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[[投資]]
[[宅建士]]
*概要 [#n99736f8]
-不動産は日本では、基本的に負債。賃貸用不動産を購入して希望者に貸し出す商売。値上がりは期待しない。
-利回りとかどうでもいい。投資なので、IRRだけ見る。
--不動産投資はIRRでは全く魅力的な投資対象ではないが、これは経験値がないからであって、今後経験値が上がれば魅力的になってくるのだろうという期待でやっています、という自覚しないといけない。明らかに借金をしているのにIRRが悪い。
--株はコントロールできないと言っている人がいるけど、換金性が高いのでコントロールできないというのは違う。経済動向をみれば期待値と分散や相場はわかる。
-物件価格の2~3%しか残らないと思ったほうがいい（1億円借りていれば年収200万円）
-物件をみていくらですかと言われてわからないなら買うべきではない
-リバレッジが効くのが一番の特徴
-不動産投資をしている自分に恋をしない
-力一覧
--知る
--買う
--育てる
--拡大する
--売る
--騙されない
*課題 [#g3cd786d]
-最近真面目に楽街見てない
-不動産会社開拓
-客観的なアドバイザーが本当に重要（業者だけではなく）
*疑問 [#r86320cd]
-どういうふうに物件探してるの？先に物件の立地を見て、あとで指値してるの？めちゃくちゃな値引きになるのやだろうし、何%くらいなら指値するの？
-債務超過の定義ははっきりしてる？銀行による？もちろん簿価はあると思うけど、皆のいってる債務超過ってそういうことじゃないよね？
-なぜ不動産屋をやらないのか？
-どういう順序で内見・指値・買い付けをするのか？無理な指値をしようとしていて不動産屋を内見に連れ回すのって申し訳無くない？内見って不動産屋を連れ回すもの？
過去っぽいやつ
-僕の場合これ、どれくらいの利息になってどれくらいの頭金が必要？
-借り換えってどれくらい現実的なの？
-新築を購入すれば価格の1割は減るということや、サブリースの倒産リスクを知らない。
-どうして1%-3%と大きく銀行によって代わってくるの？
-共同名義と連帯保証の違いは？
-会社は資産管理のほうが先のほうがいい？
-いいお客さんと行ったときに、どれくらいの年収くらいなの？
-リノベーションの相場
-日当たりとか内装で10%であげられるかなー？くらいなイメージだとほぼ努力で10%しか上がらないってこと？
-土地と建物に按分する？？これ建物に按分したほうがいいに決まっているのでは？
-番手ってそんなに重要？お金の問題じゃないの？
-どこに相談するのが良いの？
-特に読むべきは先輩投資家の失敗談です。
--失敗した話を聞くことで、不動産投資に対する危機管理能力が養われます。不動産投資において他人の失敗を活かすということは、 自分自身が失敗しないための最良の方法なのです。
-建物面積：104.10平米/個数が本当に部屋面積と一致していますか？
-不動産会社に対して個人からお金を貸しているようにすると節税になるって聞いた
*未整理 [#b80beb97]
*目次 [#p4adc9df]
#contents
*知る [#q1fa53df]
-ネット大手のポータルサイトは新着のものは全て目を通すレベルの労力が必要
-段々と仲の良い不動産会社から水面下の物件をもらうっていうふうになる
**ツール・資格 [#lb9df8eb]
||||h
|Athome BB|業者向けAthome||
|不動産実務検定（通称大家検定）|||
|大島てる|||
|[[全国地価マップ>https://www.chikamap.jp/chikamap/Agreement?IsPost=False&MapId=318&RequestPage=%2fchikamap%2fMap%3fmpx%3d139.77168492361093%26mpy%3d35.967727919513344%26mid%3d318%26mps%3d2500]]|||
|[[人口推移予想>https://docs.google.com/spreadsheets/u/1/d/1vZWZ_OrM-Us8Io2taVmxhcLUZq9cIcx2hFmQGkqMSd4/edit?usp=drive_web&ouid=102799409618164610200]]|||
|[[Suumo周辺家賃検索>https://suumo.jp/chintai/koshinetsu/]]|||
|[[公示価格>https://tochidai.info/ibaraki/kasama/]]|||
|[[Homes 賃貸需要>https://toushi.homes.co.jp/owner/tokyo/city130104/]]|||
|[[Homes 空室率>https://toushi.homes.co.jp/owner/tokyo/city130104/]]|||
|[[Homes 平均利回り検索>https://toushi.homes.co.jp/owner/tokyo/city130104/]]|||
|[[家賃の相場はここで駅ベースで>https://www.homes.co.jp/chintai/tokyo/tokyometronamboku-line/price/]]|||
**基礎 [#a8a9ab17]
-キャピタルゲインではなく、インカムゲインを目的とする
-ファミリーマンションはワンルームに比べて購入価格が2倍、3倍になるけど、家賃は2倍、3倍にはならない
--ワンルームの一棟買いが効率良い
-目的は三つある
--資産運用（年間4-5%の利回り、売却益。株は10%の利回りを狙えるが元本割れのリスクが大きい）
--リスクヘッジ
--節税
**マインド [#hd221f83]
-買いたい病は良くない。きちんと自分の中に基準を持つ。
**共同名義 [#p585e0ac]
-https://www.aruhi-corp.co.jp/guide/group_insurance/
-親と子供で共同名義で契約すると
--https://www.aiwachisho.co.jp/blog/groupcreditlifeinsurance/
**メリットとデメリット [#f0db7df0]
-メリット
--ほぼ不労所得（初期を除く）
--節税（減価償却費、修繕費でマイナス経常可能）
---相続税減税のためならば地方に家を買うのはあり
---節税を目的にしない。これはあくまで副次的効果。
--不動産はインフレにもデフレにも相続にも強い
-デメリット
--初期の手間がかかる
--金額が大きいので詐欺が横行
**リンク [#u0651b54]
-物件検索ポータルサイトがオススメ
--ライフルホームズ不動産投資（ http://toushi.homes.co.jp/ ）
--楽待（ https://www.rakumachi.jp/ ）
--健美家（ https://www.kenbiya.com/ ）
-レインズ
--不動産屋が片手取引するためのポータル
**重要事項説明・売買契約書 [#m4033984]
-重説・売契と略され、物件の素性を最も明らかにする書類
-土地と建物の按分割合
--契約書に入っていない場合は、根拠があるなら申告を各自ですればよい（買い主と売り主でバラバラでもなぜかよいことになっている）
-印紙税は一通の場合、通常買い主が原本・売り主が控え
--印紙代の負担も買い主負担と言われる可能性がある。
-媒介契約の時、手付解除みたいなことになった場合、仲介手数料は発生するというのが普通。大手だと半金は前払いみちいなこともある。白紙解約ではないので
-融資特約はノーペナルティの解除になる。
--富士企画では、融資特約がつけられない客とは売買しないようにしている。だし、融資特約を外すように客から言われても極力断るようにしているらしい。
-個人間の売買は瑕疵担保責任は免責になる可能性が高い。つけても2ヶ月とか。
--宅建業者が売り主の場合は2年が法律。
-自殺は心理的瑕疵として認められる。（幽霊出るよとかは困るけど。。）
-来年の四月から契約不適合担保責任と法改正がされる。主な変更点は、隠れた下肢ではなく、契約内容に書かれていない、というところに範囲が拡大されるので、契約書が長くなってなるべく細かに指定する必要がある。
-売り主からすると、すぐ売るのに広告費を払う必要がないので、入居付費用は今までどおりやらせるために何か条件をいれたほうがいい
-浄化槽の清掃日がどこなのかはきちんと把握しとかないといけない
-債権放棄
-仲介手数料は契約してからはいつでも取れるので、半金取るというのは全然問題ない。
--仲介って公平じゃないよね？それだって両手だし、売り主のほうが強くない？（そもそも契約がなされなければ
--トリビア：この仲介手数料には建物の仲介手数料と土地の仲介手数料があって、これは別々に計算しなければならない。
-瑕疵担保責任は仲介業者がほぼ無償みたいな感じでやってくれるので、仲介業者のクオリティは大事
-実測売買と公募売買の２つがある。中古の場合は公募売買がかんたん
-確定測量図
--全ての隣地との立会をして境界確定すると登記することができる（地積更生登記など）＝2-3ヶ月くらいかかるのでまじで大変
--現況（民民はやってるけど、民官はやってません（官はやはり時間がかかる、1ヶ月とか））：民民はやってるとトラブルはない
-地積測量図: 登記所に登録済みの測量図
--これは買うときにも確認することがある。建て替えをすることをする場合、隣の人との間の境界確定のために、建て替えをするときに揉めるので大事。（投資家としてはプレートはあんまり気にしない、あれば確認仕様程度）
-登記を見ると、いくら借りてその物件を立てたのかがわかる。
--公図は銀行の審査に必要だが、都市部を覗いてめっちゃ不正確
-駐車場には容積率緩和の措置があるので、これをやっていると残念になる。
-共同住宅より長屋のほうが接道要件が良い
--ただ、長屋だと通路で土地が削られるので本当はやりたくないが、法的なものがあるので仕方ない
-債権額よりも売価が多い場合は、富士企画では手付金を渡さないということにしているらしい。
-容積率は低いほうが、周りに高い建物が立たないだろうということで住宅向けには好んで買うひとがおおい
-セットバック
--42条2項道路だと現状不適格だとセットバックと言って、土地が削られてしまうのでもしそうなら確認する必要がある。
-水路接道は、繋がっているところしか
--年間専有許可としてその道路を作るための方法
-戸建ての分譲
--敷地の最低限＝80, 100m^2くらい以下にしか分泌してはならないという制約。これは都県業者が木にする
--大きい自治体では、例外として建築基準法を緩和する場合（神奈川より横浜が力があるので横浜が強かったりする）もある。
-埋蔵文化財は、法律で教育委員会に掘らせなければならないという法律がある
-重要なのが、水道ガス電気！
--井戸から取っている場合、水質調査を入れなければならない。ポンプのメンテナンスも必要。結構千葉がある。メリットは水道代がかからない。
--一括徴収はメーターが一個しかないので二ヶ月に一回か月に一回来る。なので、水道代を定額にするか、10室とかに対して（一戸一個つけると10万円かかるので）だと高い。
--貯水槽が上にあるやつ、受水槽は下から上に上げる必要がある。これの検査がする必要があり電気代もかかる
-東京電気から変えている場合、どこに言えばいいのかわからないので困るみたいなことがあるらしい。電気料金の明細は物件見たときはよい。
--重量と低圧の２つの契約があり、低圧の法が定額契約なので結構安くなるらしい。
-ぶつあげ業者とは？
--建物の見極めポイントとしては、建築・設備・管理状態の３つがある
--2600万円23m^2ワンルームとかだと、新築家賃10万円だとして初めは管理積立5000円に対して、地区35年になると家賃6万円管理積立1.9万円くらい。新築時は管理費・修繕積立金は買いやすいようにかなり小さく抑えている。
-一棟物件だと、場所が悪い物件が多く、接道や地型が悪い物件が多い。駅に近いと高い建物が建てられるが、そこから離れると低いものにしかならない。
-入居者属性とは？
-やすい物件
--相続税路線価*1.2=実勢価格になる可能性が高い
