投資
宅建士
概要 †
- リバレッジが効く
- 不動産投資をしている自分に恋をしない
- 安く買って、高く売れ
- 不動産は日本では、基本的に負債。だから、相場より安く買う。そのためには10件買付を入れて1件買える程度の指値を必ずする。
- 相場がわからないなら買うな。物件をみていくらですかと言われてわからないなら買うべきではない
- キャッシュフローは投資の目的ではない。純資産だけを見る。
- CF 2~3%、NAVは利回り/2しか残らない
- キャッシュフローは投資の目的ではない（銀行に怒られない程度のキャッシュフローは作る必要がある）
- 投資なので、NAV上昇・ROI・IRR・シャープレシオ・最大損失を見る。特に、金額が大きいので最大損失＝土地値が重要
- NAV上昇: 金利と利回りと修繕積立金
- ROI: 融資比率
- IRR: 利回りと融資比率
- シャープレシオ=立地。未来を見すぎると予期せぬ悪化する。
- 最大損失=土地値
- 株はコントロールできないと言われるが、換金性が高く統計もあるので、確率的にはコントロールできている。
- 力一覧
- 知る借地権を買うと、より大きい建物が建てられて良いボリュームプランが入るみたいな話がある。
疑問 †
- どういうふうに物件探してるの？先に物件の立地を見て、あとで指値してるの？めちゃくちゃな値引きになるのやだろうし、何%くらいなら指値するの？
- 債務超過の定義ははっきりしてる？銀行による？もちろん簿価はあると思うけど、皆のいってる債務超過ってそういうことじゃないよね？
- なぜ不動産屋をやらないのか？
- どういう順序で内見・指値・買い付けをするのか？無理な指値をしようとしていて不動産屋を内見に連れ回すのって申し訳無くない？内見って不動産屋を連れ回すもの？
過去っぽいやつ
-僕の場合これ、どれくらいの利息になってどれくらいの頭金が必要？
-借り換えってどれくらい現実的なの？
-新築を購入すれば価格の1割は減るということや、サブリースの倒産リスクを知らない。
-どうして1%-3%と大きく銀行によって代わってくるの？
-共同名義と連帯保証の違いは？
-会社は資産管理のほうが先のほうがいい？
-いいお客さんと行ったときに、どれくらいの年収くらいなの？
-リノベーションの相場
-日当たりとか内装で10%であげられるかなー？くらいなイメージだとほぼ努力で10%しか上がらないってこと？
-土地と建物に按分する？？これ建物に按分したほうがいいに決まっているのでは？
-番手ってそんなに重要？お金の問題じゃないの？
-どこに相談するのが良いの？
-特に読むべきは先輩投資家の失敗談です。
--失敗した話を聞くことで、不動産投資に対する危機管理能力が養われます。不動産投資において他人の失敗を活かすということは、 自分自身が失敗しないための最良の方法なのです。
-建物面積：104.10平米/個数が本当に部屋面積と一致していますか？
-不動産会社に対して個人からお金を貸しているようにすると節税になるって聞いた
書籍 †
優先度順
- やってはいけない不動産投資
- Excelでできる 不動産投資「収益計算」のすべて
- 不動産投資の羅針盤
- あとは黙って宅建の参考書を読み込め
目次 †
知る †
- ネット大手のポータルサイトは新着のものは全て目を通すレベルの労力が必要
- 段々と仲の良い不動産会社から水面下の物件をもらうっていうふうになる
大家の会 †
- 「友人が金融機関へ打診したけど、諸事情で諦めた物件をそのまま引き継ぐ倍、物件の評価出しが終わっているので審査がスムーズ。友人としても仲介会社に顔向けしやすくなる。」「友人からの紹介で銀行を紹介すると成功例が高いなどは、お親の会ならでは味がある」
ツール・資格 †
基礎 †
- キャピタルゲインではなく、インカムゲインを目的とする
- ファミリーマンションはワンルームに比べて購入価格が2倍、3倍になるけど、家賃は2倍、3倍にはならない
- 目的は三つある
- 資産運用（年間4-5%の利回り、売却益。株は10%の利回りを狙えるが元本割れのリスクが大きい）
- リスクヘッジ
- 節税
マインド †
- 買いたい病は良くない。きちんと自分の中に基準を持つ。
共同名義 †
メリットとデメリット †
- メリット
- ほぼ不労所得（初期を除く）
- 節税はあまり効果がない。(1) 個人で購入 (2) 個人最大税率が短期・長期譲渡所得税より超えている (3) 売却益が出る 場合に限って、(個人最大税率-短期・長期譲渡所得税)*出した損失分だけ得になる
- 不動産はインフレにもデフレにも相続にも強い
リンク †
重要事項説明 †
- 重説と略され、物件の素性を最も明らかにする書類
- 必ず、契約日前に内容を確認するためメールでドラフトを送ってもらう！
- 重要説明で二回くさかさんは断った事があるらしく、かなり重要。必ず事前確認すること
- 重要説明中でも投資判断に影響する事項が出たら、懸念を明言すること。
- 土地と建物の按分割合
- 契約書に入っていない場合は、根拠があるなら申告を各自ですればよい（買い主と売り主でバラバラでもなぜかよいことになっている）
- 印紙税は一通の場合、通常買い主が原本・売り主が控え
- 媒介契約の時、手付解除みたいなことになった場合、仲介手数料は発生するというのが普通。大手だと半金は前払いみちいなこともある。白紙解約ではないので
- 融資特約はノーペナルティの解除になる。
- 富士企画では、融資特約がつけられない客とは売買しないようにしている。だし、融資特約を外すように客から言われても極力断るようにしているらしい。
- 個人間の売買は瑕疵担保責任は免責になる可能性が高い。つけても2ヶ月とか。
- 自殺は心理的瑕疵として認められる。（幽霊出るよとかは困るけど。。）
- 来年の四月から契約不適合担保責任と法改正がされる。主な変更点は、隠れた下肢ではなく、契約内容に書かれていない、というところに範囲が拡大されるので、契約書が長くなってなるべく細かに指定する必要がある。
- 売り主からすると、すぐ売るのに広告費を払う必要がないので、入居付費用は今までどおりやらせるために何か条件をいれたほうがいい
- 浄化槽の清掃日がどこなのかはきちんと把握しとかないといけない
- 債権放棄
- 仲介手数料は契約してからはいつでも取れるので、半金取るというのは全然問題ない。
- 仲介って公平じゃないよね？それだって両手だし、売り主のほうが強くない？（そもそも契約がなされなければ
- トリビア：この仲介手数料には建物の仲介手数料と土地の仲介手数料があって、これは別々に計算しなければならない。
- 瑕疵担保責任は仲介業者がほぼ無償みたいな感じでやってくれるので、仲介業者のクオリティは大事
- 実測売買と公募売買の２つがある。中古の場合は公募売買がかんたん
- 確定測量図
- 全ての隣地との立会をして境界確定すると登記することができる（地積更生登記など）＝2-3ヶ月くらいかかるのでまじで大変
- 現況（民民はやってるけど、民官はやってません（官はやはり時間がかかる、1ヶ月とか））：民民はやってるとトラブルはない
- 地積測量図: 登記所に登録済みの測量図
- これは買うときにも確認することがある。建て替えをすることをする場合、隣の人との間の境界確定のために、建て替えをするときに揉めるので大事。（投資家としてはプレートはあんまり気にしない、あれば確認仕様程度）
- 個人間売買で、境界確定せずの売買はかなり多く(境界確定よりおおい)、境界確定してないこと自体を問題視することは少ないです。
- 出口に事業会社に売ることを想定するとあった方がいいですが、それは買ってからでも大丈夫です。
- 本件はビジネス判断の部分なので、どこまでリスク勘案するかです。
- 出口以外での①番のリスクは・近隣トラブルです
- ここは、表明保証を売主にしてもらって、知り得るかぎり近隣トラブルないことを契約書に明示してもらえればリスクは低減できます。
- 登記を見ると、いくら借りてその物件を立てたのかがわかる。
- 公図は銀行の審査に必要だが、都市部を覗いてめっちゃ不正確
- 駐車場には容積率緩和の措置があるので、これをやっていると残念になる。
- 共同住宅より長屋のほうが接道要件が良い
- ただ、長屋だと通路で土地が削られるので本当はやりたくないが、法的なものがあるので仕方ない
- 債権額よりも売価が多い場合は、富士企画では手付金を渡さないということにしているらしい。
- 容積率は低いほうが、周りに高い建物が立たないだろうということで住宅向けには好んで買うひとがおおい
- セットバック
- 42条2項道路だと現状不適格だとセットバックと言って、土地が削られてしまうのでもしそうなら確認する必要がある。
- 戸建ての分譲
- 敷地の最低限＝80, 100m^2くらい以下にしか分泌してはならないという制約。これは都県業者が木にする
- 大きい自治体では、例外として建築基準法を緩和する場合（神奈川より横浜が力があるので横浜が強かったりする）もある。
- 埋蔵文化財は、法律で教育委員会に掘らせなければならないという法律がある
- 重要なのが、水道ガス電気！
- 井戸から取っている場合、水質調査を入れなければならない。ポンプのメンテナンスも必要。結構千葉がある。メリットは水道代がかからない。
- 一括徴収はメーターが一個しかないので二ヶ月に一回か月に一回来る。なので、水道代を定額にするか、10室とかに対して（一戸一個つけると10万円かかるので）だと高い。
- 貯水槽が上にあるやつ、受水槽は下から上に上げる必要がある。これの検査がする必要があり電気代もかかる
- 東京電気から変えている場合、どこに言えばいいのかわからないので困るみたいなことがあるらしい。電気料金の明細は物件見たときはよい。
- 重量と低圧の２つの契約があり、低圧の法が定額契約なので結構安くなるらしい。
- ぶつあげ業者とは？
- 建物の見極めポイントとしては、建築・設備・管理状態の３つがある
- 2600万円23m^2ワンルームとかだと、新築家賃10万円だとして初めは管理積立5000円に対して、地区35年になると家賃6万円管理積立1.9万円くらい。新築時は管理費・修繕積立金は買いやすいようにかなり小さく抑えている。
- 一棟物件だと、場所が悪い物件が多く、接道や地型が悪い物件が多い。駅に近いと高い建物が建てられるが、そこから離れると低いものにしかならない。
- 入居者属性とは？
- やすい物件
- 相続税路線価*1.2=実勢価格になる可能性が高い
- 相続税路線価のほうが高いようなものは不動産屋いわく「本当にやすい」。
- 積算価格＝相続税路線価＋再調達価格＞売価となる物件の場合は同じように売価と比較して積算金額以下の物件であると湯安い。RCに多い（出てきたときにRCが多い）。
売買契約書 †
- 金額の大きな契約書なので、きちんと事前にもらってチェックする。
- 紛争の対策＝売買契約書の表明保証
- 近隣との紛争はよくあるが、紛争があとから出てきた場合の責任を売り主にかぶせたい場合は以下のようにする
- 表面保証の文言を売買契約書特約に明記する
- 近隣との紛争を「知る」と「知りうる」で買主
- 知りうるだと、じゃあなんで確定測量入れなかったんですか
- 紛争があったので、それを理由に1年間家賃保証する、みたいな文言をつけてうまくいったケースもある
- 銀行との契約では、そこらへんをきちんと知っているので「知りうる」になっている。
地価 †
- https://iqra-channel.com/about-official-land-price
- 基準地価・路線価・公示地価
- 公的機関が公表する主な地価の指標
- 基準地価: 基準地価は都市計画の区域外も含まれます。調査時点の違いから、基準地価はその年半ばの地価動向がわかる指標となっています。
- 公示地価: 国土交通省が3月に公表する（1月1日時点の地価）基本的に都市計画区域内を調査対象としているのに対して
- 路線価: 国税庁が7〜8月に公表する（1月1日時点の地価）、路線価は主要な道路に面した土地が対象で、相続税や贈与税の算定に使います。
- 不動産の評価額には（1）実勢価格（時価）、（2）公示地価／基準地価、（3）相続税評価額、（4）固定資産税評価額、（5）鑑定評価額があります。「一物五価」と言われる通り、1つの不動産に対して5つの価格とその調べ方が存在します。
- 実勢価格は実際の売買契約が成立した価格で、国土交通省が公表している「土地総合情報システム」を使えば、実際に行われた不動産の取引価格を知ることができます。
- 公示地価／基準地価は国または都道府県が年に1回公表している土地の価格で、資産評価システム研究センターの検索システム「全国地価マップ」で調べることができます。
- 相続税評価額と固定資産税評価額は、それぞれの税額を決めるための基礎となる評価額で、同じく「全国地価マップ」で検索することができます。
- また、固定資産税は毎年課税される税金なので、不動産の所有者に毎年送付される「固定資産税課税明細書」を確認すれば、正確な税額がわかります。
- そして、鑑定評価額は不動産鑑定士の鑑定評価によって得られる価格です。
- 相続税・贈与税
- 相続税や贈与税の算出に使う路線価額は公示地価の80%、路線価図に路線価がのっていない土地や建物について使う固定資産税評価額は公示地価の70%の水準になるように計算されているため、公示地価は土地の相続評価や固定資産税評価の基準
| 公示地価 | 基準地価 | 路線価 |
| 調査主体 | 国土交通省 | 都道府県 | 国税庁 |
| 調査地点数 | 約2万6000 | 約2万2000 | 約33万6000 |
| 調査時点 | 1月1日 | 7月1日 | 1月1日 |
| 特徴 | 土地取引や金融機関の担保評価に活用 | 土地取引の指標（都市計画区域外も対象） | 相続税や贈与税の算定基準になる |
基本情報 †
- 価格
- 満室時利回り
- 家賃以外の収入がある場合はその収入も入れて利回りを計算する傾向があるので注意
- 家賃以外の収入：自動販売機収入、アンテナ収入、看板収入
- 築年月
- 旧耐震構造の場合、銀行からの融資を受けづらい可能性がある
- 家賃以外の収入が含まれているかどうか
- 借上駐車場への支出
- ゴミの回収費用 (町内会費を払っている限り、ごみは無料で回収して貰えますが、ごみの回収場所が対象不動産から遠い場合、住民の方の利便性を高めるためにゴミ置き場を敷地内に設置することがあり)
- 浄化槽の清掃費
- 建物構造
- 交通
- 電車もそうだがバスも。
- 首都圏へのベッドタウンとして知られる藤沢・茅ヶ崎などは家が駅から遠くにある一方で電車通勤する方多いため、バスが重要な交通手段
- 駐車場
- 地方単身者は駐車場1台、地方ファミリーは駐車場2台必要
- 旦那さん仕事に言っている間に妻はどうするの？みたいな
- 土地権利
- 所有権
- 旧法賃借権: 最もメジャーな借地権です。賃借権の場合、マンションや戸建てを売却する際には地主の承諾が必要になり、地主との契約内容によっては「譲渡承諾料」と言うお金を地主に支払う必要があります。この譲渡承諾料は、売買契約の際に売主が支払うことが通例となっていますので、賃借権の不動産を買うときにはあまり意識しないかもしれません。しかし将来的に賃借権の中古マンションや中古戸建てを売却する場合には、費用がかかってきますので、あらかじめ金額を確認するようにしておきましょう。
- 旧法地上権: 地主の承諾を得ることなく、好きに建物の売買を行うことが出来ます。
- 新法借地権-普通借地権
- 新法借地権-定期借地権 「早めに売ってしまうか」「一生住むか」の2つです（実質一生済むしかない）。例えば、品川駅前にあるシティータワー品川の借地期限は平成92年（2080年）10月31日までです。更に平成90年（2078年）11月1日から2年間は、本建物解体のための使用期間となり、平成90年（2078年）11月1日からすみやかにマンションからの退去が必要になります。平成90年（2078年）までは、まだ相当な時間がありますので、数年間住んだとしても、売却は問題なく行えるでしょう。これが「早めに売ってしまう」方法です。一方、例えば定期借地権の借地期間が10年を切った時に、果たして定期借地権の中古マンションが売れるかどうかは判断が難しい
- 間取り
- オーナーズルームがあるかどうか。自分の趣味前回の間取りになっている可能性が高いので入居者が入りにくくなる。
- テナントがあるかどうか。想定空室率を長めに設定するのがよい
- アンチパターン
- ドアを開けたらすぐにキッチンがある間取り
- 脱衣スペースがない間取り
- 洗濯機を置くスペースがない間取り
- 和室しかない間取り（リフォームに一部屋10万円）
- かたちがいびつな間取
- リビングが狭い間取り（リフォームで大きく出来るなら一考の余地ありだが、RCだと梁があって見た目が悪い可能性。これは僕の実家）
- 狭小な間取り（せめて6畳）
- 広すぎる間取り（暖房がききにくい、掃除が面倒）
- 細長い間取り（これは僕の実家。リフォームで壁を取り除けばマシになる）
