[[不動産投資]]
*概要 [#vf1297fc]
-不動産業界の常識
*目次 [#r6fd1800]
#contents
*権利関係 [#q683497d]
**意思表示 [#aa66b40a]
-契約に書面は必要なく、愛人契約・殺人契約など公序良俗に反するものはダメ
-詐欺=欺罔行為
--詐欺による意思表示は取消し
-無効と取り消しは違う
--無効ははじめからなかったもの
--取り消しは遡ってないこと。
-強迫（脅し）による契約も取消し
-善意と悪意
--事情を知ってるかどうか
-対抗
--脅された人>善意>騙された人>悪意の順に強い。
--AはBに対抗できる
---Aが人の場合: AはBにBが持っているものを自分のもの(Aのもの)だと主張すること
--これ脅された人強すぎるのでは…
-虚偽表示
--仮装譲渡=虚偽表示は無効（＝売る気がないのに売ったことにすること
---仮装譲渡とは、Aが借金取りの取り立てから土地を守るために、Bに譲渡したことにすること。仮装譲渡なので、あとでBからAに登記を移し直してもらうことにしようとしている。仮装譲渡は登記は無関係で、譲渡したと口頭で言えばそれだけで仮装譲渡
---虚偽表示は善意の第三者には対抗できない。
--また、一回善意の第三者が介入したら、それ以降の売買取引に出てくる全ての人に対抗できない。
-錯誤
--勘違い
--要素の錯誤は値段の勘違い、動機の錯誤は地下鉄が建築されると思っていたのにみたいなの（要素の錯誤は、その勘違いがなければ契約を結ばなかっただろうみたいなやつ）
--要素の錯誤
---重過失がなければ（不注意・怠慢）、無効にできて全ての第三者に対抗できる！
--動機の錯誤は動機を相手に表示できれば要素の錯誤として扱うことが出来る（明示的に行ってもいいし、黙示的でもよい。黙示的とはそれを前提として話すという意味）
--当たり前だけど錯誤無効の主張は表意者（勘違いをした本人）のみ
-心理留保=冗談
--善意無過失の場合は有効、善意有過失（何回も嘘つかれてるとか）は無効、悪意の場合は無効
--取消しではなく無効！
|内容|取消しか無効か|対抗の範囲|備考|h
|詐欺|取消し|落ち度があるので善意の第三者に対抗できない。悪意の第三者には対抗できる|騙された場合|
|強迫|取消し|かわいそうなので善意の第三者にも悪意の第三者にも対抗できる|脅された場合|
|虚偽表示|無効|悪意の第三者に対抗できる。善意の第三者に対抗できない。一度善意の第三者が現れたら、それ以降には善意悪意関係なく対抗できない|A->Bに虚偽表示で売って、Bが善意のCに売った場合を考える。すると、通謀したA, Bは悪い人でCは悪い人ではないので、AはCに対抗できない。なお、A->B->D(悪意)->E(悪意)->F(善意)->G(悪意)->H(悪意) の場合、AはDEには対抗できてFGHに対抗できない（一度善意が出たらそれ以降対抗できない）|
|錯誤|無効|表意者は重過失なければ無効を主張できる。重過失ある場合は無効を主張できない。無効ならば善意悪意関係なく対抗できる|意思表示に勘違いもしくは知り得ない瑕疵があった場合があった場合。例えば、150m^2だと思っていたのに1500m^2だったとか。また、知り得ない瑕疵として地下に古い防空壕があって誰もそれを知らなかった場合でも錯誤になる。錯誤の無効は意思表示（相手と話し合った）をしていなければ無効にならない。意思表示は黙示的でもOK。表意者のみが無効を主張できる。|
|心理留保|原則有効だが、善意有過失（何回も嘘をつかれている）や悪意（冗談・嘘だと知ってた）の場合は無効||冗談で買えると思ってしまった人はかわいそうなので基本有効。|
|公序良俗違反|無効|善意の第三者にも対抗できる||
**制限行為能力者 [#gf5229a1]
-意思無能力者
--泥酔状態の人・就学前の児童
--全契約無効（取消しではない）
-制限行為能力者
--取り消しになり得る（無効ではない）
--未成年（20歳未満、婚姻している場合は成年扱い）・成年被後見人・被保佐人・非補助人
--制限行為能力者が単独でした契約は取り消しできて、任意の第三者に対抗できる
---詐術を用いた場合は取り消しできない（せっかく↑の権利を与えたのに嘘つくやつには保護しなくて良い）
--同意＝保護者が契約前に契約OKを出すこと。その後は取消しできない。
--↑契約をいつでも取消しされるのは怖いので、追認勧告という選択肢がある
---契約後 1 ヶ月以内に、保護者に追認するかを問える
---確答があればそのとおりになる（追認 or 取消しのどちらか）
---確答がなければ、被保佐人・非補助人の場合は取り消しとなり、それ以外では追認されたと見なされる。
--未成年者が法定代理人の同意を得ていたら・お小遣い（処分を許された財産）を処分する場合、借金を免除するなど単に権利を得-たり義務を免れる場合は、取り消しできない
|カテゴリ|小カテゴリ|どんな人？|備考|h
|意思無能力者|泥酔|泥酔している人|全部無効|
|意思無能力者|就学前児童|幼稚園児|全部無効|
|制限行為能力者|未成年|20歳未満、婚姻している場合は成年扱い|（詐称以外で）取消しできない 4 パターンがある。(1) 保護者の同意を得た契約 (2) 喫茶店など営業許可があってそれに必要な契約（古着屋をやっていてその古着の仕入れをするとか） (3) お小遣いの範囲での契約 (4) 単純に利益を得る契約（この土地あげるね、みたいなの）|
|制限行為能力者|被補助人|軽度精神障害者|被保佐人の同意必要事項（不動産取引と不動産賃貸借）のうち、家庭裁判所で審判されたもののみが保護者の合意必要となる。補助開始には本人の同意が必要。|
|制限行為能力者|被保佐人|中度精神障害者|被保佐人の不動産取引と不動産賃貸借が取消し可能。贈与の申し出の拒絶も、未成年と異なり保佐人の合意が必要|
|制限行為能力者|成年被後見人|重度精神障害者|「法定代理人の同意があっても取消し可能」＝かなりおかしい表現に聞こえるが「成年後見人が成年後見人の不動産売買に同意した。成年後見人は、成年被後見人が行った売買を取り消すことができる（なぜなら成年後見人に合意権がそもそもないので）」という意味。日常生活の契約は取り消しできない。また、成年被後見人の代わりに成年後見人が賃貸・売買契約をする場合、家庭裁判所の許可が必要。|
**時効 [#n343965e]
-時効には主に二種類がある
--取得時効＝専有し続けると所有権を得る。善意無過失で10年、悪意で20年
--消滅時効＝借金がなくなるなど、10年。起算日に注意。
---「債権は、１０年間行使しないときは、消滅する。 債権又は所有権以外の財産権は、２０年間行使しないときは、消滅する。」なので、抵当権の時効は20年であることに注意
-取得時効: 所有の意思を持って平穏公然と専有すること
--専有開始時に善意無過失だと時効成立して所有権を取得。悪意・有過失だと、20年で10年で時効成立して所有権を取得
---「専有開始時」に善意無過失が重要、善意無過失で専有を初めた人があとから実は自分のものではなかったと知っても、20年に伸びたりしない
--時効の効果は起算日に遡る=Aの土地をAのものだと知ってBが専有し続けて時効により所有権を取得した場合、Bが所有権を取得した時点は専有開始日となる。
--Aの土地をBが善意無過失で専有し、7年所有したのちCに売却してCが3年所有した場合は、Cは時効により所有権を得る（CがBから買った土地がAのものかどうかを知っていたかどうかに関わらず）
-時効の中断=時効のリセット
-時効は自動的に時効にならない
--時効が完成したら、時効を援用（＝時効によって利益を得ること）か時効の放棄（＝時効による利益を放棄すること）を選ぶ権利が与えられる。
--時効の援用をして始めて時効による利益を享受できる。これは明示的じゃないといけない。
--債務者が時効の完成後にそれを知らずに承認（＝債務の一部弁済・債務の猶予を求める）をすると、時効援用不可になる！
|カテゴリ|小カテゴリ|どんな人？|備考|h
|請求|請求|裁判を起こされたら中断する|訴えが却下（有罪じゃなかった）されたり、取り下げられたりしたら中断しない|
|請求|勧告|勧告＝裁判外の請求をする（内容証明郵便）|勧告自体では時効は中断しないが、勧告後 6 ヶ月以内に裁判上の請求をしたら、勧告時に遡って中断する|
|承認|債務の一部弁済|債務を一部返済した場合、時効が中断する|1000万円借りてるうち1円だけ返すとか|
|承認|債務の猶予を求める|債務の猶予を求めた場合、時効が中断する||
**代理 [#tb5aab76]
-代理の要件：代理を依頼しており、顕名があり、代理行為が行われる
-顕名がない場合
--相手方が善意の場合、代理人だと知り得ないので代理人・相手方間で契約が結ばれる
--相手方が悪意・善意有過失（代理だと言ったのに聞き忘れてたとか）の場合、代理が成立
-詐欺・強迫
--代理人が騙されたり脅された場合、本人が善意無過失なら取消しできる（代理人は本人の代理でしかないので、代理人は取り消せない）
--代理人が騙したり脅した場合、本人の善意悪意に関わらず相手方は取消しできる
-代理人は制限行為能力者でもよい
--なぜなら代理人を選んだのは本人だから。
--もし制限行為能力者が契約でミスしても、取り消しもできないし合意も不要
-「代理権は、{本人, 代理人} の {死亡, 破産, 後見開始の審判}で消失する」のうち、以下だけ例外で消失しない
--破産では本人の法定代理権は消えない
--後見開始の審判で本人の代理権は消えない
-無権代理
--Aの土地を勝手にBが代理人ですと言ってCに売る場合
--基本AC間の契約は無効になりBC間の契約が成立するが、追認すれば契約はさかのぼってAC間が有効になる！
---追認＝AがCに対して、無権代理人BがCに対して行った売買契約にOKを出すこと。これは、A的にもそのまま進めてOKだった場合に起きうる。
---AがBに対してOKを出したとしても、Cがそれを知らなければ追認したことにはならない。
--とはいえ相手方は追認による不安定な状態にあるので、以下の権利が与えられている（注意：Aには取消権はない）
---催告権: 追認するかしないかを催告（相手方が善意悪意に関わらず）
---取引権: 取消しする権利（相手方が無過失かつAの追認よりも早いなら。これはC的にはBではなくAと取引したいという気持ちがある場合に取り消しするモチベーションが発生する）
---履行請求・損害賠償請求: 無効になった場合に無権代理人Bに対して履行請求・損害賠償請求ができる（相手方が善意無過失なら）
--Aの代理人Bが、Aを騙って土地をCに売買しようとした場合、Cが善意無過失ならBC間で契約が成立。Cが悪意もしくは有過失ならAC間で成立
---これなんでだっけ？
-自己契約
--代理人自身が相手方にはなれない
--やったら無権代理扱いで無効
-双方代理
--双方の代理人は別の人でないと行けない
--やったら無権代理扱いで無効
--ただし、双方の買主・買主が予め承諾していたら有効。
--登記の申請をするための双方代理は有効（所有権移転登記だけCに依頼する場合）
-無権代理人Bと本人Aの関係が親子でどちらかが死んだ場合（相続関係だった場合）
--本人が死んでBに不動産が相続した場合、追認拒絶（後からその契約なしね、って言うこと）ができない
--無権代理人が死んだ場合、本人は追認拒絶が出来る
-表権代理
--表見代理は、相手方善意無過失じゃないと成立しない！
--表件代理＝無権代理人に代理権があるように見える理由に本人の落ち度があり、代理が有効に成立するとみなされる。
---しかも、本人に取消ができなくなる（相手方はできる）
--「本人の落ち度」の種類
---受権表示: 委任状（＝代理すべき内容を書く紙）に代理の範囲を示さなかった場合
---権限外: 賃貸借契約の代理をお願いしていたのに、売買契約の依頼を無権代理された場合
---消滅後: 破産後（＝代理権消失後）に委任状を回収しなかった場合
--権限外の落ち度、かなり本人にとって理不尽だと思うけど…
-複代理
--代理人は、複代理人を指定できる（法定代理ではなく任意代理の場合は、本人の承諾**もしくは**やむを得ない理由がある場合に指定できる）
---複代理人を代理人が選んだ場合、副代理人の選任・監督に責任をおう
---複代理人を本人が選ぶ場合は、不誠実・不適任を代理人が知った時にを本人に報告することのみに責任を追う
--当たり前だが、副代理人の代理権の強さは代理人以下制限され、代理人の代理権は副代理人の指定に伴って消失せず、代理人の代理権の消失の際には副代理人の代理権も消失する。
**債務不履行 [#v089d5c7]
-故意あるいは過失でやるべきことをしなかったこと。
--契約が無効になるとかいうことはなくて、契約解除や損害賠償請求を起こせる。
-履行不能（家が焼けちゃった）
--損害賠償請求＋契約の即時解除が可能
-履行遅滞（もうちょっと住みたい）
--損害賠償請求＋履行の勧告をして、それでも履行がなかった場合に契約解除。
--遅滞の基準日は、債務者が履行しなければと認識した日から
---引渡日が設定されていたら、その日
---父が死んだらなど基準日があれば、父が死んだ日を債務者が**知った**日から
---試験に合格したらなど基準日があれば、試験に合格した日を債務者が**知った**日から
---期限の定めがない場合は、履行請求を受けた日から
-契約の解除
--契約をどちらかの一方の意思表示でなかったことにすること。一回解除すると戻せない。
--解除したら、元に戻す必要があるので、原状回復として「金銭は金銭+利息、建物は使用料」の金銭を払う必要がある。
-同時履行の抗弁権＝同時にやらないといけない取引で、相手側が同時にやろうとしないことを理由に契約の履行を拒める権利。
--弁済と領収証書の交付（借金返済の領収書がでないことを理由に弁済を拒める）
--解除による原状回復義務の履行
---契約を解除してなかったことにする。そうすると、契約前の状態に戻すための必要がある（原状回復）
---原状回復は、金銭であれば金銭＋利息、建物であれば建物＋使用料を請求される（金利5%）
--詐欺強迫によって契約が取り消された場合の相互返済義務（TODO なにこれ）
--請負の目的物引き渡しと報酬支払い
-損害賠償請求
--違約金が設定されていた場合、裁判所は予定賠償額を増減できず、違約金を損害賠償額とみなす！
---違約金＝損害賠償額の予定。増減もできない。変な違約金を書くと損するので注意
--金銭債務は常に履行遅延とみなされる（お金が世の中から消失するとは考えられないので。不可抗力が原因だったとしても）。結構厳しい
-手付
--手付金は民法上、債務不履行損害賠償請求とは異なり、手付で解決したら追加で損害賠償請求を得ることはできない！
--売り主が解除する場合は、二倍の手付を返すということになっている
--「相手方が履行に着手するまでしか手付解除できない」。