--相続税路線価のほうが高いようなものは不動産屋いわく「本当にやすい」。
--積算価格＝相続税路線価＋再調達価格＞売価となる物件の場合は同じように売価と比較して積算金額以下の物件であると湯安い。RCに多い（出てきたときにRCが多い）。
**地価 [#g5dcff76]
-https://iqra-channel.com/about-official-land-price
-基準地価・路線価・公示地価
--公的機関が公表する主な地価の指標
--基準地価: 基準地価は都市計画の区域外も含まれます。調査時点の違いから、基準地価はその年半ばの地価動向がわかる指標となっています。
--[[公示地価>https://tochidai.info/tokyo/katsushika/]]: 国土交通省が3月に公表する（1月1日時点の地価）基本的に都市計画区域内を調査対象としているのに対して
--路線価: 国税庁が7〜8月に公表する（1月1日時点の地価）、路線価は主要な道路に面した土地が対象で、相続税や贈与税の算定に使います。
-不動産の評価額には（1）実勢価格（時価）、（2）公示地価／基準地価、（3）相続税評価額、（4）固定資産税評価額、（5）鑑定評価額があります。「一物五価」と言われる通り、1つの不動産に対して5つの価格とその調べ方が存在します。
-実勢価格は実際の売買契約が成立した価格で、国土交通省が公表している「土地総合情報システム」を使えば、実際に行われた不動産の取引価格を知ることができます。
-公示地価／基準地価は国または都道府県が年に1回公表している土地の価格で、資産評価システム研究センターの検索システム「全国地価マップ」で調べることができます。
-相続税評価額と固定資産税評価額は、それぞれの税額を決めるための基礎となる評価額で、同じく「全国地価マップ」で検索することができます。
-また、固定資産税は毎年課税される税金なので、不動産の所有者に毎年送付される「固定資産税課税明細書」を確認すれば、正確な税額がわかります。
-そして、鑑定評価額は不動産鑑定士の鑑定評価によって得られる価格です。
-相続税・贈与税
--相続税や贈与税の算出に使う路線価額は公示地価の80%、路線価図に路線価がのっていない土地や建物について使う固定資産税評価額は公示地価の70%の水準になるように計算されているため、公示地価は土地の相続評価や固定資産税評価の基準
||公示地価|基準地価|路線価|
|調査主体|国土交通省|都道府県|国税庁|
|調査地点数|約2万6000|約2万2000|約33万6000|
|調査時点|1月1日|7月1日|1月1日|
|特徴|土地取引や金融機関の担保評価に活用|土地取引の指標（都市計画区域外も対象）|相続税や贈与税の算定基準になる|
-[[これわかりやすい>https://iqra-channel.com/about-standard-land-price]]
**基本情報 [#nbb57aab]
-価格
--消費税込みの値段
-満室時利回り
--家賃以外の収入がある場合はその収入も入れて利回りを計算する傾向があるので注意
--家賃以外の収入：自動販売機収入、アンテナ収入、看板収入
-築年月
--旧耐震構造の場合、銀行からの融資を受けづらい可能性がある
-家賃以外の収入が含まれているかどうか
--借上駐車場への支出
--ゴミの回収費用 (町内会費を払っている限り、ごみは無料で回収して貰えますが、ごみの回収場所が対象不動産から遠い場合、住民の方の利便性を高めるためにゴミ置き場を敷地内に設置することがあり)
--浄化槽の清掃費
-建物構造
--木造
--軽量鉄骨
--重量鉄骨
--RC
-交通
--電車もそうだがバスも。
--首都圏へのベッドタウンとして知られる藤沢・茅ヶ崎などは家が駅から遠くにある一方で電車通勤する方多いため、バスが重要な交通手段
-駐車場
--地方単身者は駐車場1台、地方ファミリーは駐車場2台必要
--旦那さん仕事に言っている間に妻はどうするの？みたいな
-土地権利
--所有権
--旧法賃借権: 最もメジャーな借地権です。賃借権の場合、マンションや戸建てを売却する際には地主の承諾が必要になり、地主との契約内容によっては「譲渡承諾料」と言うお金を地主に支払う必要があります。この譲渡承諾料は、売買契約の際に売主が支払うことが通例となっていますので、賃借権の不動産を買うときにはあまり意識しないかもしれません。しかし将来的に賃借権の中古マンションや中古戸建てを売却する場合には、費用がかかってきますので、あらかじめ金額を確認するようにしておきましょう。
--旧法地上権: 地主の承諾を得ることなく、好きに建物の売買を行うことが出来ます。
--新法借地権-普通借地権
--新法借地権-定期借地権 「早めに売ってしまうか」「一生住むか」の2つです（実質一生済むしかない）。例えば、品川駅前にあるシティータワー品川の借地期限は平成92年（2080年）10月31日までです。更に平成90年（2078年）11月1日から2年間は、本建物解体のための使用期間となり、平成90年（2078年）11月1日からすみやかにマンションからの退去が必要になります。平成90年（2078年）までは、まだ相当な時間がありますので、数年間住んだとしても、売却は問題なく行えるでしょう。これが「早めに売ってしまう」方法です。一方、例えば定期借地権の借地期間が10年を切った時に、果たして定期借地権の中古マンションが売れるかどうかは判断が難しい
-間取り
--オーナーズルームがあるかどうか。自分の趣味前回の間取りになっている可能性が高いので入居者が入りにくくなる。
--テナントがあるかどうか。想定空室率を長めに設定するのがよい
--アンチパターン
---ドアを開けたらすぐにキッチンがある間取り
---脱衣スペースがない間取り
---洗濯機を置くスペースがない間取り
---和室しかない間取り（リフォームに一部屋10万円）
---かたちがいびつな間取
---リビングが狭い間取り（リフォームで大きく出来るなら一考の余地ありだが、RCだと梁があって見た目が悪い可能性。これは僕の実家）
---狭小な間取り（せめて6畳）
---広すぎる間取り（暖房がききにくい、掃除が面倒）
---細長い間取り（これは僕の実家。リフォームで壁を取り除けばマシになる）
---メゾネットの間取り
---人気がない間取りの特徴
---最後に
-建物面積
--二階建てだと二倍になりますか？
-建ぺい率/容積率
--町が建ぺい率と容積率を制限している。建ぺい率は「建物の面積/土地面積」、容積率は「建物の面積/土地面積*階数」的なやつ
--低い建ぺい率/容積率ではないか？田園調布などの高級住宅地の場合、建ぺい率/容積率共に非常に低い数字を設定し、閑静な街並
-防火/国土法
--防火地域かどうか？防火地域で木造建築物を建てる場合、その他地域と比べて建築コストが20～30%上がってしまう
--国土利用計画法に基づく報告義務がある地域かどうか？都内23区は500m2以上、それ以外は2,000m2以上の土地の売買を行う場合に届け出て必要
-取引態様
--仲介・代理・売り主の三つがある
--売主の場合、手数料がないので少し安い
--売主が宅建業者の場合は瑕疵担保責任を最低2年付けなければいけませんので、この点は買手にとってメリットがある
-現況
--超重要。賃貸中の場合の空室率はネットだとわからない。
--どの部屋にどういった方がどれぐらいの期間住んでいるのかという点は、仲介会社から「レントロール」を貰うことによって把握することが可能です。
-引渡
--投資用物件の場合は、購入物件に実際に済むわけではないので引渡し時期はどうでもいい
--オーナー自身が物件に住んでいる場合、退去後のリフォーム費用などが大きいので考える必要
**資産管理会社 [#j449683f]
-法人だと、減価償却するかどうかは選べるが、個人では減価償却しないといけない
-法人を立ててそこでやっても、個人と同人格と思われるケースが多い。
-融資は会社を作ってやったほうが色々と有利（何が？）
-個人名義の短期譲渡税がかかるので5年以内の購入->売却は損（法人名義で買っているとそういうことはない）
--短期譲渡所得・長期譲渡所得は個人にのみかかるもの。法人の場合は法人税にしかならない。
--短期所得は**まる**五年もったらなので注意。ちょっと間違えて長期だと思って売ると悲惨
-これすごくわかりやすい
--https://fudousan-onepercent.com/kanrichintai/keihisakugensaku.html?contents=shisankanrihoujinmerit
--経費で落とせる税金は「租税公課」という。
**不動産会社 [#jec1a9e4]
-不動産会社は自社で買わないのか
--仲介会社は、事業資産をストックする形態のビジネスではなく、労働集約で稼ぐフロー型のビジネス
--月一回5,000万円の物件を片手仲介すると約150万円が入るが、社員が3人いて事務所費用等が別途掛かっているとすると、トントン
--常に手数料を稼いでいないと会社は回らなくなり、利益幅の向上は個々の社員をスキルアップさせて業務の効率化を図ったり、案件の成約率を上げるしか方法がない。
--いくら希少性が高い都内の高利回りでも、利回り12％の物件を融資を引いて購入すると年間の利益は100万円ほどだろう。20棟ぐらいを保有していないと、社員3人分の給料を賄うまでにはならない。そうなると、5,000万円の物件を買い取って6,000万円で売ったり、仲介をして150万円を即金で入手した方が、会社のキャッシュフローは安定する。
---市場に出ている不動産は、そもそもの値付けが高過ぎる物件が70％以上を占める。このような物件は高く売れれば売るというスタンスで売主が出しているので、成約しないまま市場から消える場合も多い。市場価格の物件が25％ぐらいあり、多くの人がこの価格で購入することになる。残りの5％が、転売業者や割安な物件を求める投資家が買う物件で、我々はこのような物件を狙う必要がある。
-業者へのINCRUP大事
--月一で収益・地場の会社に対して連絡していくというのが大事。
--地道な努力が大事。他の人はそんなことはしないので。
--ショートメールで物件が流れてくる
--FAXを使える環境
--地場の不動産会社は意外と大事だから、訪問が必要
--各会社によって、付き合っている業者もテリトリーも違うので、水面下の物件も会社によっていろいろなものを持っている。
--とにかくいろんな会社と接点を持って、どんどん非公開の物件をまわしてもらえるような関係性を作っておくことが大切
-不動産仲介会社
--https://xn--lck8e0br.net/2017/04/12/%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%E6%8A%95%E8%B3%87%E3%81%A7%E3%81%8A%E3%81%99%E3%81%99%E3%82%81%E3%81%AE%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%E4%BB%B2%E4%BB%8B%E4%BC%9A%E7%A4%BE%E3%81%BE%E3%81%A8%E3%82%81%E2%91%A0/
--富士企画
--GIVETHREE
---新築をやっている
---建売、土地から
---建売だと、5~6%
---RC 4%台
---土地からだと木造で6~7%
---RCで5%
--仲介手数料3%
--スケールメリットと相続関係の安い土地を紹介できる
**REITとの比較 [#z9024f2e]
-購入判断
--税引き後でREITで手残り3%くらい
-[[JREIT>https://www.temasektaro.net/entry/jp-reitetf-summary]]でも総じてJリートETFは信託報酬を抜いた後の（税引き前）実質利回りが3%
-手残りの意味で言うと、株式は6%で20%利益が取られるから、5%か。。
-高配当でも3%くらいなので、3%が合格ライン
**レインズ [#t5db4921]
-レインズの利用は宅地建物取引業者のみ
-登録・検索等の利用には以下の二つ
--東日本不動産流通機構の構成団体（サブセンター）のいずれかに入会して利用する。
--各都道県の宅地建物取引業協会
---全日本不動産協会
---不動産流通経営協会