- メゾネットの間取り
- 人気がない間取りの特徴
- 最後に
- 建物面積
- 建ぺい率/容積率
- 町が建ぺい率と容積率を制限している。建ぺい率は「建物の面積/土地面積」、容積率は「建物の面積/土地面積*階数」的なやつ
- 低い建ぺい率/容積率ではないか？田園調布などの高級住宅地の場合、建ぺい率/容積率共に非常に低い数字を設定し、閑静な街並
- 防火/国土法
- 防火地域かどうか？防火地域で木造建築物を建てる場合、その他地域と比べて建築コストが20～30%上がってしまう
- 国土利用計画法に基づく報告義務がある地域かどうか？都内23区は500m2以上、それ以外は2,000m2以上の土地の売買を行う場合に届け出て必要
- 取引態様
- 仲介・代理・売り主の三つがある
- 売主の場合、手数料がないので少し安い
- 売主が宅建業者の場合は瑕疵担保責任を最低2年付けなければいけませんので、この点は買手にとってメリットがある
- 現況
- 超重要。賃貸中の場合の空室率はネットだとわからない。
- どの部屋にどういった方がどれぐらいの期間住んでいるのかという点は、仲介会社から「レントロール」を貰うことによって把握することが可能です。
- 引渡
- 投資用物件の場合は、購入物件に実際に済むわけではないので引渡し時期はどうでもいい
- オーナー自身が物件に住んでいる場合、退去後のリフォーム費用などが大きいので考える必要
資産管理会社 †
- 法人だと、減価償却するかどうかは選べるが、個人では減価償却しないといけない
- 法人を立ててそこでやっても、個人と同人格と思われるケースが多い。
- 融資は会社を作ってやったほうが色々と有利（何が？）
- 個人名義の短期譲渡税がかかるので5年以内の購入->売却は損（法人名義で買っているとそういうことはない）
- 短期譲渡所得・長期譲渡所得は個人にのみかかるもの。法人の場合は法人税にしかならない。
- 短期所得は**まる**五年もったらなので注意。ちょっと間違えて長期だと思って売ると悲惨
不動産会社 †
- 不動産会社は自社で買わないのか
- 仲介会社は、事業資産をストックする形態のビジネスではなく、労働集約で稼ぐフロー型のビジネス
- 月一回5,000万円の物件を片手仲介すると約150万円が入るが、社員が3人いて事務所費用等が別途掛かっているとすると、トントン
- 常に手数料を稼いでいないと会社は回らなくなり、利益幅の向上は個々の社員をスキルアップさせて業務の効率化を図ったり、案件の成約率を上げるしか方法がない。
- いくら希少性が高い都内の高利回りでも、利回り12％の物件を融資を引いて購入すると年間の利益は100万円ほどだろう。20棟ぐらいを保有していないと、社員3人分の給料を賄うまでにはならない。そうなると、5,000万円の物件を買い取って6,000万円で売ったり、仲介をして150万円を即金で入手した方が、会社のキャッシュフローは安定する。
- 市場に出ている不動産は、そもそもの値付けが高過ぎる物件が70％以上を占める。このような物件は高く売れれば売るというスタンスで売主が出しているので、成約しないまま市場から消える場合も多い。市場価格の物件が25％ぐらいあり、多くの人がこの価格で購入することになる。残りの5％が、転売業者や割安な物件を求める投資家が買う物件で、我々はこのような物件を狙う必要がある。
- 業者へのINCRUP大事
- 月一で収益・地場の会社に対して連絡していくというのが大事。
- 地道な努力が大事。他の人はそんなことはしないので。
- ショートメールで物件が流れてくる
- FAXを使える環境
- 地場の不動産会社は意外と大事だから、訪問が必要
- 各会社によって、付き合っている業者もテリトリーも違うので、水面下の物件も会社によっていろいろなものを持っている。
- とにかくいろんな会社と接点を持って、どんどん非公開の物件をまわしてもらえるような関係性を作っておくことが大切
REITとの比較 †
- 購入判断
- JREITでも総じてJリートETFは信託報酬を抜いた後の（税引き前）実質利回りが3%
- 手残りの意味で言うと、株式は6%で20%利益が取られるから、5%か。。
- 高配当でも3%くらいなので、3%が合格ライン
レインズ †
- レインズの利用は宅地建物取引業者のみ
- 登録・検索等の利用には以下の二つ
- 東日本不動産流通機構の構成団体（サブセンター）のいずれかに入会して利用する。
- 各都道県の宅地建物取引業協会
- 全日本不動産協会
- 不動産流通経営協会
- 全国住宅産業協会
- レインズは宅建免許を持っている不動産業者しか閲覧できないが、レインズとほぼ同じ情報が掲載されているREINS Market Informationなら、一般の人でも閲覧ができる！
- 不動産業者しか閲覧できない物件情報
- レインズを利用することで、不動産業者は「過去の成約事例」、「現在の売り出し物件」の情報を見ることができる
- 「レインズに登録されている物件に優良物件はない」と指摘する専門家も（“儲かる物件は手持ちの顧客同志で成約させたい”と考えるのが普通だから）
- 仲介手数料は、売り主・買い手双方からもらえます。レインズに載っていない物件のことを「未公開物件」と言います。
- SUUMOのような一般の不動産検索サイトに載っていても、レインズに登録していない物件は「未公開物件」
- 未公開物件の中には“公開するまでもなく売れる”と確信できるような優良物件が含まれている可能性があります。
- このような物件を紹介してもらうには、やはり不動産会社との信頼関係が必要で、長い時間をかけて構築していく必要
持ち家 †
- りそなが外資に理解があり、0.4%, 保険ありで0.7%で借りれるらしい 2019/01
- 住宅ローンで収益物件を買うと、最悪一括返済を求められる
戸建ての特徴 †
- 戸建ての出口は投資家もあるしマイホームもある（もちろん土地もある）
区分の特徴 †
- 基本はおすすめできない
- 区分をずっと持ち続けると、管理を諦めて3000円みたいに管理費が下がる可能性が高くなる。RCだと100年持つので、入居者づけができさえすればできるみたいになる。
- 区分の管理・修繕積立金は当たり前だけど空室でもかかる
- 戸建て・区分ワンルームは投資としてスピードが出にくい（1人だし…）
- 区分のナッシュ均衡
- 区分は建物内で競合する。キャッシュで買っている人がいるとぶっちゃけいくらでも下げられてしまうので。
- 区分を買うと、一棟融資を受ける際にマイナス査定になることがある。
- マンションの一室の投資をワンルームマンション投資、区分と言われるやつは絶対にやめたほうがいい。値段が安く立地もよく手軽に始めやすい。不動産投資家として学べることも少ない。ワンルームで稼いでる不動産投資家を100人みてても一人も居ない
中古物件の特徴 †
- 建売業者が立てているのでコストダウン度された材質が使用されていることが多い。
- 中古の場合、地主さんが工務店に工事を依頼してオーバースペックに作っていることが多い。家賃にも関係ないことがあるが、建築当時の背景とか目に見えない部分を判断するのに重要。
- モルタルの場合は仕上げによってだいぶ上下するが、安いものは安い。
- 屋根は軽くて強いほうがいい。耐震の都合上あまり重いものを載せたくはない
- 最近の新築物件などは、ペアガラスで結露を防いでいる。
- らんま付き窓はかなりのコストアップになる。上部にも窓があって明るくなる。予算があったのかなあとか想像できるようになる。
- 網入りグラスは中の空気が膨張して割れることが多く、別に何かが飛んできて割れたのではない。
- 幅木とかそういうのをつけると高くなる。クロスが剥がれにくくなったりメンテしやすくなるみたいな話がある
- 地主さんが立てるものは積水ハウスとか、ハウスメーカーから営業を受けて買っている。
秘書問題（お見合い問題） †
- 十分な数 n 人を見るのであれば、n/e人付き合って、その後今までで最も良かった人と結婚すれば良い。
- 購入にも使えるかもね。
相続税対策 †
- 孫への贈与は有効だが通帳管理は孫じゃないといけない
- 主たる目的が不動産対策ではだめ、だけでなく著しければだめだよと言われている。
- 預け入れしかなくて出金がないと疑われる。使う実態を使う必要がある。
- でも若い人に自由に使わせるのはそれはそれでだめなので、孫を契約者とした生命保険で親にかけて、それを子が受け取るようにする。
- 贈与資金の使っている証拠になるし、孫の使い込みの防止になる。祖父が気持ちが変わったり、認知症となるリスクに弱く、途中で入金がなくなって保険料は払わないといけないということが起きてる。
- 相続評価25%とかで不動産で相続税評価でやっちゃだめで不動産鑑定士がやれというひどい判決出たことある。
- だから収入が祖母に入っていて、それを祖母が使っている必要があるのでは？特例で著しく不適当だと長官が決められるというひどいのがある。また、銀行が相続対策のためと融資の契約書に書いてしまうのがだめ。
再建築不可物件 †
- 大体相場の0.5-0.7倍で成約になっている。
- 旗状地などで道路に2m設置してないケース
- 違法建築なので再建築ができない
- 二項道路、位置指定道路などあるので一概には言えない
- 市街化調整区域、発展する地域とそうでないものを分けるための法律が作られる前に作られた
- 融資が出にくい、担保評価額がひくい、売りにくい
- 直すと1000万円とかかかってしまう
- 基本安いが取り壊したら駐車場か空き家かにしかできない
- 大阪で買ってリフォームしてシェアハウスにして利回り50%とか、そういうのにすればOK
- 再建築不可物件はリフォームとの連携が重要
- というかリフォームという選択肢しかない…
- 売りに出されている多くの再建築不可物件はボロボロの状態が多い（雨漏り放置・窓が割れている・蔦だらけ・木が隣に越境して迷惑をかけているなど）
- 瑕疵担保免責かつ協会非明治現状渡しなので、非常に注意。
- 購入前に物件状況報告書・建物の不具合をしっかり書面で報告してもらう。漏水・雨漏り・水回り・設備故障を確認。
- 住宅ローンなど大きい銀行からの融資が不可能なので注意
- 23区内ならば再建築不可でも割と売れるらしい
- 相続は厳しい。元を取る気持ちで購入するのが良い。
- 隣地とトラブルがなく、通行しやすく、所有権かつ私道持分があることを条件に買うのが良い。
- 更地にするのは絶対にやめたほうがいい。柱が一本でも残っていればリフォームですと言い張れる可能性があるので。
- 割安な再建築不可物件は競争が激しく1000万円以下では瞬殺で、ゆっくり精査している場合もないことが多い。
- リスクとしては、旗竿部分が1m以下だと相当圧迫感があり荷物の搬入時にトラブルが起きる。
- 入り口も出口も基本的には現金となる
出口として隣人に買ってもらうというのも手としてある。
ホテル経営 †
- アパホテル
- ウィークリーなどの短期契約マンションを得意とし、同名をマンションブランドとして短期賃貸物件の大きなシェア
- 特徴は家具付き・週単位・月単位での短期で賃貸契約、敷金・礼金・保険などの初期費用が低い（保険は付いています）
- 布団や家具家電も付いているので短期で借りるには手軽なシステムですが、その地域に腰を据えて暮らすのであれば一般的な賃貸住宅と比べると割高になります。
- レオパレス
- レオパレスと同様短期間貸与もしているけど
- 施工不良問題があった
地域別情報 †
地方都市 †
- 秋田とか
- 賃貸需要が高い・家賃が相場より安い・部屋がある程度きれい、の３つがあれば築古はあまり関係なく満室にできるらしい？
地方ではライバル物件が弱いケースがある
- 田んぼしか周りにない物件はちょっとまずい
東京 †
- 東京23区内
- ローンを組んでも家賃で返済し、いつかは自分のものになり、あとは家賃が入ってくるだけ……。でも、地方のアパートでは、その方程式は成り立ちません。
- オーナーは空室に悩まされ、設定した家賃を下げざるを得なくなり、そのうえ修繕費を追加で要求される事態となって破たん
- サブリースというのは、家賃の10％程度の手数料で空室であっても家賃を保証し、常に一定の金額がオーナーに支払われるシステム
- 大手の新築供給会社がリスクをとることはせず、購入したオーナーにすべてのリスクを押しつけて、自分だけ生き残ろうとしている
- 新築物件でなく、新耐震基準を満たした中古物件を狙うこと
- 投資効率の高いワンルームマンションを1棟買いせず、場所と築年数を分散して投資すること
- 東京の新築ではなく、中古かつワンルームタイプがいい（特にはじめは）
- 投資して得られる家賃収入についても、東京であれば立地の判断を間違えないかぎり、賃貸需要には根強いものがあります。中古ワルームで想定される若い人たちの賃貸需要は、おしなべて地方より東京のほうが高いのです。
- まず、購入する側としては、はじめての投資でも価格が安い。東京の中古ワンルームは1,000万から1,500万円ほど
- 投資額の少ない投資初期段階を除き、借入金は投資額全体の50％以下をめざすこと（最終的に目指すのは借金ゼロ）
- 信頼の置ける管理会社と手を組むこと
- 優秀な管理会社と手を組めば、呼び出されることは実際には皆無（緊急時は処理後に報告される）
- 管理も任せる不動産会社を選ぶことは、物件を選ぶことと同じくらい重要です。
- 3～4件異なる会社でセミナーを受け、自分の投資スタンスを尊重し、何でも話しやすい雰囲気がある不動産会社を選ぶようにしましょう。
- 不動産投資のメリットばかり伝えて、投資リスクについてあまり触れないという会社などは問題があります。
- 墓地リスク
買う †
- 銀行が先！！
- 自分がどんな銀行にあっているか、がわからないと物件を探しにいけない。シミュレーションもできない。
- hamkoはオリックスで7000万円くらい
- 大雑把には物件価格の20%の資産、10%の現金が必要（オリックスでは）
- 買ってすぐ修繕が必要になったらどうするんですか？みたいなのに答えるため。
- 20%でというのは結構ハードな要求なので、きちんと現金を持ちましょう。
- ポートフォリオのバラエティも考える（アパート・戸建て・中古・新築）
- 築古って言ってんのに新築建売紹介、の展開が何度あったか…
家庭内借金 †
- 家族内の借金の場合、「利息分が」110万円を超えなければ贈与税など税金はかからない。
- そのため金消を作らなくとも基本的には問題ないが、「債務者が死に、返済ができない状態」や「債務者が返済を何回も滞り、実質贈与の状態」では、贈与税がかかる上に死んだ時にその贈与額に対して相続税がかかってしまうので注意
銀行 †
- 銀行の融資姿勢は一年レベルで大きく変わる可能性があるので、銀行の噂に対して敏感になる必要がある
- 連帯保証人になるという可能性がある。年収が高い人がいた場合はそっちが主契約社だろと言われるケースもある。
- REITと不動産投資は全然違う
- 現物投資は融資が引ける
- 節税にならない リートは20%
- 自己資金を増やすために、リフォームローンの活用も可能
- リフォームローンは法人所在地近くのほうが融資が通りやすい。
- 第二抵当
- 3年前はトラストが昔はやっていたけど、最近はやっていないっぽい？って感じ
- 公庫など融資認可に時間がかかる借入先
- 買い付けの番手がひっくり返される、不動産屋に嫌われる。鬼指値をして、業者にホールドしてもらうことしかできない。どれくらい頑張ってるかを力説して、本審査でこれくらいしかでなくて買えないんですけど…"番手がひっくり返ることもあり得る。
- 足の速い物件はノンバンクとかに打診する
- 土地は、工務店にボリュームプランを作ってもらって、買い付けして、住宅ローンで買うからいけるよ〜みたいな感じで頑張ってホールドしてもらうという感じ。なので、賃貸併用で1/2までなら住宅ローンの金利でできるので。
銀行個々別 †
- セゾンは物件だけしか見なくて、会社員ではない場合でも決算書を見てなんとかしてくれる
- トラストは物件も属性も見る
- 公庫
- 公庫の借金 max は4800, 7200万円のどっちかって感じだったらしい。結構あるな
用語 †
- オフィシャルでフルローン
- 水増しをして1億を12000万円だとして、フルローンに見せかける詐欺まがいのことをしないという意味
- バレると1%で引けてたのに3%になるとかになる、業者は出禁
金利交渉 †
- 金利交渉
- 他の銀行との競合関係を作る。複数銀行で相見積もりする。
- このままだと奥さんが…というような交渉に持ち込む。
- アパートローン事前審査申し込み→物件調査・契約書類の作成→売買契約締結→アパートローン本審査（ここで原本を見せたり、ログインした画像を見せるなどをする）
- 事前審査後に本審査で落ちるという状況はない（仕事辞めた、車買っちゃいました）
- ローンがつかなかっただけなら手付放棄ですむが、ローンを買った違約金になるが、車を買う・仕事をやめるなど自分勝手なことをすると違約金がかかる。
