貸すと、お金と友達を失う
- 貸すときは感謝されるが返す時は逆恨みされる
- 貸している or 貸されている時には、不安になり対等な関係を保てない。ストレス
- お金を貸す可能性があるのは、親しい関係の人
- 友人に投資をしない
- 意味がない、まともな投資ならば金融機関で借りるはず。なぜ個人に借りに来るのか？
機能と承認欲求を分ける †
- 「中古でええやん」
- タワマンの最上階を避ける（事故時に死ぬ、無駄に高い、譲渡権が特殊で土地が残らない）
- 家を買うかは非常によく考える
- 投資家の人たちが損してくれているということは、持ち家より賃貸のほうがトータルで得
- 資産形成と住居をごっちゃにして考えない
突発的出費 †
- 葬式
- 葬儀一式120万円（遺体の輸送・お通夜・葬儀・人件費）
- 飲食接待費用30万円（お通夜・葬儀の飲食代）
- 寺院費用47万円（お坊さんに払うお金）
- 葬儀屋の見積もりには葬儀一式以外含まれていないので注意
突発的入金 †
老後の戦略 †
- 暴落に強い守りの投資に変更
- 債権・キャッシュ比率を高める
副業 †
- 本業にバレるのは住民税からなので、「普通」での払い方をすればよい
- 過去の事例を見ても、クビになるひとはほとんどいない（言及くらい）
- 家族に事業主になってもらって無報酬で手伝うという手がある
金利 †
- いくら払ったらいくら得をするかを考えて、手持ちの資金と比較して合理的に考える
- 1%くらいだったらほとんど影響ないので、ライフプランと比較して繰り上げ返済しないほうが良い可能性が高い。
- 金利の相場
| 名前 | 金利 | | 住宅ローン | 1-2% | | 自動車ローン | 5% | | カードローン（リボ払い） | 10% | | 消費者金融 | 15% | | 闇金 | 40%以上（違法） |
- 年利がn%の時に10年でx%増えるという表が以下（非積立）
| 年利 | 10年後 | | 1% | 10% | | 自動車ローン | 5% | | カードローン（リボ払い） | 10% | | 消費者金融 | 15% | | 闇金 | 40%以上（違法） |
- 年利がn%の時に10年でx%増えるという表が以下（積立）
- 積立でなく。一括で入金するとその二倍くらい
- ということは、一括入金して金利を増やすメリットはたかだか二倍の資産運用にしかならない。高値づかみするリスクと比較して、それでも良いよというならやれば良い。
| 年利 | 10年後 | | 1% | 5% | | 2% | 10.5% | | 3% | 17% | | 4% | 23% | | 5% | 30% | | 6% | 37% | | 10% | 70% | | 22%（バフェット） | 256% |
安心 †
- 保険
- 超低確率だが起きると破滅するものだけに保険をつける。
- 掛け捨て死亡保険、火災保険、対物保険
- ハイパーインフレとかも本来こういうスキームだが誰も心配しないので
- ハイパーインフレ
- 外貨や現物を持っておく
- 農業をやっておく（物々交換の世界なので）
情報検索 †
- 詐欺に合わないように情報を見るときのコツがある
- 利点欠点をちゃんと両方書いているか
- 利益関係・広告などはないか
- 何のためにこの人が発信しているのか
相続税 †
- そもそも相続税が発生する人は国民の8%
- シンガポール・香港・オーストラリア・スイス・スウェーデン・マレーシア・タイ・モナコでは相続税0
税理士 †
増やす †
- 株式投資・不動産投資
- ポートフォリオで投資成績はほとんどすべて決まる
- 自分がちゃんと価値を分かっているものに対して、それがいま安いから買っておこうと思えるタイミングがやって来るので、そこで手を出す。そして忘れる。
- 人は簡単に売れるものを持ってると、ちょっと値動きしただけで売りたくなる衝動に駆られる。なけなしのお金で投資なんてしたら、気になってしょうがないでしょ？ それで短期の売り買いを繰り返してたって延々儲からない。
- ドキドキしてるということはギャンブルだから。そういう気持ちでやると絶対失敗する
- 最適解
- インデックス: 優良ETF