---相手方がというところが重要、自分が履行したら解除できなくなるということはない。自分が履行する分には自分は真面目にやろうとしているので落ち度はなく、約定できなくなったら困る
---履行の着手って例えば何？（TODO）
-危険負担
--売主A買主Bについて、引き渡し前で
---売買契約前に売買物が消失→契約無効
---売買契約後にAの過失で売買物が消失→債務不履行
---売買契約後にAの無過失・不可抗力で売買物が消失→危険負担＝買主は代金を払わなければならないし売主は賠償する責任もない（だから土地値が出ている物件って大事なんだなあ）
--「売買契約後の滅失等の危険は売り主が負担する」という特約の意味は、本来は無過失なら買い主が全負担のところ、売り主が負担することで売買契約チャラにしてもいいよ、という意味。
**弁済 [#p51b222b]
-弁済＝債務の履行をして債務を消すこと
-第三者の弁済＝第三者が本人の債務を消すこと。この際、第三者は本人に建て替えたお金を請求（＝求償）できる
--本人が認めれば第三者の弁済は可能
--本人が認めなくとも利害関係のある第三者は弁済可能（借地権の上に建っている建物に住んでいる住人とかは利害関係のある第三者なので、借地権の対価としての債権に、第三者の弁済ができる。親・兄妹などは利害関係がある第三者としてはみなされないので注意）
-債権者の代理人を騙る悪人のことを「債権の準占有者」という。こういう人に善意無過失で弁済した場合は、弁済は有効とみなされる！（TODO そのお金どうすんの）
--求償
---第三者が債務者の代わりに弁済した時に、債務者にお金を請求すること
--抵当権の代位
---債務者Aが債権者Bからお金をかり、保証人Cが代わりにBに弁済したばあい、BがAに設定した抵当権をもらうこと。
---当然の代位:（保証人、連帯保証人、物上保証人、抵当不動産の第三取得者は）Bの許可なく当然に代位できる
---その他の人が抵当権を代位するときは、債権者に確認が必要
--自己振出小切手での弁済は不能、銀行振出小切手での弁済は可能
--弁済の供託
---国の機関である「供託所」にお金などを預けることで、地代などを「支払ったこと」と同じ効果になる制度です。
---たとえば、地主や大家が行方不明になるなど、地代や家賃を支払えない状態になった場合、そのまま放置しておくと、借地権や賃貸借契約が解除されることにもなりかねません。
---そこで、「供託所」に地代や家賃を預け、その後の適切な対処をしてもらいます。供託所とは、法務局、地方法務局とその支局、法務大臣が指定する出張所などになります
---「弁済供託」：賃借人に地代や賃料の弁済義務がある場合、賃貸人から受領を拒否されたり、賃貸人が行方不明だったり、誰が債権者か不明などのとき、供託をすると支払いが済んだのと同じ効果が生じます。
-瑕疵担保責任
--売主の責任でなかったとしても（＝無過失責任）、買主が善意無過失である限り、不動産に買主が知らない隠れた問題があったら瑕疵担保責任を追求できる。
---有過失や悪意の場合は損害賠償請求も解除もできない
--解除もしくは損害賠償請求ができる可能性がある
---解除は瑕疵によって当初の目的が達成できないときだけ
---損害賠償請求は、シロアリ駆除費などもう少し広範に使える
--善意無過失で瑕疵を知ってから1年間の間に、当初の目的が達成できないなら解除（＝物件返すから代金返して）か、損害賠償請求（＝シロアリ駆除費用払って）ができる
--特約で瑕疵担保責任を負わないと書くこともできる（瑕疵担保責任を負わないとしても、知っていながら告げなかった瑕疵が発覚した場合は、解除や損害賠償請求ができる）
--買い主は知ったときから1年間請求できる
-解除
--手付解除と債務不履行解除がある
--債務不履行解除の場合、解除と追加で損害賠償請求ができる
-他人物売買
--他人の物を売る契約も有効！（仕入れて売れば良いので）
--売ろうとしているものが他人のものだとは知らなかった、という場合は売ろうとしていた人が解除できる。
---買おうとしているものが実は他人のものだということを知っているケースが悪意になる
-売り主の担保責任
--悪意でも解除・損害賠償請求・減額請求できるケース
---抵当権ついてて無理だから抵当権を外すために弁済した→損害賠償可能
---抵当権が付いているので諦めた→解除・損害賠償可能
---全部他人のものでその人に譲ってもらえなかったので諦めた→解除可能
---一部他人の物で、その部分を譲ってもらえなかった→減額請求可能
|大カテゴリ|善悪|解除|損害賠償請求|代金減額請求|備考|h
|瑕疵担保責任|善意|o (契約の目的が達成できないなら)|o|NA||
|瑕疵担保責任|悪意|x|x|NA||
|全部他人物売買|善意|o (所有権移転できないなら)|o (所有権移転できないなら)|NA||
|全部他人物売買|悪意|o (所有権移転できないなら)|x|NA||
|一部他人物売買|善意|o (契約の目的が達成できないなら)|o (所有権移転できないなら)|o||
|一部他人物売買|悪意|x|x|o||
|抵当権等による制限|善意|o (抵当権を執行されて所有権を失った時)|o (抵当権を執行されて所有権を失った時)|NA||
|抵当権等による制限|悪意|o (抵当権を執行されて所有権を失った時)|o (抵当権を執行されて所有権を失った時)|NA||
|地上権等による制限|善意|o (契約の目的が達成できないなら)|o|NA|買った後に実は地上権が付いていたことを知ったら|
|地上権等による制限|悪意|x|x|NA|買った後に実は地上権が付いていたことを知ったら|
|数量指示売買による数量不足|善意|o (契約の目的が達成できないなら)|o|o|測ってみたら土地の面積が違ったら|
|数量指示売買による数量不足|悪意|x|x|x|測ってみたら土地の面積が違ったら|
**相続 [#t887dc20]
-相続人
--相続人＝配偶者＋順位による相続人
--順位による相続人の決まり方＝まず第一順位が相続人に設定され、その人達が全員相続放棄をしたら、次の順位が相続人に設定されていく。
---第一順位＝子および代襲相続人（養子も嫡出子も非嫡出子も婚姻前縁組も子に含む！）
---第二順位＝直系尊属（＝親）
---第三順位＝兄弟
--例: 配偶者と子A, Bと親Cがいる。まず、相続人は配偶者とAとBで、AとBが相続放棄をしたとする、すると、配偶者と親が相続人となる。
--養子縁組は子なので相続人
--離婚した元妻は相続人ではない
--内縁の妻（＝婚姻届は出していないが実質生活をともにしている）は相続人ではないが、家庭裁判所の審判で特別縁故者として財産の分与を得られる。
-法定相続分
--何も言わずに死んだ時の資産配分
--配分
---相続人が配偶者と子のみなら、配偶者1/2, 子で1/2を山分け
---相続人が配偶者と直系尊属のみなら、配偶者2/3, 親で1/3を山分け
---相続人が配偶者と兄弟のみなら、配偶者3/4、兄弟で1/4を山分け（兄弟に片親が違う兄弟がいたら、その人の重みは1/2となる）
---相続人に配偶者がいなかったら、上の「配偶者1/2」をその他の人で山分け
--もし配偶者がいなかったら、配偶者の分は他の人で割り振る
--忘れていた子がいたら、認知の訴えの確定により、正しい法定相続分に戻せる
-法定遺留分
--遺言があったとしても最低限保障される資産配分
--相続される財産の1/2を、子・直系尊属の法定相続分で分けた値が法定遺留分（兄弟に法定遺留分はない！！！！！）
--法定遺留分を取り返したい場合は、遺留分減殺請求をする必要がある（意思表示をするだけで OK）
--遺留分減殺請求権も通常に消滅時効で10年で消滅する
-承認
--相続開始を知ったときから3ヶ月以内に承認する必要がある。しなかったら自動的に単純承認したとみなされる
--種類
---単純承認＝財産も借金ももらう
---限定承認＝借金を財産で返し、残りの借金をチャラにする（全員共同でなければならない！）
---相続放棄＝どっちも拒否して代襲相続も行わない
--放棄の場合は代襲しない！！死亡・欠格・廃除の場合、代襲する
---欠格の例: Aが死に、子BはAの遺書作成を妨害して欠格、子Bには子Cがいる。この場合、Bは欠格となり相続権利はCに代襲する
-遺言
--満15歳以上ならば、誰でも遺言を出来る
--同一の証書で複数人が遺言は残せない
--撤回が可能（遺言と異なる処分を生前にする、または新たな遺言書を作成）
**対抗 [#df25689a]
-物権変動の基本
--意思表示が合致したときに移転して、書面は必要ない
--A->B->C と物件を売買したのに、所有権登記がAのままだったとしても、CはAに登記なく対抗できる！！
--相続人は権利と義務をそのまま引き継ぐ
---A->Bへの売買契約後、Aが死にA->Cへ相続してCが物件を登記したとき、Bは登記なくCに対抗できる！！
-対抗問題
--登記が必要になるのは、同じ土地を異なる二人に売ってしまうなど、第一・第二買主が出てきた場合のみ！
---この場合は契約の前後に関係なく登記の前後で決着
--登記がなくとも、以下のものには対抗可能
---無権利者＝虚偽表示で登記の移転を受けたり、無権利者から登記の移転を受けたもの（Aの土地にBが所有権登記して、それをCに売った場合、Bが虚偽表示で登記の移転を受けているので無権利者で、無権利者のBから登記の移転を受けたCも無権利者）
---不法占拠者
---背信的悪意者＝詐欺・強迫により登記申請を妨げたものや、登記を委任されたのに自分に登記を移したもの、登記を備えていないことに乗じて高値で第一買い主に売りつける目的で第二買主になったもの
---売主とその相続人
-第三者への対抗
--第三者が現れるって何？？？？？全体として、何で「〜後」には登記での決着が多いのか、というストーリーがわからない。TODO
--取消し
---取り消し前に第三者が現れる→登記の有無は関係ない
---取り消し後に第三者が現れる→登記の有無で決着
--時効取得
---時効完成前に売買→取得時効を完成させたものが勝つ→Aの土地について、Bが時効完成で所有権を取得した。Aは時効完成前にCに売ってCは所有権登記もしている。この場合、時効の遡及効があるので、AがCに土地を売った時点で所有権はBのものと見なされる。したがって、登記があろうとなかろうとBはCに対抗できる。(なんでこんなルールがあるの？時効完成後かどうかって関係ある？)
---時効完成後に売買→登記の有無で決着
--解除
---解除前に登記のある第三者が現れる→第三者の勝ち（下と言ってること同じじゃない？？）
---解除後に第三者が現れる→登記のある方が勝ち
--共同相続
---AとBが土地を共同で相続したのに、Bが土地を単独相続したと登記して、第三者のCに売った→BはAの持ち分について無権利者なので、AはCに登記無しで対抗可能
--遺産分割
---AとBが土地を共同相続し、遺産分割協議でAの単独相続とした→つまり、遺産分割協議前ではAとBが持分半分半分で土地を持っている。その後遺産分割協議でAの単独相続になったので、BがBの土地持ち分をAに返す、という流れになる。
---AとBが土地を共同相続し、遺産分割協議により土地はAの単独相続と決まった。しかし、Bが遺産分割協議後にAに渡さなければ行けなかったはずの土地の持分を、土地の自己の持分につき登記をして、Cに売った→Bから見ると、AにもCにも土地を返さないといけない状態なので、二重譲渡となり登記で決着
--相続放棄
---AとBが土地を共同相続し、Bが相続放棄をしてAが土地を単独相続した。その後Bが自己の持ち分につき登記をしてしまい、Bが土地をCに売った場合→Bは初めから持っていない土地を登記しているので無権利者、したがってAは第三者のCに対抗できる。
|場面|結論|h
|取消前の第三者|詐欺による取り消しでは、登記のある善意の第三者に対抗できない。詐欺による取り消しでは、登記のある悪意有過失の第三者に対抗できる|
|取消後の第三者|先に登記したほうが勝ち|
|解除前の第三者|第三者は登記があれば勝ち|
|解除後の第三者|先に登記したほうが勝ち|
|時効完成前の第三者|時効取得したものが勝ち|
|時効完成後の第三者|先に登記したほうが勝ち|
**登記 [#qf93cc32]
-登記
--登記の義務は非常に少なく、土地・建物の創生・滅失時の表題部の登記のみが義務！その他は全部義務ではない。
--表題部と権利部甲区（所有権）と権利部乙区（抵当権）にわかれている
--表題部は登記申請義務がある。土地ができたり建物ができたら1ヶ月以内に表示の登記申請が義務
---申請がない場合は登記官が職権で登記
---権利部は申請が義務ではない！なので、所有権移転登記に関する義務は全くない！
---権利部の申請は義務ではないが、対抗要件とするためには必要
--権利部で書くこと：最初の一人が所有権保存の登記を行って売買相続によって所有者が変わったら所有権移転の登記を行う
---義務ではない！
---新築後、所有権保存登記をするのも義務ではない！（新築後ではなく、売買・相続のときは所有権移転登記）
--今は出頭主義はなくなっている（郵送でもオンラインでも登記できる）
--登記申請の代理権は、本人の死亡でなくならない！（何で？？？）
--共同申請主義
---売買で所有権が移ったときは、売った人と買った人が共同してやる
---単独できる場合は以下：所有権保存の登記（作ったばかりなので二人いない）、登録名義人の氏名住所変更（たかが住居変更なので）、相続または合併による登記（死んでるので）、登記すべきことを命じる確定判決（裁判所がもう確認しているので）、仮登記義務者の承諾がある仮登記（仮登記時に二人でやってるので本登記時には二人必要ない）
---所有権保存登記が出来る人は以下に限られる：表題部所有者とその相続人、所有権を有することが確定判決により確定されたされたもの、収用（＝土地収用法に乗っ取り、事業のために土地を強制的に取得すること）により所有権を取得したもの
--区分マンションの場合のみ、表題部所有者から所得権を取得したものも直接所有権保存登記ができる（部屋番号ごとに区分マンションの所有者が所有権保存登記をして、そこから所有権移転登記をしないといけないが、それはめんどいので）
-仮登記
--仮登記で登記タイミングを予約できる
--仮登記も共同申請が原則
---単独での仮登記は、承諾がある場合や判決がある場合は単独での申請が可能
---単独での仮登記抹消は、登記名義人ができるし、仮登録の利害関係人も仮登記名義人の承諾があればできる
**抵当権 [#t312d0b3]
-抵当権
--目的物を競売にかけてお金に買えて、そのお金から優先的に弁済を受け取る権利
--物上保証人（＝債務者とは異なる人）に抵当権をつけられる可能性もある。
--一番抵当権・二番抵当権という概念がある（登記の先後）で、一番抵当権から順に弁済していく
--抵当権は合意のみで成立するが、第三者に主張するためには登記が必要
--抵当権は所有権と地上権に設定可能（賃借権は無理）