- 金銭消費貸借契約（お金を借りる側と貸す側の契約）
- 物件情報は一人あたり10-20人くらいいるので、お客さんに渡してしまう。一番いいものはメルメガを介す。
- 借り換え
- 短期（1-2年での借り換え）はめちゃくちゃ印象が悪い
- 業界で共有されるわけではないが、銀行からの心象が悪い。
- A銀行でやってB銀行で、というのはそんなに問題ない。
- 個人信用情報機関で記録残るので警戒してくる可能性がある。
- 一個人の限界はかなりすぐに来る！なんとかfine tuningするみたいな話が重要
- 多くの銀行は融資金額に一定の上限がある（当たり前）
- 不動産屋から銀行にどれくらいこの物件に融資出る？みたいな話は行けるのし、あんまりぶれない。
- 最も安い価格帯だと1000-2000万円くらい
- 銀行は90%くらいは貸してくれる
- マンション1戸目 (15年完済) →2戸目 (12年完済) →3戸目 (8年完済)というかんじ
- 積算の重視度と金利にはあまり相関がない by 富士企画
現金購入 †
銀行選定の最低条件 †
- 地方高利回りでは、居住地と物件のエリアの両方に銀行の支店がある必要がある。
銀行評価 †
- 積算が重視される理由
- 積算の土地は相続税路線価で決まっていて、相続税路線価は公示価格の80%。
- 公示価格はいろんな土地の価格を参考にして決めているので、その意味では現実的な値に対して接地していると言える。
- 資産と負債のバランスを把握しておく。
- 不動産賃貸業に限らず、金融機関から融資を受けることが前提になっている全ての事業において、「より良い決算書を作り続ける」ことは規模拡大の成否を分ける大事な要素
- サラリーマン投資家のうちは、「年収・属性」×「金融資産」×「物件の評価」というシンプルな審査をされますが、法人化された事業者になると決算書をもとにより細かい審査をされるようになります。
- 決算書は主に、資産と負債の内訳をまとめた「貸借対照表（ＢＳ）」と、売上や経費をまとめた「損益計算書（ＰＬ）」で構成されています。
- できれば、個人のサラリーマン投資家のうちから決算書、特にＢＳを意識した活動を心がけたいところです。
- 銀行を開拓する。決算書を良くする（B/S, P/L, CF, 債務償還年数）、黒字を出して税金を支払うということをやりつづけないと行けない。
フルローンやオーバーローンでの不動産投資を勧められたときには、空室時にも対応できるように自己資本比率が高い状態で始めるのがいい
- 銀行の内部承認プロセス
- 4000万円までだと課長で、7000万円だと部長で、ある程度以上だと役員クラスみたいな感じのハンコが必要みたいな承認プロセスになっている。
- 土地値があれば築古でも融資がきく
- 元気ではなく融資が必要ならば、融資が出るような物件しか買えない（倉庫とかそういうのは厳しいし築古マジボロ高利回りとかもきつい）
- 法人
- 法人を立てたあとは、個人と法人は同じものとをして見られる。
- 法人で融資を受けたいのですが、融資がOKと言われてから間に合いますか？と銀行に聞くのが良い。
- 法人一期目は赤字でも仕方ないよねという感じになる。
- 与信枠を正しく測る方法
- 与信＝収入*10+資産+勤続年数*K+担保価格*30~80%くらい
- 与信上限は銀行によるが3億から6億（個人の限界）
- 二軒目以降を買う時、銀行って何の評価を見ているの？100億円借金してても大丈夫？二軒目とか、マイホームを買っている場合、与信枠ってどうやって測るの？
- なんかメガ大家みたいなのってどういうふうに残債とどれくらい借りれるかを把握管理しているの？
- 持っているべき金融資産の計算方法
- 物件が5000万円、路線価が3500万円だったら、物件価格の5%+(5000-3500)*110% 万円くらい金融資産があれば安心
- 担保
- 通常、担保評価は土地の場合相続税路線価の80%。建物の場合新築なら固定資産税評価額の70%.ちゅうこは100%
- トラストだと、80%くらいも実勢価格の担保価格がでる、かなり高く出る。
- 一方で、静岡銀行とか、30%くらいとかしか担保価格が出ないことがある。
- 事前審査の精度
- 審査の時間がかかる審査のほうが精度の高い
- 支店決済と本店決済があるので、支店だけだと細かい期間条件がわからないことがある
- 銀行に提出するプロフィールシート
- 普通の不動産業者だと、コンタクトの時点でプロフィールシートを提出要求されることが多い。
- 中古＝静銀・トラスト
- 土地総合情報システムを使うと実勢価格がわかる
- それと売出し価格を比較するのが大切。割高だと30%増しくらいになっている
- 銀行は積算を重視し、積算以上は融資しないし、積算の70%以内とか条件をつけてくる可能性が高い
- 満室想定の半分がローンだと良いと言われている（かなり怪しいと思う）
- 年齢が高いと融資がおりなくなってくる
- 「夢のらしんばん」というシミュレーションサイトがあるらしい。
手数料 †
融資保証料もしくは融資手数料というものがある。
- 融資保証料は、保証（金融機関に取ってアパートローンを払ってもらうための保証）と行っているが、戻ってこないし、結局のところ手数料。（賃貸でも保証料は帰ってこないよね。）
疑問 †
- 銀行員は頑張っている場合とそうじゃない場合と
- 不動産投資は銀行の仕事の中でいうと端っこになっているので、ちょっと畑違いな感じ
- 銀行をずっと同じの使うというのは結構重要
- 例えば、抵当が千葉銀行がついているので抵当を剥がされたくない
- 積算がでてても土地値が出てないと買い進める上で問題がないか？
- 地主大家さんが来る場所が来る？なぜあなた達はやらないの？
- 多くの家をちゃんと経営した経験ベースで融資maxが変わったりしないの？
- 金利リスクって上げるときはどうやって言われるの？
- 借りる順番を考える
- どの金融機関から借りていくべきか？買いまししづらい二頭目みたいなのｋがある
- 金融機関によって積極的と消極的なものがあり、今でも昔でも金融機関は収益物件はマイナーだから基本消極的
- 公庫は支店・担当によって意味不明な制限を絶対条件としてくる可能性があるので、支店をいくつか回るのが大事。
- 物件によっては事前審査を通さないと売らないみたいなのもある。
- 銀行の信用：不動産投資とは言ってはならない、不動産経営と言う必要がある（印象の問題）！事業計画書では長期保有を前提として書く。また、ちゃんとスーツをきる。
- 銀行に持参する資料は結構多い（住民票印鑑証明書所得証明書納税証明書源泉徴収票の写し過去三年分、確定申告の写し過去三年分、自己資金を確認っ出来る通帳、経歴書、所有物件など業務をすでにしているならばその実績）
- 三井住友トラストローン
- 共同担保物権が必ず必要になるという変な銀行！！！！
- 共同担保がなくても一応6割くらいのお金なら貸すよ、という感じになっている
- 担保価値があってもだめで、残債との差で見る（当たり前）。
- ノンバンクの特徴として、再建築不可・建ぺい率・容積率オーバーの違法物件にも融資が出るのが面白い（こういうのは物件価格の7割だが、担保次第ではフルローンでもオーバーローンでも行ける）
- オーバーローンできるのがすごい！（基本は銀行はオーバーローンはできない）
- 担保にすごく重要視しているので、たまに戸建てを買うために区分を買ってからそっちを買う変な人はいる。面白い！！！！
- 担保があれば3億くらいまで行けて、2億借りるとかなり借りづらくなるので、
- 法定耐用年数関係なく35年とか引ける可能性もある。
- 自営業者とか社員とかあんまり関係ないというスタイル（親から相続で現金と不動産を持っているみたいな人でもかせる）
- メガバンク
- 地主さんに対して貸すのがお多い
- 建物しか貸さないのに土地も建物も担保に取れるのですごい！！！！！！！！！なので、地主さんにしか貸さない。
- 三井住友でやって年収5000万円資産1億でも2割頭金を入れろみたいになる。
- 金利が1%台だというのがめちゃくちゃ面白い！（新築だと劣化等級とかを使うと30年を使えるが、基本的に絶対に法定耐用年数は越さない）
- 1/1000くらいの人数しか使う選択肢に入らない。
- 信用金庫
- そもそも信用金庫法に基づいてその地域の発展に寄与することを目的としているので、特異な存在！
- 信用金庫も基本的には顧客は地主。借りれればかなり強い。
- スタートラインに立つのが大変、入り込む方法としては、500万のうち200万くらいかしてよ〜ってところから一見さんじゃなくすという感じになる（リフォームして200万くらいかして〜とか、そういう取引をかんたんに作るのがコツ）。
- 金利も幅がある！
- 当たりはずれがかなりあるので、開拓できると強い。
- 信金と地方銀行はだいたい同じ（静岡銀行みたいな例外を除く。千葉銀行はメガバンクみたいな基準になってしまっている。福岡に住んでいる人が福岡銀行の福岡支店で東京の物件を買う、みたいな人もいる）
繰り上げ返済 †
- 期間を短くする繰り上げ返済と、期間一定で借入金額を減らす繰り上げ返済がある
- これは期間を短くするほうが金利を節約できることが知られている
- 購入で成功失敗が確定する
- 1000個みて1個買うくらいの気持ちでやる。
- 不動産投資は購入時点で8割成否が決まってしまう
- それだけ立地が非常に重要で、物件そのものの価値も重要（これらは購入後に変更不可）
- 適正な価格で売られている物件を選んで購入することが大事です。
目安 †
- 不動産投資の安全性にもよるが、安全な不動産投資であれば IRR 3% 程度 (JREITが3%なので)
- 購入時CF年2%
- 逆算するとイールドギャップ7%は絶対必要だよね（満室でも表面-金利-管理手数料5%で2%しか残らないので）→ 16号内部だと9%以上、16号外部だと10%以上が必須。
- 最寄り駅の乗降者数（1万人あれば安心）
気をつけるもの †
- 高利回りだけど築40年で大規模修繕が目の前
- 融資がつかないので次の買い手が探せない
- 高利回りだけど売るときの値段が半値以下
- 電話勧誘してくる業者はダメ（売れないから営業してくる、大手は関係ない）
- 避けたい瑕疵
- シロアリ・チョーキング・外壁塗装・雨漏り・お風呂トイレ・傾き地盤沈下・
物件の価値 †
- 積算価格のメリットデメリット
- 積算価格が高いと、(1) 税金が高く、利回りが低い。(2) 融資を構成できるので長期融資を組めて投資効率が高い、少ない初期資金で多くのお金が稼げる。 (3) 返済後の資産が多く残る。
- 積算価格が低いと、(1) 利回りが高くなる傾向があり本質的な稼ぐ力がある、銀行から借り入れをしない場合、収益性を重視するべきです。 (2) 融資が組成しにくいので投資効率は低い
- 「老後の資産のために」というワードには注意
- 入居者がつきにくい値域の物件を買わされえない（最寄り駅から徒歩10分以上とか住みづらい場合）
- エリアは厳選すること
購入手順 †
物件調査 †
- ニフティ不動産、不動産ジャパンjapan、空き家バンク
- 健美家・楽町・不動産投資連合体・YahoO! 不動産、SUUMO、アットホームでの物件情報をpubsubで一箇所に集めまくるのマジで大事な気がしてきた。あつめるだけでも。
- 〜銀行で融資内諾実績あり、などを書いておく
- 地区フルでも構わない、空室が多くても良い、ｔ書いておく
- 買付を、「すぐにでも現地視察し、コメント例上記の基準を上回る物件であれば。利回りが高ければ積極的にご提案ください、わりませんので多少の難あり物件でも細かいことにはこだ。空室が多くても埋める自信があります。〇〇万円まで融資可能と回答をいただいております、以前別の物件で〇〇銀行に融資を打診した際に、また。入れさせていただきます」とか、ちゃんと動く人だということを明記する。
- 一週間で140件
- 資料請求は1/10, つまり一週間で14件問い合わせ
- そのうち1/10物件を現地に行くので、毎週物件調査をする
- 週1回以上は必ず連絡を取るように心がける
- 条件更地渡しって書いてあるのは狙いめ。なぜなら解体費用をこっちで持ちますので、と言って指値をめちゃくちゃ出来る。このばあい、460->250に指値
- 確認すべきこと: 軒天、雨漏り（原因がわからない）、インフラが繋がっている
- 相続案件で投資家や業者が所有した形跡がないことが
- 戸建てだと、仲介には買ってくれてありがとうございます売り主にも顔が立ちますっていわれることが多い。
- 市街化区域を買う、土地値の半額を目安に買う、利回り25%, 物件購入と並行してジモティに掲載せよ
- 東海地区はプロパンが自然だが、新潟ではプロパンだと全く効かないので
- 物件裏にGoogle mapで死地があるばあい、これを買い上げることによって接道を満たして再建築可能にするみたいなことも出来るかも知れない
- 長期間空き家の場合、水道とガス管をチェックしないといけないが、業者にしかわからない
=水道管なら元栓を自分でいて、パイロットガン回ってないかを確認する、すると水漏れがないかは確認できる
- 建物付きの土地を買うと、土地だけに成るので税理士と相談して土地と建物で按分して建物を4年くらいで償却する必要がある
- 売れ残ってると売れる値段で売るようになってくる。最初は強気だが、どうせあとで日和る
- ジモティが実は賃貸のメインなので自主管理でもいいかも知れない。賃貸仲介での客付けをしなくても良いくらいかもしれない。
- ジモティで賃貸募集するときは、日本語と一緒に英語で必ず併記すること！！！英語掲載すると、外国人ブローカーがかなりヒットする。
- 外国人需要は馬鹿にならない！！！日本に何年住んでいるかは結構重要。そとでBBQしてはいけないとか、ゴミの分別ができないとか、そういうことがない
- 残置物は破壊してゴミ出しする！！！！
- 払い下げ（＝市が持っている）しなくても建築審査会に持っていって接道道路にして下さい、と審査をしてもらうことも出来る。わからないと役所に言って聞くということも出来るが、２項ですか４項ですかといってもわからないとなってしまう可能性も高い
- 交渉は不動産屋を当然介す。売り主に直接というのはない
- 辛いのは、エヤコン無しでリフォームはマジで辛い
- 指値の根拠＝解体費用、シロアリ、傾き、現地の修繕箇所、現金決済、
- どちらかというと、売りたい人の理由のほうが重要→売主仲介と仲良くなって、いくらで入ってるの？それより一万円上で買うけど、お願いみたいな方が重要。仲良くなったら何でも教えてくれる。
- 劇場型指値
- 3人で結託して80, 85, 120 で指値して買うみたいなことがあるその時は80のやつが買ってしまうみたいなやつがある
- 戸建ては流石にノールックはできない（ベテランでもそう）
- 旗竿地は7割がけ
- リフォームは最低限手出し一戸15万円くらい。プロパンガスのお祝い金で直すなどする
- 瓦は保険に入っていればお金がでるかも
- 2020/1なので火災保険は30%値上がりするので、上がる前に長期で結び直しておく。新規で
- シロアリ駆除はすごく安いので余り気にしない。雨漏りはわからないことが多いので買わない（修理されていれば良い）。
- 引き渡ししていない状態で同時進行で客付けせよ！！！！
- 重要。戸建ての特徴として素人が非常に多い。その場合はめちゃくちゃ指値が聞く
- 解体価格25000-30000円/坪が指値ができる
なるべく手をかけずにリモート全自動で賃貸経営をする仕組みづくり
物件資料を請求 †
- 固定資産税課税明細書・レントロールはもらえる
- ヒヤリング
- 週末と繁忙期の日中を避ける
- 最低社、表でまとめておく必要
- この近辺に賃貸用不動産の購入を検討しており、同時に管理してくれる会社も探しています
- MUST で聞くこと 賃貸需要強い？どんな属性に需要が多い？相場でいくらぐらいで貸せる？
- misakiに買付を入れた物件についてヒヤリングしていたところ、管理会社 4 社回って、1 社だけ他の 1.5 倍くらいの賃料で埋められるぜ サングラスをかけた顔 って言っている会社があり、複数社ヒヤリングの重要性を感じましたね大爆笑
物件を見学 †
- ストリートビュー・大きなリフォーム箇所確認・周囲の住環境確認・周辺の人に色々聞く・売り主の事情を聞く（安い物件は何らかの問題がある、売り急いでいるのか）、クロス壁紙・畳網戸・蛇口・シャワーヘッド・便座とかはそんなにお金がかからない、リフォーム費用をちゃんと見積もる
- チェックリスト
- トイレのコンセントの有無を確認（電動トイレにできなくなるので）
- 浄化槽の点検・清掃がいつ行われているか？（交渉材料の一つになるので）
- TODO ここ充実させる
買い付け申込書を不動産業者に出す †
- 買い付け証明書は常に持ち歩く、印鑑を押印済みの買い付け証明書をスキャン、PDFで保存
- 最低でも相場の1~2割2割安く購入する必要がある
- 指値の基準として「建物が古くて耐用年数を超えている。土地として見たときには、今の価格は一般売買価格より300万円ほど高い」というのは汎用性のある言い方。