- 高配当: VYM, HDV, SPYD (株)
- コツ
- 毎月分配型の投資信託・高コストファンド・アクティブファンドを避ける
- 相場を知る
- どこに投資しているのかを見る
- わからないものを避ける
- マルキール氏が示すモデル・ポートフォリオを年代で分けると
- 25歳 = 100% – 25% = リスク資産75%・安全資産25％
- 35歳 = 100% – 35% = リスク資産65%・安全資産35％
- 45歳 = 100% – 45% = リスク資産55%・安全資産45％
- 55歳 = 100% – 55% = リスク資産45%・安全資産55％
6--5歳 = 100% – 65% = リスク資産35%・安全資産65％
目標 †
- 目標は小遣いを増やすことではない。
- 庶民の目的＝お小遣いを増やすこと。
- お金もちの関心事＝お金を減らさないこと。インフレによる価値の目減りを減ること。現金を持っているだけで毎年1%下がる、10億持っていると毎年1000万円下がる
- いくらをいくらから、どれくらいの期間でほしいのかをイメージ
- 上記に適合する投資手法を採用
年利の相場 †
| 商品 | 年利 | | 日本国債 | 0.25% | | 日本株式 | 0% | | 先進国国債 | 1.25% | | 先進国株式 | 5.5% | | 米国リート | 5% | | 米国不動産 | 4.5% | | マクロフェッジファンド | 2.5% | | グローバルインフラ | 5.75% |
まともな投資信託 †
- VTI
- VYM
- AGG
- GLD
- 年間手数料0.4%
- 金（ドル建てなので30%とか値動きがあることもある。）
- インフレに強い、有事に強い、ハイパーインフレに強い
- 増やそうとしてる人にはいらん
- ２５メートルプール5はいぶんくらいしか金は取れてない
- 外貨建てMMF
- 要するにドル
- VYM ETFの投資のためにドルが必要なので、買っとくとよい
- ドルなので円高の時に買うとよい
用語 †
- キャッシュポジション [#w13a4fa9]
- 「投資元本にに対する」投資額の幅のこと
- 生活費系はもちろん除く
- 投資だけで生きる人は80%, 働いている人は90%と言われている
- 年齢にもよる。年齢が上がったらキャッシュポジションは下げる。
配当金 †
- CFが出る投資、インデックス投資だけはアーリーリタイアに向かない
- 日本だとまともな投資先が2019年現在で花王（1.5%）とかJT(5%)くらいしかない
- アメリカだと100社以上まともな会社がある。
- 高配当ETF
- 配当3-4%
- VYM（楽天VYMは配当が出ないのでマジで注意）
- HDV
- 参考ブログ
- たばぞうさん: アメリカETF
- こびと株さん: 高配当戦略
- バフェット太郎さん: 高配当個別株
- 神経内科医ちゅり男さん
- 高配当個別株
- AT&T
- マイクロソフト
- 何かもうちょい情報あったと思うんだけど…
- トラッキングエラー
- 投資信託が指標に追従しているかの指標
- ちゃんとトラックさせようとすると大変なので、適当に買っている可能性
- ETF
- 投資信託は初心者向け。
- ETFは上場投資信託だから市場で買える。基本的には投資信託だが、個別株より
- ETFはタコ足配当不可なので、透明性が高い
- 毎月分解型の投資信託は買ってはならない
- ETFではないと買えないファンドもある。
- ETFは1993年からなので新しい製品だが400兆円の大きさがある
- ETFは指値が可能で、配当金が自分にキャッシュとして入るという特徴がある。自動定額購入ができない。陶器調子の成功には愚直の積立が大事で配当金を再投資する必要がある。
- LQD
- LQD 債券は利子所得と言われる。これは投資を語る上で外せない。
- 暴落相場って資産は1/2くらいになって回復に5年かかった、LQDであれば15%くらいしか下がらなかったし半年で戻った。
- 一般的に入れておいたほうがいい
- DD (Due Deligience)