--抵当権がつけられた家は、価値があると思われているから抵当権がついているので、もし壊そうとしたりしたら抵当権の権利者は妨害廃除請求可能
--被担保債権（担保の根拠となる借金）が成立しなければ抵当権は成立しないし（付従性）し、被担保債権が消失すれば（＝借金を返し終われば）抵当権はなくなるし、被担保債権が移動した場合には抵当権も移動する（随伴性）。
--果実（＝不動産からの家賃は法定果実という。木からの果実は天然果実）
--抵当権は果実に範囲が及ばない（債務不履行の場合は別）
---借金を返し終わってないから、抵当権の付いている土地・建物だけではなく、それから得られる家賃からも返せ！とはならない
--後順位抵当権者がいる場合は、利息その他の定期金については満期がきた最後の二年のみ（？？？不動産の「利息その他定期金？」って何？？？）
--家が家事になったら、その家に書けられていた保険を回収できる（物上代位）
---金銭が抵当権設定者に支払われる前に抵当権者が差し押さえないといけないと、物上代位はできない
--抵当権消滅請求
---主債務者と第三取得者は、借金を返すから抵当権を消してくださいと書面での送付で言える。その場合、承諾するか、債権者は抵当権を二ヶ月以内に実行しないといけない。
--第三者が関係したら登記で決着
---抵当権が実行された時に賃借人がいた場合、その人の賃借権より抵当権が先だと立ち退きの必要がある。
---抵当権が実行された後、その家を買った人の登記が後ならば、土地の所有権を失う（第三者はそれだと怖いので、保護のために、債務者の代わりに債務を弁済する権利、抵当権消滅請求＝抵当不動産の対価を抵当権者に提供して二ヶ月以内に実行されないこと、自ら競落、の三パターンが提供されている）
--法定地上権
---土地と建物がAさんのもので、抵当権の実行により土地だけCさんのものになったとする。その場合、Aは自動的に法定地上権を得る（建物の取り壊しを土地を持っている人Cが要求しがちで、取り壊しはかわいそうだしもったいないので）
---その他にも、建物だけが競売にかけられて、落札した人が取り壊せと言われないように、という目的でも法定地上権がつく。
---要件：抵当権設定時に土地と建物が両方存在、抵当権設定時に土地と建物の所有者が同一、土地と建物のどちらかか両方に抵当権がある、抵当権が実行された結果土地と建物の所有者が別々に成る
---Aの更地に対して抵当権が設定されていて、のちに建物を立てた場合、競売は一括競売となる（土地にしか抵当権は設定されていないので優先弁済は土地の代金のみ！！）
-根抵当権
--宝石商の宝石の購入など、被担保債権が不定期に入る場合には、ちょっと違う抵当権を設定できる
--違い: 被担保債権の移動で根抵当権は移動しない、利息は2年のみみたいな制限なし
--不定期なのでいつかは抵当権の期限を確定する必要がある（元本確定）
---根抵当権設定者から元本確定請求する場合は、設定から3年たったら請求できて2週間で確定
---根抵当権者から元本確定請求する場合は、いつでもできてしかも請求時に確定する
--根抵当権の変更は利害関係者の同意のもと可能（勝手に変更されると、第二抵当権者の配当が少なくなるので）
--極度額という限度額を予め設定する。
**保証 [#g24a751b]
-相対効と絶対効
--基本的な考え方として、債務や保証債務は、債権者Aと債務者B、債権者Aと保証人Cに対して独立に結ばれるもので、本来A-Cの自由がA-Bに影響することはない（＝この無関係性は相対効と呼ばれる）
--しかし、例外的にCがAに借金を弁済したら、A-Bの債務も減る（当たり前）というような他の契約に影響する場合があって、これを絶対効と呼ぶ。
--何が絶対効なのかは、「Gメン総理が咳コンコン」（時効免除相殺履行請求混合更改）の部分文字列で覚える。保証が「総理」連帯保証が「総理が咳コンコン」連帯債務が全部
--時効（？）
--免除（？）
--相殺＝AからCへの債務と、CからAへの債務を相殺して両方消去すること
--履行＝CからAへお金を返済すること
--請求＝連帯保証人に時効の中断のうち裁判所による請求によるものをした場合、主たる債務者にも請求されたことになる。
--混合＝債務者Cが死に、債務者Aに債権が移った場合、債務者Aが弁済したという扱いになる。この場合、主たる債務者の債務も消失する。
--更改＝債務の変更をする。1000万円の借金、を不動産を引き渡す、などに変更すること。
--注意：承認は中断されない。つまり、債務者A, Bが債権者Bにお金を借りていて、Aが承認（少しお金を返すこと）して時効が中断した場合、Bの債務は中断されない。
-保証
--書面が必須！（マジか）
--債務者が借金を返済できないときにかわりに払う人
--保証では、「総理」＝相殺・履行が絶対効
--保証は債権者と保証人の間の契約。なので債務者が保証人を止めることはできない
--債務者が保証人を探してきて、その人が破産した場合、
---債務者が「弁済能力がある」「行為能力者の」保証人を探してくる必要がある
--債権者が保証人を探してきた場合、
---特に何の制約もない（自分で保証人を探してきたのだから、その人が破産したからといって債務者に責任を押し付けられない）
--当然、お金を借りれなかったり返済し終わったら保証債務も消滅する。
--債権者が変わっても保証債務も移動（保証人の債務がなくなることはない）
--あくまで保証人はサブ
---催告の抗弁権（主たる債務者に請求せずに保証人にアタックするのはなし）
---検索の抗弁権（主たる債務者がお金を持っているのに保証人にアタックするのはない）
--保証債務の総額は、主たる債務と同額
---保証人が複数人居た場合は、保証債務を割ることができる（分別の利益）
-連帯保証
--保証と違う部分を解説
--複数人の保証人がいたとしても、保証債務＝主たる債務となり、分別の利益が効かない！！！！（ヤバい）
--催告の抗弁権がない！！！！！！！！！！（主たる債務者に請求しないでアタックしてもよい）
--検索の抗弁権がない！！！！！！！！！！！！！！！！！（主たる債務者がお金を持っていたとしてもアタックして良い）
--要するに、連帯保証人になるということは、債務を完全に引き受けることと変わらない。
--求償はできる
---AからBが1000万円借りていて、CDが連帯債務になったとする。Cが全額返済した場合、CはAに1000万円、Dに負担割合で500万円求償を請求できる
-連帯債務
--同じものを複数人で買ったときに、一人が肩代わりするケース
--ABがCに連帯債務を負っているとき、基本的にはほとんどが絶対効だが、
---契約の無効は他の連帯債務者に影響を及ぼさない（AC間が錯誤により無効だからといってBC間も無効になったりはしない）
---承認は他の連帯債務者の時効の中断に影響を及ぼさない（Aだけお金を払ったとしても、Bはお金を払ったとして時効が伸びたりしない）
--連帯債務はC-A, C-B間の契約で、負担分についてはAB間の契約なので、Cとは無関係
--CがAの債務を免除したり時効完成した場合、Aの負担割合のみが免除となる
**共有 [#e42c6160]
-共有
--3人が物件を共有しており、Aが利用中にB, Cが明渡要求するのは、当然にはできない（不当ならできるが）
--共有者の相続人なくして死亡したときには、残りの人に持分が渡る（つまりA, B, C で1/3を共有していて、Aが死んだら、B, C が1/2ずつに）
--共有者の投票に関して色々ルールあり
---保存（単独）：共有物の修理・不法占拠者の廃除請求など（損害賠償をする場合自分の持分がmax、つまり不法占拠者が全建物を専有しているとして、Aが不法占拠者に損害賠償請求をするとき、その額は持ち分を上限としなければならない）
---利用・改良（持ち分の過半数）：賃貸借契約の解除など
---売却・処分・変更行為（全員の合意）：建物の解体・改変・全建物の売却・増築（持ち分のみの売却は単独でも出来る）
--共有はトラブルを生むので、共有物の分割をしないという特約は5年が最大
--協議が調わない場合は裁判することで、まず一人のものということにして他の共有者に債務を持っているという状態にすることができる。
-建物区分所有法
--区分マンションの法律
--用語
---法定共用部分: EV, 階段
---規約共用部分: 集会所
---法定敷地: 建物が載っている部分の周辺の敷地
---規約敷地: テニスコート・駐車場
---専有部分: 入居者の敷地
--専有部分の床面積は内側線で測る（壁は面積に入らない！！）
--規約共用部分および法定共用部分（階段・集会所）は区分所有者全員で使うものなので、持ち分は共有部分の専有面積を持分で割る
---規約共用部分は表題部に登記すると第三者に対抗できる（法定共用部分はダメ）
--議決権は部屋数、区分所有者数は所有者の人数を分母とする。
--共用部分の管理
---保存行為は単独で可能（電球が壊れたから変える）
---管理行為・変更行為・軽微変更：区分所有者と議決権の両方で過半数の合意（火災保険契約の締結・階段と廊下に滑り止めをつける）
---重大変更：区分所有者と議決権の両方で各3/4の合意（マンションにエレベータを設置）
--費用は持分に応じて負担
--変更で特に重大な影響がある所有者がいる場合には特段の承諾が必須
--敷地利用権（所有権とか）も共有
--専有部分と敷地利用権を分離処分できない（特約つければOK）
---つまり、実際の部屋と実際の部屋を使う権利はセットで売買して処分する必要がありますよという意味。
---土地の所有権と、地上権に似たようなことを、特約をつければできる
-区分の管理と規約
--区分の場合、実は全員が管理組合に自動加入が義務
--管理者を置くことができて、決議によって選任・解任できる（区分所有者とは限らない）
--規約
---建物を建てた瞬間に専有部分全部を所有していた人は、公正証書（？）で規約を設定できる。規約共用部分・規約敷地・専有部分と敷地利用権の分離処分を可能にするか・敷地利用権割合を定められる。
---規約の保存場所は、掲示される必要がある。
---3/4の人+特別の影響を受ける人の賛成で規約変更可能
---どこかに保存して、その保管場所を掲示する必要がある（閲覧要求は正答な理由がなければ断れない）
---包括承継人（相続人）、特定承継人（買った人）も守らないといけない
--分譲業者による公正証書
---規約共用部分、規約敷地、「専有部分と敷地利用権の分離処分を可能とする定め」、敷地利用権の割合は、規約の設定が出来る
--集会
---管理者がいるなら、毎年一回の集会の招集が必須（区分所有者の1/5以上で集会請求も出来る。1/5は規約で下げても良い）
---管理者が居ないなら、区分所有者の1/5以上で集会の招集可能
---集会通知は1週間前までにアジェンダとともに告知必須（規約で伸縮可能、建て替え決議は2ヶ月前まで）
---集会で決まったことは、特定承継人も占有者（借りてる人）も守らないといけない（注意：特定承継人と占有者には議決権がない）
--決議
---基本は1/2以上
---大事そうなことは3/4（規約で「区分所有者数の制限は」1/2まで下げられる。議決権の制限は下げられない）。大事なこと＝共有部分の重大変更、規約の設定変更廃止、管理組合法人の設立解散、その他訴訟、大規模滅失(建物価格の1/2以上)の復旧など
---建て替えは4/5
--うるさいひと
---行為停止要求（うるさいので静かに）は、単独でできるが訴訟には1/2が必要
---使用禁止請求（うるさいので出てけ）は、3/4の上で訴訟
---競売請求（うるさいので戻ってくるな）は、3/4の上で訴訟
**借地借家法（借家） [#tb47c007]
-借地借家法
--賃借人を守る法律
--選挙事務所とか駐車場にするみたいな一時利用では適用されず、民法が適用される！
-種類
--賃貸借契約には、普通賃貸借契約、定期建物賃貸借契約（＝定期借家契約）、仕様賃貸借契約がある
--借地契約には、借地権、定期借地権、事業用定期借地権、建物譲渡特約付借地権がある。
-賃貸借契約
--賃貸人が家の修理・リフォームをした時には、大家に請求可能
---必要費（雨漏りしたので自分で直した）は直ちに請求可能
---有益費（和室をフローリングにした）は賃貸借終了時に請求できる
--賃貸借の存続期間は最長20年、下限なし
--賃借権は賃借権の登記をしてれば対抗可能（大家が変わったら登記してない場合出ていく必要がある）
---ただしこれは民法で守られている範囲の話であって、通常の賃貸借契約は借地借家法で追加で「建物の引き渡しがあれば」登記があっても賃借人は対抗可能という追加ルールがある
--物件を買った場合に新しく大家としての地位を主張して賃料を取るには、所有権の登記が必要
--又貸し（転貸）
---背信的行為があれば、賃貸人は契約解除できる（背信的行為があるとはいえない場合は看過される）
---正しく又貸していて、賃借人が滞納した場合、賃貸人は転借人に直接min(賃借料, 転借料)を請求できる
--敷金
---賃借人の家賃滞納されたらそこから賄える（賃借人から敷金から払っといてとはいえない）
---賃貸人が変わったら継承される！賃借人が変わっても継承されない。
--期限
---下限も上限もない（ただし1年未満は期間なしと見なされる）
---期限の定め（出てく必要がある契約があるか、更新の必要があるか）
---→ある場合、12m-6m前の間に更新しないことの告知が必須（賃貸人は正当事由必要、賃借人は正当事由不要）。特にトラブルがなければ期限なしの法定更新になる
---→ない場合、大家さんは退去させたい日の6m、賃借人は退去したい日の3mまでに申し入れる（賃貸人は正当事由必要、賃借人は正当事由不要）
--建物の引き渡しがあれば賃借人は第三者に賃借権を対抗できる
--造作買い取り請求権（特約で外せる）
---エアコンを承認あって取り付けたときに、大家に買い取るように請求する権利。
--賃借増減請求権（増額は特約で外せるが、減額は特約で外せない）
---景気の変動で家賃を上げるよ！と言える権利（実際上げれるし家賃を取れる。裁判が確定して負けたら払い戻す）
---家賃を下げてください！といえる権利（実際下げれるしそのように家賃を払える。裁判が確定して負けたら払い戻す）
---裁判で負けたら利息付きで返す必要
--転借人
---賃貸人A, 貸借人B, 転借人Cについて、ABの契約の終わり方によってCの扱いが大きく変わる（）
---期間満了: 賃貸人から転借人に通知して6ヶ月で退去
---合意解除: Cに不審な行為がない限り、転貸借は終了しないので、出ていく必要なし
---債務不履行解除: 転貸借は即座に終了するので、支払いの機会を与える必要もなく、即座に退去させられる
--借地権がきれるときは、賃貸人が1年以上前までに期間満了の告知をする必要（せずに、満了することを賃借人が知らなかったら、明け渡しまでに1年の猶予が与えられる）
-使用貸借契約
--無料で借りているような場合