- 「詳細資料や現地確認後。融資特約あり。」
- その他条件として現地確認の、現地調査をせずに買付証明書を提出する場合は、次にすべての書類、買付証明書を提出する段階で、いい物件の確保はスピード勝負なので詳細、その他条件として、買付証明書に、そのため。がそろっていないこともあります
あとでそれらを、価格交渉の可能性ありという文言を入れておけば、資料や現地確認後。理由に価格交渉をすることも可能です。条件を入れておくべきです
銀行に融資の相談 †
売買契約 †
- リモート契約＝持ち回り契約
- 対面が基本だが、重説だけやったら契約は郵送でもよい。
- 重説で問題が発生したら、資料を別途作成して契約を後でするという方法でもよい
金消結ぶ †
物件決済 †
不動産屋 †
- おじいちゃん不動産みたいなところは買うぶんには良い（情報が出てこないので）
- 片手取引なら安心
融資斡旋手数料 †
- 決済間近で精算書をもらったのですが、仲介から「融資斡旋手数料」を 11 万円請求されて戸惑っています。金銭の貸借の媒介は貸金業なので登録がない場合は貸金業法上違法、かつ仲介手数料の上限以上に手数料を取ることは宅建業法上違法で、ダブル違法な気がします…これを請求された場合、みなさんはどうしていますか？
- 東京の貸金業者一覧 [1]
- 契約締結条件交渉や勧誘は金銭の貸借の媒介。、契約申込書の記載内容の確認等まで行う場合には「金銭の貸借の媒介」に当たることがあり得る。（但し、単なる配布・交付を超えて、配布又は交付する契約申込書等の記載方法等の説明まで行う場合には「金銭の貸借の媒介」に当たることがあり得る。[2]
- （現在、＋斡旋手数料を取るなら斡旋前に報酬の説明があるべきだ、といって社内で確認してもらっています）
- 仲介の方に、あちらの金融庁・社長・税理士と相談してもらい、事前に説明ない事務手数料を取るのは良くないよねということで 11 万円の請求はなしになりました！🐹
- 斡旋手数料についてのあちらの言い分としては、実際コンサルに貸金の媒介とみなされうる内容が入ってはいますが、あくまで貸金の媒介ではなくコンサルだから貸金業法上の取引ではないと思っているそうです。コンサルが実際が業法上の取引に当たるかについて金融庁に確認しましたが、業法上の取引は大概グレーベースで決まっているので、金融庁に確認しても絶対アウトとは言えないようです。
- ちなみに、上記名目での請求上、宅建業法には違法しない可能性がたかいですね、、、
- コンサルフィーだという話を事前に OK 出していれば、違反しないかなと思いますが、何の説明もなく請求上乗せされていれば外形上報酬なのでどうだろうと思います（宅建業法について）
- 業法に引っかかるかという話だと悪質でないとそもそも取り締まられないことが多そうなので、グレーな感じがありそうです。
- 元金融機関にいましたが、金融庁に確認してもアウトにならない可能性が高いと思います（持論）
[1] https://www.sangyo-rodo.metro.tokyo.lg.jp/chushou/tourokugyosha0112.pdf
[2] https://www.fsa.go.jp/common/noact/ippankaitou/kashikin/01b.pdf
融資 †
- 金融機関は基本的に法定耐用年数内でしか融資をしない
- よって、築年数から融資期間に制限がかかる
- 木造物件で15年の融資を組むためには、22年 – 15年 = 7年より、築7年以内の物件を見つける必要がある
- 金融機関が重視すること
- 駅からの距離。特に10分以内というのは一つのしきい値（ポータルサイトだとこれで80%は落とせる）
- 商業用物件・事務所付きより住居用物件のほうが融資を組みやすい（商業用物件は賃料が高い分、マーケットの影響を受けやすく、空室が長期にわたってしまう）
- 満室に近い物件であるほど銀行内でその物件の評価が高くなる
- ファミリー向けのほうが融資を受けやすいが、これは大家側からすると考えもの（融資組成という観点ではファミリー向け物件の方が融資が組みやすい傾向にあります。なぜなら、ファミリー向け物件は建物の延べ床面積が広いため、積算価格が高くなる）
- 銀行側のリスクがほぼ0の前提で議論を進物件に行ったら必ずコンセントを確認
物件に行くときの具体的なチェックリストを作る
浄化槽の点検・清掃費（交渉材料の一つ）
める以下など。
- 空室率100%の場合でも返済することができる融資額は2,000万円
- 一方、今回検討している物件は駅徒歩5分であり、過去の入居率は90%を超えている
- そんな中でも、更に負荷をかけ、入居率50%で計算
- 入居率50%であっても、借入3,000万円であれば十分返済可能
- 上記にて、3,000万円の融資をお願いしたい
- 日本政策金融公庫
- 担保に物件を提供することや不動産賃貸業であればOK
- 女性には借り入れ15年。男性20代も15年。（この条件では金利も安くなる。金利1%など激安の可能性もある。）
シミュレーション †
- IRR, CF, 返済比率を重視する
- 物件+リフォームで始めからシミュレーションする
収益シミュレーション †
- プロが実際にやってる様子
- 金額を入力
- 年間家賃収入（満室）を入力
- 路線価を調べる（土地評価額＝土地面積x路線価）
- 建物評価を調べる
- （土地評価額＋建物評価）/販売価格を調べる
- 収益還元評価を作る
- 閑散としているかどうかを調べるためのヒートマップを使って満室になるかを判定
- 収益価格は満室想定家賃収入/利回り (販売価格の100%以上が目標)
- 融資率を調べる（妥当な割合はわからないが97%は多い、融資期間35年は異常に長い、利息2.55%も高い。金利がバブル崩壊などで下がることを考えて、悲観的シミュレーションも別途まわしてリスク金利をさらに1.5%足して計算すべき）
- 月額借り入れ支払い/家賃収入=返済比率（50%以内に抑えるべきもの）
- 購入諸経費は自己資金+売買価格*4%くらい
- 階が下がるごとに1.5%ずつ家賃低下
- 家賃があっているのかどうかを確認
- 1年に家賃を1%を減らす
- 運用諸経費は一年ごとに0.5%ずつ増やす
- 大規模修繕費用を10年に一度100万円入れる
- 入居率はmax(90%-n年, 80%)とする
- 二年目に不動産所得税100万円を加算（これいくら？）
- 減価償却は販売価格/法定耐用年数余り
- 家賃収入-(減価償却・空室損失・不動産所得税・修繕費・諸経費＝営業利益)ー(利息＝営業外損益) = 経常利益
- 残債と（簿価＝その当時での販売価格）を足して、プラスになっていないとexitしても儲からない
- 水道加入金があるか？20万円で、諸経費から抜かれていることが多い。
- 表面利回り5.7%は低すぎて無理
- 消防管理費は10000円くらいが6戸だと妥当(年二回)
- ROI=自己資金に対する収入の割合。年7%だったら投信やったほうがいいよね。20%以上なければやらない。
- CRR
- 「キャッシュフロー ÷自己資金額×100」です。 ※キャッシャフローとは、家賃収入から空室・家賃滞納損、運営費 、税金、ローン返済額を差し引いた現金収入のこと。
- 借金すれば上がる（当たり前）
- 売価のシミュレーションは、表面利回りの相場から逆算するのがよい（収益評価）
- 不動産投資のメリットは、借金返済中でも手元にお金が残ること！！
- 初年度で物件価格の2~3%残るのが合格ライン、できれば4~5%。2500万円なら50万円
- 新築
- イールドギャップ＝実利回り-利息（微妙な指標っぽい）
- 新築ならイールドギャップ7%は欲しい、家賃価格や修繕費などに必要なので
- 新築プレミアムで20%くらいははじめ高く出るが、10年後には間違いなく通常価格に落ちる
- 新築は建物の評価価値がプレミアムで20%高く出る（ということは買った瞬間に20%下がる）。suumoとかで築n年になったときの売却価格を比較検討するのも大事
- 4月にイベントがあるので、3月にピッタリ施工が望ましい
考慮すべきリスク †
- 空席リスク
- 移転リスク
- 大学・会社・工場などが移転するリスク
- 六本木ならGoogleがどこかに行くなど
- 気候リスク
- 寒い札幌は除雪費用、雪庇除去費用、建物の劣化が早い
- 人口低減リスク
- 政府が30年後の人口予想を立てているので、それでマシなところを買う
- 札幌の賃貸需要の厳しさ
- 築古に長期融資をすると信用毀損
- 新築
- ワンルームマンション（マンションの一室だけ借りる）はただの負債。担保能力も何もない
内見 †
内見の目的は競争力あるリフォームの見積もりと、致命的な瑕疵がないかを調べる。致命的瑕疵は例えばアスベストとか地盤沈下で化粧以外まで日々が入ってるとか、鉄骨階段の錆で追加工事がいるとか。人気の設備をつけるためにどれくらいお金がかかるか。換気扇をつけて、シンク下から異臭が来ないか。マンホールを開けて下水吹き出しが起きないか。内見に持ち込むものリストは多い。メジャーは駐車スペースに何台止められるか？を調べるのに必要。貯水槽の状態など。金利が下がる見積もりはそれだけで破綻してる。予想されるROIを見て、リスクに見合うか、信託と比較するなどはよくある判断基準
探す †
情報源 †
- 不動産会社に直接行く！
- 楽待はみんなが見れるから、楽待の物件ではなく、その不動産会社と仲良くなって掲載していないものを買う
- ちゃんとまっとうに情報をくれる不動産会社が大事。売るのが目的という雰囲気でセールスをかけまくるようなところはダメ。
- あなたにはこれは会いません、というようなものが大事。
- 月一・週一で数年の付き合いがあるというのは大事。
- 不動産会社はお店に訪問したあなたに収益物件を売ることができれば、売主からも買主からも手数料の3%分を貰う。なので喜んで好条件の建物を紹介する。
- ネットに出てこない物件を入手できる可能性が高いという意味では、非常に有効な戦略
- 行く場合は、楽侍に乗せてある自分のプロフィール（氏名・住所・家族構成・勤務先・勤務年数・年収・自己資金・持ち家or賃貸・賃料・ローン返済額・ローン残債）を持っていく
- 不動産投資屋ではわかっている人感をだす
- 「個人投資家として収益物件を探しています。もし何か良い物件があれば紹介して頂きたいのですが、価格は3,000万円前後、できれば重量鉄骨、ファミリー向けのアパートかマンションを探しています。利回りのイメージは10%ぐらいです。」などという。
- 上記の数字の前提は、年収と頭金から購入することができる価格を逆算
- 基本的には健美家と楽待の2つのサイトをチェックしていれば物件情報を見逃すことはない
- 健美家
- 収益物件サイトでは一番の老舗
- 投資家目線での運営がなされている
- 収益物件購入後、ブログを公開することが可能
- 楽侍
- 掲載物件数が多い
- 買手が希望物件の条件を登録することができる
- 東証一部上場。豊富な資金力を背景に、様々な事業を展開している
- 投資at home
- 老舗の不動産会社が使っており、優良物件が掲載されることも
- アットホーム
- エリア構造築年数利回りが大切、目標は絞らず毎日見る
- 築年数は初心者は30年以内
- 良い物件は3時間は消える
- 東海4件鉄筋を全部見てると相場観がわかる。利回りは8%以上で探す！それ以下は管理費で飛ぶので。
- いつ物件が消えるかをしらべる、やすいか高いかわからず買うな！
- 値段
- 銀行から考える。
- 5000万円は結構コアな層がいるので、別に5000万円の物件を買えるからといって有利に働いたりしない。
情報収集 †
- 学長おすすめ
- アットホーム
- ヤフー不動産
- SUUMO
- Athmome
- 地場の不動産屋（相続物件などはこの辺に来る）
- ↑戸建ての掘り出し物が見つかりやすい
- 中古戸建投資（似たりよったりのワンルームとは違うし一年中引っ越しの可能性があるので客付けしやすい。長く住んでくれやすい、自宅の知識がつく、固定資産税が安くなる）・地方中古アパートやマンション一棟がおすすめらしい
- 物件情報で、徒歩-家賃などのデータが可視化されている
- 不動産会社は、仲のいいお客さん→メルマガ→ネットの順番に公開する
- たまにいきなりネットに出てくることがあり、これは数時間ででる
- 楽町・けんびや・不動産投資連合体・アットホーム（土地）・SUUMO（土地）のメール設定登録はしておかないといけない
- 大家塾
- 非営利のものが良い
- 物件を紹介して貰うということだけではなく、大家とのつながりを作り、情報を仕入れるという意味でも非常に有効
- 中には高額の費用を取る大家塾もあるが高いのは逆に怪しい
- 会社などの情報ネットワーク経由で見つけるのがよい
調べるべきこと †
- 再開発予定
- 物件周辺の住環境を特に重視
- 「駅から帰るときに深夜までやっているスーパーに立ち寄れる」とか「スーパーの向かいには薬局がある」などがわかります。物件まで大きな道路を通ってアクセスできるか
- 女性1人では安心して歩けないという場所を見つける上記の数字の前提は、年収と頭金から購入することができる価格を逆算
- 物件は住みやすい間取りかどうか？（三角の間取りだったり、梁（はり）が多くないか）
- 設備が充実しているか？（2口コンロ、エアコンなど、人気がある設備が揃っているか）
- 現地調査は日中を重視
- 競合環境
- 周辺の家賃相場
- そこに住もうとしている入居者目線に立って物件を選ぶこと
- 競争力・家賃などの調査
立地 †
- 生活する上での土地勘と、投資家としての土地勘は違う
- 競争が激しく家賃の安い北区や足立区に住みますが、投資家としては新宿区や港区の物件を買う
- 共通
- 活気がある
- ターミナル駅に一本で行ける
- 一人で入れる飲食店が休日にしまっているようなことがない
- 飲食店やスーパーがたくさんある
- 商店街がある
- 一人暮らしの20代女性が住みたいか？を考えると良い
- 周辺にコンビニやスーパーがあるかどうか？
- 夜遅くまで営業している飲食店があるか？
- 対象物件までの距離と、信号や踏切の待ち時間など
- 対象物件へのアクセスは大通りを経由するか？
- 対象物件までの距離で見落としがちなのが信号や踏切の待ち時間です。意外と長い時間待たなければいけない信号や踏切は、現地に行ってみないとわかりません。徒歩 10 分圏内が 15 分になることもある
- 大通りを経由する経路になっているかどうかをチェックしましょう。また大通りに近い環境が重要なので、多少の車の騒音には目をつぶりましょう。
- 同じマンションで空室があれば内見するとよいでしょう。賃貸マンションを探していると不動産会社に伝えれば、喜んで見せてくれるはずです。
- 物件までのアクセス途中に寄ることができる夜遅くまで営業している飲食店があるかどうかもチェックポイントです。街全体を購入するつもりで細かいところにも目を配っておきましょう。
- 家族向け
- 大きな病院がある
- 子供向け公園がある
- 良い学校がある
- 学生向け
- 悪い立地
- オフィスエリアとして有名な町は投資向きではない
- 急に人気が出たエリアでの物件（急激に人気が出た地域は人気が廃れるのも急に訪れる可能性）
- おすすめ
- 三軒茶屋、笹塚、学芸大学、大井町、高田馬場、五反田、中目黒、御茶ノ水、中野、荻窪、武蔵小山、吉祥寺
- 東急田園都市線三軒茶屋駅などは渋谷駅から2駅目なのに、それほど家賃が高くない。昭和女子大学という学校もあり、商店街が充実していて、飲食店も多い
- 東急目黒線武蔵小山駅ですと、2020年に三井不動産レジデンシャルと旭化成不動産レジデンスが提携して開発する駅直結の「パークシティ 武蔵小山ザタワー」が建築。2021年には、住友不動産がその物件の隣にマンションを建築、2026年から2030年には三菱地所レ
ジデンスがマンション建築を予定。これから2030年にかけてファミリー層を中心に2400世帯が武蔵小山のエリアに入居
- 城西地区（新宿区・中野区・杉並区）城南地区（港区・品川区・を目黒区・大田区・世田谷区・渋谷区）が中心です。理由は、昔から人気があって安定した入居需要があるからです。
新築アパート投資 †
- 建築会社の見つけ方
- 片っ端から工務店・格安とかやってアパート建築もやってるとかなり安くいいアパートを立ててくれるところを探す
- 某有名店とかだと確実に損するので絶対だめ
- 希望通りの世帯数とか間取りが入らないことが多い
- 新築アパートは地盤改良公示とか水道加入金とか、こういう細かい所が勉強になる
- 知識がついて経験値が上がる。設計士さんとあーだこーだすると知識を身につけるのが大事。
シミュレーション †
- なんで満室想定を指標としてるんだろう…なんも意味ないのに…
簡易シミュレーション †
- 木造・軽鉄なら15%,鉄骨・ RCなら20%に設定してランニングコストを設定して一時判断にする必要があるある。鉄骨・RCが高い理由は、建物として高くなるので減価償却しないので不動産税が高くなる。また、外壁のクリーニングが高くなるので、クリーニングが難しくなって高くなるみたいな話もある