- マッキンゼーなどで行われている会社評価方法で100ページのレポートやCEOへのインタビューも含めて非常に詳細なレポート
- 内部情報にもアクセスする精度の高い方法
インデックス投資 †
- 目的を明確化する
- 何歳でどれくらいキャッシュフローを作りたいか？
- 相場を読むことは 絶 対 に できない
- 高値づかみが怖いので、時間方向に分散する！！→積立が最適。忘れているくらいがちょうどいい
- 精神的ストレスが少ない金額を積み立てるのが大事
- 安いときに買いたいので、暴落時に積立をやめない
- 初期資金も、1~3年で時間分散投資する！
- ボッタクリ信託を避ける
- 税金
- 分配金・株の売却益に対して利益の20%の税金がかかる
- 日本株はダメ
- 利回りを見るなら、アメリカ株を買う、特にS&P500 (過去50年に渡って7%を下回らない。今後でも4-5%くらいを見とくとちょうどよい気がする)
- 楽天証券か住信SBIのどちらか
- 積立NISA口座を買う（iDeCo?は年金系に関するものなのでめっちゃめんどいの使わなくて良い）
- 手数料はeMAXIS Slimは0.16%, 楽天VTIが0.17%, iFree S&P500 indexは0.225%
- ロボアドバイザー
- 積立系の投資のバランスを考えてくる（世界中や金など）
- これは最低額投資しておいて、ポートフォリオの勉強に使うのが良い
- （手数料がめっちゃ高いので）利益がかなり減ってくるので注意
- ウェルスナビに最低金額を入れて構成銘柄を参考にするのがあり。リバランスしながら自分でやれば良い
- eMAXIS Slim バランスファンドというのが、これの完全均等版をやっていて手数料0.17%なのでこっちやったほうが得といえば得（2018/12現在）
- 世界最高の投資家で利回り22%
- 売る時は難しい
- 長期か短期か？
- 年金代わりなのか？
- 事業給与の入金はあるのか？
- 60歳とかそういうときには取り崩していっても良い
- 一生持って分配金だけで生活するというのもある
分散投資 †
- 分散投資はリターンをそのままにしてリスクだけ下げる。
- sp500にジンバブエの無関係な航空機メーカーの株をいれると、リスクは下がるらしい。謎。
- 独立な正規分布a, bがあったとき、2aの分散は2Vで a+bも2Vでは？（同じ成長率なら連動しなくなったら下がり幅が低いってことかな）
- 長期の投資の額を7割以上に保つのが重要（コアとサテライトという）
- 信託の安全性として純資産額を見るのが良い。
- リバランスは、値上がりした資産を売って、値下がりした資産を買うのが基本
- 効率的フロンティア
- 各リスクについてもっとも高いリターンのものを集めると、それがポートフォリオに組み込めばいい銘柄のセット位になっち得る。ノーブル賞を取ったハリー・マーコビッツ教授はこれの計算をして受賞。
プライベートバンク †
- 富裕層の資産を守り、一族代々継がせることが目的。
- 例えば、リーマンショックで株を売らせないように安心させるとか
- プロは短期で成果を求められるから長期投資はあまりできない。その意味では個人投資家は優位
高配当株 †
- 高配当ETFが良い
- VYM, HDV, SPYDが有名。VTIは成長重視なので株価は上がるので良い
- セクター別で分散を確認する必要
- こまめな自動利益確定と考える。
- 日本企業で高配当株なものは株価が下がる傾向がある
- 税金が高い
- おじいちゃん企業が多いので株価が上がらない傾向
個別高配当株 †
金利と債権 †
- 金利は需要と供給で決まる（需要＝お金が借りたい人が増える、供給＝預金が減る）
- 景気が上向き→個人消費が増える→企業が設備投資をする→資金の需要が増える→金利上昇
- 物価が上昇→今物を買ったほうが得だと市民が思う→預金減→資金供給減→金利上昇
- 円安→輸入品の価格が減少→国内円建て預金減少→資金供給減→金利上昇
- 金利の変動により債権は下がり株も下がる
- 株は支払う利息が増えるので下がりがちになる。
- 債権＝国や企業が発行する*固定*利子付きの借金
- 固定というのが重要。世の中の金利が上昇すれば、債権は相対的に利益を出しにくくなるので、債権は下がる
