投資
概要 †
リンク †
メリットとデメリット †
- 不労所得
- 節税（減価償却費、修繕費でマイナス経常可能）
- 不動産はインフレにもデフレにも相続にも強い
目的 †
- 三つある
- 資産運用（年間4-5%の利回り、売却益。株は10%の利回りを狙えるが元本割れのリスクが大きい）
- リスクヘッジ
- 節税
必要資金 †
- 最も安い価格帯だと1000-2000万円くらい
- 銀行は90%くらいは貸してくれる
- マンション1戸目 (15年完済) →2戸目 (12年完済) →3戸目 (8年完済)というかんじ
コツ †
- 低所得のサラリーマンは
- 新築より中古ワンルームのほうが良いらしい
- 少労働所得
- 厄介な入居者付けや苦情対応、集金といった管理業務は低価格で委託できる
- 絶対に委託する方法を選択（まあ収入が少ないうちは問題かもだけど）
- 家賃に対して5％前後の管理費（私の場合は、1戸当たり3,000円程度）を払うのがもったいないという人もいるが、間違いなく割に合わない。夜、鍵をなくしたと連絡されてすぐ対応できますか
- キャピタルゲインではなく、インカムゲインを目的とする
- 東京23区内
- ローンを組んでも家賃で返済し、いつかは自分のものになり、あとは家賃が入ってくるだけ……。でも、地方のアパートでは、その方程式は成り立ちません。
- オーナーは空室に悩まされ、設定した家賃を下げざるを得なくなり、そのうえ修繕費を追加で要求される事態となって破たん
- サブリースというのは、家賃の10％程度の手数料で空室であっても家賃を保証し、常に一定の金額がオーナーに支払われるシステム
- 大手の新築供給会社がリスクをとることはせず、購入したオーナーにすべてのリスクを押しつけて、自分だけ生き残ろうとしている
- 新築物件でなく、新耐震基準を満たした中古物件を狙うこと
- 投資効率の高いワンルームマンションを1棟買いせず、場所と築年数を分散して投資すること
- 東京の新築ではなく、中古かつワンルームタイプがいい（特にはじめは）
- 投資して得られる家賃収入についても、東京であれば立地の判断を間違えないかぎり、賃貸需要には根強いものがあります。中古ワンルームで想定される若い人たちの賃貸需要は、おしなべて地方より東京のほうが高いのです。
- まず、購入する側としては、はじめての投資でも価格が安い。東京の中古ワンルームは1,000万から1,500万円ほど
- 投資額の少ない投資初期段階を除き、借入金は投資額全体の50％以下をめざすこと（最終的に目指すのは借金ゼロ）
- 信頼の置ける管理会社と手を組むこと
- 優秀な管理会社と手を組めば、呼び出されることは実際には皆無（緊急時は処理後に報告される）
- 管理も任せる不動産会社を選ぶことは、物件を選ぶことと同じくらい重要です。
- 3～4件異なる会社でセミナーを受け、自分の投資スタンスを尊重し、何でも話しやすい雰囲気がある不動産会社を選ぶようにしましょう。
- 不動産投資のメリットばかり伝えて、投資リスクについてあまり触れないという会社などは問題があります。
- 「老後の資産のために」というワードには注意
- 入居者がつきにくい値域の物件を買わされえない（最寄り駅から徒歩10分以上とか住みづらい場合）
- エリアは厳選すること
- 不動産投資は購入時点で8割成否が決まってしまう
- それだけ立地が非常に重要で、物件そのものの価値も重要です。安定した収入が得られ、資産価値が高く、適正な価格で売られている物件を選んで購入することが大事です。
- 現地調査は絶対にする！！
- そこに住もうとしている入居者目線に立って物件を選ぶこと
- 生活する上での土地勘と、投資家としての土地勘は違う
- 競争が激しく家賃の安い北区や足立区に住みますが、投資家としては新宿区や港区の物件を買う
アンチパターン †
- 値上がりトークに載せられる
- 管理を軽視
- ブランドを重視しすぎる
- 「日本橋」などのブランドだけではなく、ちゃんと日本橋三越本店もありコレド日本橋にも近い賑わった場所など、個々の性質を見る。
不動産管理会社 †
- 建物管理と賃貸管理の2つ（賃貸管理がマジで大切）
- 建物管理
- 共用部分の設備点検
- エレベータ・消防設備の定期法定点検
- 清掃
- 賃貸管理（管理会社の中には対応が悪かったり、いつまで経っても入居者が決まらないケースもありますので、信頼できる管理会社を選びましょう）
- 入居者の募集から審査
- 賃貸借契約およびそれまでの事務処理
- 入居者からの苦情処理対応
疑問 †
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