---全国住宅産業協会
-レインズは宅建免許を持っている不動産業者しか閲覧できないが、レインズとほぼ同じ情報が掲載されているREINS Market Informationなら、一般の人でも閲覧ができる！
--リアルタイムではない
-不動産業者しか閲覧できない物件情報
--レインズを利用することで、不動産業者は「過去の成約事例」、「現在の売り出し物件」の情報を見ることができる
--「レインズに登録されている物件に優良物件はない」と指摘する専門家も（“儲かる物件は手持ちの顧客同志で成約させたい”と考えるのが普通だから）
--仲介手数料は、売り主・買い手双方からもらえます。レインズに載っていない物件のことを「未公開物件」と言います。
-SUUMOのような一般の不動産検索サイトに載っていても、レインズに登録していない物件は「未公開物件」
--未公開物件の中には“公開するまでもなく売れる”と確信できるような優良物件が含まれている可能性があります。
-このような物件を紹介してもらうには、やはり不動産会社との信頼関係が必要で、長い時間をかけて構築していく必要
**持ち家 [#v4f341d2]
-りそなが外資に理解があり、0.4%, 保険ありで0.7%で借りれるらしい 2019/01
-住宅ローンで収益物件を買うと、最悪一括返済を求められる
**戸建ての特徴 [#od83a888]
-戸建ての出口は投資家もあるしマイホームもある（もちろん土地もある）
**区分の特徴 [#xd42496d]
-基本はおすすめできない
-区分をずっと持ち続けると、管理を諦めて3000円みたいに管理費が下がる可能性が高くなる。RCだと100年持つので、入居者づけができさえすればできるみたいになる。
-区分の管理・修繕積立金は当たり前だけど空室でもかかる
-戸建て・区分ワンルームは投資としてスピードが出にくい（1人だし…）
-区分のナッシュ均衡
--区分は建物内で競合する。キャッシュで買っている人がいるとぶっちゃけいくらでも下げられてしまうので。
--区分を買うと、一棟融資を受ける際にマイナス査定になることがある。
-マンションの一室の投資をワンルームマンション投資、区分と言われるやつは絶対にやめたほうがいい。値段が安く立地もよく手軽に始めやすい。不動産投資家として学べることも少ない。ワンルームで稼いでる不動産投資家を100人みてても一人も居ない
**中古物件の特徴 [#c1593f6d]
-建売業者が立てているのでコストダウン度された材質が使用されていることが多い。
-中古の場合、地主さんが工務店に工事を依頼してオーバースペックに作っていることが多い。家賃にも関係ないことがあるが、建築当時の背景とか目に見えない部分を判断するのに重要。
-モルタルの場合は仕上げによってだいぶ上下するが、安いものは安い。
-屋根は軽くて強いほうがいい。耐震の都合上あまり重いものを載せたくはない
-最近の新築物件などは、ペアガラスで結露を防いでいる。
-らんま付き窓はかなりのコストアップになる。上部にも窓があって明るくなる。予算があったのかなあとか想像できるようになる。
-網入りグラスは中の空気が膨張して割れることが多く、別に何かが飛んできて割れたのではない。
-幅木とかそういうのをつけると高くなる。クロスが剥がれにくくなったりメンテしやすくなるみたいな話がある
-地主さんが立てるものは積水ハウスとか、ハウスメーカーから営業を受けて買っている。
**秘書問題（お見合い問題） [#c07e0f8b]
-十分な数 n 人を見るのであれば、n/e人付き合って、その後今までで最も良かった人と結婚すれば良い。
-購入にも使えるかもね。
**相続税対策 [#u5ef29b7]
-孫への贈与は有効だが通帳管理は孫じゃないといけない
--主たる目的が不動産対策ではだめ、だけでなく著しければだめだよと言われている。
--預け入れしかなくて出金がないと疑われる。使う実態を使う必要がある。
--でも若い人に自由に使わせるのはそれはそれでだめなので、孫を契約者とした生命保険で親にかけて、それを子が受け取るようにする。
--贈与資金の使っている証拠になるし、孫の使い込みの防止になる。祖父が気持ちが変わったり、認知症となるリスクに弱く、途中で入金がなくなって保険料は払わないといけないということが起きてる。
--相続評価25%とかで不動産で相続税評価でやっちゃだめで不動産鑑定士がやれというひどい判決出たことある。
--だから収入が祖母に入っていて、それを祖母が使っている必要があるのでは？特例で著しく不適当だと長官が決められるというひどいのがある。また、銀行が相続対策のためと融資の契約書に書いてしまうのがだめ。
**再建築不可物件 [#oa716170]
-大体相場の0.5-0.7倍で成約になっている。
-旗状地などで道路に2m設置してないケース
-違法建築なので再建築ができない
--二項道路、位置指定道路などあるので一概には言えない
--市街化調整区域、発展する地域とそうでないものを分けるための法律が作られる前に作られた
-融資が出にくい、担保評価額がひくい、売りにくい
-直すと1000万円とかかかってしまう
-基本安いが取り壊したら駐車場か空き家かにしかできない
-大阪で買ってリフォームしてシェアハウスにして利回り50%とか、そういうのにすればOK
-再建築不可物件はリフォームとの連携が重要
--というかリフォームという選択肢しかない…
--売りに出されている多くの再建築不可物件はボロボロの状態が多い（雨漏り放置・窓が割れている・蔦だらけ・木が隣に越境して迷惑をかけているなど）
--瑕疵担保免責かつ協会非明治現状渡しなので、非常に注意。
--購入前に物件状況報告書・建物の不具合をしっかり書面で報告してもらう。漏水・雨漏り・水回り・設備故障を確認。
-住宅ローンなど大きい銀行からの融資が不可能なので注意
--23区内ならば再建築不可でも割と売れるらしい
--相続は厳しい。元を取る気持ちで購入するのが良い。
--隣地とトラブルがなく、通行しやすく、所有権かつ私道持分があることを条件に買うのが良い。
-更地にするのは絶対にやめたほうがいい。柱が一本でも残っていればリフォームですと言い張れる可能性があるので。
-割安な再建築不可物件は競争が激しく1000万円以下では瞬殺で、ゆっくり精査している場合もないことが多い。
--リスクとしては、旗竿部分が1m以下だと相当圧迫感があり荷物の搬入時にトラブルが起きる。
--入り口も出口も基本的には現金となる
出口として隣人に買ってもらうというのも手としてある。
**ホテル経営 [#i1f90ea2]
-アパホテル
-ウィークリーなどの短期契約マンションを得意とし、同名をマンションブランドとして短期賃貸物件の大きなシェア
--特徴は家具付き・週単位・月単位での短期で賃貸契約、敷金・礼金・保険などの初期費用が低い（保険は付いています）
--布団や家具家電も付いているので短期で借りるには手軽なシステムですが、その地域に腰を据えて暮らすのであれば一般的な賃貸住宅と比べると割高になります。
-レオパレス
--レオパレスと同様短期間貸与もしているけど
--施工不良問題があった
**地域別情報 [#i18971b6]
***地方都市 [#g9613ae7]
-秋田とか
--賃貸需要が高い・家賃が相場より安い・部屋がある程度きれい、の３つがあれば築古はあまり関係なく満室にできるらしい？
地方ではライバル物件が弱いケースがある
--田んぼしか周りにない物件はちょっとまずい
***東京 [#je56c4af]
-東京23区内
--ローンを組んでも家賃で返済し、いつかは自分のものになり、あとは家賃が入ってくるだけ……。でも、地方のアパートでは、その方程式は成り立ちません。
--オーナーは空室に悩まされ、設定した家賃を下げざるを得なくなり、そのうえ修繕費を追加で要求される事態となって破たん
--サブリースというのは、家賃の10％程度の手数料で空室であっても家賃を保証し、常に一定の金額がオーナーに支払われるシステム
--大手の新築供給会社がリスクをとることはせず、購入したオーナーにすべてのリスクを押しつけて、自分だけ生き残ろうとしている
-新築物件でなく、新耐震基準を満たした中古物件を狙うこと
-投資効率の高いワンルームマンションを1棟買いせず、場所と築年数を分散して投資すること
--東京の新築ではなく、中古かつワンルームタイプがいい（特にはじめは）
--投資して得られる家賃収入についても、東京であれば立地の判断を間違えないかぎり、賃貸需要には根強いものがあります。中古ワルームで想定される若い人たちの賃貸需要は、おしなべて地方より東京のほうが高いのです。
-まず、購入する側としては、はじめての投資でも価格が安い。東京の中古ワンルームは1,000万から1,500万円ほど
-投資額の少ない投資初期段階を除き、借入金は投資額全体の50％以下をめざすこと（最終的に目指すのは借金ゼロ）
-信頼の置ける管理会社と手を組むこと
--優秀な管理会社と手を組めば、呼び出されることは実際には皆無（緊急時は処理後に報告される）
--管理も任せる不動産会社を選ぶことは、物件を選ぶことと同じくらい重要です。
--3～4件異なる会社でセミナーを受け、自分の投資スタンスを尊重し、何でも話しやすい雰囲気がある不動産会社を選ぶようにしましょう。
--不動産投資のメリットばかり伝えて、投資リスクについてあまり触れないという会社などは問題があります。
-墓地リスク
*買う [#t6b18197]
-銀行が先！！
--自分がどんな銀行にあっているか、がわからないと物件を探しにいけない。シミュレーションもできない。
--hamkoはオリックスで7000万円くらい
-大雑把には物件価格の20%の資産、10%の現金が必要（オリックスでは）
--買ってすぐ修繕が必要になったらどうするんですか？みたいなのに答えるため。
--20%でというのは結構ハードな要求なので、きちんと現金を持ちましょう。
-ポートフォリオのバラエティも考える（アパート・戸建て・中古・新築）
**銀行 [#q000ffad]
-銀行の融資姿勢は一年レベルで大きく変わる可能性があるので、銀行の噂に対して敏感になる必要がある
-連帯保証人になるという可能性がある。年収が高い人がいた場合はそっちが主契約社だろと言われるケースもある。
-REITと不動産投資は全然違う
--現物投資は融資が引ける
--節税にならない リートは20%
***用語 [#rc2f3770]
-オフィシャルでフルローン
--水増しをして1億を12000万円だとして、フルローンに見せかける詐欺まがいのことをしないという意味
--バレると1%で引けてたのに3%になるとかになる、業者は出禁
***金利交渉 [#v76d869b]
-金利交渉
--他の銀行との競合関係を作る。複数銀行で相見積もりする。
--このままだと奥さんが…というような交渉に持ち込む。
--アパートローン事前審査申し込み→物件調査・契約書類の作成→売買契約締結→アパートローン本審査（ここで原本を見せたり、ログインした画像を見せるなどをする）
--事前審査後に本審査で落ちるという状況はない（仕事辞めた、車買っちゃいました）
--ローンがつかなかっただけなら手付放棄ですむが、ローンを買った違約金になるが、車を買う・仕事をやめるなど自分勝手なことをすると違約金がかかる。
--金銭消費貸借契約（お金を借りる側と貸す側の契約）
--物件情報は一人あたり10-20人くらいいるので、お客さんに渡してしまう。一番いいものはメルメガを介す。
-借り換え
--短期（1-2年での借り換え）はめちゃくちゃ印象が悪い
--業界で共有されるわけではないが、銀行からの心象が悪い。
--A銀行でやってB銀行で、というのはそんなに問題ない。
--個人信用情報機関で記録残るので警戒してくる可能性がある。
-一個人の限界はかなりすぐに来る！なんとかfine tuningするみたいな話が重要
--多くの銀行は融資金額に一定の上限がある（当たり前）
--不動産屋から銀行にどれくらいこの物件に融資出る？みたいな話は行けるのし、あんまりぶれない。
-最も安い価格帯だと1000-2000万円くらい
--銀行は90%くらいは貸してくれる
--マンション1戸目 (15年完済) →2戸目 (12年完済) →3戸目 (8年完済)というかんじ
-積算の重視度と金利にはあまり相関がない by 富士企画