- {景気が上向き、物価が上昇、円安}→債権下落
- 政策金利と
- 銀行は短期で安い政策金利で中央銀行からお金を借りて、高い長期金利で市中にお金を貸している。そのイールドが利益
- なので、中央銀行の政策金利が上がると、銀行は金利を上げざるを得なくなり、債権は下がり株価も下がる。
やらない各論 †
- ジュニアNISA
- やらない（複雑すぎる、使い勝手が悪いので）
- 5年しか積立できないし、資金拘束が長い
- ファンズ
- 不正が起きにくい社債のファンドみたいなやつ
- 資金の幅が小さくて怖い
- リバレッジETF
- やらない
- 時間を見方につける投資なので、利子が大きいと不利
- 値動きが激しいと価値が下がるという特性がある（減衰）
稼ぐ †
給与収入 †
- 日本の給料の高い職業
- 医者→多忙
- 外資金融→リストラの危険
- エンジニア→ずっと勉強
- エンジニアは本当に時間的な自由度が高いのでおすすめ
- 悪いことをするとお金はもらえるが、正道で稼ぎたいよね。
事業所得 †
不動産所得 †
融資 †
- 面談のコツ
- ビジネスなので、客観的に、全ての情報に裏付け・客観性をもたせる
- ちゃんと名刺交換など行う
- なぜ売り主が売却従っているのか
- 年齢は？
- 不動産をやろうとしたきっかけを言う（明確に自分の目的を言う）
- 物件の良さとは？（物件の魅力を明確に伝える）
- 人口減ってくどうやってカバー出来るか？
- 周辺向けの不動産屋にヒアリング（周辺の環境・需要を調べる。リサーチ、客観的な指標）
- フルローンを希望するなら明確に
- 結婚状況・子供・年収の源泉徴収票などを確認。
- 諸経費は内訳まで細かく計算する。当たり前。
- 見るところ
- 長期的なものなものがよい
- 原則2割入れるとか、フルローンはなかなかない
- 物件と自宅が支店の近くになるというのは結構重要
- 値域によるが、空室率80->70%くらいのシミュレーションする必要がある
- 資産は重要
- 年収はそこまで重要視しない
- チェックリスト
- 属性
- 目的（なんで買われようと思ったんですか？相続か収益。投棄はダメ）
- 立地
- 設備
- シミュレーション
- 金利上昇リスク
- なるべく1円単位で事業計画
- 返済期間を伸ばさないとキャッシュフローが改善しないようなものはそもそもダメ
- 脱サラしたいというのはダメ
- 退職後も生涯現役でやっていきたい。不動産投資は私情のシステムが確立している。情報を集めて、収支管理してマネジメントをすれば嬉しい。資産を持ったら社会貢献したいみたいな話をする。成功すれば2, 3棟とやっていきたいと答える。
- 賃貸事業としてみるのが大事
- 子供が二人いて、持たせたい、みたいな話だとよい（長期投資になるので）
- 空席率が半分になったらどうする？という答えは大事
- どれくらいならどうなるのかを知っていますか？というカマかけ
- その場合どれくらいの期間返していけるかを収支を見ながら答える
- それでも長期的になった場合はどうするか
- 何年なら持つ、とか。準備
- というか、それを想定していると伝えて準備を言うのが大事
- 売却したいは嫌がられる（長期で貸したいので）
- 万が一のときにいくらで売れるかというのを考えているのは大事
- 服装大事
- 家の魅力をしっかり伝える。家が近いからではだめ
- 人情と長期的に持つことが大事
- 子供に持たせたいとか
- 相続だと離職後も払わせることが出来るのでプラス
- 将来の年金の足し、となると当てにされているのでマイナス（それを裏付けしないと行けない）
- 物件の近隣相場で計算するのが大事
- 山の手・新宿渋谷の西側とかそういうのがあると良いですね
- 収益還元評価で見るなら駅チカなら利回り少ないもの多くない？
- 人口が
- 駅チカ高利回り築古は印象がよい
- 耐用年数
- 下落率は築1~30年まで見てちゃんと確認
- 金利リスクは今の金額+なんとかでみる。今なら4%
- 返済期間は基本的には法定まで。法定すぎていれば10%、大規模修繕を入れても大丈夫だけか？とか
- 原則はできないという姿勢だが、いつ前に大規模修繕