利益計算 †
- 利回り
- 表面利回りって何？意味ある指標なの？
- 実質利回り=表面利回り-経費評価（2-3%くらい）
- 「（年間賃料－年間経費）÷物件取得費用」で計算されます。仮に、利回りが5％であれば、単純計算で物件取得費用を20年（100％÷5％）で回収可能
- 都心では利回り4~5％程度の物件に、プロのファンドや巨大資本の外資や企業が、投資を競っている！！（地方は13%とかもあるかもだけどリスクがたかい）
- それ以上のものは非常に危ないので注意。特に15%とか絶対怪しい。本当に重視しなければならないのは、安定して貸借人を獲得できる物件かどうか
- 積算評価=銀行による土地・建物の評価額
- 土地面積*路線価+再調達価額*延床面積*残価率
- 残価率=残耐用年数÷耐用年数
- 路線価は路線価図で調べられる（角地補正などの難しい要素もあるので不動産会社に任せたほうがいいかも）
- 再調達価格は
- 鉄筋コンクリート(RC)造・・・20万円/㎡
- 鉄骨(S)造・・・18万円/㎡
- 木造・・・15万円/㎡
- 耐用年数は鉄筋コンクリート(RC)造で47年、鉄骨(S)造で34年、木造で22年
- 不動産仲介業者ごとに独自の評価方法があったりする。
- 固定資産税評価額に基づき様々な税が決まる
- 固定資産税1.4%
- 都市計画税0.3%
- 登録免許税 不動産の登記のときに2%
- 不動産所得税 1回だけ、3~4%
- 家賃保証会社
- これを使うと、管理会社の家賃の回収が数十倍違うらしい。催促の回数が減る (Casaという会社を使う)
- 滞納があると月3回管理会社がやっていたが、家賃保証会社が催促を代行する（大家さんが甘いととどこおる。あの家主は滞納できるよーみたいになってる）
- 家賃保証会社が通らない客は断る、ということも出来る
- 催促も怖い人が出てこないような警戒心を減らしていく
- 家賃滞納は実は多い。10%が家賃遅延、1%が失業などの理由による本質的な家賃滞納。就労支援までするらしい。そうすると、ロイアリティが上がる。
- コンプライアンスが高いところがいい
- もし保証会社が一ヶ月滞納するみたいなのが会ったら変えたほうがいい。
レントロール †
- 入居者の日時・家賃・専有面積の一覧
- 確認事項
- 空室部分の想定賃料を確認する
- ちゃんとSuumoで調べて妥当な空室賃料になっているかを確認
- 間取を確認する
- 競争力のある間取りか？専有面積はどうなっているか？
- 入居開始年月を確認する
- 入居が数カ月で固まっている場合は詐欺の可能性！あたかも満室を装っているかもしれない。
- 入居期間を確認する
- シングル向けは4年、ファミリー向けは6年が入居期間の目安。
- もうすぐ抜けそうな人が居ないか確認
- 長期間入居している人がいる場合、原状回復費用が高額（高齢者だと安定した入居が見込める）
- 直近の契約時期を確認する
- 法人契約かどうか確認する
- オーナーが支払わなければいけない項目がないか確認する
相場 †
- プライシング
- 家賃設定の方法
- 管理会社は背伸びした家賃はつけないので、不動産会社が言ってくる家賃設定より現実的（高く設定すると自分の首を占めるので）
- どれぐらい賃料が下がってくるのかというのは個別に検討する必要がありますが、ざっくり毎年1%ほど賃料が下がっていく
キャッシュフロー †
- 利息込毎月支払い
- 家賃収入（1年に1%下がる、空室率考慮）
- 町内会費
- 水道料金（メータが各部屋になく総額でしか計算できない場合）
- 駐車料代金（オーナが貸し上げしている可能性）
- 修繕費
- リフォーム
- 建物の取り壊し
- 管理費・修繕積立金
- 国土交通省は、修繕積立金の目安を平米当たり約200円/月だとしています。
- 20平米のワンルームマンションの場合であれば、4,000円程度、そして70平米のファミリーマンションであれば14,000円程度です。分譲時に投資物件の修繕積立金や管理費が低く抑えられているのは、ランニングコストを抑えることで、投資利回りを高くみせるためです。
- 修繕積立金が低く抑えられている場合、大規模修繕工事にそなえるために、いずれは大幅な値上げが検討されるはずです。値上がりを見込んでしっかりと資金計画を立てておきましょう。
- 総戸数20戸以上のマンションを目安に選びましょう。
- 総戸数が５倍違うからと言って、大規模修繕工事の金額は5倍になるわけではありません、せいぜい２倍から３倍程度です。
物件の必要条件 †
- 立地は変えられない！！！
- 車社会か電車徒歩10分以内（わからなければWikipediaで調べて駅前の環境が重視されていないかなどを確認）
- 病院・小学校・ショッピングセンター・レストランなど
- 土地自体の価格 = 固定資産税評価額/0.7が価格を上回っている（失敗しても土地代だけで元本回収が出来る）
- 1981年以降築（耐震リスクの低減）
- 都心なら徒歩10分以内に駅あり
- 地方であれば、駐車場1台もしくは2台
- 傾きは5/1000とかだと裁判の判例で瑕疵として報告しなければならないとの判例がある。
近隣との比較 †
- 近隣類似物件の稼働状況はかなり重要。周りの同じような物件が稼働しているかを見る。周り空いているのに満室、とかはなんでなのかを考えなければならない。
- 車で移動するところでは、駅近よりもジャスコ近のほうが重要。
- 川口とかはバスがあってジャスコがいっぱいあるのでめっちゃ賃貸需要が高いなどの都合がある。
- 自分ですまないよ〜ではなく、客観的に見る支店が大事、経営として成り立つかなりたたないか。
- 同じ地区年数・構造・平米だったら、中の構造とかが同じなら、ほぼ努力で10%しか上がらない。日当たりとか内装で10%であげられるかなー？くらいなイメージ
指値 †
- 出値からどれだけ下げられるという気持ちは、もちろんいってくれない
- 買い出しをいれないとぶつけてみないと本音がわからない！絶対指値は重要
- まだ何か隠してそうですね、みたいなぶつけてみないとわからない。ダメ元根性は大事。
- 売り主さんも買うって行ってくれた人はきちんと検討してもらえる。そのごいくらだったら？という交渉になる。
- そこで初めてわかる。5000万円じゃなくて4800万円ならいいんだーみたいな。
- 相場よりももともと安い物件とかだと、満額じゃないと多く買い入れがあるから、そういう場合は満額で急いで出す必要がある。
- これは指値しないと変えない物件なのかを考える必要がある。
- 「この価格だったら買います！ ってストレートに言いましょう」
- 物件が市街化調整区域とかだと、融資が通りにくい。自己資金を2割用意できて、属性もしっかりしている、などだといい感じに取れる。
- 売り主からすると、融資特約なしはめちゃくちゃ大きいメリット
- だから指値をすることはできる（四番手だとしても融資特約なしで来ましたってなったら。こういうのはたいてい業者が買いに入った時。）
- 指値がどれくらい出来るかどうかを予め仲介業者や不動産会社にいって、できなければ断るのをなるはやでやる（当たりまえ）
- 指値の方法としては、物件の不備を指摘して安くしてもらうのとは別に、「三日後に買うんで！」みたいなのもある
- 瑕疵担保責任は売主が個人だと2-3ヶ月
- ぶっちゃけ現状だし免責にしたところで全然問題ない。2-3ヶ月で出てくる瑕疵なんてないし、ホームインスペクションを入れたところ。2-3ヶ月の免責ならいいよーって行ってくれる人もいるし、そうじゃない人もいる。
節税 †
- 不動産投資は節税効果があり
- 仕組み
- 「不動産投資」は賃貸経営で赤字を作り、損益通算で「給与所得」を減らし「所得税」「住民税」を節税する
- 「減価償却」は税務上、購入した資産を決められた耐用年数に分割して費用化することです。
- 不動産の構成物のうち「土地」は減ることはありませんので減価償却はない
- 建物の構造毎に「耐用年数」が決まっているので、その年の不動産所得から「費用」として差し引くことができる
- 管理会社方式=5%の節税
- おすすめしない。二重管理になり、丸々税務調査ではねられる可能性がある（やってる人はいるし、5%くらいならはねられないと思うけど…）
- サブリース方式=15-20%の節税
- おすすめしない。ものが壊れた時の負担者がわかりにくくなり、経費の帰属先が判断しにくい。手間の割に節税効果が薄い。
- 不動産所有方式
- 個人から法人に売却（贈与だと個人でも課税されて法人でも受贈益として課税されて、二重で課税される）
- 建物だけ売却するということもできる。その場合、地代の支払いとして無償返還の届出等（借地権を省略するための手続きで、これを忘れると借地権課税でかなりの税負担を食らう可能性がある）をする必要がある。
- 法人と個人の土地の貸し借りは、相続税対策なら賃貸借契約と使用貸借契約というものがあり、賃貸借契約だと土地の評価額をガンと下げることができるのでそっちをおすすめ
- 個人から法人に売却をして移転する場合、実際にお金を動かさないといけない。そのお金は通常持っているものではないので、そのためだけにメガバンクが貸し付けるということをよくやる
- 個人はそのお金で銀行に返済をすることになるので、実質的に借り換えになる。
- 固定資産税は1/1にかかるのだが、慣例的に日割りで按分して払ってもらう。
- 不動産取得税は軽減措置もある。そのばあい4%から3%以下に下がることもある。
- 印紙は一通ずつを作成するならばお互いに印紙税を払う必要がある。
- 司法書士への報酬は15-20万円
- 抵当の設定費用は抵当権設定金額の0.4%、土地の所有権移転登記で1.0%などと税金がかかる。
- 基本的には居宅として使われている場合は、消費税はかからないので課税業者にはそもそもならない。ただし、建物の売買がある場合は課税業者になるが、消費税の納税義務はその二年後なので、そのときに変なことをしなければ大丈夫。3年にいちど売ろう。
- 減価償却と売上のバランスがあるので、本来土地と建物のバランスは最適な値が存在するはずで、真面目に計算すべきもの
- 減価償却で節税はそうだが、売る年の税金がかなりでかいので、所得税の節税と売却益と比較しましょう
- 節税を目的とした…とは？節税が目的になり得るのか？税金対策に有効とは、結局税金分割引になるという解釈で良い？
- 生命保険効果とは？？不動産投資のためにアパートやマンションを購入するときは、ローンを組むのが一般的
- その際、銀行系住宅ローンは「団体信用生命保険」の加入を条件としています。通称「団信」といわれるこの生命保険は、ローンを組んでいる契約者が死亡したり、高度障害者になったりした場合にローンの残債を肩代りしてくれる保険です。
- 人が住まないものの場合、別荘であっても固定資産税が6倍になるので注意
- 所得税、住民税
- 減価償却で単に自分の資産のために買ったものを、ビジネスだという免罪符で経費計上できる
- 地価の減少などによる赤字を節税で若干相殺できる（これは数%のリスクヘッジ）
- 相続税
- 相続税の対象となる現金・預金や有価証券などは時価で評価
- マンション等の不動産は時価よりも低い基準で評価されるため、相続税の節税につながる
- 節税のデメリット
- 次の物件を買うための投資用のアパートローンを貸し出す金融機関がなくなる
- 事業資金の借り入れを難しくするだけでなく、法人としての信用も落としてしまう
- 減価償却は節税には良いのだけど、売るときには土地の簿価が減るので、売却益に対する税金に乗っかってしまう。
- 土地建物の取得価格の按分
- 課税業者ならば消費税を減らしたいので土地を多くしたい。
- 売主は全く関係ない。大きなデメリットはない（ちゃんとやりたいよーって言われることはあるが、書かなければ書かないということができるが、それは客の責任ね）。
- 買主は建物を多くしたい。これは妥当な説明が税務署が入ったときにできれば良いので、五価見て一番安いものを書いておけば良い。
- 全国地価マップ
- 路線価を見るためにはわかりやすいのでよい。
- 建物の再調達価格 富士企画価格では、木造軽量鉄骨は13万、鉄骨造16万、RC造19万でやっているらしい。
- 返済比率
- （満室想定で）不動産投資で満室想定返済比率40%以下なら安全圏、50%以下ならまとも、60%以下だと持ち出しの可能性を覚悟、70%以下だと買っちゃダメなレベル
- ランニングコストが20%くらいかかるから、空室が出ると10%くらい下がってやばい
- ランニングコスト含めて70%以下の返済比率なら問題ないってことかな？？ランニングコストそんなにかからないと思うけど。
- 返済比率は、仕事をクビになったりしたときにどうするかという話
- 指値
- 要するに値引き交渉
- 自分の合格ラインだけで物件を探すと極端に物件数が少なくなるので、そのやや下から物件を情報を探す
- 指値をして自分の購入する基準まで価格を下げてもらう
- 直接会って、指値が非常に大切。
- どこまで指値をすれば買っていい物件になるのかの明確な基準を持つ
- ライバルが出てきそうな物件は指値を入れると後回しになるのでそのまま。
- 空室家賃保証は実質的な指値。手数料ありならリスクと比較して、手数料なしならただの贈与なのでこちらからお願いするような感じ。
- デッドクロス
- 減価償却<元金返済になる場合の問題
- 何がやばいかというと、減価償却がなくなるので所得が増えて節税ができなくなる。
- 元金返済はお金が出ていくのに課税になる、なので結構無視できないレベルで所得税の税金がかかってくる
物件調査 †
育てる †
- 古い習慣疑問を持って入居者目線の対策をするのが大事。
- ハードではなくソフトもきちんと意識
- 全ての箇所に差別化を
入居者付け †
- 物件内見者は減点法で物件を見るので、スキのないように。
- エントランスは物件のカオ。
- 内装も、アクセントクロスとかモデルルームなどデザイン性のたかいものを使う内装もよい。
- AとB全くスペックが同じだったら、仲介会社からの認知度を上げるのが非常に重要。
- 管理会社の人にカオを覚えてもらって、迷ったときにこっちがいいよと言ってもらうほうがいい。
- 仲介業者のルーティン→大体木曜日に印象づけのためチラシを持っていくのがおすすめ！（かなりつよくおすすめ）
| 月曜 | 申込み案件審査確認・反響返信物件仕入れ |
| 申込み案件契約日程調整・反響返信物件仕込み若しくは休み |
| 休み |
| 反響対応反響づくり、土日の見込み客呼び込み・物件確認 |
| 反響づくり呼び込み・反響見込み客呼び込み・物件確認 |
| 反響返信物件案内契約手続き |
| 反響返信物件案内契約手続き |
- 家賃アップのための施策
- 「入居者に人気の設備ランキング」でググると人気の高い設備が見える。
- POP説明文・メッセージ・粗品
- やってもいいけど撤去してもいい
- 案内をする不動産営業マンが十分説明できないと言っているノウハウ分はあるが、営業マンの腕の見せ所なのでPOPが必須ではない
- ウェルカム・バスケットは、古くなりがちで結局悪影響
- 入居する前からオーナーの影が不安になるので、それならスッキリした部屋のほうが好印象の可能性
- 「こちらの自転車はプレゼントです！かごもあるので便利！〜を楽しんでくださいませ」自転車プレゼントとかを可愛い感じでPOPを書くのであれば、そういうのは全然あり
- エイブルなどの業者看板
- 今すぐ撤去
- 業者の縄張り表示で全く意味ない。
- 案内時仲介手数料50%とか書いてあると現実を突きつけられるし、同スペックの物件は他にもある。
- 仲間内でそういう情報は共有され、入居率は下がる。
- 生活保護者の受入れを検討できます。
- 埼玉県の生活保護者に対する「住宅扶助基準額」は所沢市・単身世帯で47,700円／月となっており、さらに収益性が向上します。
退去率低減 †
- 退去のビジネスインパクトは20-50万円（家賃5万円 1R 20m^2として）
- リフォーム費用5～30万円（入居年数や程度による）
- 新規募集広告料（AD100～200％）
- 募集期間の空室損（最低でも、リフォーム期間を考慮し2ヵ月～2.5か月程度）
- 退去時精算リスク（過失割合でもめて、話がまとまらない。相手が納得しない。バックレ）
- 退去の本当の理由
- 理由：更新（更新月1~2ヶ月前に退去する割合が40%）
- 更新手続きの案内の到着→家賃にプラスして払わなければならない金額（現実）を突きつけられる。→これだったら引っ越したほうがいいかも・・・と新居を探し始める。→新居が見つかる
- 更新料をなくすと良い。
- 更新料とは、地主から貸していただいているみたいな気持ちがあるだけのただの慣習で、たかだか25000円。ここを捨ててLTVが上がって20~50万円ならいいよね。
火災保険 †
- 銀行が火災保険を斡旋してくる可能性があるが、これはどれくらいまともな見積もりかわからないので、火災保険比較サイトi保険などで一括見積もりをお願いしたほうがいい。