***現金購入 [#f26e337e]
-現金だと安くなる、融資特約がなくて安心なので。
***銀行選定の最低条件 [#mfc21d43]
-地方高利回りでは、居住地と物件のエリアの両方に銀行の支店がある必要がある。
--銀行は客と物件両方を管理したいので。
***銀行評価 [#jd5eb6ff]
-積算が重視される理由
--積算の土地は相続税路線価で決まっていて、相続税路線価は公示価格の80%。
--公示価格はいろんな土地の価格を参考にして決めているので、その意味では現実的な値に対して接地していると言える。
-資産と負債のバランスを把握しておく。
--不動産賃貸業に限らず、金融機関から融資を受けることが前提になっている全ての事業において、「より良い決算書を作り続ける」ことは規模拡大の成否を分ける大事な要素
--サラリーマン投資家のうちは、「年収・属性」×「金融資産」×「物件の評価」というシンプルな審査をされますが、法人化された事業者になると決算書をもとにより細かい審査をされるようになります。
--決算書は主に、資産と負債の内訳をまとめた「貸借対照表（ＢＳ）」と、売上や経費をまとめた「損益計算書（ＰＬ）」で構成されています。
--できれば、個人のサラリーマン投資家のうちから決算書、特にＢＳを意識した活動を心がけたいところです。
--銀行を開拓する。決算書を良くする（B/S, P/L, CF, 債務償還年数）、黒字を出して税金を支払うということをやりつづけないと行けない。
フルローンやオーバーローンでの不動産投資を勧められたときには、空室時にも対応できるように自己資本比率が高い状態で始めるのがいい
-銀行の内部承認プロセス
--4000万円までだと課長で、7000万円だと部長で、ある程度以上だと役員クラスみたいな感じのハンコが必要みたいな承認プロセスになっている。
-土地値があれば築古でも融資がきく
--元気ではなく融資が必要ならば、融資が出るような物件しか買えない（倉庫とかそういうのは厳しいし築古マジボロ高利回りとかもきつい）
-法人
--法人を立てたあとは、個人と法人は同じものとをして見られる。
--法人で融資を受けたいのですが、融資がOKと言われてから間に合いますか？と銀行に聞くのが良い。
--法人一期目は赤字でも仕方ないよねという感じになる。
-与信枠を正しく測る方法
--与信＝収入*10+資産+勤続年数*K+担保価格*30~80%くらい
--与信上限は銀行によるが3億から6億（個人の限界）
--二軒目以降を買う時、銀行って何の評価を見ているの？100億円借金してても大丈夫？二軒目とか、マイホームを買っている場合、与信枠ってどうやって測るの？
--なんかメガ大家みたいなのってどういうふうに残債とどれくらい借りれるかを把握管理しているの？
-持っているべき金融資産の計算方法
--物件が5000万円、路線価が3500万円だったら、物件価格の5%+(5000-3500)*110% 万円くらい金融資産があれば安心
-担保
--トラストだと、80%くらいも実勢価格の担保価格がでる、かなり高く出る。
--一方で、静岡銀行とか、30%くらいとかしか担保価格が出ないことがある。
-事前審査の精度
--審査の時間がかかる審査のほうが精度の高い
--支店決済と本店決済があるので、支店だけだと細かい期間条件がわからないことがある
-銀行に提出するプロフィールシート
--普通の不動産業者だと、コンタクトの時点でプロフィールシートを提出要求されることが多い。
--中古＝静銀・トラスト
-土地総合情報システムを使うと実勢価格がわかる
--それと売出し価格を比較するのが大切。割高だと30%増しくらいになっている
-銀行は積算を重視し、積算以上は融資しないし、積算の70%以内とか条件をつけてくる可能性が高い
--満室想定の半分がローンだと良いと言われている（かなり怪しいと思う）
--年齢が高いと融資がおりなくなってくる
--「夢のらしんばん」というシミュレーションサイトがあるらしい。
***手数料 [#oaec0379]
融資保証料もしくは融資手数料というものがある。
-融資保証料は、保証（金融機関に取ってアパートローンを払ってもらうための保証）と行っているが、戻ってこないし、結局のところ手数料。（賃貸でも保証料は帰ってこないよね。）
***各行特徴 [#a3f0d251]
|銀行|金利|特徴|h
|オリックス|国道16号を堺に2%, 3%が変わる|住宅ローンと同じノリで投資用をやっているので、団信は必須になる。年収重視。フリーランスには厳しい（個人事業主で年収0.9e7円で勤続年数7年でも1/2くらいしか貸してくれなかったみたいなことがあった）。オリックスは広域化といって、宇都宮なども一応やってはくれる（普通は東京から電車で一時間県内（国道16号線の内側））だが、これはちょっと厳しくなりがち。年収の15倍が歴史的限界という感じ。オリックスだと、年収を重視しているので、変な物件でも融資が降りてしまう。オリックスは一括だと建売じゃないと（土地から新築はだめ）いけないので、|
|静岡銀行|ワイドローンだと3.6%|住宅ローンと同じノリで投資用をやっているので、団信は必須になる。中古が得意。金利は高め。静岡銀行は2019年12月で結構で代わった。ワイドローンがするがでなくなったが、最近は復活した。プロパーローンを使える。築古で融資年数が非常に長い、フルローンも出しやすい。ただし、金利がかなり高い。3.6~となってかなり厳しい。かなり積算価格をよく見る。築古土地値が出て利回りが高いみたいなのが良い。|
|千葉銀行|1%前半|資産3000万円が必要|
|浜銀|1%前半|資産3000万円が必要|
|三井住友トラスト||頭金や担保を重視する。中古が得意。金利は高め。トラストは事業性を非常に強く見る。トラストの融資期間は木造50, RC 60だが、2019/9くらいは築古でも30年引けてたが、2019/12では25年と言われるようになってしまった。2018/10からエリア条件に制限が入って、16号を堺にかなり評価が代わってくる。3000万を二棟同時に買えば6000万円になるので、借り入れ割引で3.9->2.9%に下がるみたいな細かい最適化はできる（現実的にはやれないけど）。|
|りそな||収益還元で見ている|
|信金地銀||2割頭金を入れましょうみたいな話がある。サラリーマンじゃない人は最初に出てくる可能性があれうが、会社員の場合はかなりあとにお世話になることになる。信金地銀はその地域に住んでいる人にしかいかない。管理と取り立ての楽さから、基本的には近くの人・物件にしかかさない。法定耐用年数が少ないので、築朝・新築でよく使われる。|
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-りそなは融資をやめるという噂があるらしい 2019/12
-収益（耐用年数を重視する、年収と金融機関がほしい）を重視する銀行: カッコ内は必要金融資産
--千葉銀行 (3000)
--りそな (5000)
--きらぼし (3000)
-積算（耐用年数を無視）
--静岡、トラスト、公庫
-融資は物件の問題によって折りないケースもあるので、例えば公庫を使ってダメならそれ以外の銀行を探す
-三井トラストは積算が出ると融資が通りやすい
-千葉銀行
--耐用年数を重視
-静岡銀行
--耐用年数を重視しない
-銀行員は頑張っている場合とそうじゃない場合と
--不動産投資は銀行の仕事の中でいうと端っこになっているので、ちょっと畑違いな感じ
-銀行をずっと同じの使うというのは結構重要
--例えば、抵当が千葉銀行がついているので抵当を剥がされたくない
-海外行ったらどうなる？
--結局売ろうみたいな話になると思う
-積算がでてても土地値が出てないと買い進める上で問題がないか？
--銀行の担保としての価値が低くなる。
-地主大家さんが来る場所が来る？なぜあなた達はやらないの？
-多くの家をちゃんと経営した経験ベースで融資maxが変わったりしないの？
-金利リスクって上げるときはどうやって言われるの？
-借りる順番を考える
--どの金融機関から借りていくべきか？買いまししづらい二頭目みたいなのｋがある
-金融機関によって積極的と消極的なものがあり、今でも昔でも金融機関は収益物件はマイナーだから基本消極的
-日本政策金融公庫は民営化しているが、株を国が持っているので、ほとんど
--だんだん公庫が消極的になりつつあるらしい。
--融資20年5000万円が昔そうだったのだが、10-15年3000万円くらいになってしまった（理想的には4800万円、女性起業家支援の制度7200万円くらいになった）。
--若年層に僕は入るらしいので、良い。自営業というのは会社員ではないということ。
--木造で残存年数が2年とかだとしても、最大15年程度の融資機関になることが多い。普通は法定耐用年数を超えてもいいが、借り入れが厳しいという感じになるらしい。（フルローンが可能だが、修繕がされているかどうかによる）
--15年は短いので10% 6世帯だと、9割以上で稼働でキャッシュアウトというのはかなり怖い。
--公庫は幅がかなり厳しいので、一番始めの銀行として使わないと行けない！！
--沖縄以外の全国の物件がある
--連帯債務者を取らないのが特徴！！
---公庫だと預貯金の倍くらいまでにしてって言われる可能性がある
-オリックス銀行
--年収10倍くらいしか借りれないが、他のところをみるとそんなに多くはない（12-15倍くらい）。
--連帯債務者は基本的に取らないが、収入合算してやる場合には連帯保証人が必要
--一回の融資は1億くらい
--16号より外側だと一律3.0-3.3%くらいになる（内側だともっと安くなる）
--木造・軽量鉄骨が40, 鉄骨45, RCが50年と独自の耐用年数の設定がある。面白い！木造が40年になるのはめちゃくちゃすぎる。なので木造がやると。9-10割くらいは行けるし、一投目のひとはフルローンはでがち、二頭目以降はかなり厳しい。
--10%もっててほしいというのは、7%の諸費用は当然別途かかるの5000万円とかだと850万円くらいの金融資産。金融資産は有価証券でもよい！！！！！！！
--フルローンが出るのはかなり嬉しいし珍しい！
-静岡銀行
--どんな物件でも耐用年数は60年！！！！あたまがおかしい。なのでキャッシュフローが出るように全部
--東京丸の内にも支店があるので、取り組んでもらえることがある。融資エリアは地方銀行にしては広い。
--（静岡銀行は静岡だと逆に厳しい）
--一回の融資金額は1億くらい。
--返済比率40%に収まる限りは借りれる、返済比率で融資額を見ている（サラリーマンの年収額の10倍ではない。）なので、2, 3億くらいはかなりかせるが、5億くらいまでなら借りれるらしい。現況の家賃収入70%が年収に換算されるみたいな話になるらしい。
--通常の収益物件の計算の際には、かならず収益還元法で見ている！！（10%のエリアで300万円の家賃収入になるなら3000万円で売りましょう、というふうに値付けしている）。しかし静岡銀行は積算で見ている銀行というのはかなり珍しいし、その乖離部分は金融資産を持っていますか？という観点で投資を見ている。
-公庫は支店・担当によって意味不明な制限を絶対条件としてくる可能性があるので、支店をいくつか回るのが大事。
--物件によっては事前審査を通さないと売らないみたいなのもある。
--銀行の信用：不動産投資とは言ってはならない、不動産経営と言う必要がある（印象の問題）！事業計画書では長期保有を前提として書く。また、ちゃんとスーツをきる。
--銀行に持参する資料は結構多い（住民票印鑑証明書所得証明書納税証明書源泉徴収票の写し過去三年分、確定申告の写し過去三年分、自己資金を確認っ出来る通帳、経歴書、所有物件など業務をすでにしているならばその実績）
-三井住友トラストローン
--共同担保物権が必ず必要になるという変な銀行！！！！
--共同担保がなくても一応6割くらいのお金なら貸すよ、という感じになっている
--担保価値があってもだめで、残債との差で見る（当たり前）。
--ノンバンクの特徴として、再建築不可・建ぺい率・容積率オーバーの違法物件にも融資が出るのが面白い（こういうのは物件価格の7割だが、担保次第ではフルローンでもオーバーローンでも行ける）
--オーバーローンできるのがすごい！（基本は銀行はオーバーローンはできない）
--担保にすごく重要視しているので、たまに戸建てを買うために区分を買ってからそっちを買う変な人はいる。面白い！！！！