- 保証協会をつけるとか（銀行から競技する）
- 担保評価
- そもそも余り重視しない
- 基準地価
- 公示地価
- 路線価の順番で出す
- 再調達評価
- 数字大変ですよね
- 収益式がメイン、参考数値として時価式
- 審査の裏技
- 信用取引・預金などをその人と一緒にやってるとそれはプラス
- メガバンクだと抱き合わせは厳しい
- 競合大事
- 販売目標について聞くのが大事
- 地銀・県外から入ってきた銀行は融資に積極的
- 属性がいいことだ重要、取引実績大事
- 預金に自己資金がリアルに口座にあるような人はやりやすい
- 身の丈に会った年収・貯蓄・自宅があるという事実が大事
- 準備をちゃんとしてきた人は大事
- 残債があるとまずい
- 子供が居てこれからお金がかかるという
- 遂行できるまでの知識・意気込みが大事
- 勝利的な修繕、10, 20年後
- 「あて物件」を使って、自分の与信がどれくらいなのかを銀行にいい加減に査定してもらうこともできる
- 基本的にはキャッシュフローはプラスじゃないとダメ
- キャッシュフローが出ていなくても、土地が広くて土地値だけで120%ありますとか、そういうカバーできるものがないとだめ
- それでも融資年数は20年
- フルローンにするなら
- 将来的にこの修繕費がかかる、そのために取っておきたい、などの理由が必要
- 同じエリアで融資を受けた同じような物件での金利を調べる
- どういう人に投資したいか？を考えて、そのような人になる
- お金に困っていないこと（貯金が無い＝節約ができないとみなす。事業では節約が必要）。回っていない時は必至だし。
- 特に今お金に困っている場合はヤバイ。投資と投げ銭は違う。
- 自己資金でいくら足りないから…と論理的に考えられること
- 挨拶ができる（事業計画が良ければ受けられて当然…というタイプの人はマズい）
- 日々営業の意識。日々を自分というキャラクターの営業
- 論理的に話せること
- メリットを提示できる。お金を僕が欲しい、ということではなくちゃんと「相手に取って」得ですよ、ということを言う。そうじゃないのは、客が取れないということなので、ダメ。（自分が成長するから就職するのではない）。
- 事業計画は結局事業は人がやるので、人がダメだとダメ。
- 既に成果がある人
- アイディアだけあってもお金を出さない。過程が大事。アイディアだけあっても売れない。わかっていないと思われる。自分はなんにもしていないということではいけない。私はここまでやったが、ここからは自分ではできないので、技術者を雇う必要がある、ということを言う。アイディアに価値があると思っている人なんだなと思われる。
- ちゃんとサーベイをしているか？
- 日銭を稼ぐ商材を見つけてしっかり回していかないことには、理想も達成されない。まずしっかりできることを示してから、事業拡大をしていく。人を雇って固定費垂れ流している状態で、世界旅行している場合ではない。固定費30万円なんて、何もしていない人の給料を1ヶ月投資家が払っているのと同じになってしまう。
- 可能性に踊らされないこと。可能性がふわっとしているとどうしようもない。
- しらけている様子は出すべきではない。面白さは表明したほうが良い。相手が萎縮したり、自信を喪失してしまう可能性がある
REIT †
- どの物件を持っているかは全部開示している！
- ホテルリート
- 物流リート
- レジデンシャルリート
- オフィスリート
- 個別
- 8963 インヴィジブル投資法人
- 3478 森トラスト・ホテルリート投資法人
- 8967 日本ロジスティクスファンド投資法人
- 物流REIT。格付けがかなり高いので日銀の買い入れの対象で7%くらい、老舗だし。Amazonの市川の倉庫とか。
- 日銀が買える。三井物産が7割持っていて安定。
- 3269 アドバンス・レジデンス投資法人
ちまちましたやつ †
- 「Technology」「Games」のカテゴリは完成までかかる時間が長く、失敗しやすいのでちゅう
投資
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