--無料なので、
---要物契約（＝実際にものの受け取りをして成立する契約）である（賃貸借契約では、諾成契約（だくせいけいやく＝両者の合意の時点で契約が成立する通常の形式））
---必要費は借主が負担しなければならない（賃貸借契約では、必要費は貸主に即座に償還できるが、無料なのでそれはできない）
---借主の死亡で契約が終了する（賃貸借契約では、借主が死亡したら相続する）
--無料とはいえ、物件の瑕疵を知りながら知らせなかった場合には、瑕疵担保責任を負うので注意
-定期建物賃貸借契約（＝定期借家契約）
--普通賃貸借契約と違うこと
---契約更新がない。この旨は賃借人に契約書内に書くなり、書面で説明する必要がある。この書面の説明を怠ると普通借家契約とみなされる。
---書面でやる
---期間を1年未満にもできる
---契約期間が1年以上なら、6m-12mの間に終了を告知する。告知を忘れたら定期借家契約満了日に終了せず、更新終了の6m後に強制終了となる
---賃貸人からの解約申し入れは「200m^2未満の住居用建物で、転勤などやむを得ない事情がある」場合に可能で、申込みから1m後に終了できる
---借賃増減請求は特約があれば増額も減額もしてよい（普通賃貸借契約では、減額を制限することはできなかったことに注意）
---期間満了の際、転借人に告知をしていれば対抗できて、明け渡し請求できる
--普通借家契約と同じこと
---下限も上限もない（1年未満にもできる）
-一時使用賃貸借
--正式名称「一時使用目的の建物の賃貸借」
--借地借家法ではなく民法を適用する→例として、借地借家法ではオーナーが変わった時に明け渡しも対抗力があったのに、民法では賃借権の登記がないと対抗できないみたいなことが発生する。
--書面での契約は不要
**借地権 [#qa5063b3]
-借地権の種類
--普通借地権(30年以上、更新ごとに20, 10, 10年…)、定期借地権(50年以上)、事業用借地権(15~50年)、民法上の借地権(20年以下、それ以上に設定したら20年とみなされる)の四つがある
--制限
---設定したい契約期間によって、つけられる権利が限定される
---住宅用は事業用がつけられない
---青空駐車場など一時利用はは民法上の借地権しかつけられない
-借地権
--人が住む場合に限定した賃貸契約に対して有効
--契約期間
---契約がn年だとすると、max(30, n)年の契約とみなされる（最低30年）
---更新ごとに30年->20年->10年->10年と細かく出来るようになる
--借地契約の更新（オーナーが借地権設定者、利用者が借地権者）
---建物のあるなしに関わらず、両者が同意した場合
---建物があって、期間満了時に借地権者が更新を請求し、借地権者が正当事由で意義を唱えなかった場合（この場合、二回目の契約期間は20年となる）
---建物があって、期間満了後に借地権者が利用を続けている場合
--オーナー変更の場合、オーナーは土地を明け渡せと言いたくなるが、それは建物が借地権者本人の名義で登記されていたら対抗できる
---建て替えもできる（火事などによる家の滅失から、看板を立てると2年間は対抗できる。これを明認方法と呼ぶ）
--建物買取請求権
---借地契約の更新がない場合に、建物を時価で買い取るように請求できる
---借地権者の債務不履行による借地権の消失の場合にはだめ！
--又貸しに許可不要！（売却には許可か裁判所の許可必要）
---裁判所の許可の申請は、売却なら売主が、競売なら競り落とした人がする
--建物が滅失した時、借地権は伸びるか？
---借地権設定者の再築承認がある→伸びる（承諾日と築造日のうち、早い方から20年自動的に伸びる）
---借地権設定者の再築承認がない＆借地権更新が今までにない→伸びないが再築は咎められない。
---借地権設定者の再築承認がない＆借地権更新が今までにある→伸びないし再築不可だし、土地の賃貸借の解約申入れや地上権の消滅請求をできる
--建物が滅失した時、借地権者は借地権を放棄できるか？
---借地権更新が今までにない→できない
---借地権更新が今までにある→できる
--借地権設定者Aの土地の上に借地権者Bの建物があり、Bが建物をCに売ろうとしているのに、Aが借地権をCに譲渡しようとしない場合、Bが裁判所にAに代わる許可を出すよう請求する必要がある
--対抗
---「借地権の登記」もしくは「建物の本人名義の登記」があれば第三者に対抗可能（第三者には、転売先の人や競売で落札した人を含む）
---土地の転借人は、転貸人が対抗力があればその対抗力を援用して、第三者に対抗可能
---建物の滅失の際に看板と立てれば対抗力を保てるが、これは滅失前に所有権保存登記をしていてもともと対抗力があった場合に限られる
--特約
---更新はしないものとする特約は無効（そういうことは定期借地契約でやれなので）
---建物譲渡特約付借地権＝借地権の消滅時に、建物を時価で借地権設定者が買い取る条件付きの借地権、建物譲渡特約は書面である必要はない
-定期借地権
--書面での契約必須
--存続期間は50年以上
--普通借地契約と異なり、公正証書などの書面により以下の特約をつけることができる
---契約更新なし
---滅失して再築しても存続期間が延長しない
---建物買い取り請求を認めない
-事業用定期借地権
--公正証書での契約必須！
--居住事業NG！！！
---NGとなった場合、通常の借地契約とみなされる
--10<=存続期間<50
--普通借地契約と異なり、公正証書などの書面により以下の特約をつけることができる
---契約更新なし
---滅失して再築しても存続期間が延長しない
---建物買い取り請求を認めない
--対抗
---「借地権の登記」もしくは「建物の本人名義の登記」があれば第三者に対抗可能（第三者には、転売先の人や競売で落札した人を含む）
-民法の土地の賃貸借契約
--借地借家法の土地賃貸の差
--一時利用・青空駐車場の場合は民法、建物所有（賃貸用・小売業用）の場合は借地借家法
|項目|借地借家法|民法|h
|賃貸借契約期間|上限なし|上限20年でそれ以上に設定したら短縮して20年とみなされる|
|賃貸借契約満了時に使用している時の契約更新|ある|ある|
|解約申入れ|契約満了日に申し入れ可能|いつでも解約申入れできて、申し入れしてから1年で契約終了|
|オーナーが変わった時に出てけと言われることに対する対抗|建物の所有権登記の名前が一致していれば対抗可能|対抗には賃借権の登記が必要|
**不法行為 [#sb810f75]
-故意・過失で他人に損害を与えること
-履行遅滞は不法行為のときから始まる
-損害賠償請求
--相続される（ので即死ならOKとかじゃない）
--被害者が知ったときから3年、不法行為発生から20年で時効
--被害者からの申込みで相殺は可能（私の借金をチャラにするならいいよ）、逆は不可（金貸してるからチャラにしろよ）
-使用者責任
--仕事上の不法行為では、使用者にも損害賠償請求可能（ただし信義則上相当と認められる範囲に限る（要するに全額は無理））
--AがBを雇用していてCに損害を与えたら、AはCに使用者責任で賠償する責任があるが、その分をBに求償することは可能
--数人が共同して損害を与えたら、連帯責任となる（AとBが殴った回数で按分されるのではなく、合計が二人に貸される）
-工作物責任
--建物の看板が落ちて歩行者が怪我した
--判定方法
---占有者・所有者は、建築会社のせいなら、責任を負った上で建築会社に求償可能
---占有者は、損害発生防止対策をしていたら免責
---所有者は、↑をパスしたら無過失責任
**相隣関係 [#i332e3fa]
-植物の枝は所有者に切らせる必要がある、根は自分で切ってよい。隣地から自然に流れ出る水をせき止めてはならない
-隣地使用権：隣地間の塀の修繕・築造ができ、その代金を請求できる
-境界線より1m未満の距離で隣地を見渡せるような場所に窓やベランダを作る場合は、目隠しを設置しなければならない
-公道に接していない家の人は、隣地の所有者に償金を払って通行権を得られる（権利は得られるが、最短経路じゃないとダメだし、そのための償金を払う必要もある）
**債権譲渡 [#g688a854]
-Bへの債務を債権者Aが譲受人Cに債権譲渡する場合、
--AからBへの告知か、Bの承諾が必要（ない場合、債権譲渡を債務者に対抗できない）
-二重譲渡が会った場合
--どちらかに確定日付がなければ、確定日付がある方が勝ち
--どちらも確定日付のある証書（内容証明郵便・公正証書）ならば、到着日で判断！！！
-特約
--債権譲渡禁止特約→善意無過失で誤って譲渡してしまった場合でも、譲渡契約は無効になる
**贈与 [#ic5ea74e]
-贈与者は、それが存在しなかったり贈与するものの瑕疵を隠していた場合、その責任を負う
*宅建業法 [#sbd1264a]
**宅建業 [#o9a24d9e]
-宅建業
--宅建取引業法（消費者を守るため）
--宅建を業として取引するのには免許が必要
--宅地＝土地 of 建物がある or 建物を立てる目的 or 用途地域内（建物を立てることを前提とした土地。山林に立てるとしても）
--建物＝普通の建物（リゾートクラブ会員権は建物！！！（は？））
--自ら貸借は宅建取引上の取引ではない（大家さんが人に貸したりサブリースするのは取引ではないが、賃貸の代理・媒介は取引）
--業
---不特定多数に反復継続した取引をすること
---自社の従業員に売るのは不特定多数に当たらない、一括売却は業に当たらないが分譲は業に当たる
--代理人が免許必要なら本人にも免許必要！！
-免許不要の例外
--免許不要
---国・地方公共団体（←宅建法のルールが適用されない）
---信託会社・信託銀行（←宅建法のルールは適用されるし国土交通大臣に一定時効の届け出が必要）
--これらの代理人が宅建業するのには免許必要
-事務所
--本店と支店があった場合、本店が宅建業してなくても支店がしてれば事務所とみなす
--事務所五点セット（免許証とは無関係！！）
---（掲示義務）標識
---（掲示義務）報酬額（宅建業者の報酬に上限があるので）
---宅建士ceil(n/5)人、下回ったら2週間以内に補填
---帳簿（都度報告、閉鎖後5年保管。（新築住宅の売り主の場合は10年保管に伸びる）） 電子でもOK
---従業員名簿（最後の記載から10年保存）、宅建か否かの記載が必須
--従業員には従業者証明書をもたせる必要、宅建士証では代用不可
-事務所以外
--案内所・現地でも標識必須（標識は売主ではなく媒介の標識）
--その他ルール
---申込みを行う案内所には宅建士が1人必要
---申し込みを行う案内所では、メールで業務開始の10日前までに届けが必要（知事に）
-欠格事由
--成年被後見人・被保佐人・破産者で復権を得ないもの
--刑罰
---科料＜拘留＜罰金＜禁錮＜懲役
---拘留以下は制約なし
---罰金は宅建法違反とか以外は問題ないが、そうなら5年免許受けられない
---禁錮以上は刑の執行後5年免許受けられない
--執行猶予
---中には無理
---執行猶予が切れたら翌日からOK
--免許取り消しからの復帰
---取消しから5年後に復帰
---聴聞の公示前60日に役員だった人は、取消しから5年後に復帰
---公示から処分の間に廃業届・合併があったら、その時点から5年後に復帰
--未成年者の法定代理人が欠格していると、未成年者も免許がもらえない
--役員・支店長が欠格だとその会社は免許不可
-免許の申請と効力
--一つの都道府県なら知事、複数なら国道交通大臣（事務所の所在のみ考慮）
--複数の場合でも、免許は知事を通して国土交通大臣に行く
--免許の有効期間は5年。期間満了日の90-30日前に更新の必要
--免許変え
---知事になる場合は、新免許権者となる知事に申請
---国土交通大臣になる場合は、主たる事務所を管轄する知事を経由
---免許番号は変更になる
--変更の届け出は変更後30日以内（役員・使用人の氏名変更、事務所名称変更、所在地変更、専任宅建士氏名）
--廃業は30日以内に以下の人が廃業等の届け出をする
---死亡時には相続人
---合併時には消失外車の代表役員
---破産時には破産管財人
---解散時には清算人
---廃業時には代表役員
-宅建取引士
--取得の流れ
---宅建士試験合格
---登録実務講習（国土交通大臣の登録を受けた）か2年以上の実務
---宅建士資格登録（一生有効）
---法定講習（知事が指定）
---宅建士証交付（5年有効、知事による更新研修で更新）
--宅建士の事務
---重要事項の説明、重要事項説明書面（35条）、37条書面への記名押印
--欠格事由
---成人同様の行為能力がある未成年者は免許も登録も出来る
---そうではない未成年者は登録できない
--事務禁止処分期間中も、変更の登録を遅滞なく行う必要がある。
--変更の登録（義務）
---氏名・住所・本籍・称号または名称、免許番号に変更が合った場合は、変更の登録を遅滞なくしなければならない。
--登録の移転（任意）
---宅建士証をうけた登録地での講習を受ける必要→勤務地が変わったらそこにわざわざ行く必要があり面倒
---「「勤務地の都道府県」」が変わったとき（自宅が変わった場合登録の移転は不可）に登録の移転ができる。
---現在の知事を介す
---有効期限は新たに5年ではない
---任意であって義務ではない
---事務禁止処分期間中は不可
--死亡時は相続人が、その他の場合は破産時は30日以内に本人が届け出をする
---挟んでも本人がやる（後見・保佐開始時には後見人とか保佐人がやる）
-宅建士証
--重要事項説明を行う場合は請求がなくとも提示する
--古い宅建士証は返納・引き換え制
--事務禁止処分の場合は「交付を受けた」知事に返納（登録は変わっている可能性がある）
---終わったら返還請求する
--書き換えの交付
---「「住所・氏名が変更になった場合」」（勤務地は関係ない）は、宅建士証の書き換え交付が必須
--住所欄にはシールを貼ってプライバシーを守れる
**営業保証金 [#w38052e9]
-免許→供託→届出→開始の順序がマジで大事
-営業保証金＝供託
--業務開始時には営業保証金の供託が必須となる
---主たる事務所は1000万円、その他は500万円
--供託所は主たる事務所の最寄りである必要
--有価証券でも金銭でも良いが、額面通りにならないケースもある
--免許を得てから3ヶ月供託をしない場合催告して、1ヶ月で免許を取り消すことができる
--新規事務所の設置に当たってはその旨を免許権者に連絡しないといけない
--供託に不足があった場合、不足通知の2週間以内に供託し、2週間以内に免許権者に届け出する必要がある
--保管替えもできる（供託所を変更すること）
---現金のみなら、元の供託所に保管変え申請出すだけ
---有価証券を含む場合は、保管替え請求はできないので、古い供託所から取り戻してから新供託所に供託する（遅延なく）
--取り戻し