--担保があれば3億くらいまで行けて、2億借りるとかなり借りづらくなるので、
--法定耐用年数関係なく35年とか引ける可能性もある。
--自営業者とか社員とかあんまり関係ないというスタイル（親から相続で現金と不動産を持っているみたいな人でもかせる）
-メガバンク
--地主さんに対して貸すのがお多い
--建物しか貸さないのに土地も建物も担保に取れるのですごい！！！！！！！！！なので、地主さんにしか貸さない。
--三井住友でやって年収5000万円資産1億でも2割頭金を入れろみたいになる。
--金利が1%台だというのがめちゃくちゃ面白い！（新築だと劣化等級とかを使うと30年を使えるが、基本的に絶対に法定耐用年数は越さない）
--1/1000くらいの人数しか使う選択肢に入らない。
-信用金庫
--そもそも信用金庫法に基づいてその地域の発展に寄与することを目的としているので、特異な存在！
--信用金庫も基本的には顧客は地主。借りれればかなり強い。
--スタートラインに立つのが大変、入り込む方法としては、500万のうち200万くらいかしてよ〜ってところから一見さんじゃなくすという感じになる（リフォームして200万くらいかして〜とか、そういう取引をかんたんに作るのがコツ）。
--金利も幅がある！
--当たりはずれがかなりあるので、開拓できると強い。
--信金と地方銀行はだいたい同じ（静岡銀行みたいな例外を除く。千葉銀行はメガバンクみたいな基準になってしまっている。福岡に住んでいる人が福岡銀行の福岡支店で東京の物件を買う、みたいな人もいる）
-購入で成功失敗が確定する
--1000個みて1個買うくらいの気持ちでやる。
--不動産投資は購入時点で8割成否が決まってしまう
--それだけ立地が非常に重要で、物件そのものの価値も重要（これらは購入後に変更不可）
--適正な価格で売られている物件を選んで購入することが大事です。
**目安 [#ye754435]
-不動産投資の安全性にもよるが、安全な不動産投資であれば IRR 3% 程度 (JREITが3%なので)
--購入時CF年2%
--逆算するとイールドギャップ7%は絶対必要だよね（満室でも表面-金利-管理手数料5%で2%しか残らないので）→ 16号内部だと9%以上、16号外部だと10%以上が必須。
--最寄り駅の乗降者数（1万人あれば安心）
**気をつけるもの [#z2679fd9]
-高利回りだけど築40年で大規模修繕が目の前
--築30年以内は制限として加えたほうがいい
-融資がつかないので次の買い手が探せない
-高利回りだけど売るときの値段が半値以下
-電話勧誘してくる業者はダメ（売れないから営業してくる、大手は関係ない）
--自分の足と手と目で探す！
-避けたい瑕疵
--シロアリ・チョーキング・外壁塗装・雨漏り・お風呂トイレ・傾き地盤沈下・
**物件の価値 [#md60ace8]
-積算価格のメリットデメリット
--積算価格が高いと、(1) 税金が高く、利回りが低い。(2) 融資を構成できるので長期融資を組めて投資効率が高い、少ない初期資金で多くのお金が稼げる。 (3) 返済後の資産が多く残る。
--積算価格が低いと、(1) 利回りが高くなる傾向があり本質的な稼ぐ力がある、銀行から借り入れをしない場合、収益性を重視するべきです。 (2) 融資が組成しにくいので投資効率は低い
-新築より中古が投資効率の面では良い
--新築は買った瞬間に20%価値が下がる
-「老後の資産のために」というワードには注意
--入居者がつきにくい値域の物件を買わされえない（最寄り駅から徒歩10分以上とか住みづらい場合）
--エリアは厳選すること
**購入手順 [#o7d5c038]
+物件資料を請求（固定資産税課税明細書・レントロールはもらえる）
+物件を見学（ストリートビュー・大きなリフォーム箇所確認・周囲の住環境確認・周辺の人に色々聞く・売り主の事情を聞く（安い物件は何らかの問題がある、売り急いでいるのか）、クロス壁紙・畳網戸・蛇口・シャワーヘッド・便座とかはそんなにお金がかからない、リフォーム費用をちゃんと見積もる）
+買い付け申込書を不動産業者に出す
+銀行に融資の相談
+売買契約
+金消結ぶ
+物件決済
**不動産屋 [#m1d0e5d3]
-おじいちゃん不動産みたいなところは買うぶんには良い（情報が出てこないので）
-片手取引なら安心
**物件見学 [#lae9e24d]
-チェックリスト
--トイレのコンセントの有無を確認（電動トイレにできなくなるので）
--浄化槽の点検・清掃がいつ行われているか？（交渉材料の一つになるので）
--TODO ここ充実させる
**融資 [#y8d231b2]
-金融機関は基本的に法定耐用年数内でしか融資をしない
--よって、築年数から融資期間に制限がかかる
--木造物件で15年の融資を組むためには、22年 – 15年 = 7年より、築7年以内の物件を見つける必要がある
-金融機関が重視すること
--駅からの距離。特に10分以内というのは一つのしきい値（ポータルサイトだとこれで80%は落とせる）
--商業用物件・事務所付きより住居用物件のほうが融資を組みやすい（商業用物件は賃料が高い分、マーケットの影響を受けやすく、空室が長期にわたってしまう）
--満室に近い物件であるほど銀行内でその物件の評価が高くなる
--ファミリー向けのほうが融資を受けやすいが、これは大家側からすると考えもの（融資組成という観点ではファミリー向け物件の方が融資が組みやすい傾向にあります。なぜなら、ファミリー向け物件は建物の延べ床面積が広いため、積算価格が高くなる）
-銀行側のリスクがほぼ0の前提で議論を進物件に行ったら必ずコンセントを確認
物件に行くときの具体的なチェックリストを作る
浄化槽の点検・清掃費（交渉材料の一つ）
める以下など。
--空室率100%の場合でも返済することができる融資額は2,000万円
--一方、今回検討している物件は駅徒歩5分であり、過去の入居率は90%を超えている
--そんな中でも、更に負荷をかけ、入居率50%で計算
--入居率50%であっても、借入3,000万円であれば十分返済可能
--上記にて、3,000万円の融資をお願いしたい
-日本政策金融公庫
--担保に物件を提供することや不動産賃貸業であればOK
--女性には借り入れ15年。男性20代も15年。（この条件では金利も安くなる。金利1%など激安の可能性もある。）
**シミュレーション [#gceea491]
-IRR, CF, 返済比率を重視する
-物件+リフォームで始めからシミュレーションする
***収益シミュレーション [#r5aeec2f]
-[[プロが実際にやってる様子>https://www.youtube.com/watch?v=1y6RNoKAGPw]]
--金額を入力
--年間家賃収入（満室）を入力
--路線価を調べる（土地評価額＝土地面積x路線価）
--建物評価を調べる
--（土地評価額＋建物評価）/販売価格を調べる
---新築は60%くらいの評価になってもおかしくない
--収益還元評価を作る
---閑散としているかどうかを調べるためのヒートマップを使って満室になるかを判定
---収益価格は満室想定家賃収入/利回り (販売価格の100%以上が目標)
--融資率を調べる（妥当な割合はわからないが97%は多い、融資期間35年は異常に長い、利息2.55%も高い。金利がバブル崩壊などで下がることを考えて、悲観的シミュレーションも別途まわしてリスク金利をさらに1.5%足して計算すべき）
---月額借り入れ支払い/家賃収入=返済比率（50%以内に抑えるべきもの）
--購入諸経費は自己資金+売買価格*4%くらい
--階が下がるごとに1.5%ずつ家賃低下
--家賃があっているのかどうかを確認
--1年に家賃を1%を減らす
--運用諸経費は一年ごとに0.5%ずつ増やす
--大規模修繕費用を10年に一度100万円入れる
--入居率はmax(90%-n年, 80%)とする
--二年目に不動産所得税100万円を加算（これいくら？）
--減価償却は販売価格/法定耐用年数余り
--家賃収入-(減価償却・空室損失・不動産所得税・修繕費・諸経費＝営業利益)ー(利息＝営業外損益) = 経常利益
---減価償却を行わなず頭金を引くと、CFとなる
--残債と（簿価＝その当時での販売価格）を足して、プラスになっていないとexitしても儲からない
--水道加入金があるか？20万円で、諸経費から抜かれていることが多い。
--表面利回り5.7%は低すぎて無理
--消防管理費は10000円くらいが6戸だと妥当(年二回)
--ROI=自己資金に対する収入の割合。年7%だったら投信やったほうがいいよね。20%以上なければやらない。
-売価のシミュレーションは、表面利回りの相場から逆算するのがよい（収益評価）
-不動産投資のメリットは、借金返済中でも手元にお金が残ること！！
--初年度で物件価格の2~3%残るのが合格ライン、できれば4~5%。2500万円なら50万円
-新築
--イールドギャップ＝実利回り-利息（微妙な指標っぽい）
--新築ならイールドギャップ7%は欲しい、家賃価格や修繕費などに必要なので
--新築プレミアムで20%くらいははじめ高く出るが、10年後には間違いなく通常価格に落ちる
--新築は建物の評価価値がプレミアムで20%高く出る（ということは買った瞬間に20%下がる）。suumoとかで築n年になったときの売却価格を比較検討するのも大事
--4月にイベントがあるので、3月にピッタリ施工が望ましい
-別のソース https://www.youtube.com/watch?v=En9ZHw0YVqc
--初期購入時6-7%の初期費用がかかる
---仲介料・不動産取得税・登記費用（司法書士・印紙）
--火災保険
--固定資産税（毎年価格の1%くらい）
--共用部の修繕・管理費
--退去時のリフォーム、広告費（家賃の2ヶ月分くらい、3年に1回かかる）
--毎年下がる価格
---家賃も建物価値も
--表面利回り6.4%と書いてあっても、利回り-0.5%とかになって楽しい
***考慮すべきリスク [#e550c1e2]
-空席リスク
-移転リスク
--大学・会社・工場などが移転するリスク
--六本木ならGoogleがどこかに行くなど
-気候リスク
--寒い札幌は除雪費用、雪庇除去費用、建物の劣化が早い
-人口低減リスク
--政府が30年後の人口予想を立てているので、それでマシなところを買う
--札幌の賃貸需要の厳しさ
-築古に長期融資をすると信用毀損
--次の融資の生涯になる
-新築
--入居者がはじめ0人
-ワンルームマンション（マンションの一室だけ借りる）はただの負債。担保能力も何もない
--住宅ローンに響くのでやめろ
**内見 [#s89050bc]
内見の目的は競争力あるリフォームの見積もりと、致命的な瑕疵がないかを調べる。致命的瑕疵は例えばアスベストとか地盤沈下で化粧以外まで日々が入ってるとか、鉄骨階段の錆で追加工事がいるとか。人気の設備をつけるためにどれくらいお金がかかるか。換気扇をつけて、シンク下から異臭が来ないか。マンホールを開けて下水吹き出しが起きないか。内見に持ち込むものリストは多い。メジャーは駐車スペースに何台止められるか？を調べるのに必要。貯水槽の状態など。金利が下がる見積もりはそれだけで破綻してる。予想されるROIを見て、リスクに見合うか、信託と比較するなどはよくある判断基準
**探す [#z094b00e]
***情報源 [#se66dec7]
-ネットに出ているものは余り物
--ちゃんと調べてからやりましょう。
-入居者目線に立って立地を選ぶことが基本中の基本（立地・家族で住みたいか？）
-https://realestate-column.com/valuation-property
-不動産業界は弱肉強食、誰でも出来るみたいなもの、おすすめのものは必ず騙される（区分マンジョンは注意、新築はやばい）
-不動産会社に直接行く！
--楽待はみんなが見れるから、楽待の物件ではなく、その不動産会社と仲良くなって掲載していないものを買う
--ちゃんとまっとうに情報をくれる不動産会社が大事。売るのが目的という雰囲気でセールスをかけまくるようなところはダメ。
--あなたにはこれは会いません、というようなものが大事。
--月一・週一で数年の付き合いがあるというのは大事。