- 「お見舞い金」というものがあります
- 基本的には現状回復するための工事見積もりベースで保険金が支払われるが、その支払い額に5％から30％ぐらいまで無条件に上乗せされるものです
- 工事費以外にも現地を見に行ったり、応急対応したりといったことにお金がかかるからという意味のようです
- これって、大きな声では言えませんが、３０％の見舞金の契約になっていると、被災したおかげで３０％もうかっちゃうということです
- しかも、保険で受け取ったお金は、個人であれば非課税（法人は雑収入）
「築古物件こそ保険はしっかり」と書きましたが、築古物件は災害（風災など）に弱いことが多いという意味でリスクが高いといえるからです
- 火災保険は保証の範囲はどの商品もほとんど同じなので、やすさだけで見ておけばOK
- アパート経営に関しては家財は不要なので、建物の部分だけを見る。
- 火災保険の値段は年々高くなっている。
- 天災にかこつけてそのたびに修繕を入れるというメガ大家さんがいて、楽しくてたまらないみたいな感じに思っている人がいる。
- 業者もグルで、保険会社にそうっぽいよねーと行って、保険会社からお金をもらえるから。結構やっている人はいる。
- 天災で人が怪我した場合、倒壊によって人が死ぬとか、瓦が飛んで人に当たるとかは大家が保障しないといけないけど、これも保険がある。こういう賠償特約は一年で数百円なので、入っておくべき。
- 地震保険は火災保険が入っていないといけない。火災保険の半分というふうに**一戸あたり**上限が決まっている（火災保険が2000万円だと1000万円）。ほとんどの人9割の人がつける。
- 地域ごとに必要なものを考えて入る必要がある。水災とかはまあつけなくていいよね川がないよね、とか。これはハザードマップを見て判断するのが良い。十年火災保険に入ろうとしたら何十万とかかる。富士企画は保険の代理店もやっている。
- 見舞金についてはガッツリ掛けておこう
- 保険は半年持って台風がくれば承継しなくともいける可能性が高い
- 保険代理店は保険を出し渋るが、保険会社はきちんと淡々と対応してくれがち退去時
- 酷い状況なら急いで保証会社に連絡し約30日以内に自分で請求すればよい(保証会社の対応期間は非常にタイト)
- 入居者が支払うと話していても入居者は大体逃げる
- 火災保険は3年は対応してくれるので保険会社に事故報告
- フェンスに穴が空いた場合、
- 1. 複数の理由を列挙。動物が…不審者が…台風の飛来物が…（雪の重みで…）
- 2. リフォーム会社にミニマムプランとマキシマムプランを出してもらうようにお願いする。
- 3. 写真はなるべくえぐく見えるように見えるように
- 火災保険＝住宅総合保証
- 全国建物診断サービスは、保険申請できる場所を探して、火災保険会社に申請するのを手伝ってくれるサービス。言われたところだけじゃなくて、建物全部をインスペクションして、申請可能な場所を全部見てくれるし、自分が得意なところだけではなく全部の保険申請できるノウハウを持っている。
- 「屋根工事一式」では、交渉で詰めれないので、保険はおりない。こういうのが普通の工務店では理解できていないので、そういうノウハウがある。
- 共済と民間の保険で結構違う。共済 (JA 共済、全労済) の保険は建物だけだが、民間は全部なんで、カーポートとか自電車後夜とか物置も対象になる。
- 免責額というのがあって、20万円以下だと保険がおりないというものがある。たとえば、カーポートだけだと面積
- 屋根とかだと、足場台というのがちゃんと降りる（屋根を治そうとすると80万円くらいになる）
- 境界に入って全国建物診断サービスは、保険申請した額で工務店に受けてくれるので、保険金は合い見積もりをとっておらず、テラス屋根など足場がほしいけど合い見積もりでコストカットのために脚立でいこう、みたいな漢字になる。
- 保険会社にとっては、「経年劣化」が逃げ道。なので、写真が大事。何月と何月の差でこのときの写真があるんですけど…というと交渉が楽になる。無料のまま終わっても証拠の写真が得られるのでメリットがある。
- 保険会社から大きく減額されたという連絡がきたばあい、大家としては「不満なので〜さんに相談して連絡します」といって一応 push back して交渉をすることも一応可能
- 建物調査から入金は、1-2ヶ月くらいかかる。
- 複数の建物がある場合は、まとめて申請することもできる。
- 最大のメリットは持ち出しがないこと。
- みんながバンバン申請している台風シーズンとかは、保険がおりやすくなる。
- 保険申請がおりた後に、判定が0円でした、というふう言って、おりた金額を懐に入れようとする悪い大家が宮崎に多かったらしい。
- 足場台が認められるのが非常に大切。だから、雨樋が認められると嬉しい（雨樋は熱伸縮です…とかいわれる。）
- 保険は、機能的に問題が歩かないかは関係ない、自然災害の影響を受けたかどうか。
- 被害個数が多いと、審査も甘くなってくる。
- 根拠も、図面を引いて、足場台の図も全部書いてやる。
- フェンス買えるだけでも、フェンスだけではなく作業の車代とか撤去台とかそういうのもあるよね、と交渉する。
- 保険金だけもらって、診断サービスの工事を受けないという手もある（その場合、承認金額の35%+税を報酬として払う）。もらったお金を、クレームになるところだけ直して、足場がおりたから塗装に他は塗装に回すなどの方法もある。
- 市役所から被害を受けたっていう証明をもらって、火災保険をもらっていても、銀行にリフォームローンを申請することができる。
せっかく調査に言っているのに、なんも見つかりませんでしたではお金が取れないので、頑張って探してくれる。
- 一部工事キャンセルの場合、キャンセルした部分に関してのみ35%のキャンセル料がかかる。ただし、8割くらい使ってくれる人に関しては、キャンセル料はいいですよ、という組合員の人もいるらしい。
- 2019年は最近はセコムはおりにくい。セコムは契約者を見る（マイホームの人と、メガ大家だと、マイホームの人が優先される）。細菌はセコムは印象が悪くなってしまった。楽天が今は一強。楽天と東京海上と三井住友は、変な査定額にはない。
- あいおいとセコムと損保ジャパンは揉めるので裂けたほうがいい。
- 鑑定日に立ち会えとか言ってきたり、鑑定日の立ち会いがないと払えないとか、そういうブロックをしてくる（働いているから無理に決まっているだろ）
- わけわからないことをもっともらしく言いがかりを付けてくる。二階だと思っていたけど三階だったから0査定、みたいな全く関係ないしなんで言ったの？みたいなことをある。
- 前のオーナーの保険を使わせてください、というふうに売買契約書に入れる必要がある。また、修繕歴・過去の保険申請時期などをきちんと聴く必要がある。火災保険会社、地震保険がどこかを聴く。
- 前のオーナーさんに書いて、自分の口座に振り込まれるようにする。
- 前のオーナーさんに申請用紙を取り寄せてもらうというのがよい。
- 火災保険は建物に関してなので、ヘッジの元本は売買価格-土地値
- 建物診断の前に、戸建ての入居者がいる場合は、予め入居者に連絡する必要がある。
- 地震の場合は、全壊半壊一部損壊とかでパーセンテージが決まっている。大体5%とかだから自分でやったほうがいい。屋根とかは外注したほうがいい。
- 30年ずっと入っているのにこの額はひどくないですか、みたいなことは言える。
- 築年数20年以上の場合、何かあることがおおい。
- 建物診断するものは、火災保険に入っていて築年数15年のものに限られる（ほとんどおりないので）。RCはおりにくいので、ちょっと渋るが、傾斜のある屋根の場合は保険が降りる可能性が高い。
リスクヘッジ
建物に対する自動車の衝突・自転車の衝突もカバーされる。
屋根とかだと
内見 †
- 家に入った花があるとかプレゼントがあるとかウェルカムボードがあるとか、名札がきれいとかそういうのが大事
管理 †
- 絶対外注する。
- 5社から10社程度回って管理会社を選ぶ。管理会社は、賃貸経営を行うオーナーにとって最重要のパートナーであり、きちんと決めておかないと苦労するのは、オーナー
管理会社の業務 †
- （1）入居者募集と契約
- （2）入居管理
- 家賃、共益費などの徴収
- クレームの対応
- 契約の更新手続き
- 退去立ち会い、清算
- 退去時の室内リフォーム
- （3）建物管理
定期確認 †
- 外注するとはいえ、清掃状況やリフォームの必要性などの判断のために定期的に行く
- クラック・苔など
- 定期清掃は管理会社はきちんとやってくれないことが多い。こういうリスクを下げるために、シルバー人材センターなどを利用するのが良い。
選定基準 †
- 管理より入居付が重要！！とはいえ管理があまりにおろそかだとまずい。
- 事前確認
- Suumo などで掲載されている写真が鮮明かどうか（「とりあえず撮った」という写真ではなく「きれいに見せよう」という意図が感じ取れるか）
- 質問に対してまともなやり取りができる。
- どのような方法で募集する？インターネットメイン？
- この物件が決まらない理由は何か？
- この物件を決めようと思ったら、貴社ならどうするか？どれくらいの期間で満室にできるか？
- お宅の会社に管理を任せたら、どういう管理をしてくれるのか？
- リフォーム何をしたらいい？
- 物件管理件数が多いと、自分の物件が紹介されないのではないかと心配になるのだが、実際はどうですか？忙しい？
- 管理料の料金体系
- 鍵管理や消毒費用などを請求していますか？
- 自分で客を見つけてきた場合、AD払う必要ある？
- 賃貸付けだけ他にも外注するみたいなことはできる？その場合、AD払う必要ある？
- 管理料4%にしてAD増やすとかできる？
- 現在の管理物件数、空室率
- 定期借家にしたいといったらできる？
- 連絡手段は？
- ヒヤリング
- 威圧すると話がすすみにくくなるので「どのような方法で募集する？インターネットメイン？」くらいのざっくりとした質問から入ると良い
管理会社の特徴 †
- 厄介な入居者付けや苦情対応、集金といった管理業務は低価格で委託できる
- 絶対に委託する方法を選択（まあ収入が少ないうちは問題かもだけど）
- 家賃に対して5％前後の管理費（私の場合は、1戸当たり3,000円程度）を払う。
- 自分で管理は間違いなく割に合わない。夜、鍵をなくしたと連絡されてすぐ対応できますか
管理会社の管理 †
- 勝手な募集条件は許さない
- 管理会社の身勝手な募集条件の設定によって、入居者が入りにくくなっている賃貸物件は非常に多い
- 最近の賃貸募集において、さまざまなイニシャルコストを要求するケースが多い。「消毒料」や「24時間サポート料」「鍵交換費用」「設備利用料」など
- オーナーは賃貸募集にあたり、礼金や敷金を不要にしたり、AD（広告料）を支払ったりすることで何とか入居者を確保しようとしている。
- 特に礼金、敷金を不要にする理由は、イニシャルコストを下げて入居者が入りやすくしようというオーナー側の配慮だが、そのような努力を無に帰すことをしている管理会社が多い。
- 「鍵交換費用」を必須としておきながらその費用が高額だったり、よくわからない名目の費用が発生していたり…
- 連帯保証人の必要性
- 大手の管理会社に多いのだが、「保証会社の利用」と「連帯保証人」の2つを入居者に求めるケース
- 保証会社が誕生した理由は連帯保証人が立てられない入居者を入居しやすくするためであり、保証会社に加入していれば一定期間家賃が保証され、商品によっては無断退去の場合も一部費用が認められる。管理会社の決まりのために、入居者が入れられないというのはおかしい。
- 入居者から見た管理会社の選定方法: 物件の近くである必要はない
- インターネットの不動産検索サイトに多くの写真を掲載しているか？
- 物件数を沢山載せているか？
- 地元で知名度のある会社である
- 店舗がアクセスしやすい場所にあるか？
- その物件の欠点も書かれている
- 写真の見栄えが良い
- 全国展開している会社である
- 検索サイトを見ると物件情報の画像が「間取りのみ」や、「間取り＋外観写真」しか掲載していない業者は、先ほどの免許更新回数が（10）以上である場合が多い
不動産管理会社 †
- 建物管理と賃貸管理の2つ（賃貸管理がマジで大切）
- 管理を軽視しない
- 大手の会社でも倒産する時代なんだから、小さい会社はさらにリスクが高い。30年スパンで生き残る会社を選ぶ。
- 建物管理
- 共用部分の設備点検
- エレベータ・消防設備の定期法定点検
- 清掃
- 会社例: 「フェニックス」「ＺＯＯＭ」「スカイコート」
- 賃貸管理（管理会社の中には対応が悪かったり、いつまで経っても入居者が決まらないケースもありますので、信頼できる管理会社を選びましょう）
- 入居者の募集から審査
- 賃貸借契約およびそれまでの事務処理
- 入居者からの苦情処理対応
- 管理会社への現地調査は、この物件を買ったら管理してくれる？という聞き方をするとよい
- 売り主が不動産会社の場合は手数料がかからないのでちゃんと選べばよい物件が手に入る
- 管理会社には(1)地場(2)全国(3)不動産会社、がある。
- (3)は成績が出ない営業マンを管理部門に異動させている可能性がある。
- (1)は投資家の判断速度とコスト感と合わないケースがある（近くの地主がメインの客だと放置か浪費しかしないがち）だが、合ったらよさそう
- 管理会社の選び方は満室経営している友人を作って紹介、あるいは仲介業者からの紹介がよい。
- 同エリアで買い進めると管理会社を同一にできて楽
- 管理会社への接待・プレゼントは大事。
- 管理会社の変更は、契約上告知が数ヶ月前に必要だったり、入居者の家賃振込先が変わるなど面倒
- 管理会社が当然把握していると期待されることを把握して進捗管理する。ない件数・インターネット掲載サイトへのアクセス。
- シルバー人材センターを使うと清掃が楽
リフォーム †
- 安く買うというのは、市場より安く買い、リフォームで価値を上げて運用するのが大切
- 設計・工事内容に関する提案書と見積書提出をしてもらいます（「相見積もりの依頼であること」「無料で協力してもらえる範囲での依頼であること」は、事前に伝えましょう）。
- 目的：入居者層を把握し、適切なリフォームを考える。ターゲット層を広げる。
- 外国人ファミリーが多いなら、台所をカッティングシートで外国風にするとか
- 女性が入る和室なら、カラー畳とカラークロスを使うことで、洋室に変更することなくターゲット層を広げられるとか
- 洗面所LIXIL洗面化粧台「オフト」扉間口750x600がおすすめされている
- 賃貸の最終決定権は女性が持っているケースが多いので、女性向けに部屋を作ったほうがよい（おしゃれ・洗練）。水回り大事、トイレ洗面台ユニットバス
- 間取り変更は壁撤去一箇所120万円位
- コーキングなどの自分でも出来るタイプの修繕は自分でやるのが良い
- 証明・ポスト・インターフォン・換気扇などは施主支給するのがよい（水回りはトラブルかかりやすいからやらないのが良い）
- 高齢単身者だと、押したら救急車を呼べるマシンを置く必要があるかも。
- 三点セット（電子レンジ・洗濯機・冷蔵庫）を備え付けるなどの方法がある
- 外壁塗装
- これほど手抜きしやすい工事はない。下塗り・中塗り・上塗りの三段階で、上塗りはサボられがち！中塗りと上塗りの色を若干変えるのが推奨されている。中塗りと上塗りの塗料の色を買えられるかは一応聴く価値がある
- 外注先
- 個人: 分離発注してマネジメントしないといけない。
- 工務店: マネジメント費用として 15% の手数料を取る。
- 建築士: 工務店に外注するが、個人の代理として工事のやり直しを支持できる（建築士の法定業務）。工務店が 15%, 建築士が 10% の手数料を取る
- リフォーム会社: 工務店に外注まるなげする。工務店が 15%, リフォーム会社が 40% の手数料を取る。
- 見積もり
- 塗装しない場所を明示するべき。二階バルコニー、雨戸、外の門徒兵、戸袋を塗装するかどうか。
- 塗装工事以外の費用が入っているか確認: 足場・ネット養生、マスキング、シーリング、高圧洗浄
- 塗料のメーカー名、塗料名、樹脂成分、何回塗るのかを確認
- 汚れはホコリと油
- ホコリは低帯電性の塗料で回避
- 油は親水性の塗料で回避
- アクリル、ウレタン、シリコン、フッ素の 4 つがあり、シリコンが最も一般的
- セラミック塗料は無意味。セラミックは親水性だが、塗料表面にセラミックが来るとは限らないので
- 促進耐候性試験というものがある。一種は2500, 二種は1200、三種は600時間機械からのストレスに耐える。一種は10年持つ
- クラックから水が入り、防水シートでくるまれた躯体に届く。防水シートは釘の穴だらけなのでそこから伝う。でもヘアクラックでぎゃーぎゃーいうのは良くない。
リフォーム業者開拓 †