---6ヶ月以内の期間で広告する必要（債権者は申し込まないで〜って言う）
---すぐに取り戻せる例外：10年たってる、二重供託、宅建業者が保証協会に加入
-弁済業務保証金
--営業保証金はさすがに大きすぎるので、この制度がある
--全国宅地建物取引業保証協会と、不動産保証協会の二つがあってどっちかしか入れない（鳩とウサギのマーク）
--加入で営業保証金免除
--加入した宅建業者は「社員」と呼ばれる。
--主が60万円、その他が30万円納付→保証協会が供託所に1週間以内に供託（これを弁済業務保証金と言う）→供託した棟を保証協会が免許賢者に届け出する
--新たに事務所を解説したら設置日の2週間以内に追加で納付する（やり忘れると社員の地位を失う。失ったら1週間以内に払えば復権）
--還付の際は、保証協会の認証をもらって、それを持って供託所に請求する
--お客様目線では、この価格ではなく営業保証金のほうの1000, 500万円で計算された還付が受けられる
--保証協会の場合、「まず建て替える」！！2週間以内に追加供託して、2週間以内に業者が納付する
---社員が払わないと社員の地位を失う（失って1週間以内に払えればOK）
---保証協会は弁済業務保証金準備金という積立から建て替えている
---それがなくなったら、特別弁済業務保証金分担金によって、全社員が一ヶ月以内に分担金を収める必要
--社員でなくなったら営業保証金と同様に六ヶ月間の広告がいる
--社員でなくなったら、営業保証金につけかえないといけないので、1週間以内に供託する必要
--事業所の廃止
---「「「営業保証金と異なり、」」」一部の事業所がなくなっただけなら直ちに返してもらえる
---「「「営業保証金と異なり、」」」一部の事業所がなくなっただけなら、広告が不要
**媒介と代理 [#n084f474]
-媒介契約の種類
--一般媒介契約では、他社の依頼可能、レインズ制限なし
--専任媒介契約では、他社の依頼不可、自己発見取引可、有効期間3ヶ月、業務処理報告2週間に一度、レインズには7営業日で載せる
--専属専任媒介契約では、他社の依頼不可、自己発見取引不可、有効期間3ヶ月、業務処理報告1週間に一度、レインズには5営業日で載せる
--媒介成立したら、遅滞なく媒介契約書面を交付する必要がある
-レインズ
--宅建業者がレインズに登録完了したら、登録済証を依頼者に遅滞なく渡す。
--宅建業者は、契約成立したら、遅滞なくレインズに登録番号・取引価格・契約成立年月日を登録する。
-広告
--広告では取引態様を明示する必要がある。
--誇大広告はした時点でアウト
--囮広告（存在しない、売る気のない物件）をして、事務所に誘い込む目的で広告するのはアウト
--未完成物件は、許可・確認が降りるまでは売買・貸借の広告ができない。契約は、売買はしてはならず、賃借契約しかしてはいけない。
**重要事項説明 [#k022d6fb]
-買主・借主・交換の両当事者に対して、重要事項説明をする必要がある
--宅建士でありさえすれば良いので、アルバイトでも良い。場所もどうでもいい。
--宅建士証を見せないといけない（見せないと10万円以下の過料）
--書面必須 (35 条書面) で、記名押印は宅建士でないといけない
--宅建業者間では重要事項説明は省略できるが、35条書面の交付は省略できない
--IT重説可能（重要事項説明書と添付書類の事前送付必須）。通常どおり重説するとテレビ会議 OK となった。
-自ら賃貸の場合のみ、重要事項説明は不要であることに注意！（宅建法上の取引ではないので）
-全てで必要な説明事項
--権利
--インフラ（水電気ガス）
--契約解除・損害賠償額の予定・違約金
--代金・借賃以外の金銭額（手付金・敷金・権利金）
--土砂災害警戒区域などのハザードマップ系情報
--未完成なら完成時の形状と構造
-建物で必要な説明事項
--インスペクション結果
--アスベストの仕様有無
--耐震診断結果
-売買・交換で必要
--法令上の制限（＋土地貸借なら必要）
--私道負担（＋土地貸借なら必要）
--新築ならインスペクション
--契約内容不適合担保責任の履行措置
--代金に関する金銭貸借のあっせん
--手付金保全措置
-貸借のみで必要
--台所浴室便所などの整備状況
--契約期間と契約の更新に関する事項
--定期借家・定期借地である場合はその旨
--敷金など終了時に生産される金銭の精算
-区分マンションのみで必要
--専有部の利用制限（賃貸も必要）
--管理会社の名称と住所（賃貸も必要）
--修繕積立金・管理費用
**供託所説明 [#o35f549d]
-重要事項説明とは別に、供託所について説明する必要がある。
--宅建業者ではない取引の両当事者に対して、宅建士が説明する必要はなく、口頭でもよい
**37条書面 [#j661f1e5]
-要するに契約書。契約後遅滞なく交付が必要
--契約の両当事者に交付
--宅建士の記名押印が必要
-必ず記載するもの
--売主買主名前
--物件
--建物の構造体力上主要な部分の状況について、当事者双方が確認した事項（賃借では不要）
--代金・借賃の額・支払時期・方法
--引渡し時期（賃借では不要）
--移転登記申請時期
--特約（危険負担とかに関しての定めがある場合）
**自ら売り主制限 [#o4e33497]
-業者対一般では、8種類の制限がある
--クーリングオフ（無条件キャンセル。クーリングオフ方法を書面で告げられてから8日に可能、書面でクーリングオフする。事務所・宅建士設置義務のある案内所・買主の自宅・勤務先で契約したらできない。また、宅地建物を引き渡されて、代金全額を払ったらできない。違約金請求不可。）
--賠償予定額の制限（損害賠償額の予定と違約金の合計が20%を超えてはならず、超えた分は無効）
--手付の額（手付の額は20%を超えてはならず、超えた分は無効。手付は自動的に解約手付となる）
--手付金中間金の保全措置（銀行・保険事業者・指定保管期間との手付金等寄託契約をする必要がある。ただし、未完成物件には手付金等帰宅契約は使えないことに注意。保証委託契約未完成ならmax(5%, 1000), 完成済みならmax(10%, 1000)万円以下なら保全措置不要、買い主が所有権登記をしたら保全措置不要。）
--自己所有でない物件の契約締結制限（他人物売買基本禁止。仕入先との間で停止条件のない契約・予約があるなら他人物契約してよい。）
--契約内容不適合担保責任の特約制限（民法より不利な特約禁止。ただし、例外的に契約内容不適合担保責任は2年以上なら有効（元は？））
--割賦販売の解除などの制限（民法では、履行遅滞から相応の期間を定めて勧告してそれでも支払いがなければ契約解除。宅建業法では、30日以上の相応期間を定めて書面で勧告し、それでも支払いがなければ契約解除や割賦金の全額請求）
--所有権留保の禁止（割賦金の30%以下しか払ってもらっていないときは、業者の所有権留保を認める）
**住宅瑕疵担保履行法 [#ue258b50]
-新築住宅の売り主は、引き渡しから10年構造耐力上重要な部分と雨水の侵入を防止する部分に瑕疵担保責任が貸されている（品確法）
--担保責任をしっかり果たすため、資力確保措置をしないといけないので、供託所に供託をしないといけない（自ら売り主のみで適用）
--宅建業者が、基準備前10年間に引き渡した新築住宅の合計戸数（55m^2以下は1/2戸扱い）を元に、供出。2000万円以上の保険金額
で有効期間10年以上。
--基準日(3/31,9/30)から三週間以内に免許権者に供託状況を届け出をしないといけない。やらないと50日後以降に新築住宅の売買契約が締結不可に
-新築売却の契約締結前に供託所の名称と所在地を書面で交付する必要がある。
**報酬額の制限 [#z8905a3f]
-基準額
--消費税抜き価格から計算（建物のみ課税、免税業者の消費税は4%）
--最大で200万円以下は5%, 400万円以下は4%+2万円、それ以上は3%+6万円
-報酬の制限
--売買・代理・交換のどの取引でも、両者からの手数料の合計が基準額の二倍を超えてはならないというルールがある。
--売買代理の報酬は、片方から基準額
--代理の報酬は、片方から基準額x2
--交換の報酬は、高い方の額を使って売買代理と同じ要領
-報酬自体にも消費税がかかる
-賃貸の制限
--住居＋媒介→賃料の一ヶ月分（定めがなければ借主貸主の両方から50%ずつ）
--住居＋代理→賃料の一ヶ月分（借主貸主合わせて）
--非住居→max(賃料の一ヶ月分, 権利金を売買代金とみなした報酬)
**監督処分 [#rdc7fdac]
-宅建業者に対する監督処分
--指示処分<業務停止処分<免許取消処分
--免許取り消し処分は免許権者しかできない
--必ず免許取消処分になるもの
---免許の欠格事由に該当する
---宅建業の業務を一年以上していない
---免許替えの手続きを怠った
-宅建士に対する監督処分
--指示処分<事務停止処分<登録消除処分
--登録消除処分は、登録した都道府県知事しかできない
--事務停止処分をウケた宅建士は、宅建賞を交付を受けた都道府県知事に提出しないといけない
-聴聞
--監督処分の前には、公開の聴聞が設定される。
-公告
--業者の業務停止処分と免許取消処分では、公告をしないといけない。
*法令上の制限 [#efc35b34]
**都市計画法 [#a95e5c54]
-都市計画は、用途区域→補助的用途区域→地区計画の順に細かく規定される
-日本全国は5つに分けられる
--都市計画区域＝市街化区域＋市街化調整区域＋非線引き区域
---市街化区域＝開発を促進（用途区域を定める）
---市街化調整区域＝乱開発を防止するために市街化を抑制（用途区域を定めない）
---非線引き区域＝市街化区域と市街化調整区域は線引きをしないこともある（用途区域を定めてもよい）
--準都市計画区域（用途区域を定めてもよい）
---インターチェンジ周辺は便利で乱開発されるので、都道府県が指定することがある
--都市計画区域と準都市計画区域以外（用途区域を定めない）
-指定する人
--二つの都府県にわたる→国道交通大臣が指定
--一つの都道府県→都道府県が指定
-都市計画区域は、県境などに無関係に自由に設定可能
-用途地域
--用途地域に指定されると、容積率・建ぺい率・高さの限度を指定しないといけない。
---一低、二低、田は、高さを10, 12m
--敷地面積の最低限度 (200m^2以内)、外壁の後退距離を指定してもよい。
---一低、二低、田は、高さを1, 1.5m
-13種類の用途地域。これの定義問題は頻出するので覚えないといけない。
--第[一|二]種[低層住居専用|中高層住居専用|住居]地域
---これらは自明。二種は、「主として」となる。
--準住居地域
---非自明！幹線道路沿い。
--田園住居地域
--近隣商業地域
---商店街
--商業地域
---繁華街
---「主として」商業等の利便
--準工業地域、工業地域、工業専用地域
---準工業地域が町工場、工場地域が工場だが人住める、工場専用地域は石油コンビナート
---工場専用地域以外は「主として」がつく
-補助的地域地区（用途地域内に定められるもの）
--特別用途地区
---より細かく制限できる
--高層住居誘導地区
---容積率・斜線制限の緩和、日陰規制の除外が可能
---一住、二住、準住、近商、準工で設定可能
--高度地区
---高さの制限を付けられる
--高度利用地区
---高さではない制限を付けられる
---容積率・建ぺい率・建築面積・壁面位置
--特例容積率適用地区
-補助的地域地区（用途地域外にも定められるもの）
--特例街区
---市街地の整備改善（西新宿の超高層ビル）
--防火地域・準防火地域
---建造物が密集しているところ
--景観地区
---町並みと合わせる
--風致地区
---自然美を守る
-補助的地域地区（用途地域外にのみ定められるもの）
--特定用途制限地域
---〜は建築不可、みたいな
-都市施設（公園とか下水道とか小学校などの社会インフラ）
--市街化区域・非線引き区域→道路・公園・下水道を必ず定める
--住居系用途地域→義務教育施設を必ず定める
-地区計画
--市区町村レベルでの細かいルール（塀ではなく生垣にしようとか）
--「土地の区画形質の変更、建築物建築、工作物の建設」の 30 日前までに市区町村長に届出
-都市計画の決定手続き
--都市計画の都市計画案は、公告・縦覧しなければならない（公告から2週間）
**開発許可 [#zee6fd0a]
-開発行為かつ許可不要例外でないなら、許可が必要
-開発行為
--建築物の建築
--特定工作物の建築
---第一種特定工作物＝コンクリートプラント・アスファルトプラント
---第二種特定工作物＝10000m^2以上の野球場などのための区画形質の変更、規模不問のゴルフコース
-開発行為の例外（市街化区域以外は農林漁業用建築物（＝農業従事者住居は含み、加工用建築物は含まない）は許可不要）
--市街化区域＝1000m^2以下
--市街化調整区域＝絶対許可必要
--非線引き区域＝3000m^2以下
--準都市計画区域＝3000m^2以下
--都市計画区域・準都市計画区域外10000m^2以下
-開発行為の例外（常に例外）
--公益上必要な建築物（学校・胃腸施設・社会福祉施設は許可必要）
--非常災害の応急措置
--「〜事業の施工として」行う開発行為（？）
-都市計画事業（＝都市計画施設や市街地開発事業）の妨げになるような建築などは、タイミングによっては許可が必要になることがある。
--都市計画事業の流れ：予定区域の決定の告示X→決定の告示Y→認可・承認決定の告示Z
--大規模都市計画事業の場合、X->Zの建築物建設と土地形質変更で許可が必要
--小規模都市計画事業の場合、Y->Zの建築物建設で許可が必要
--Z以降は問答無用で許可が必要
**建築基準法 [#jcfb9612]
-災害から守るための建物の基準
-建築基準法
--集団規定=都市計画区域と準都市計画区域のみ
--単体規定=全国どこでも（住居には窓が必要など）
--重要文化財には適用されない
-用途規制
--終電走る先進保育（宗教施設、公衆電話、派出所、先頭、診療所、保育所）
---どこでも建てられる
--住宅・図書館・老人ホーム
---工専X
--小中高
---工・工専X
--高専・大学・病院 (ベッド数20以上)
---工・工専, 1低, 2低でX
--飲食・物販
---2F以下150m^2以下: 専工, 1低がX
---2F以下500m^2以下: 専工, 1低, 2低がX
---1500m^2以下: 専工, 1低, 2低, 1高がX
--娯楽
---2住・準住・商・準工・工がOK
---これに加えてボーリングスケート水泳は1住もOK
---これに加えてカラオケは専工もOK
--TIPS
---田と2低はほぼ同じ規制（2F以下500m^2が2低駄目だが田OK）
---複数の地域にまたがる場合→過半が属する用途区域
-建ぺい率
--都市計画区域と準都市計画区域では、建ぺい率を都市計画で定める