--不動産会社はお店に訪問したあなたに収益物件を売ることができれば、売主からも買主からも手数料の3%分を貰う。なので喜んで好条件の建物を紹介する。
--ネットに出てこない物件を入手できる可能性が高いという意味では、非常に有効な戦略
--行く場合は、楽侍に乗せてある自分のプロフィール（氏名・住所・家族構成・勤務先・勤務年数・年収・自己資金・持ち家or賃貸・賃料・ローン返済額・ローン残債）を持っていく
-不動産投資屋ではわかっている人感をだす
--「個人投資家として収益物件を探しています。もし何か良い物件があれば紹介して頂きたいのですが、価格は3,000万円前後、できれば重量鉄骨、ファミリー向けのアパートかマンションを探しています。利回りのイメージは10%ぐらいです。」などという。
--上記の数字の前提は、年収と頭金から購入することができる価格を逆算
-基本的には健美家と楽待の2つのサイトをチェックしていれば物件情報を見逃すことはない
-健美家
--収益物件サイトでは一番の老舗
--投資家目線での運営がなされている
--収益物件購入後、ブログを公開することが可能
-楽侍
--掲載物件数が多い
--買手が希望物件の条件を登録することができる
--東証一部上場。豊富な資金力を背景に、様々な事業を展開している
-投資at home
--老舗の不動産会社が使っており、優良物件が掲載されることも
-アットホーム
--おじいちゃんが売ってるので安くなりがち。
-エリア構造築年数利回りが大切、目標は絞らず毎日見る
--築年数は初心者は30年以内
--良い物件は3時間は消える
--東海4件鉄筋を全部見てると相場観がわかる。利回りは8%以上で探す！それ以下は管理費で飛ぶので。
--いつ物件が消えるかをしらべる、やすいか高いかわからず買うな！
-値段
--銀行から考える。
--5000万円は結構コアな層がいるので、別に5000万円の物件を買えるからといって有利に働いたりしない。
**情報収集 [#q08215c3]
-学長おすすめ
--アットホーム
--ヤフー不動産
--SUUMO
--Athmome
--地場の不動産屋（相続物件などはこの辺に来る）
--↑戸建ての掘り出し物が見つかりやすい
--中古戸建投資（似たりよったりのワンルームとは違うし一年中引っ越しの可能性があるので客付けしやすい。長く住んでくれやすい、自宅の知識がつく、固定資産税が安くなる）・地方中古アパートやマンション一棟がおすすめらしい
-競売は手間だが値段をコントロールしやすい
--BIT
--981.jp
-[[物件情報>https://toushi.homes.co.jp/owner/saitama/city110214/bukken.html/?lat=35.97481313461357&lon=139.75229795133782&zoomlevel=16]]で、徒歩-家賃などのデータが可視化されている
-不動産会社は、仲のいいお客さん→メルマガ→ネットの順番に公開する
--たまにいきなりネットに出てくることがあり、これは数時間ででる
--楽町・けんびや・不動産投資連合体・アットホーム（土地）・SUUMO（土地）のメール設定登録はしておかないといけない
-大家塾
--非営利のものが良い
--物件を紹介して貰うということだけではなく、大家とのつながりを作り、情報を仕入れるという意味でも非常に有効
--中には高額の費用を取る大家塾もあるが高いのは逆に怪しい
--会社などの情報ネットワーク経由で見つけるのがよい
***調べるべきこと [#t295fda1]
-再開発予定
-物件周辺の住環境を特に重視
--「駅から帰るときに深夜までやっているスーパーに立ち寄れる」とか「スーパーの向かいには薬局がある」などがわかります。物件まで大きな道路を通ってアクセスできるか
--女性1人では安心して歩けないという場所を見つける上記の数字の前提は、年収と頭金から購入することができる価格を逆算
--物件は住みやすい間取りかどうか？（三角の間取りだったり、梁（はり）が多くないか）
--設備が充実しているか？（2口コンロ、エアコンなど、人気がある設備が揃っているか）
-現地調査は日中を重視
-競合環境
-周辺の家賃相場
--そこに住もうとしている入居者目線に立って物件を選ぶこと
--競争力・家賃などの調査
***立地 [#bd90d2ad]
-生活する上での土地勘と、投資家としての土地勘は違う
--競争が激しく家賃の安い北区や足立区に住みますが、投資家としては新宿区や港区の物件を買う
-共通
--活気がある
--ターミナル駅に一本で行ける
--一人で入れる飲食店が休日にしまっているようなことがない
--飲食店やスーパーがたくさんある
--商店街がある
--一人暮らしの20代女性が住みたいか？を考えると良い
--周辺にコンビニやスーパーがあるかどうか？
--夜遅くまで営業している飲食店があるか？
--対象物件までの距離と、信号や踏切の待ち時間など
--対象物件へのアクセスは大通りを経由するか？
--対象物件までの距離で見落としがちなのが信号や踏切の待ち時間です。意外と長い時間待たなければいけない信号や踏切は、現地に行ってみないとわかりません。徒歩 10 分圏内が 15 分になることもある
--大通りを経由する経路になっているかどうかをチェックしましょう。また大通りに近い環境が重要なので、多少の車の騒音には目をつぶりましょう。
--同じマンションで空室があれば内見するとよいでしょう。賃貸マンションを探していると不動産会社に伝えれば、喜んで見せてくれるはずです。
--物件までのアクセス途中に寄ることができる夜遅くまで営業している飲食店があるかどうかもチェックポイントです。街全体を購入するつもりで細かいところにも目を配っておきましょう。
-家族向け
--大きな病院がある
--子供向け公園がある
--良い学校がある
-学生向け
-悪い立地
--オフィスエリアとして有名な町は投資向きではない
--急に人気が出たエリアでの物件（急激に人気が出た地域は人気が廃れるのも急に訪れる可能性）
-おすすめ
--三軒茶屋、笹塚、学芸大学、大井町、高田馬場、五反田、中目黒、御茶ノ水、中野、荻窪、武蔵小山、吉祥寺
--東急田園都市線三軒茶屋駅などは渋谷駅から2駅目なのに、それほど家賃が高くない。昭和女子大学という学校もあり、商店街が充実していて、飲食店も多い
--東急目黒線武蔵小山駅ですと、2020年に三井不動産レジデンシャルと旭化成不動産レジデンスが提携して開発する駅直結の「パークシティ 武蔵小山ザタワー」が建築。2021年には、住友不動産がその物件の隣にマンションを建築、2026年から2030年には三菱地所レ
ジデンスがマンション建築を予定。これから2030年にかけてファミリー層を中心に2400世帯が武蔵小山のエリアに入居
--城西地区（新宿区・中野区・杉並区）城南地区（港区・品川区・を目黒区・大田区・世田谷区・渋谷区）が中心です。理由は、昔から人気があって安定した入居需要があるからです。
**新築アパート投資 [#h969e57e]
-建築会社の見つけ方
--片っ端から工務店・格安とかやってアパート建築もやってるとかなり安くいいアパートを立ててくれるところを探す
--某有名店とかだと確実に損するので絶対だめ
-希望通りの世帯数とか間取りが入らないことが多い
--設計士のレベルが低いだけだったりするので、設計士のレベルは間取りとかに大きく影響する
--設計・発注を別にやる、分離発注だと安く建てられる
--https://www.youtube.com/watch?v=aM4Gr8x1g7Q
-新築アパートは地盤改良公示とか水道加入金とか、こういう細かい所が勉強になる
--知識がついて経験値が上がる。設計士さんとあーだこーだすると知識を身につけるのが大事。
**シミュレーション [#wce295dd]
-なんで満室想定を指標としてるんだろう…なんも意味ないのに…
***簡易シミュレーション [#f952886c]
-木造・軽鉄なら15%,鉄骨・ RCなら20%に設定してランニングコストを設定して一時判断にする必要があるある。鉄骨・RCが高い理由は、建物として高くなるので減価償却しないので不動産税が高くなる。また、外壁のクリーニングが高くなるので、クリーニングが難しくなって高くなるみたいな話もある
***利益計算 [#c4bada6b]
-利回り
--表面利回りって何？意味ある指標なの？
--実質利回り=表面利回り-経費評価（2-3%くらい）
--「（年間賃料－年間経費）÷物件取得費用」で計算されます。仮に、利回りが5％であれば、単純計算で物件取得費用を20年（100％÷5％）で回収可能
--都心では利回り4~5％程度の物件に、プロのファンドや巨大資本の外資や企業が、投資を競っている！！（地方は13%とかもあるかもだけどリスクがたかい）
---それ以上のものは非常に危ないので注意。特に15%とか絶対怪しい。本当に重視しなければならないのは、安定して貸借人を獲得できる物件かどうか
-積算評価=銀行による土地・建物の評価額
--土地面積*路線価+再調達価額*延床面積*残価率
--残価率=残耐用年数÷耐用年数
--路線価は路線価図で調べられる（角地補正などの難しい要素もあるので不動産会社に任せたほうがいいかも）
--再調達価格は
---鉄筋コンクリート(RC)造・・・20万円/㎡
---鉄骨(S)造・・・18万円/㎡
---木造・・・15万円/㎡
--耐用年数は鉄筋コンクリート(RC)造で47年、鉄骨(S)造で34年、木造で22年
--不動産仲介業者ごとに独自の評価方法があったりする。
-固定資産税評価額に基づき様々な税が決まる
--固定資産税1.4%
--都市計画税0.3%
--登録免許税 不動産の登記のときに2%
--不動産所得税 1回だけ、3~4%
-家賃保証会社
--これを使うと、管理会社の家賃の回収が数十倍違うらしい。催促の回数が減る (Casaという会社を使う)
--滞納があると月3回管理会社がやっていたが、家賃保証会社が催促を代行する（大家さんが甘いととどこおる。あの家主は滞納できるよーみたいになってる）
--家賃保証会社が通らない客は断る、ということも出来る
--催促も怖い人が出てこないような警戒心を減らしていく
--家賃滞納は実は多い。10%が家賃遅延、1%が失業などの理由による本質的な家賃滞納。就労支援までするらしい。そうすると、ロイアリティが上がる。
--コンプライアンスが高いところがいい
--もし保証会社が一ヶ月滞納するみたいなのが会ったら変えたほうがいい。
***レントロール [#lec2d58e]
-入居者の日時・家賃・専有面積の一覧
-確認事項
--空室部分の想定賃料を確認する
---ちゃんとSuumoで調べて妥当な空室賃料になっているかを確認
--間取を確認する
---競争力のある間取りか？専有面積はどうなっているか？
--入居開始年月を確認する
---入居が数カ月で固まっている場合は詐欺の可能性！あたかも満室を装っているかもしれない。
--入居期間を確認する
---シングル向けは4年、ファミリー向けは6年が入居期間の目安。
---もうすぐ抜けそうな人が居ないか確認
---長期間入居している人がいる場合、原状回復費用が高額（高齢者だと安定した入居が見込める）
--直近の契約時期を確認する
---直近の賃料が今後の賃料のスタートのベンチマーク
--法人契約かどうか確認する
---会社の撤退とともに空室率が高くなる
--オーナーが支払わなければいけない項目がないか確認する
***相場 [#he84e8e0]
-プライシング
-家賃設定の方法
--管理会社は背伸びした家賃はつけないので、不動産会社が言ってくる家賃設定より現実的（高く設定すると自分の首を占めるので）
-どれぐらい賃料が下がってくるのかというのは個別に検討する必要がありますが、ざっくり毎年1%ほど賃料が下がっていく
***キャッシュフロー [#h1f56b58]
-利息込毎月支払い
-家賃収入（1年に1%下がる、空室率考慮）
-町内会費
-水道料金（メータが各部屋になく総額でしか計算できない場合）
-駐車料代金（オーナが貸し上げしている可能性）
-修繕費
--大規模修繕
--階段の修理
--水道タンクの修繕
-リフォーム
--ハンドルタイプの水道
--シャワーヘッド付き洗面器
-建物の取り壊し
-管理費・修繕積立金
--国土交通省は、修繕積立金の目安を平米当たり約200円/月だとしています。