はじめまして、合同会社 HM プロパティマネジメントの若田部と申します。！！！！で御社を見て、リフォームの相談で連絡を差し上げています。
購入した！！！！！！市！！！！！！駅近くにある築古アパートの 5 部屋のリフォームを依頼できる業者を探しております。可能ならば 4 月までにリフォームを間に合わせたく、見積もりを依頼できないでしょうか？
内容は、一部壁紙交換、天井に壁紙を張る、キッチンのシート張り、トイレットペーパーホルダーの交換、玄関のドアのシート張り、表札の設置、トイレの床のシート張り、窓枠塗装、鍵交換、浴室扉交換などです。
可能ならば 4 月までにリフォームを間に合わせたく、見積もりを依頼できないでしょうか？リフォーム箇所についての概要書については現在作成中ですので、検討可能でしたらその時にお渡しできるようにいたします。
まだリフォーム箇所を確定させていないのですが、エリア的に NG などではないでしょうか？また、2 社で相見積りを取らせていただくことを先にお伝えいたします。失礼かと存じますがご容赦いただければ幸いです。
よろしくお願いいたします。
賃貸募集 †
- 1. ウチコミ！
- 大家と仲介会社を直接マッチングできるサービス。問い合わせがあっても内見につながらないという可能性もある。内見したいという人がいたら、ウチコミ専門の仲介会社がある。
- 2. ジモティ
- 3つ4つプランを作って、エリアごとにどういうもの
- 初期費用無料プランとか
- 初期費用あり賃料20%下げるプランとか
- ペットあり〜とか
- シェアハウスOKとか
- 学生向けとか
- ファミリー向けとか
- バイカーズハウスとか
- ユーザ的には、〜エリアどこどこエリアペットあり、とかそういう検索をしてくるので、そこにヒットするSEO対策をする。
- ジモティが実は賃貸のメインなので自主管理でもいいかも知れない。賃貸仲介での客付けをしなくても良いくらいかもしれない。
- ジモティで賃貸募集するときは、
- 日本語と一緒に英語で必ず併記すること！！！英語掲載すると、外国人ブローカーがかなりヒットする。
- 外国人需要は馬鹿にならない！！！日本に何年住んでいるかは結構重要。そとでBBQしてはいけないとか、ゴミの分別ができないとか、そういうことがない
- 客付けで個人的に商品券を渡して決めたということもあるらしい。2万円分の商品券で上げますっていって自宅に郵送したことがあるらしい。
- 買い付けのときはもっと渡したい（自分の番手を守ってくれたら、5万円の商品券を渡しますよ、みたいなことを言ったりするらしい。）
- 298万円で、公庫の時、買った後にあとから融資をしたらしい。300万はリフォームローンで
修繕として躯体とかに使うこともできる
- 融資を物件購入に使うのではなく、修繕費用として使う。
- クリック不動産で見つけたらしい。
修繕 †
- 手順
- 物調
- 見積もり
- 着工金支払い（あれば）
- 近隣の住民への工事のお知らせ（超重要！！！必要あればタオルか何かを包む）
- 工事
- 完了
- 火災保険は火災だけではなく地震以外にカバーしているので、台風で樋が壊れたとか天井の修繕とかは降りるケースが多い。
- 地震保険は公的には50%しかでないので、100%にするには民間を使う必要があり判断がある
- Saisho さんは、
- 2人日だから4-5万円だね、目地張りしてシートだと4人日だから倍だね、と言っていた。m 天井の塗装とシート貼り
- 大規模修繕
- 家賃収入の新築5% 築古15%を積み立てるのがよい
- 壁紙の張替え
- 変えがみ種類・施工面積・張りやすさによって料金が異なる
- 量産品クロスは、裏側がちょっと剥がしたときに残ってしまう可能性がある。こういう場合だと薄いクロスより厚い量産品クロスのほうがいい。
- 量産品クロスは全部含めて 850~120/m^2, 1000番クロスは1200-1700/m^2
- Onezでは壁紙980
- 床の張替え
- 床全部撤去して張り直す→下地の状態を確認できるメリット。和室から洋室に変えるときとかは必要。歩くときに床の音がする、10年たった、などの場合に使われる可能性がある。
- Onez
- 和室から洋室かなり安くて 8 畳 6 - 8 万、普通なら床 15 万くらい
| 種類 | 頻度 | 備考 |
| フローリング | 10-15年 | |
| クッションフロア | 10年 | |
| フロアタイル | 10年 | |
| 畳 | 劣化状態に合わせて、2-5年で裏返し、4-7年で表替え、10-15年で新調の順 | |
- フローリング
- フローリングが一番人気がある。
- 施工は重張と張替がある
- 重張は文字通り重ねる。これをすると、床が高くなるのでドアの開閉に注意
- 張替は文字通り張り替える。ちょっと高い。
- 種類
- 以下の二つで値段が結構異なる。
- 無垢フローリング
- 複合フローリング
- クッションフロア (CF)
- 厚みは1.8～2.5mm
- ビニール製の床材で、木目調・タイル調などのデザインがある。
- クッション性があるので子供・ペットの相談が可能な物件におすすめ
- かなり広くベタッと貼れるので、すごく楽
- フロアタイル
- 床にボンドを塗って並べていくだけの簡単施工
- 塩化ビニル製のタイル状床材
- やわらかくカッターで簡単に切れるので、DIYしやすい
- 畳
- 新調・表替・裏返の三つがある。
- 畳リフォームはセット販売はなく、何枚の畳を使ったかで費用が決まる。
- かなりグレードが細かく別れていて面倒。下級品なら1枚6000円、中級品で8000円、上級品で12000円
- 畳からフローリングへの張替えは、下地材から張り替える必要があるので一畳あたり3-4.5万円かかる
| 範囲 [万円/畳] | フローリング張替 | フローリング重張 | クッションフロア張替 | クッションフロア重張 | フロアタイル張替 | フロアタイル重ね張り | 畳新調 | 畳表替 | 裏返し |
| 1畳 | 3-6 | 2-5 | 2-6 | 1-4 | 2-6 | 1-4 | 1-3.5 | 0.5-2 | 0.4 |
| 4畳 | 7-14 | 5-10 | 4-8 | 3-5 | 5-9 | 4-8 | 4-14 | 2-8 | 1.6 |
| 6畳 | 9-18 | 6-12 | 4.5-10 | 4-5.5 | 5.5-10 | 5-6.5 | 7-20 | 3-12 | 2.4 |
| 8畳 | 10-20 | 8-16 | 6-12 | 5-10 | 8-15 | 6-10 | 9-28 | 4-16 | 3.2 |
- 蛇口
- 単水栓 0.2-0.5+作業費用1万円
- ハンドル混合水栓 0.5-3+作業費用1万円（単身でもこれ以上、若い人はシングルレバーにしたほうがいい）
- シングルレバー水栓 1-5+作業火1万円（ファミリーなら必須）
- 修繕が最も多いのは蛇口・排水口！！！マジで多い。
- 原因はパッキンの劣化若しくは接続部分の緩み（3000-4000円）、ホースの破損（8000円）。
- 業者だとかなり高いので、自分でできるようにしておくことが大事。入居する前に確認・修正しておくことが大事
- キッチン
- ガスコンロ交換15000-30000円
- IHコンロ 15000円
- 備え付けミニ冷蔵庫10000-12000円
- 換気扇5000円 (プロペラ)
- 台所換気扇（レンジフードタイプ） スイッチ破損10000円、モーター交換15000-30000ン、本体交換30000-100000円
- ガスコンロからIHコンロの交換は別途電気工事が必要。お金がかかる可能性がある（いくら？）
- トイレ
- 便座5000-10000円+工事費10000円
- 温水清浄機付き 15000-50000円+工事費10000円（ネットで探すとかなり安い）
- 処分 粗大ごみで出すと安い（正規に頼むと無駄に高い）
- 電動トイレにしたいのにトイレにコンセントがない場合は増設工事10000-30000円が必要
- 浴室
- 在来工法
- 普通の部屋に防水加工をシているだけ（20年くらいすぎるとタイルがひび割れして水漏れシロアリのリスクがある）
- 交換は20（給湯器・浴槽交換）
- ユニットバス
- 交換は30（給湯器・浴槽交換）
- 継ぎ目が少ないので、
- 在来工法からユニットバスへの変更は100を超えるので注意！変更しにくい。一度全体を解体して室内をまっさらにする大掛かりな工事になる。
- 給湯器の種類には、16, 20, 24号があって、シールを見ればわかる
- 16だと入居者さんが不便を感じる可能性があるレベル
- 修理費用は1.5くらい
- 追い焚き費用がアルと、施工が困難になる可能性が会ってかなりきつい可能性がある。プロパンガス会社次第では無償でやれる可能性
- 換気扇交換費用
- 通常 0.5-1.5
- 多機能なもの2-15
- 通常→多機能への交換は本体＋工事費で20+かかる可能性
- 洗濯機置き場
- 全体として、洗濯機置き場新設 10-15
- 全体として、洗濯機置場移設 5
- 内訳
- 緊急停止水機能付水栓 1
- コンセント工事1-1.5
- 給排水接続工事5-8
- 周辺内装復旧工事 3-5
- その他諸経費1-2
- 浄化槽
- 3ヶ月から6ヶ月に一回、費用1.5万円/書い
- 清掃費 単身8世帯で8万円、ファミリー10世帯15万円、一戸建てで4万円
- 電気代
- 外壁・屋根塗装の足場費用・単価
- 足場架面積＝(建物外周+8) [m] * 家の高さ
- 縦は、一階建てが3.5m, 2階建てが6m, 3階建てが8.5m
- 足場費用＝足場架面積 * 平米単価 (600-1500円)
- 足場の種類
- 楔足場：足を乗せる板が広く安全かつ楽な姿勢で塗装可能
- パイプ足場: 足元がパイプで危険。狭いところでは使われる。
- 単管ブラケット足場: パイプにブラケットをつけて板を取り付けたもの
| 塗料種類 | チア用年数 | 費用 万円/ツボ | 備考 |
| アクリル | 5-8年 | 1.2 | あんまり最近は使われていない |
| ウレタン | 7-10年 | 1.5 | サイリングのネジとかにも塗料が入る |
| シリコン | 12-15年 | 1.6 | 防汚性は高いがヒビやれしやすい。コスパ良い。 |
| フッ素 | 15-20年 | 1.2 | 雨で汚れが落ちる。三井住友などでは使われている。 |
- シーリング・コーキング
- 建築物の気密性や防水性のために、施工の際にできる隙間を目地材などで充填すること
- その材料であるパテなどのことを「充填材」「コーキング剤（caulking compound）」「コーキング剤（caulking agent）」と呼ぶ。
- モルタル外壁のひび割れの補修にも使われる
- コーキングははじめは柔らかいので隙間をパッキン的に埋められるが、固くなってくるとひび割れが入ったり固くなる
- （ひび割れを放置すると雨水が入って雨漏り・シロアリのリスク）
- コーキング補修方法
- 打ち替え: 古くなったものを取り外して新しくする。完全に変える。900-1200円/m
- 増打ち: 上塗りする。500-900円/m
- 屋根
- 屋根は高いので足場の値段が高くなりがち。なので、壁と屋根だと、屋根の大規模修繕は時定数が大きくなりがち
- 塗り替え（塗装だけ変える）
- カバー工法
- 屋根の上に屋根。耐用年数は20-25年、10年に1回メンテナンス。下地劣化・耐震性の不安がなく安く抑え、騒音などがない方法ならよい
- 新しい屋根材の施工0.5-1.1/m^2
- ケラバ・軒・雪止める金具取り付け・棟板金ななど 3000-11000円/m^2
- コンパネ・野地板（下地が劣化している場合は必要） 1500-2500円/m^2
- 防水シート 500-1500円/m^2
- 足場費用600-1500円/m^2
- 工事管理費などは工事費の5-10%くらい
- 葺き替え
- 一新（高価）。下地が劣化していたり雨漏りが発生していたり、過去にカバー工法でリフォームしているならばこれ
- セメント瓦 0.5-1/m^2
- 日本瓦0.8-1.5/m^2
- スレート/コロニアル 0.5-0.7/m^2
- ガルバニウム鋼板 6.5-8.0/m^2
- 屋根撤去0.2-0.3/m^2, 下地補修0.2-0.4/m^2, 防水シート0.1/m^2, 足場0.06-1.5/m^2, アスベスト処理 2-8.5/m^2
- 防水工事
- ウレタン防水: 樹脂で防水層を作る。0.4-0.7/m^2 10-12年
- シート防水: ウレタン防水など既存防水層を撤去せずに雨漏りの改修工事が出来る 0.4-0.7/m^2 10-12年
- FRP防水: ガラス繊維が含まれていて耐久性に優れている。耐久年数後はひび割れしやすい 0.5-0.7/m^2 8-10年
- アスファルト防水: 大きな現場で使われる。高額で重く木造には不向き 0.5-0.8/m^2 15-20年
- 雨漏りの修理費用相場
- 台風後や経年劣化で発生する。塗装では防げない。防水工事が必要。
| 場所 | 金額 | 備考 |
| 屋根 | 1-45 | |
| 外壁 | 5-50 | |
| 天井 | 10-15 | |
| ベランダ | 3-25 | |
| 窓サッシ・天窓 | 3-25 | |
| 屋上 | 20-100 | |
- 樋
- 足場がいるので全交換だとなんと20+かかってしまう可能性がある
- 部分交換であれば1くらいで行ける
- エレベーター
- 修繕は10年、交換は30年
- 全撤去: 1200-1700万円
- 準撤去リニューアル: 700-1200万円
- 制御部品リニューアル 400-700万円
- 解体
- 木造 2-4/ツボ
- S造: 3-5/ツボ
- RC造: 4-6/ツボ
- 相場が雑なので相見積もりが絶対に必要
DIY †
- メリット
- 業者の値段と比較することで、外注した場合との比較ができることです。コスト、時間、良否等を比較して、取捨選択できる
- 業者より緊急時の対応が早い
- 安い
- 楽しい
- デメリット
- 時間を使う（特に近場にないと）
- 体力を使う
- 素人
- 玄関のCFをフローリングの上から貼ってあったのですが、框部分に見切り材が入っておらず、CFの断面が横から見えているなど。フロアタイルを施工するとしても見切り材は必要、剥がれてくるので
- 怪我のリスクがある。
- 「サンダー反動で膝を切り即病院に行き6針縫った、金属屑が目に刺さって目が変な色になって医者に行きピンセットで抜いてもらった、ドリルで脚の爪を貫通した」などの経験がある人がいる
- マイナスドライバ
- ゴキジェットみたいなやつ
- 洋室化のための道具
- ブルーシート
- 墨壺
- 吸引式電動丸鋸
- 卓上丸ノコにスライド機構が付いて、より幅広の材料を切断できるタイプを「卓上スライド丸ノコ」といいます。90～180mm程の切断幅であれば卓上丸ノコ、それ以上の切り込み幅を求めるなら卓上スライド丸ノコという選択になります。
- とりあえずマキタの7点セットがあると良さそう。コードレスなので作業や持ち運びに便利です。
- インパクトドライバーは、一定の力を加えていくため、トルク調節できる機能がありません。ハンマーが内蔵されており、打撃を加えながら回転します。スイッチを押している限り、いくらでも回転と衝撃を加え続けます。
- ドリルドライバーは、一定以上の力がかからないようにできますので、ネジを締めすぎてねじきってしまうことがありません
- 丸鋸
- ディスクグラインダー
- バッテリーx2
- 充電器
- ツールバック
- （8点セットだとレシプロソーがつく。自分のやりたい作業に向いている工具を使うようにしましょう。つまり、直線を正確に切りたい場合は丸ノコを、曲線を綺麗に切りたい場合はジグゾーを、解体など正確さが必要でない場合は電動ノコギリを使うようにしましょう。）
- ネイルガンかピンタッカー（釘なのでネジには強度は勝てないが、根太とコンパネつなげるくらいなら可能）
- ピンタッカーでも 35mm くらいのピンは打てる マキタ
- ビスを打つためのやつ (ネジを電動で入れるもの)
- ビス (https://rabbit-punch.com/diy/4171/#toc1) 安全にやるなら脳天うち（ビス）と忍びうち（釘）をするのだが、別に忍びはいらん
- インパクトドライバー
- カッター
- 釘締め
- 910mm コンパネ 12 mm 針葉樹のほうが安い。クッションフロアーを張る前提の場合は特にベニヤのほうが安心。（コンパネとラワンベニヤ合版はサイズがちょっと違うので注意！正しいものを選ぶこと！）
- 根太 45 x 45 (上下方向が45) を 303 mm 幅で配置。 (一般的には幅45mm、高さ（成）45mmで、ピッチは和室の場合は１モジュールの２割り（関東間の場合@455mm）、洋室関係で３割り（関東間の場合@303mm）ですが、床のたわみを考慮して、最近では幅45mm、高さ（成）60mmサイズで間隔も全て１モジュールの３割りが多用されています。) 12 mm のベニアで CF の場合は、455では厳しい。