--商業地域は問答無用で80%
--緩和
---角地で+10%
---防火地域内で耐火建築物で+20%
--建ぺい率が複数に渡る場合は重心
-容積率
--不算入
---共用廊下・階段・エレベータは不算入
---総住宅床面積/3までの地下住宅床面積は不算入（2階50, 1階50, 地50なら、地下は全て不算入）
--前面道路の幅員の広いほうが12m以下なら、住居系用途地域なら幅員*0.4, それ以外で幅員*0.6の制限が更にかかる
--複数にまたがる場合は、それぞれで計算したあと重心
-斜線制限
--道路斜線制限＝道路の向かいから45度、20~50mまでが制限
--隣地斜線制限＝敷地建物の端高さが21mまたは30mの制限、さらにその建物端から斜め45度
--北側斜線制限＝隣地が北側なら更に、敷地建物の端高さが5mまたは10mの制限、さらにその端から45度に制限
--対象区域
---低1, 低2, 田は、道と北
---高1, 高2は、全て
---その他は道と隣のみ
-日陰規制
--低1, 低2, 田は、軒の高さが7m, 3階以上で制限
--商・工・工専では、指定不可
--↑以外の用途地域では、10m以上で制限
--用途地域の指定がない地域では、「軒の高さが7m, 3階以上で制限」もしくは「10m以上」のどちらかを選ぶ
-道路規制
--幅員4m以上の道路に2m以上接する義務（接道義務）
---建築審査会の同意があれば2m以上接していなくても良い。特殊建築物や3階以上のものは条例でより厳しくできるが緩和はできない
--幅員4m未満でも既存道路は2項道路と呼び、道路とみなす（セットバックで中心から2m後退する必要がある）
-防火
---防火地域
---外壁が耐火構造なら、外壁を隣地境界線に接してよい。
---3階以上の建物や、延べ面積100m^2以上の建物は耐火建築物にしないといけない
---それ以外の建築物は、耐火もしくは準耐火建築物にしなければならない。
---屋上に設けたり高さ3m以上の看板は、耐火性でなければならない
--準防火地域
---4階以上の建物や、延べ面積1500m^2以上の建物は耐火建築物にしないといけない
---延べ面積500m^2以上の建物は耐火建築物もしくは準耐火建築物にしないといけない
---防火と準防火でまたいだ場合、厳しい方が適用
---防火壁で区画されていれば、規制がそこまでで分離される。
--語呂合わせ
---坊さん100人、巡視するイチゴ（耐火建築物にしなければならないもの。）
-単体規定
--窓は床の1/7以上
--換気は床の1/20以上
--吸気口は高さの1/2以下につけ、それより高いところに廃棄
--20m以上の建築物には避雷針
--31m以上の建築物にはエレベータ
--1000m^2以上の建築物は、防火壁で1000m^2ごとに区切る（準耐火・耐火建築物はこれを無視して良い）
--アスベストやクロルピリホスは使用不可。
**建築確認 [#z2ec8253]
-建築確認（＝建築基準法に適法かを確認する作業）が必要になるケース
--特殊建造物
--大規模建築物（用途変更はいらない）
--都市計画区域・準都市計画区域の新築・増改築移転
--（特殊建造物＝学校映画館病院共同住宅など、大規模建築物＝木造3F・500m^2・高さ13m^2・軒高9m以上、それ以外2F以上・200m^2以上）
-建築確認の手順
--最初と最後にチェックして、検査印象をもらう（大規模の場合は工事施工と工事完了の間にも中間検査をする）
**建築協定 [#f811d5e1]
-住民が自主的に決めるルール
-締結・変更には全員、廃止は1/2の合意が必要。
**国土利用計画法 [#x8f63475]
-地価高騰を抑制するための規制
--事前届出と事後届出があるが、日本では事前に届出させたくなるほど高騰しそうな土地がないので、ほぼ事後届出
--買主が届出（国が絡んだら届出不要）
-区域
--規制区域→許可申請
--注視区域・監視区域→事前届出
--その他の区域→事後届出
-事後届出
--売買と交換の時に買主が届出
--同時に複数人から買ったら合算
--必要な面積(m^2)
---市街化区域2000
---市街化調整区域5000
---非線引き区域5000
---準都市計画区域10000
---都市計画区域外10000
--契約→（二週間以内）→届出→（審査不適合なら三週間以内に）→利用目的について勧告→公表
---届け出しないと罰則あり
-事前届出制
--売主・買主の両方に義務
--売主・買主のどちらかが規定面積以上で届出必要
--額も審査される
**農地法 [#t9eee342]
-許可の種類
--3条許可：使う人が変わる (農業委員会の許可が必要)
---抵当権設定は許可不要。相続は許可不要だが農業委員会への届出が必要。
--4条許可：農地→農地以外（知事の許可が必要）
---200m^2以下の農地を農業用施設用地に転用する場合は許可不要（開発許可では農業用施設用地に農家自宅は含んだが、ここでは含まない！）
--5条許可：農地→農地以外＆使う人が変わる（知事の許可が必要）
---一時的に農地を資材置き場にする場合でも必要
-市街化区域内の特例
--4, 5条許可は、市街化区域内では不要で、届出のみでOK
--3条許可には影響しない
-農地法を無視すると契約は無効、工事は原状回復を求められる可能性がある。
**土地区画整理 [#db984339]
-土地区画整理＝整形地ではない道や土地を、整形地にすること。
--従前の宅地＝土地区画整理前の土地
--換地＝土地区画整理後の土地
--仮換地＝工事中に仮に使わせてあげる土地
--保留地＝土地区画整理後に、工事代として施工者が受け取る目的の土地
--清算金＝従前の宅地から換地に移った時に、変わってしまった価値の精算をするためのお金
--換地処分＝換地を従前の宅地とみなすこと（法律上の「はい、今日からお引っ越ししたってことにするね！」）
-施工者
--個人
--土地区画整理組合(区画整理の範囲にいる所有権・借地権を持つ人は自動的に組合になる。7人以上、設立には知事の許可)
--区画整理会社
--地方自治体・国土交通大臣（必ず都市計画事業として施工される）
-土地区画整理事業
--土地区画整理事業の認可から換地処分までは、土地の形質の変更・建築物・工作物の建築・5t以上の物件は、知事の許可が必要
-換地処分
--施工者が関係権利者に通知し、国土交通大臣や知事が広告する。
--公告日の夜24時に以下が同時に起きる。
---消滅：仮換地指定、建築行為の制限、換地を定めなかった従前の宅地の権利が消失、事業の施工により孔子の利益が亡くなった地役権が消失 (地役権とは、通行地役権＝土地の通行を許可する権利のようなもの)
---発生：換地が従前の宅地と見なされる、清算金、施工者が保留地を取得、事業の施工により設置された公共施設が原則としてその所在する市町村の管理に属する
**宅地造成等規制法 [#rdf1f0a2]
-目的：宅地造成に伴うがけ崩れなどの災害防止。宅地造成工事規制区域では知事の許可が必要
-造成後の目的が宅地なら適用
-規模
--2m+切土
--1m+盛土
--2m+の切土盛土
--500m^2+の面積
-届出期限
--工事をすでにして指定された→その時から3w
--2mを超える後壁・除水施設の除却工事→着手前2w
--宅地以外を宅地に転用した→その時から2w
**その他の法令 [#u61310b9]
-許可の先
--自然公園法→環境大臣
--文化財保護法→文化庁長官
--生産緑地法→市町村長
--道路法、河川法、海岸法、港湾法→*管理者
*税 [#se1d2a18]
||国税|地方税|h
|取得|登録免許税、印紙税|不動産所得税|
|保有||固定資産税、都市計画税|
|売却|所得税（譲渡所得）||
-課税主体
--不「動」産取得税＝都「道」府県
--固定「資」産税＝市区町村
--都「市」計画税＝市区町村
-減税措置の名前
--課税標準 * 税率 = 税額
--課税標準が下がる→課税標準の特例
--税率が下がる→軽減税率
--税額が下がる→税額控除
-不動産取得税
--不動産の所在地の都道府県に払う
--改築にもかかる（価値の増額幅に対して）
--地方自治体の取得、法人合併の取得、相続は非課税
--課税標準は固定資産税評価額。3年に1回更新
--税率は土地3%住宅3%住宅以外4%
--土地は10-,新築増改築は23-/戸,中古は12-/戸なら免税
--納付方法
---普通徴収（納税通知書が交付される）
--課税標準の特例
---新築: 自己居住は床面積50~240(賃貸は40~240)の場合、課税標準が1200万円控除
---中古: 自己居住は床面積50~240の場合、課税標準が最大1200万円控除（賃貸は控除なし）
---平成33年までに取得された宅地は課税標準/2
-固定資産税
--所在地の市区町村に払う
--1/1の所有者が一年分を負担
--大体1.4% (場所により違う)
--免税点は固定資産税課税標準が土地30-,建物20-
--課税標準の特例
---住宅200m^2-なら/6、それを超える部分は/3
--税額控除
---新築床面積50-280m^3（賃貸では40-280）の場合、3年(中高層住宅耐火建築物の場合5年)分120m^2以下の部分が/2
-都市計画税
--市街化区域のみ
-所得税（譲渡所得）
--収入価格-取得費用-譲渡費用に対して課税
--譲渡所得の特例（沢山ある）
---[課税標準] 3000万円控除: 所有期間問わず、居住用で親族に対する譲渡ではなく3年に一度なら適用
---[課税標準] 5000万円控除: ?????
---[課税標準] 買い替え特例: 今まで住んでいた家を売って新しい家を買う時、古い家-新しい家の金額が課税標準になる。古い家は10年以上所有・居住し、親族への譲渡ではなく、居住しなくなって3年目年末までの譲渡で、1億円以下である必要がある。新しい家は、床面積50m^2以上家屋敷地面積500m^2以下譲渡した年の前年1/1から翌年12/31までに取得する必要がある。
---[課税標準] 課税の繰延
---[課税標準] 譲渡損失の繰越控除
---[税率] 居住用財産の軽減税率: 所有期間10年+
---[税率] 優良住宅地の軽減税率: 所有期間5年+
---[税額] 住宅ローン控除
--以下の4パターンのみ併用可能
---x万円控除-住居用財産の軽減税率
---5000万円控除-住居ローン控除
---譲渡損失の損益通算・繰越控除-住居ローン控除
-税率
--5年以内なら30%, それ以上なら15%
-印紙税
--金額が書かれた文書に課税。課税標準は書かれた金額
--課税文書
---土地（建物は非課税）の賃貸借契約書
---売買契約書
---交換契約書（双方の金額が記載されていればmax, 差金のみが記載されていればその額が記載金額）
---贈与契約書 (記載金額0円とみなす)
---契約金額の変更契約書（記載金額max(0, 増加分)とみなす）
---予約契約書
---金銭の受取書（5万円以上の敷金）
--国・地方自治体の文書は非課税
--納付方法: 課税文書に印紙をはって消印（＝印鑑若しくは署名）することで納付したことになる（代理人、使用人がしてもいい）
--過怠税
---印紙忘れ→印紙自体と、過怠税として印紙の2倍
---消印忘れ→過怠税として印紙の1倍
-登録免許税
--登記を受けるものが納税する。売買の所有権移転では、連帯責任となる。
--課税標準は、売買では固定資産税評価額、抵当権では債権額
--税率はまちまち
--自己居住50m^2+で軽減税率
---所有権保存登記の場合、新築1年以内の登記が必要（新築のみ）
---所有権移転登記の場合、木造築20年以内、木造以外築25年以内の場合は適用
--納付は原則現金、3万円以内なら印紙で代用可能
**不動産鑑定 [#a3d1a07c]
-公示地価決定の流れ
--国土交通大臣が公示区域を指定して土地鑑定委員を任命
--土地鑑定委員が、標準地（普通な土地）を選定→2人以上の不動産鑑定士が鑑定→正常な価格の判定→官報で工事→市区町村に送る
--市区町村長が、書面と図面を事務所において、閲覧に供する
-不動産鑑定評価基準
--最有効使用の原則＝その土地を最大限に利用した場合の土地価格を計算する。
--4種類の価格
---正常価格: 市場性あり。売り急ぎも買い急ぎもしない場合の普通の価格。
---限定価格: 市場性あり。隣のビルの人が買う時の価格。
---特定価格: 市場性あり。急いで売る時の価格
---特殊価格: 市場性なし。重要文化財とか
-鑑定手法
--原価法: 再調達価格から古くなった分の減価をして修正（積算価格的な）
--取引事例比較: 多数のデータから類推
--収益還元法: 利回りから逆算
**住宅金融支援機構法 [#kf99553b]
-銀行の住宅購入資金融資を推進する機構
-種類
--証券化: 銀行から住宅ローン債権を買い取って証券化・投資家に売却する（将来の金利変動リスクを投資家に引き受けてもらう）
--保証型: 貸し倒れの保険を証券化して投資家に売却 (？？？？)
-直接融資は、災害復興建造物や、子育て・高齢者のための賃貸住宅にのみ貸付する。
**景品表示法 [#n8c07ee7]
-プレゼント
--抽選: min(宅地建物の取引価格の20倍,10万円)以下
--全員にプレゼント: 取引価格の1/10または100万円以下
-表示義務
--市街化調整区域内の土地: その旨を16ポイント以上の文字で明記
--接道義務を満たさない土地: 再建築不可または建築不可と明記
--路地状部分のみで道路に接する土地: 路地状部分を含む旨と割合か面積を明記
--高圧電線が上を通っている: 明記して、建築制限があれば明記
--傾斜地: マンション・別荘以外の場合、30%以上が傾斜地ならその旨と割合か面積を明記。30%超えてなくても、ヤバそうなら明記。
-禁止用語（合理的な根拠が出せれば使っていい場合もある）
--「完璧」
--「日本一」
--「特選」「厳選」（選ばれてそうなのはダメ）
--「特級」「最高」（最上級を表すのはダメ）
--「破格」「格安」「土地値」（著しく安い印象を与えるのはダメ。根拠の併記が必須）
--「完売」（売れ行きが良いことを表すのはダメ。根拠の併記が必須）
-一般事項の表示義務
--まだ立っていないバス停などは、運営主体が公表している場合のみ書ける
--徒歩1分=80m、切り上げ必須
--新築: 建築後1年未満で住居用に供されていない
--新発売: 初めて購入の申込の勧誘を行うこと
--写真は実物。未完成なら、規模が同一なものを使うことができるが全写真に接して別の建物であることを明記
--分譲で価格全部載せてられない場合は、最低価格・最高価格・最頻価格とその戸数を明記
--新築賃貸で価格全部載せてられない場合は、最低価格・最高価格を明記
--マンション管理費は、最低価格・最高価格を明記
**土地 [#r8f9cf51]
-住宅に適していない場所
--山地: 急傾斜地、崖錐、谷の出口、地すべり値、崩落跡地、断層
--丘陵地: 縁辺部、台地上の朝板に