--20平米のワンルームマンションの場合であれば、4,000円程度、そして70平米のファミリーマンションであれば14,000円程度です。分譲時に投資物件の修繕積立金や管理費が低く抑えられているのは、ランニングコストを抑えることで、投資利回りを高くみせるためです。
--修繕積立金が低く抑えられている場合、大規模修繕工事にそなえるために、いずれは大幅な値上げが検討されるはずです。値上がりを見込んでしっかりと資金計画を立てておきましょう。
-総戸数20戸以上のマンションを目安に選びましょう。
--総戸数が５倍違うからと言って、大規模修繕工事の金額は5倍になるわけではありません、せいぜい２倍から３倍程度です。
***物件の必要条件 [#ddfabe5f]
-立地は変えられない！！！
--車社会か電車徒歩10分以内（わからなければWikipediaで調べて駅前の環境が重視されていないかなどを確認）
--病院・小学校・ショッピングセンター・レストランなど
-土地自体の価格 = 固定資産税評価額/0.7が価格を上回っている（失敗しても土地代だけで元本回収が出来る）
-1981年以降築（耐震リスクの低減）
-都心なら徒歩10分以内に駅あり
-地方であれば、駐車場1台もしくは2台
-傾きは5/1000とかだと裁判の判例で瑕疵として報告しなければならないとの判例がある。
***近隣との比較 [#j5d3b0e4]
-近隣類似物件の稼働状況はかなり重要。周りの同じような物件が稼働しているかを見る。周り空いているのに満室、とかはなんでなのかを考えなければならない。
--車で移動するところでは、駅近よりもジャスコ近のほうが重要。
--川口とかはバスがあってジャスコがいっぱいあるのでめっちゃ賃貸需要が高いなどの都合がある。
--自分ですまないよ〜ではなく、客観的に見る支店が大事、経営として成り立つかなりたたないか。
-同じ地区年数・構造・平米だったら、中の構造とかが同じなら、ほぼ努力で10%しか上がらない。日当たりとか内装で10%であげられるかなー？くらいなイメージ
***指値 [#a8acdb27]
-出値からどれだけ下げられるという気持ちは、もちろんいってくれない
--買い出しをいれないとぶつけてみないと本音がわからない！絶対指値は重要
--まだ何か隠してそうですね、みたいなぶつけてみないとわからない。ダメ元根性は大事。
--売り主さんも買うって行ってくれた人はきちんと検討してもらえる。そのごいくらだったら？という交渉になる。
--そこで初めてわかる。5000万円じゃなくて4800万円ならいいんだーみたいな。
--相場よりももともと安い物件とかだと、満額じゃないと多く買い入れがあるから、そういう場合は満額で急いで出す必要がある。
---これは指値しないと変えない物件なのかを考える必要がある。
-「この価格だったら買います！ ってストレートに言いましょう」
--物件が市街化調整区域とかだと、融資が通りにくい。自己資金を2割用意できて、属性もしっかりしている、などだといい感じに取れる。
-売り主からすると、融資特約なしはめちゃくちゃ大きいメリット
--だから指値をすることはできる（四番手だとしても融資特約なしで来ましたってなったら。こういうのはたいてい業者が買いに入った時。）
--指値がどれくらい出来るかどうかを予め仲介業者や不動産会社にいって、できなければ断るのをなるはやでやる（当たりまえ）
--指値の方法としては、物件の不備を指摘して安くしてもらうのとは別に、「三日後に買うんで！」みたいなのもある
-瑕疵担保責任は売主が個人だと2-3ヶ月
--ぶっちゃけ現状だし免責にしたところで全然問題ない。2-3ヶ月で出てくる瑕疵なんてないし、ホームインスペクションを入れたところ。2-3ヶ月の免責ならいいよーって行ってくれる人もいるし、そうじゃない人もいる。
***節税 [#lf4ead6a]
-不動産投資は節税効果があり
--「所得税」「住民税」「相続税」「贈与税」
-仕組み
++「不動産投資」は賃貸経営で赤字を作り、損益通算で「給与所得」を減らし「所得税」「住民税」を節税する
++「減価償却」は税務上、購入した資産を決められた耐用年数に分割して費用化することです。
---不動産の構成物のうち「土地」は減ることはありませんので減価償却はない
---建物の構造毎に「耐用年数」が決まっているので、その年の不動産所得から「費用」として差し引くことができる
-バランスシートとかまじで勉強しましょう
-固定資産税は1/1にかかるのだが、慣例的に日割りで按分して払ってもらう。
--不動産取得税は軽減措置もある。そのばあい4%から3%以下に下がることもある。
-印紙は一通ずつを作成するならばお互いに印紙税を払う必要がある。
--司法書士への報酬は15-20万円
--抵当の設定費用は抵当権設定金額の0.4%、土地の所有権移転登記で1.0%などと税金がかかる。
-基本的には居宅として使われている場合は、消費税はかからないので課税業者にはそもそもならない。ただし、建物の売買がある場合は課税業者になるが、消費税の納税義務はその二年後なので、そのときに変なことをしなければ大丈夫。3年にいちど売ろう。
--減価償却と売上のバランスがあるので、本来土地と建物のバランスは最適な値が存在するはずで、真面目に計算すべきもの
-減価償却で節税はそうだが、売る年の税金がかなりでかいので、所得税の節税と売却益と比較しましょう
--節税を目的とした…とは？節税が目的になり得るのか？税金対策に有効とは、結局税金分割引になるという解釈で良い？
--生命保険効果とは？？不動産投資のためにアパートやマンションを購入するときは、ローンを組むのが一般的
--その際、銀行系住宅ローンは「団体信用生命保険」の加入を条件としています。通称「団信」といわれるこの生命保険は、ローンを組んでいる契約者が死亡したり、高度障害者になったりした場合にローンの残債を肩代りしてくれる保険です。
-人が住まないものの場合、別荘であっても固定資産税が6倍になるので注意
-所得税、住民税
--減価償却で単に自分の資産のために買ったものを、ビジネスだという免罪符で経費計上できる
--地価の減少などによる赤字を節税で若干相殺できる（これは数%のリスクヘッジ）
-相続税
--相続税の対象となる現金・預金や有価証券などは時価で評価
--マンション等の不動産は時価よりも低い基準で評価されるため、相続税の節税につながる
-節税のデメリット
--次の物件を買うための投資用のアパートローンを貸し出す金融機関がなくなる
--事業資金の借り入れを難しくするだけでなく、法人としての信用も落としてしまう
-減価償却は節税には良いのだけど、売るときには土地の簿価が減るので、売却益に対する税金に乗っかってしまう。
-土地建物の取得価格の按分
--課税業者ならば消費税を減らしたいので土地を多くしたい。
--売主は全く関係ない。大きなデメリットはない（ちゃんとやりたいよーって言われることはあるが、書かなければ書かないということができるが、それは客の責任ね）。
--買主は建物を多くしたい。これは妥当な説明が税務署が入ったときにできれば良いので、五価見て一番安いものを書いておけば良い。
-全国地価マップ
--路線価を見るためにはわかりやすいのでよい。
--建物の再調達価格 富士企画価格では、木造軽量鉄骨は13万、鉄骨造16万、RC造19万でやっているらしい。
-返済比率
--（満室想定で）不動産投資で満室想定返済比率40%以下なら安全圏、50%以下ならまとも、60%以下だと持ち出しの可能性を覚悟、70%以下だと買っちゃダメなレベル
---50%以下じゃないとフルローンが出ない。
--ランニングコストが20%くらいかかるから、空室が出ると10%くらい下がってやばい
--ランニングコスト含めて70%以下の返済比率なら問題ないってことかな？？ランニングコストそんなにかからないと思うけど。
--返済比率は、仕事をクビになったりしたときにどうするかという話
-指値
--要するに値引き交渉
--自分の合格ラインだけで物件を探すと極端に物件数が少なくなるので、そのやや下から物件を情報を探す
--指値をして自分の購入する基準まで価格を下げてもらう
--直接会って、指値が非常に大切。
--どこまで指値をすれば買っていい物件になるのかの明確な基準を持つ
--ライバルが出てきそうな物件は指値を入れると後回しになるのでそのまま。
--空室家賃保証は実質的な指値。手数料ありならリスクと比較して、手数料なしならただの贈与なのでこちらからお願いするような感じ。
-デッドクロス
--減価償却<元金返済になる場合の問題
--何がやばいかというと、減価償却がなくなるので所得が増えて節税ができなくなる。
--元金返済はお金が出ていくのに課税になる、なので結構無視できないレベルで所得税の税金がかかってくる
**物件調査 [#wce56138]
-目的
--物件のリスクを把握するのが大事
*育てる [#a04172bd]
-古い習慣疑問を持って入居者目線の対策をするのが大事。
-ハードではなくソフトもきちんと意識
-[[全ての箇所に差別化を>https://www.youtube.com/watch?v=NBUMOMUGD-s]]
**入居者付け [#q093ed03]
-物件内見者は減点法で物件を見るので、スキのないように。
--エントランスは物件のカオ。
--内装も、アクセントクロスとかモデルルームなどデザイン性のたかいものを使う内装もよい。
-AとB全くスペックが同じだったら、仲介会社からの認知度を上げるのが非常に重要。
--管理会社の人にカオを覚えてもらって、迷ったときにこっちがいいよと言ってもらうほうがいい。
--仲介業者のルーティン→大体木曜日に印象づけのためチラシを持っていくのがおすすめ！（かなりつよくおすすめ）
|月曜|申込み案件審査確認・反響返信物件仕入れ|
||申込み案件契約日程調整・反響返信物件仕込み若しくは休み|
||休み|
||反響対応反響づくり、土日の見込み客呼び込み・物件確認|
||反響づくり呼び込み・反響見込み客呼び込み・物件確認|
||反響返信物件案内契約手続き|
||反響返信物件案内契約手続き|
-家賃アップのための施策
--「入居者に人気の設備ランキング」でググると人気の高い設備が見える。
|施策|||h
|Wifi無料|||
|宅配ボックス|||
-POP説明文・メッセージ・粗品
--やってもいいけど撤去してもいい
--案内をする不動産営業マンが十分説明できないと言っているノウハウ分はあるが、営業マンの腕の見せ所なのでPOPが必須ではない
--ウェルカム・バスケットは、古くなりがちで結局悪影響
--入居する前からオーナーの影が不安になるので、それならスッキリした部屋のほうが好印象の可能性
--「こちらの自転車はプレゼントです！かごもあるので便利！〜を楽しんでくださいませ」自転車プレゼントとかを可愛い感じでPOPを書くのであれば、そういうのは全然あり
-エイブルなどの業者看板
--今すぐ撤去
--業者の縄張り表示で全く意味ない。
--案内時仲介手数料50%とか書いてあると現実を突きつけられるし、同スペックの物件は他にもある。
--仲間内でそういう情報は共有され、入居率は下がる。
**退去率低減 [#z57b370b]
-退去のビジネスインパクトは20-50万円（家賃5万円 1R 20m^2として）
--リフォーム費用5～30万円（入居年数や程度による）
--新規募集広告料（AD100～200％）
--募集期間の空室損（最低でも、リフォーム期間を考慮し2ヵ月～2.5か月程度）
--退去時精算リスク（過失割合でもめて、話がまとまらない。相手が納得しない。バックレ）
-退去の本当の理由
--理由：更新（更新月1~2ヶ月前に退去する割合が40%）
--更新手続きの案内の到着→家賃にプラスして払わなければならない金額（現実）を突きつけられる。→これだったら引っ越したほうがいいかも・・・と新居を探し始める。→新居が見つかる
--更新料をなくすと良い。
--更新料とは、地主から貸していただいているみたいな気持ちがあるだけのただの慣習で、たかだか25000円。ここを捨ててLTVが上がって20~50万円ならいいよね。
**火災保険 [#ae2565dd]
-「お見舞い金」というものがあります
--基本的には現状回復するための工事見積もりベースで保険金が支払われるが、その支払い額に5％から30％ぐらいまで無条件に上乗せされるものです