- CF の場合は必ず桟を入れる (ねたとねたの間でコンパネの端におく)。桟はギチギチに入れると床のきしみの原因になるので、ネタ同士はくっつかないように注意する。
- 断熱材
- 定規
- 巻き尺
- ペン
- 養生
- かんな
- ノコギリ
- 両面テープ
ガス †
- プロパンには集中プロパンと個別プロパンがある
- 集中だと供給の変更が難しい（地域で共有されているので。）
- 大家さんがガス系を準備した場合、プロパンガスだと高くなっていい加減な業界なのでボッタクリになりがち（都市ガスは問題ない）
- 給湯器10万円、ガスコンロ2-3万円
- 払いたくないので、大家さんにLPガス業者に無料で取り付けてもらって、毎月のガス代金を入居者に請求するという方法が取られがち（家賃に含まれていない家賃みたいなやつ）。大体月1万円が1.3万円にできて30%くらい高くなっている。
- プロパンガス料金消費者協会というのがある
- 有料な会社を使えば都市ガスとさほど変わらない料金になる
- ガス業者は交渉しても半年後に勝手に値上げしてきたり、2-3年語に元を取るために高くするみたいな本当にいい加減な会社
- 選び方は、プロパンガス消費者協会を経由するのが良い。
- ちゃんと合い見積もりしましょう。
- 賃貸の場合は大家さんが契約する、入居者に権限がない。
- こういう場合は引っ越すか適正価格との比較をする・ガス代が高いから引っ越しを考えている・大家さんに安い業者を探す・設備費用を負担してくれる有料ガス会社もあることを伝える（大家さんに何の負担もないと伝える）。
- 傾き測る、ジャッキで無理やり治すとかもあるけど上級者向け
- 雨漏りは押し入れから何から全部見る。
- トイレがかびてて雨漏りがあるのに気づけなかったとか
- システムキッチンとかユニットバスだと100万円とか飛ぶので水回り注意
客付け †
- 客はマイソクを25%くらいしか情報源だと思っていない。75%は補足資料だと思われている。
- Suumo の部屋探しが圧倒的に多いので、ポータルサイト、特に Suumo の掲載を制するものが客付けを制する
- 管理会社は、Suumo に入稿するのではなく、コンバータというシステムに入稿してそこから Suumo にも at home にもその他にも一括入稿するシステムがある。逆に客付け会社は業者間流通サービスにまず問い合わせをする。コンバーターの使用量が年5万円、Suumoのれん動画1万円、at home は5000円など。また、連携しただけではだめで、店舗案内の項目で32000円、物件掲載枠が2000円かかる、またパノラマでは3000, 動画を乗せると3000円かかる（ボリュームディスカウントは考慮していない）。そのため、一室あたりの料金は約 2000 円くらいかかってしまう。更に、at home にも乗せますみたいになると、それが二倍になる。
- 仲介会社さんはレインズへの掲載は費用がかかるのでしょうか？ かかりません。宅建協会の加盟にお金がかかるのみ。
- ECHOESスタッフの規定チェック業務のコストがとても高そうですが、外注しているのでしょうか？ 外注していない。システム化にむけて動いている。
- 掲載に効果的な家賃金額はありますでしょうか。〇００００円、〇９０００円、〇８０００円等はあまり効果がないらしい
- 反響を良くするには、人気の設備ランキング等は参考になる。また、「SUUMO賃料・設備相場チェッカー」で自分の競合物件の賃料、設備の状況がチェックできる。
- ECHOES で登録すると、管理会社がスーモに掲載していた場合は、同じ物件が２件掲載される
- SUUMOは規定で、検索結果一覧画面トップの画像は外観にする必要あり。個別画面等はエコーズ では内観などにしている。
- ホームステージングの写真を撮影して、仲介会社に掲載をお願いしたところ、現状と違うから掲載できないと言われてもそれは出来るのでやるといい。生活感が出過ぎると逆効果かも
家賃を落とさない †
- キャッシュフローは取りながら、残債以上では売っていきたいですね。
- そのためには、利回りを維持する。つまり、安易に家賃を下げない努力工夫が大事
- 10戸の50000/月を49000円/月に下げて、利回りが10%で一致させるとしたら、6000万円で売れるものが5880万円になる。1000円下げるだけでその10*12*戸数10=1200倍だけ将来の売却益が下がってくる。
- 満室で売りたい。賃貸稼働率を上げる努力が必要。
- 賃貸ニーズと将来性を把握する。将来まるまるができる予定、なくなる予定みたいな話をちゃんと理解する。市況が良くて、高く売れるときに売却できるようにいつでも備えておく。
解体 †
- どうしようもなくなったら、解体をして家を立て直すことも考える。
- 相場は？
借地権の利用 †
- 借地権を買うと、より大きい建物が建てられて良いボリュームプランが入るみたいな話がある。
売る †
- 複数社に一括見積もりを出すのが大事
- 道路に長い面で設置しちえるとexit時楽
- 2DKの間取りですが、脱衣所がしっかりと設置されており、将来的には台所と和室をぶちぬいたリフォームもできますので、入居者から敬遠されづらい
- 「うちの営業力なら売れますよ！」みたいなことを言うところは、契約と取ってあとで値下げされるので高すぎるのにも注意。
- 不動産屋の選び方
- 買ったところに依頼・大手に依頼・一括見積・やりての不動産屋を知っているならそこに（基本的には複数社で募集する）
- おじいちゃん不動産みたいなところは買うぶんには良いのだがネットで情報を拡散してくれないのでとても悲しい
- 収益が出ている物件に関しては、収益が入っているから売り急いでいる収益物件はない
- 売主は境界明示は義務なので条件としては入れる（境界明示しなくてよいので、安くしてといういう場合はある。ポイントなければ測量してポイントを入れなければいけないので、売り主のお金がかかる。）
- 非公開にするメリットは希少価値がでて富裕層向けの物件にのみ発生。普通は公開
- 複数社に依頼
- 売却は、近隣の人に売るという出口が有効であることが知られている
- 減価償却は節税には良いのだけど、売るときには土地の簿価が減るので、売却益に対する税金に乗っかってしまう。
- 売るコツ
- 専任専属契約は絶対にダメ（両手取引のほうが不動産屋的には欲しい。3%くらい損する、ノルマがあるから進めるだけ。）
- 売却査定を行う（そもそも不動産投資家は価格わかるので、いくらで売ってくださいという）
- 高すぎる金額には注意。10%くらいはずれるけど、30%とかずれるのは不自然で、結局売れなくて値下げしましょうということになる可能性が高い
- 一括売却査定がおすすめ
- 再建築不可物件の出口戦略
- 住んでいる方に「ご自宅として購入しませんか？」と、マイホームとして話を持ちかけてみるのも、高く売れる可能性があります。
- 住んでいる方は家に対して愛着がわいてくるものですからね。「住宅ローンを組めば、今いただいているお家賃よりも安く住めますよ！」とアピールすれば、「ああ、そうか！」となるかも
- 入居者さんが住宅ローンを組めるのかどうか、よく考えてからお話を持っていく
- 物件の売却と、不動産所有会社をM&Aで売却する出口がある
- 売却時の税金をきちんと考えないといけない
- 売却-簿価が売却益としてみなされる。
- 譲渡所得の場合、個人だと5年以内で36.9%, 5年以上で20.3%。収益物件の譲渡所得は分離課税といって、他の所得・経費とは合算できないので強制的。一方、法人だと合算可能なので節税の選択肢が豊富にある。
拡大する †
- 規模拡大で重要なこと: 特に金融機関が健全な経営と判断する
- キャッシュフローがプラス
- 担保評価が高い
- 自己資本比率
- 返済比率
- ポートフォリオと成長のため、違うエリア、タイプ別の物件、築年数を選択する
騙されない †
- 三為
- 転売する業者Bは買い取った際の移転登記費用・不動産取得税をコストカットできて嬉しい。
- 不動産会社が売り主から買って、買い主に売るスタイル
- 当事者が不動産会社だけにになるので減り、あらゆるものが不透明になり、悪事の温床
- 銀行とつるまれるとマジでどうしようもない。銀行には20%増しで売る予定ですと言ったり。
- 中間省略取引というひどいものがある
- 不動産が買ったふうにする。すると、6%とかじゃなくて1000万円とか儲かるのでよくやってた。しかも、不動産屋が銀行に価格を嘘つくみたいなことも簡単に出来るようになる
- https://www.rakumachi.jp/news/practical/120120
- 「手数料分も売値に乗っかっているから安いわけじゃないんだよね」
- 「値引きは想定幅でしかしないだろうなぁ」
- 「瑕疵担保長いな」「悪徳業者じゃないだろうな」
- 仲介手数料は高いけど恩恵はある。仲介手数料の上限は基本３％+6万円。高いけど、仲介業者がいないとストレスが溜まります。
- まず不動産屋が売主の場合は、自ら売主なので仲介手数料はそもそもかかりません。この場合は物件価格に仲介手数料と利益が乗っています。
- 三為はそもそも、業者が仲介手数料 3%+6万円 以上の利益を抜くための手段です。物件 1 億円を売主から業者が買って、業者が売主として 1.2 億円で買主に転売します。すると 3% ではなく 20% 利益を乗せられますこの場合、不動産屋が売主になるので、仲介手数料は払う必要がなくなります。
- 通常の仲介手数料パターンで無料になる場合としては、売主が不動産屋に物件を高く売るためのコンサル料（通常の仲介手数料以上の値段）を払っていて、業者が仲介手数料無料と謳って買主の間口を広めるためにやっているということもあります。この場合、売主は物件価格を釣り上げてコンサル料以上を回収するようにしていることが多いです。
- 新築区分マンション
- 同じマンション内部でナッシュ均衡する
- 金融機関は融資の審査過程で借入希望者の保有物件を調査するので、小口物件をたくさん保有している場合は面倒がられる
- 自分の持っている物件をどうしても欲しいという人が現れることは稀で、区分収益は売却するときに非常に苦労
- 賃貸仲介業者の立場で、区分収益物件を賃貸仲介業者に持ち込んでも、彼らの期待収益は家賃1ヶ月分の5～6万円です。仮に一棟収益オーナーが一棟丸々を賃貸業者に持ち込んだ場合、単純に20倍の期待収益がある
- 区分収益物件の場合は管理組合の合議制なので、自分だけの意思で全体のバリューアップをすることは不可能
- 区分マンションは空（おそら）を買っているようなもの
- 自殺は心理的瑕疵だが、一旦他の人を挟むと伝える義務がなくなる
- アンチパターン
- 土地のブランドを重視しすぎる
- 「日本橋」などのブランドだけではなく、ちゃんと日本橋三越本店もありコレド日本橋にも近い賑わった場所など、個々の性質を見る。
- 城東地区を対象とすると低所得層をターゲットにしなければならないため、入居者の質も悪くなりがち
- ワンルームの人は入れ替わりが激しいので入居率が低くなりがち
- 人を騙す人ばかり、金額が大きいので本当に注意
- 不動産屋は一発売るだけで500万とか数千万レベルで儲かる
- 振り込め詐欺上がりの人も多い業界
- 銀行は金利をつけて返してくれたら嬉しい、不動産の仲間
- ワンルーム投資を進められたらその時点で距離を置く
- 買いたい病は良くない。
- 入居者が元カレ・元カノだったりするのは良くない。
- 半分本当、半分ウソのセールストークに騙されない
- 不動産会社はその人の与信限界まで借りさせて売りつける
- なので、公務員や高収入には高額一棟を買わせようとする
- 値上がりトークに載せられないように。そんなのわからない。
- こんなんで判断するな
- 土地勘、自分が住みたい
- 融資条件が良ければよいというわけではない
- 数年のセミリタイアを考えているというのは、短期で考えているのでリスクを取りすぎている
- 一人で進めない
- 不動産は属性情報（借り入れとか年収とか）が必要だから、ネット・本だけで進めようとするのはかなり厳しい。生きた情報が必要
- 思い込みが強い人：勉強したから大丈夫、頭が良い・失敗しないとか思っている人はだめ。
- 誰のチェックも受けずに、この信用できない不動産会社からなぜ高額な商品を買えるのか？？？不思議。仲介会社と相談するほうがまとも。
- 怪しい例
- 頭金10万円！
- 不動産手数料なし（売り買いで25%くらいマージンを取るので、手数料なしもへったくれもない）
- 「節税効果がある」
- 特に「利回りは低いけど、節税効果が高いですよ」はマジで意味不明（赤字が出ますよ！という意味なので）
- チマチマしたこといわないで稼げ！！謎すぎる営業トーク
- なぜそんんなことを言われるかというと、利回りの低い物件を少しでもお得な物件に見せようとするためです。言い換えると、「少しでも高く売却して仲介手数料を高くするため」です。
- 手数料などを騙し取るという大枠
- 今は実際にある制度を巧みに持ち出して「別の売れる土地と交換しませんか？」とやってくる。消費者がまったく知らない話を持ち出して、わかりやすく説明するのも巧妙な騙しの手法だ。しかも、本人にとってのお得な提案をすることで、相手に対して「親切だ」「ありがたい」という気持ちも抱かせることができる。
- 男性の購入した土地は1980年代のバブル期、地価が上がり続ける中で「いま買っておけば後で必ず儲かる」と、不動産業者から言われるままに契約したものだったのだ。
- バブル期、こうして一度も現場を見ずに購入した土地が実は北海道などの「原野」であり、ほとんど資産価値がなかった、というケースは少なくない。これは当時「原野商法」と呼ばれた悪徳な商法。二束三文の土地を買わされ、多くの人が被害に遭った。土地を手放したいと思っても買い手がつかないのだから、どうしようもない。そこにかかってきた電話だ。その話に乗らない手はない。
- 「もちろん、一時的な交換の形ですので、お金は後で戻します。ご安心ください」
- あくまでも立て替え払いを強調して、念を押すのだ。「お金が戻り、損をしないのならよいか」との思いで、高齢男性は自分の土地を売り、別の土地を購入する契約をしてしまう。そして、業者が販売した新たな土地との差額代金や手数料などを支払うハメになる。業者の狙いは、初めから「別の土地」を売ること。
- 事故物件
- 大島てるを確認
- 物件情報に「心理的瑕疵あり」の記載有無の確認
- 賃料が異常に安くないか確認
- 畳が1枚だけ新しい物件はやめとく
- 壁など明らかに1ヵ所だけ塗り替えてある物件もやめとく
- Googleマップ上の建物名から変わってないか確認
- 夜逃げされると、連絡をつけないと勝手に開けるわけには行かない（日本の法律上）
- 銀行の立場を考える、不良債権とか調べてない
- スルガ銀行は不動産とグルになって60%割高に売りつけてた
- レントロールは現在でもたまに嘘がまだ書いてあることがある。
- 空室隠し
- カーテンがされていないとか、郵便受けにガムテープが貼られている、電気メーターが回っているか、などを確認する必要がある。
- ラーメン屋による当たり屋
- 立ち退きをさせられそうな家屋にわざと入って、退去料をたんまりみる
- 立ち退きがある可能性があるのであれば、かならず定期借家契約（借地借家法38条）を書面必須で行わなければならない
- こうすれば6-12ヶ月前告知で確定して立ち退きさせられる
- 注意点として、普通借家契約を定期借家契約に合意する契約は無効！かならず普通借家契約を合意契約で解消した後に、書面で定期借家契約を結び直す必要がある。
チェックリスト †
- ここに最低限チェックすべき騙されポイントをまとめる
- 販売図面には書いていないやつ：オーナーがケーブルテレビ・インターネット・共用部電気代水道代・浄化槽の点検・清掃・受水槽及び貯水槽の点検及び清掃費用・駐車場の刈り上げ費用・町内会費・エレベーターの保守点検費用・消防点検費用・借地権及び地上権の地代
- リスク把握のためにリスクハザードマップを使う可能性がある
共有された土地
共有者はいつでも共有物分割請求ができる。
共有物分割請求は、換価分割（裁判所に命じられて競売で全部売って金銭で分ける）・価格賠償（誰かに時価分を払ってもらう）・現物分割がある。
なので、共有された不動産の購入は、以下の3パターンになる。
- 共有持分を全員から買う
- 共有物分割請求権を共有者に行使してもらって、価格賠償で持ち分を買って全部所有にしてもらい、その人と売買契約を結ぶ
- 共有持分を買って、自分で共有物分割請求権を行使
フルローンで1億円を借りて、利回り10.0％の物件を買った場合、
✅利回りを1.0％上げる
✅金利を1.0％下げる
✅経費率を10.0％下げる
実はすべてキャッシュフローに与える影響は同じ。
この感覚ってすごく大切で、今の自分はどれに集中的に取り組むべきかを考えるきっかけになる。
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