--低地: 旧河道、後背低地、干拓地
-地下水位
--浅いと液状化しやすいので不敵
**建物 [#z9731189]
-木材
--含水率が低いほうが強い。心のほうが腐りにくい。
-鉄骨造
--自信に強い、腐食しやすい、火災に弱い
-RC
--鉄筋は引っ張りに強く圧縮に弱い、コンクリートは引っ張りに弱く圧縮に強い。だから合わせると強い。
--コンクリートの暑さは3cm以上
--コンクリートは鉄の酸化防止・耐熱の効果がある。
-地震対策
--耐震: 剛性を高める
--免震: 床下に積層ゴム
--制振: 制振ダンパで揺れの吸収
*未整理 [#re941279]
問題分のはじめの説明が重要！
問題文を一字一句読む！絶対知識で決められるならそれで決める。
見佐助
科料＜拘留＜罰金＜禁錮＜懲役（罰金グレー：宅建背任暴力）
全解・一減・抵当権のみは例外で可能。
詐欺強迫は取消し
民法の貸借は20年が限度だが、借地借家法は限度なし！
借地借家法は期間を定めない場合自動で30年になる
他人物売買は可能
正当防衛は不法行為じゃない
免許供託届出開始
----
動機の錯誤とは？
見佐助の順で重い→軽い。助は本人の同意いる。見は賃貸売買で家庭裁判所いる
石無能力は無効、制限能力行為は取消し
専有時効は登記移行しても対抗できる！すげー。リセットされない。リセットは請求・勧告・承認のみ。所有の意思が必要
権限外の代理は善意無過失なら有効
破産手続き決定で代理権は消失
代理権で追認がない場合は拒絶
顕名がない場合は代理人との契約
代理は本人に無断で修繕してもお咎め無し。
表見代理 （ひょうけんだいり） とは、広義の無権代理のうち、無権代理人に代理権が存在するかのような外観を呈しているような事情があると認められる場合に、その外観を信頼した相手方を保護するため、有権代理と同様の法律上の効果を認める制度である。
代理人が自分を買い主として探してきたよー、みたいなのは原則禁止だが、本人が認めればOK
双方代理は無権代理として扱われる
手付の額にルールはない、損害賠償はない、手付放棄できなくなるのは双方の履行が合ってから。手付は実際払わないといけない（あとで払うよーはだめ）
手付と違約金は別物。違約金は損害賠償額の推定。違約金を払ったら手付は返さないと
自己振り出しの小切手と、銀行振り出しの小切手がある。前者は返済に相当しない。
担保責任、悪意なら大概何もできないが、全解・一減・抵当権のみは例外で可能。
他人物売買は有効！Cの建物をABが売ります、といっても別に何ら問題はない。
瑕疵担保責任は善悪関係なくあるし、売主の責任かを証明しなくてもよい。
瑕疵担保責任の解除は難しくて、目的を達成できない場合のみ
手付は相手が履行に着手するまで
瑕疵担保責任を外す特約は、悪意の瑕疵には適用されない。
相続放棄では代襲しないが、強迫による相続欠格は代襲する！知ったときから3ヶ月、家庭裁判所に。親権は無関係（嫡出子、非嫡出子、養子は全て同じ）
片親が違う兄妹（多重婚）は、そうでない人の1/2になるように配分される。
遺留分の放棄は、最低限の相続（法定の1/2）を侵害しても良いよという意味。相続放棄とは別物
遺留分減殺請求は、侵害された遺留分を取り戻すこと
無権利者から買った人は無権利者になる！！！
〜後の権利移行は、基本登記がいる。登記は強い。
例外は、
- 詐欺で騙されたから取消す前に誰かに登記を移していた場合でも、移転先の人が悪意なら取り消せる
- 無権利者には取り消せる
詐欺強迫以外は無効！！！（心理留保とか錯誤とか）
登記は変なことが起きがち。代理権が死亡に酔って消失しなかったり、代理人が射るのに郵送ネット使えたり、相続登記は単独でできたり、共同で必要なのに片方がやらない場合は裁判所が命じたり、時効20年だったり
更地に建物を立てるのは当然なので廃除請求はできない。
法定地上権＝Aの建物土地について、土地のみに抵当権がある場合、抵当が執行されてBに土地の権利が移っても自動的にAに法定地上権が入る（原理上更地に抵当権が…という始まりで法定地上権が設定されることはない）
6ヶ月の猶予がある。抵当権は何個もつけられる。
「ある不動産に『極度額5000万円』の根抵当権が付けられたとします。そうすると5000万円の範囲で自由にお金を借りることができます。1000万円だけ借り、それ以上は借りないことも可能です。『抵当権』が設定される場合は、決められた金額を借りなければなりません（例えば3000万円の住宅ローンを借りることをイメージしてください）。「根抵当権」で設定されるのは、いわばクレジットカードの『限度額』みたいなものですね」
随伴性がない、利息がない、期限がない、特定がない！（終了の請求をしないといけない）
根抵当権は、利息・遅延損害金を全て極度額の範囲内でやりくりする。
保証は、検索の抗弁権・催告の抗弁権がない！書面が必要。債権者が変わっても保証義務も移動。複数いたら割り勘
保証は、債務者に知らせずに勝手に設定してOK
連帯保証：時効完成・免除・履行・相殺・請求・混同・更改が共有される。承認とかはしない。片一方が錯誤して無効になっても、もう片一方は生きる。
連帯債務の負担部分は、連帯債務者の間の契約で、債権者は知ったことではない。でも、負担部分が決めてあってAが払い終わったら、それをBに請求するということは出来る。
他人物売買はできるっていってんだろ！！！
共有しているとき、そのうちの誰かが全部使ってても当然には追い出せない。5年を限度。持ち分は単独で売れる。1/3で一人抜けたら1/2に。建物は全員の許可。不法占拠者には自分の持分までのみ。
建て替えは4/5, 重大そうなやつは3/4。建て替えは特約つけられない。区分の人数の3/4は1/2まで特約で下げられる。
建て替えは建て替え賛成→建て替え反対に買い取り請求可能。大規模滅失では逆。
使用貸借契約＝無料で貸すよ、というやつ
悪意の瑕疵担保責任はある。相続されない。必要費は借り主負担
定期借家の無断賃貸は、背信的なら即解除、そうでないなら解除とはならない。
定期だけは、特約で経済事情による減額をしない、としてよい。
定期借家に公正証書はいらん！！
住居用200m^2以下、やむをえない状況で即時契約解除できる。
説明を契約書とは別にする必要がある！同じ契約書はだめ！！
借地権の上で元あった建物が燃えた場合
最初の更新は20年なので、立て始めてからか承諾してから20年に更新が伸びる
更新ダメ、っていっても途中できることはできない
最初の更新でダメって言われて建築しても建物は立てられる。更新後にダメって言って建物を立てたらそれは借地権者から切れる。
看板は貸借権の登記と同じだけの効力を持つ（更地でも2年）
一時使用は借地借家じゃない
民法の貸借は20年が限度だが、借地借家法は限度なし！
借地借家法は期間を定めない場合自動で30年になる
民法では貸借権の登記が射るが、借地借家では建物登記と住んでいる人の名前の一致で対抗できる。
看板登記はもともと建物に本人名義の保存登記がないとだめ！
駐車場は、もう民法の話をしているんだと思ってちょうどいい
塀・看板など工作物の話
作った人は故意過失じゃなければ免責
占拠者は注意してれば免責
そうでなければ所有者は無過失責任（必ず負う）
時効は3年(不法行為あつかい、不法行為の認知から3年、不法行為から20年)
会社の社員に対して救債を求めることが出来る（雇用者に投げても良い）
正当防衛は不法行為じゃない！！なので、不法行為責任を負うことはない。
確定日付のある証書と確定日付のない証書では、ある証書が強い。確定日付がある場合、その日付は無関係で、債務者が受け取った日付で決まる。
みずから貸借は宅建業ではない
代理人を立てた場合、両方免許が必要。住宅供給公社など公共事業・信託会社・信託銀行は不要。
リゾートクラブの会員権は建物
媒介は本人が契約する必要があるので、業になりうる。また分譲は業（たとえ一年で終わるとしても）管理は免許不要
免許更新は1m-3m前に届け出
人が足りなくなったら2週間でほてん、1mで届け出（後見人とかも）
届け出すべきもの：役員変更・名義変更・住所変更・宅建士
業務停止と免許取消しは無関係
法50.*場所は、案内所のこと。
補充できなかったら罰則（業務停止）がありえる。
欠格事由は大体免許取り消しと同じだが、1年宅建業してなかっただけとかなら許される
免許と登録で違うのは、未婚未成年は問答無用で登録不能。免許は法定代理人も本人も欠格でなければOK
青森県→岩手県の乗り換えの場合のみ、乗り換え先ではなく今の県知事に直接申請
試験合格と登録は一生有効、宅建士証は5年有効
登録は2年の実務か国土交通省大臣が認める試験が必要
登録はずっと同じ知事にとどめておける。
情報更新（住所変更）は、先のほうで遅滞なく。
登録は引っ越しても勤務先が変わらないなら知事替えする必要はない。逆に勤務先が変わるなら買える必要がある
受験不正による禁止は3年、登録抹消による再登録負荷は5年、登録に必要な実務試験は2年もしくはペーパー。重要事項は宅建士証をなくしたらもちろんできない。
有効期限の更新は知事が認める講習（6m前）
供託分があぶれたら6ヶ月の取り戻し期間（広告）が必要
供託の不足の通知（不足が起きた日ではない）から2wで供託して、2wで知事に報告
3m, 1mで供託なければ催促して免許が剥奪される
営業保証金は最寄りに全てまとめる。
現地出張所は事務所じゃないので注意！
供託の鞍替えは、先に供託してから、前のお金を取り戻すという順序なので注意
業者の納付→入会
弁済業務保証金は2週間で払われるが
弁済業務保証金の場合、加入もろもろの申請は協会が代行する
弁済業務保証金分担金はかならず現金
供託と同様に、2wで足りなくなったら入金の必要
保証協会を使う場合は、謎の研修を請けないといけないらいし
保証協会による保証は、1000+500x万円が限度。保証協会は60+30x万円なのでそこから逆算できる
特別徴収はつらいので1ヶ月の猶予がある
脱退時になぞの営業供出がひつよう
前の取引でも有効に弁済される
保証協会は管理者みたいなものなので、実際の弁済は供出所にたいして行う。
媒介
一般・専任・専属専任がある。
他の人にお願いしても良いか、自分で探してもよいかで専任と専属専任が異なる。
期限は3ヶ月（一般は期限なし）、7, 5日でレインズに流す必要。業務処理報告を2w, 1wで行うひつよう（←専任、→専属専任）
媒介は客に不利な特約は無効
媒介契約は書面が必要（貸借以外）
広告・契約は作り途中の建物・土地にはできない。ただし、賃貸契約だけは可能っ！
申請中・建造中・免許取得中などは全部だめ。このへんは結構厳しく作られている。
自ら貸借はそもそも宅建法の範疇じゃない！注意して。
媒介が成立しない場合、預り金も含めて返さないといけない。媒介は成功報酬。
手付は現物じゃないと違反。あと、業者側が確定情報ではないことを確定したかのように吹聴するのはそれだけで違反。
意思がないのになんどもアタックするのは違反。
重要事項説明は買う人に対してのみ行う！売る人にはしなくていい。代理がいたら、その裏の人を持ってくる必要がある。
怠った場合は10万円以下の過料
相手が宅建士の場合は重要事項説明はいらんが重要事項説明の書面交付は必要
管理とか議決とかは言わなくていい。瑕疵担保責任の内容は説明しなくていい。不可抗力の危険負担は言わなくていい。契約の時期とか登記とかの内容は言わなくていい。賃貸なら土地使用権は言わなくていい。貸借なら瑕疵担保責任はいらない（貸している人が負担するので。）。媒介手数料は含まれない。
未完成の建物の外壁塗装は言わないといけない。賃貸なら問答無用で浴室台所トイレ水道ガスとかの説明をしないといけない。損害賠償の予定も。修繕内容も。保険の予定とその内容も。急傾斜地だったらその渓谷も。住宅性能評価新築の場合、売買は説明する必要がある。何らかの建築の「案」も。修繕積立金も。昭和56年1月以前の耐震検査や、津波が来る恐れがあるみたいなのは重要事項説明に含まれる。敷金の精算、管理会社の住所は必要。建物の引渡し時期と額は大事。
クーリングオフは、よく合意が取れてそうな場所で契約したり説明を請けていたらだめ。ホテルのロビーはクーリングオフ対象だが、自宅とか案内所とか事務所とか職場はダメ。超買い主が強く、違約金も取れない。8日以内で書面を発した時に効力。申し込み優先。（37.2がクーリングオフというのは覚えないといけない）。全部支払ってたら無理。クーリングオフについて説明がない場合は8日以内の制限が消滅。クーリングおふは8日 inclusive.クーリングオフをなくす特約は無効。
損害賠償と違約金の合計額は、業者ー一般だと2割が限度（＝手付）
予定をしないで起きたら実際の損害賠償額が代用（もし素人だとしても）
保全は業者ー一般の手付が大きくなったときはやらないといけない。手付金など委託契約は、未完成の場合には使えない。未完成だと5%, 1000万、完成だと10%, 1000万なら保全しないといけない。手付は手付と中間金両方含む。所有権の移転が予めあれば不要。保全措置は代理がいた場合でも売り主が行う。
他人物売買は、流石に自由にはできなくて、契約・予約が必要。停止条件付き契約は得られるかわからんので、アウト。
瑕疵担保責任の特約は引き渡しから2年以上にしてもよい。無効な契約は民法の「知ったときから1年」になる。
ローンではなく、売り主に直接分割払いする場合、30%渡したら所有権を引き渡さないといけない。また、書面で30日前に通告して、渡されない場合は契約を解除して良い。
住宅瑕疵担保履行法
基準日から50日以内に、2000万円以上の物件に対して業者が保険金を供託する。供託は個数に依存する。供託できない場合は新築を自ら売り主として売れなくなる。
媒介の広告代は、勝手に業者がやったら上限を引き上げないが、客が依頼したらそれは上乗せ出来る
媒介の上限額は「(消費税抜き+60000)*消費税」
売買の代理は↑の二倍。どっちからとっても良いが、合計がこれになるように調整
消費税は消費税免税業者が3.2%
賃貸の媒介は借り主貸主両方から合わせて賃料の1.08倍。住居用でなければ権利金も上乗せして計算
免許取り消し処分は免許賢者しかできない
2019年度の宅建試験の改正点は多くはありませんが、建築基準法の改正が重要
建築物の敷地は道路に2m 以上せっしている必要→改正前は、建築審査会の同意が必要だったが、改正後は「道路」でなくとも農道みたいなやつだとしても、その幅が4m以上の広い道に2m接していればOK。避難上重要と見なされる必要。裁量が少なく、多く出来る。
袋小路にのみ接する建造物で150m^2のものに制限がかかる（一戸建ては除外）
老人ホームの容積率がやたら厳しかったので、廊下やエントランスホールやエレベータや階段が床面積から除外され、共同住宅からの以降がしやすくなった。
日照の範囲が変わらないなら増築改築移転ができる。
バリフリを円滑にするための法律が重要事項説明にはいった。これは土地所有者にも有効
所有者不明土地ｎ利用の円滑化に関する特別措置法
土地の所有者探索のための公的情報を行政機関が利用できるように。「長期相続登記等魅了」と登記官がかけるようにする特権が付与。地方公共団体の長が家庭裁判所に財産管理人の選定を請求可能に。
所有権の登記が行われていなかった場合、相続時の登記において登録免許税が貸されない。
対火構造とすべき建物を、13メートルから16メートル4かい以上と緩和。防火・準防火地域でも、内部の壁には気が使えるようになった。
オリンピック
遺言書目録に自筆を要さなくなった。全ての紙に押印とそｙ名が必要。
移動等円滑化施設協定、経営管理集積計画・経営管理実施権配分計画については、建物の貸借契約の除き重要事項で説明が必要
袋路状道路にのみ接する建物で延べ面積150㎡を超えるもの（戸建て除く）は接道義務を付加できる
不動産所得税の免税店は、土地10万円、建物新築増改築23万円、中古住宅売買が12万円未満。
中古を個人で買った場合は1200万円控除
土地の取得税率は3%、建物は4%
不動産所得税は相続時には課税されない。
更地の不動産所得税の計算は土地の価格に1/2がけされる
不動産所得税は普通徴収。特別徴収でも申告納付でもない！
50-240m^2の新築は住居・賃貸住宅で適用可能。中古は住居のみ。
不動産所得税は、所有者の住居地ではなく、その土地の場所。
固定資産税は1/1の所有者が全額負担！！！
質権者が射る場合は、そのひとがはらう（100年よりながい地上権）
固定資産課税台帳は賃貸者などは請求できる
新築は固定資産税が下がる。中高層対価住宅は5年、その他は3年。
登記しなくても課税される。納期限前10日前には交付しないといけない。
税率は1.4%が標準だが別に上限が決まっているわけではない。前後する。
免税店は土地30, 建物20万円
所得税
控除には3000, 5000, 繰越がある。
3000は直径には不可能（3年前まで住んでた住居を譲渡）
住居の軽減税率は所有10年（居住ではない）
住居長期買い替え：所有10年居住10年親族でない3年前まで住んでた1億円以下→50m^2 以上、500m^2以下、譲渡年が+-1年
印紙税
土地の賃貸借契約・売買交換・贈与・予約契約書・金銭の受け取り＝敷金の領収書には、因子がかかる（建物とか使用貸借にはかからない！）
払わないと30%マシ、5万円未満は非課税、贈与契約は記載金額なしなので200円、交換契約は高い方
消印は代理人・使用人が出来る。
減額の印紙は課税200円。
国・地方自治団体が作った文書は印紙税なし。
印紙税に複数の事柄が書いてあったら、合算ではなく、maxがとられる！
賃貸の場合、印紙税は権利額にのみ
不動産業としてやるものにのみ印紙税がかかるわけで、いつもの家を譲渡するみたいな時にはかからない！
登録免許税
家屋にかかる！！
1000円未満なら1000円に。追徴あり。表題登記は登録免許税がかからない！！！！現金が原則だが30000円以下なら印紙でも化。
新築売買と抵当権（木造20, 木造以外25年）については、床面積50以上、自己の居住用、取得後1年以内に登記を受ける、の三条件が揃っていると登録免許税が安くなる。、
地価公示法には都道府県知事は出てこない！担当はその地区長損丁
土地鑑定士は3日以内に通告すれば勝手に敷地に入っていい（承諾不要）
支払賃料と実質賃料は、権利代金を無視しているかどうか。
*実務 [#nc856de6]
まるばつ30問、穴埋め20問
持ち込み可能
市街化調整区域の転用は、知事の許可が必要だが、実は知事は実務的には許可しない
農地法三条許可は、実務上は耕作能力がある人にしか出されない。三反ほどでかくなると、その人の耕作面積（50 アールくらい、北海道は 100 アール）が見られる。結構厳しい。
昔は媒介契約がなかったけどトラブルがあったから書面になるようになった
重要事項説明書で土砂災害警戒区域内なのに外とかいただけで、どんなに小さな契約でも指示処分に業者がなってしまう
47条はいっしょに重要事項説明しないといけない。これは特約的なところに書くのが通例
反社、心理的瑕疵（自然死は不要という判決がある。あと飛び降りは敷地外だからセーフ）、騒音臭気
税金について聞かれたら、県税事務所にリダイレクトする
渡邉晋の本を読むと面白い
重要事項説明が実は紛争の三拾%を占めている
家賃イコール返済の脳味噌の方々は、融資金額を返済額が家賃支払額と同じになるようにするらしい…
住宅ローンの場合は、団信に加入必要なので、体況や既往症を聞いたほうが良い
キャンセルのときは事務所に来てください、というのが多い。5割が実際にきて、事務所に来た人は7割キャンセルを取りやめる
はじめから体調を聞いたほうがいい。団信通らなくなる。あとはカードローンとかも聞いたほうがいい。
手付金を返せと騒ぐ人がいて、実務上は半分返すとかいうことがある
糖尿病ですといってローン特約解除してくる人は結構いる
住宅ローンだとカードすべて申告する必要がある。カードはカードの枚数とかを聞くときは、旦那さんと二人きりのところで
若気の至りで傷害事件を起こしてると、新聞のデータベースを参照するので、だめってパターンもある
奥さん側の親がお金を出すときは、何故か奥さんがお金を使ってしまう可能性がある
公簿売買と実測売買の二つがある。公簿売買の場合は、登記事項証明書＝全部事項証明書に基づいてやる。取得する場所は法務局
地番を知るために、法務局に電話を掛ける必要がある。
ただし、実務上はゼンリン株式会社が発行しているブルーマップ https://www.zenrin.co.jp/product/category/gis/contents/bluemap/index.html
公図＝ただの図面であり、地図ではなく、地図に準ずるざくっとした図面
14条地図＝地図。公図は隣地の所有者関係を調べることができる。国土地理院による正確な地図、地図番号
登記事項証明書＝登記官の認証文である。これは重要事項説明の時に絶対に必要。
登記事項証明書には、地図番号というものが書いてあって、それは 14 条地図に対応している
調査の段階では、（財）民事法務協会が出している、登記情報提供サービスをで確認できる。
試験のときは受付書は一切見る必要がない。登記事項証明書は大事
売主と登記簿記載の所有者＝登記名義人が異なる可能性がある。これは節税を理由にしてやっている場合がある。
売主と登記名義人が同じですか？に対してチェックするところが重要事項説明書にある。住所が違っても売主＝登記名義人のみなしてよいが、「住所変更登記が未了です。決済時までに変更登記します」と書く。
「同上」の代わりに「同所」と書くのが普通
登録免許税に行くと、住宅用家屋証明書というのがとれで、これを取ると軽減税率が適用になる（決済までに必要、なぜなら登録免許税は登記にかかる税金だから）。自分で住む用の場合は、＋新しい住所の住民票が必要で、しかし新しい住所の住民票は引っ越さないと取れないというバグがある。なので、登記は新住所でするし、決済前に住民票を移しておかないと登録免許税の軽減税率が適用にならない。新住所で登記後決済までにぽしゃったばあいは、流石に新築の場合などでは、旧住所で表示の登記などを入れる可能性が高いし中古っぽくなって価値が毀損されるので、それを戻して云々すると大変面倒なので違約金を設定することがおおい。
東京都は登録免許税は折半にしなさい、という命令が出ているのだが、実務的には
登録免許税は家屋未使用証明書というもので住民票を移さずに軽減が可能。しかし、銀行が金将の時点で新住所の住民票を銀行が求めてくる可能性が高いので、結局実務的には引き渡し前に移す羽目がある。
物件を長く売りに出していると、いろいろな人が首を突っ込んでくるのでめんどいらしい。士業の人がこれはおかしいとかつっこんできたり。
不動産の媒介では、高い額を査定して売却媒介の契約を持ってきて、だんだん下げたり引っ込めたりして売却することがおおい。1000 万円で売れると思います〜といって、リバブルに 1000 万くらいって言われたんですけど〜1200 万で売れると思いますよ〜、住友に行って 1200 くらいって言われたんですけど〜 1600 万円で売れると思いますよ〜。みたいな感じで値段を釣り上げて売却媒介を取ることをやってくる。根拠があって売っているのにも関わらず、そういうのが来る。
国交省は、現地で重要事項説明することが望ましいと言われているらしい
現地案内の最大の目的は気に入ってもらうこと。現地案内の目的が、審査を通ってから契約が優先なのか、申込みが優先なのかを判断したほうがいい。事前審査が通っている人から申し込みが優先されていく。
宅建協会とかに行くと、「事業者表は？」と言われる
登記事項証明書は、重要事項説明の前日とかになるべく取ったほうがいい。賃貸借でも謄本を取るのが普通。差押とかがはいっていたらどうするの？？3週間前とかに取っている会社が会ったら、なめられていると思ったほうがいい
甲区差押 所有権の処分制限
乙区（所有権以外） 抵当権の設定、根抵当権、地役権（通行地役権、高圧線の下は電磁波と地役権と高度制限に注意する必要）がある。高圧線の下では、保守点検のための地役権を設定することが多い。
686 番 8 の 2 とか書いてあったら、建物の滅失が会って登記を閉鎖したということがわかる。閉鎖事項証明書を見るとそれがわかる
建物図面も取ると良い。
売主の代理で固定資産税評価額調査などをするが、委任状は必要が。実務上は委任状をでっち上げる。調査の段階では媒介契約書をもってこいと国税庁から通知が出ているが、それは調査段階だと無理だろ
空き家の所有者を探したいときは、戸籍の附票を得られるといいが、正当事由が必要なので必要なら確定測量します！といえば追える可能性がある
都道府県宅建業主観部は心強い。重説わからんかったら聞ける。
トラブルが起こったら、「これ、宅建指導班に報告していいですか？」というと一発で解決しがち
売主が出した告知書は信用ならないので、買主側宅建士や宅建業者はちゃんとうらどらないといけない
廃井戸を埋めるときは、神主がオショウヌキをしなければならない。御魂抜きをする。使ってないからいいとかではない。これは重要事項説明しないといけない。現地調査大事
現地調査で大事なこと3つ
47条1号
地中埋設物、地盤の地耐性（業者がいるが）
道路（私道？）
橋が個人のものだが、市に買い取ってもらえず、通行止めにして近隣と揉めてることがある。
滞納家賃を回収します！みたいなのは弁護士法人が送ってきている
隣接してない私道にポールが置かれて車が通れなくなり、10体1で私道のポールを撮ってもらった。しかし、飛び地の指導の説明をしていないことで300万円建売業者に請求することに。私道が砂利で自明だったことから和解に応じたらしい
損保ジャパンで宅建士用の保険があり、それで裁判費用が出たりする
道路は、道路局と建築指導課に必ず行く！
アスベストはいったいってないのトラブルになるので、必ず書面でやる。含有してたら費用かかるよ、みたいなのが監督官庁が出しているので
不動産に一番影響があるのは、交通
国営不動産調査の本がとてもまとまっていて良い
都市計画道路
都市計画図を見ればわかる
計画決定、事業決定のどちらなのかを知る。事業決定はよいが、計画決定のばあいは問題（役所に「やる気あります？」と聞くのが大事）
計画決定でとどまっている道路が山ほどある
埋蔵文化財包蔵地の該当してるかは教育委員会が担当。該当してたら試掘を指示される。地図が置いてあるがまったくわからんので、見るふりをして職員に聞く
決済時に地目が宅地でないと住宅ローンが降りない
洋光台駅は最低敷地面積 165 m^2 (!?)
位置指定道路が指定されると、所有者以外でも通行権が確保される。でもそれは国が広いから特別に特定行政庁が指定してあげているという話のだけなので、勝手に入居者に持ち分があるからと行って私道の変更をされてもこまる。なので、私道の変更または廃止の制限がある。
通り抜けができる私道は、路線番号が決まっていて、申請すると行動に買えることが出来る可能性がある。私道なのでもともとは２項道路なので、摂動している不動産の価値が若干減ってしまうのを解消される
DIP (ダクタイル Iron Pipe) 鋳鉄管 120 mm
私道の場合は、私の水道管あるのでそういうのは公営水道局に聞いても出てこない
HIVP (硬質 Venile pipe 硬質塩ビ管)
VP (Venile Pipe, 塩ビ管)
ガス導管については、2.00/1.20 みたいな矢印がある。これは、上が民地からの距離、下が管の深さに対応している
私道の私設管は、管工事協同組合に聞くことになる。修理が必要な場合、国が直してくれることはないが、補助金くらいはある。
金銭貸借の斡旋では、金融機関名は絶対に書いたほうがいい。
金利を明記してしまうと、ローン特約解約される可能性があるので、「実行金利」と明記したほうがいい
業者売主でも手付解除期限を設定することは実務上は行われているが、厳密には厳しそう。契約の1日後に設定したら違約金のほうになってしまうので…
◆東京地裁 平成28年10月11日判決
融資特約に基づく白紙解除及び手附金返還 を求めた個人買主に対して、土地の売主であ る宅建業者が、手附解除期限経過による違約 金を請求した事案において、売主が宅建業者 である場合の手附解除期限特約は、宅建業法 39条2項の規定に反し、同3項により無効で ある一方、融資特約による白紙解除期限を伸 長するとの合意も認められないとして、双方 の主張を棄却した事例
３ ③手付解除の期限を区切ることについて
宅建業法は、宅建業者が売主となる宅地または建物の売買契約の締結に際して手付を受領したときは、その手付がいかなる性質の者であっても、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手付を放棄して、宅建業者はその倍額を返還して、契約の解除をすることができ、これに反する特約で買主に不利なものは無効とすると定めています（３９条２項、３項）。
民法上は、手付が交付された場合であっても、当事者間で手付解除できないとの合意がなされれば、その特約が優先します。しかし、宅建業法は、宅建業者が手付を受領したときは、当事者間でどのような特約があろうとも、相手方が履行に着手するまでは手付解除することができるとして、業者以外の買主の利益保護を図りました（買主が宅建業者である場合には適用されません。）。
買主は手付解除できないとか、本件のように一定期間経過すると手付解除できないという特約は、宅建業法に違反し無効となります。
元金均等返済かどうかとか保証料とかは、金融機関の規定による、とか適当にごまかしとくのがよい。しらんし。
住宅確保要配慮者
高齢者UR
外国籍専門の保証会社 GTN
生活保護（代理弁済ができるので本来は嬉しいはず）
AP1K 10 万円では
借主＋貸主 <= 10 万円 だけど、貸主・借主両方から 10 万円もらうことが一般的になってしまっている。AD 100% もらいますみたいなやつも同じようなやつ
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