--工事費以外にも現地を見に行ったり、応急対応したりといったことにお金がかかるからという意味のようです
--これって、大きな声では言えませんが、３０％の見舞金の契約になっていると、被災したおかげで３０％もうかっちゃうということです
--しかも、保険で受け取ったお金は、個人であれば非課税（法人は雑収入）
「築古物件こそ保険はしっかり」と書きましたが、築古物件は災害（風災など）に弱いことが多いという意味でリスクが高いといえるからです
-火災保険は保証の範囲はどの商品もほとんど同じなので、やすさだけで見ておけばOK
--アパート経営に関しては家財は不要なので、建物の部分だけを見る。
--火災保険の値段は年々高くなっている。
--天災にかこつけてそのたびに修繕を入れるというメガ大家さんがいて、楽しくてたまらないみたいな感じに思っている人がいる。
--業者もグルで、保険会社にそうっぽいよねーと行って、保険会社からお金をもらえるから。結構やっている人はいる。
-天災で人が怪我した場合、倒壊によって人が死ぬとか、瓦が飛んで人に当たるとかは大家が保障しないといけないけど、これも保険がある。こういう賠償特約は一年で数百円なので、入っておくべき。
-地震保険は火災保険が入っていないといけない。火災保険の半分というふうに**一戸あたり**上限が決まっている（火災保険が2000万円だと1000万円）。ほとんどの人9割の人がつける。
--地域ごとに必要なものを考えて入る必要がある。水災とかはまあつけなくていいよね川がないよね、とか。これはハザードマップを見て判断するのが良い。十年火災保険に入ろうとしたら何十万とかかる。富士企画は保険の代理店もやっている。
--見舞金についてはガッツリ掛けておこう
**内見 [#lf8fc857]
-家に入った花があるとかプレゼントがあるとかウェルカムボードがあるとか、名札がきれいとかそういうのが大事
**管理 [#of244c32]
-絶対外注する。
***定期確認 [#h6986e04]
-外注するとはいえ、清掃状況やリフォームの必要性などの判断のために定期的に行く
--クラック・苔など
--定期清掃は管理会社はきちんとやってくれないことが多い。こういうリスクを下げるために、シルバー人材センターなどを利用するのが良い。
***管理会社の特徴 [#v9c73f3a]
-厄介な入居者付けや苦情対応、集金といった管理業務は低価格で委託できる
-絶対に委託する方法を選択（まあ収入が少ないうちは問題かもだけど）
-家賃に対して5％前後の管理費（私の場合は、1戸当たり3,000円程度）を払う。
-自分で管理は間違いなく割に合わない。夜、鍵をなくしたと連絡されてすぐ対応できますか
***管理会社の管理 [#w29a7e78]
-勝手な募集条件は許さない
--管理会社の身勝手な募集条件の設定によって、入居者が入りにくくなっている賃貸物件は非常に多い
--最近の賃貸募集において、さまざまなイニシャルコストを要求するケースが多い。「消毒料」や「24時間サポート料」「鍵交換費用」「設備利用料」など
--オーナーは賃貸募集にあたり、礼金や敷金を不要にしたり、AD（広告料）を支払ったりすることで何とか入居者を確保しようとしている。
--特に礼金、敷金を不要にする理由は、イニシャルコストを下げて入居者が入りやすくしようというオーナー側の配慮だが、そのような努力を無に帰すことをしている管理会社が多い。
--「鍵交換費用」を必須としておきながらその費用が高額だったり、よくわからない名目の費用が発生していたり…
--連帯保証人の必要性
---大手の管理会社に多いのだが、「保証会社の利用」と「連帯保証人」の2つを入居者に求めるケース
---保証会社が誕生した理由は連帯保証人が立てられない入居者を入居しやすくするためであり、保証会社に加入していれば一定期間家賃が保証され、商品によっては無断退去の場合も一部費用が認められる。管理会社の決まりのために、入居者が入れられないというのはおかしい。
**不動産管理会社 [#tbe5dffe]
-建物管理と賃貸管理の2つ（賃貸管理がマジで大切）
-管理を軽視しない
--大手の会社でも倒産する時代なんだから、小さい会社はさらにリスクが高い。30年スパンで生き残る会社を選ぶ。
-建物管理
--共用部分の設備点検
--エレベータ・消防設備の定期法定点検
--清掃
--会社例: 「フェニックス」「ＺＯＯＭ」「スカイコート」
-賃貸管理（管理会社の中には対応が悪かったり、いつまで経っても入居者が決まらないケースもありますので、信頼できる管理会社を選びましょう）
--入居者の募集から審査
--賃貸借契約およびそれまでの事務処理
--入居者からの苦情処理対応
-管理会社への現地調査は、この物件を買ったら管理してくれる？という聞き方をするとよい
--売り主が不動産会社の場合は手数料がかからないのでちゃんと選べばよい物件が手に入る
-[[管理費の相場>https://links-all.com/average-cost-reserve/]]
-管理会社には(1)地場(2)全国(3)不動産会社、がある。
--(3)は成績が出ない営業マンを管理部門に異動させている可能性がある。
--(1)は投資家の判断速度とコスト感と合わないケースがある（近くの地主がメインの客だと放置か浪費しかしないがち）だが、合ったらよさそう
-管理会社の選び方は満室経営している友人を作って紹介、あるいは仲介業者からの紹介がよい。
-同エリアで買い進めると管理会社を同一にできて楽
-管理会社への接待・プレゼントは大事。
-管理会社の変更は、契約上告知が数ヶ月前に必要だったり、入居者の家賃振込先が変わるなど面倒
--管理会社が当然把握していると期待されることを把握して進捗管理する。ない件数・インターネット掲載サイトへのアクセス。
-シルバー人材センターを使うと清掃が楽
**リフォーム [#e8ba3a6d]
-安く買うというのは、市場より安く買い、リフォームで価値を上げて運用するのが大切
-目的：入居者層を把握し、適切なリフォームを考える。ターゲット層を広げる。
--外国人ファミリーが多いなら、台所をカッティングシートで外国風にするとか
--女性が入る和室なら、カラー畳とカラークロスを使うことで、洋室に変更することなくターゲット層を広げられるとか
-業者
--住友新築そっくりさん
-洗面所LIXIL洗面化粧台「オフト」扉間口750x600がおすすめされている
-賃貸の最終決定権は女性が持っているケースが多いので、女性向けに部屋を作ったほうがよい（おしゃれ・洗練）。水回り大事、トイレ洗面台ユニットバス
-間取り変更は壁撤去一箇所120万円位
-コーキングなどの自分でも出来るタイプの修繕は自分でやるのが良い
-証明・ポスト・インターフォン・換気扇などは施主支給するのがよい（水回りはトラブルかかりやすいからやらないのが良い）
-高齢単身者だと、押したら救急車を呼べるマシンを置く必要があるかも。
--リフォーム代は年間家賃の最大2年分くらい
-三点セット（電子レンジ・洗濯機・冷蔵庫）を備え付けるなどの方法がある
**修繕 [#g1c32e40]
-火災保険は火災だけではなく地震以外にカバーしているので、台風で樋が壊れたとか天井の修繕とかは降りるケースが多い。
-地震保険は公的には50%しかでないので、100%にするには民間を使う必要があり判断がある
-大規模修繕
--家賃収入の新築5% 築古15%を積み立てるのがよい
-壁紙の張替え
--変えがみ種類・施工面積・張りやすさによって料金が異なる
--量産品クロスは、裏側がちょっと剥がしたときに残ってしまう可能性がある。こういう場合だと薄いクロスより厚い量産品クロスのほうがいい。
--量産品クロスは全部含めて 850~120/m^2, 1000番クロスは1200-1700/m^2
-床の張替え
--床全部撤去して張り直す→下地の状態を確認できるメリット。和室から洋室に変えるときとかは必要。歩くときに床の音がする、10年たった、などの場合に使われる可能性がある。
-交換頻度
|種類|頻度|備考|h
|フローリング|10-15年||
|クッションフロア|10年||
|フロアタイル|10年||
|畳|劣化状態に合わせて、2-5年で裏返し、4-7年で表替え、10-15年で新調の順||
-フローリング
--フローリングが一番人気がある。
--施工は重張と張替がある
---重張は文字通り重ねる。これをすると、床が高くなるのでドアの開閉に注意
---張替は文字通り張り替える。ちょっと高い。
--種類
---以下の二つで値段が結構異なる。
---無垢フローリング
---複合フローリング
-クッションフロア (CF)
--厚みは1.8～2.5mm
--ビニール製の床材で、木目調・タイル調などのデザインがある。
--クッション性があるので子供・ペットの相談が可能な物件におすすめ
--かなり広くベタッと貼れるので、すごく楽
-フロアタイル
--床にボンドを塗って並べていくだけの簡単施工
--塩化ビニル製のタイル状床材
--やわらかくカッターで簡単に切れるので、DIYしやすい
-畳
--新調・表替・裏返の三つがある。
--畳リフォームはセット販売はなく、何枚の畳を使ったかで費用が決まる。
--かなりグレードが細かく別れていて面倒。下級品なら1枚6000円、中級品で8000円、上級品で12000円
--畳からフローリングへの張替えは、下地材から張り替える必要があるので一畳あたり3-4.5万円かかる
|範囲 [万円/畳]|フローリング張替|フローリング重張|クッションフロア張替|クッションフロア重張|フロアタイル張替|フロアタイル重ね張り|畳新調|畳表替|裏返し|
|1畳|3-6|2-5|2-6|1-4|2-6|1-4|1-3.5|0.5-2|0.4|
|4畳|7-14|5-10|4-8|3-5|5-9|4-8|4-14|2-8|1.6|
|6畳|9-18|6-12|4.5-10|4-5.5|5.5-10|5-6.5|7-20|3-12|2.4|
|8畳|10-20|8-16|6-12|5-10|8-15|6-10|9-28|4-16|3.2|
-蛇口
--単水栓 0.2-0.5+作業費用1万円
--ハンドル混合水栓 0.5-3+作業費用1万円（単身でもこれ以上、若い人はシングルレバーにしたほうがいい）
--シングルレバー水栓 1-5+作業火1万円（ファミリーなら必須）
--修繕が最も多いのは蛇口・排水口！！！マジで多い。
---原因はパッキンの劣化若しくは接続部分の緩み（3000-4000円）、ホースの破損（8000円）。
---業者だとかなり高いので、自分でできるようにしておくことが大事。入居する前に確認・修正しておくことが大事
-キッチン
--ガスコンロ交換15000-30000円
--IHコンロ 15000円
--備え付けミニ冷蔵庫10000-12000円
--換気扇5000円 (プロペラ)
--台所換気扇（レンジフードタイプ） スイッチ破損10000円、モーター交換15000-30000ン、本体交換30000-100000円
--ガスコンロからIHコンロの交換は別途電気工事が必要。お金がかかる可能性がある（いくら？）
-トイレ
--便座5000-10000円+工事費10000円
--温水清浄機付き 15000-50000円+工事費10000円（ネットで探すとかなり安い）
--処分 粗大ごみで出すと安い（正規に頼むと無駄に高い）
--電動トイレにしたいのにトイレにコンセントがない場合は増設工事10000-30000円が必要
-浴室
--在来工法
---普通の部屋に防水加工をシているだけ（20年くらいすぎるとタイルがひび割れして水漏れシロアリのリスクがある）
---交換は20（給湯器・浴槽交換）
--ユニットバス
---交換は30（給湯器・浴槽交換）
---継ぎ目が少ないので、
--在来工法からユニットバスへの変更は100を超えるので注意！変更しにくい。一度全体を解体して室内をまっさらにする大掛かりな工事になる。
--給湯器の種類には、16, 20, 24号があって、シールを見ればわかる
---16だと入居者さんが不便を感じる可能性があるレベル
---修理費用は1.5くらい
---追い焚き費用がアルと、施工が困難になる可能性が会ってかなりきつい可能性がある。プロパンガス会社次第では無償でやれる可能性
--換気扇交換費用
---通常 0.5-1.5
---多機能なもの2-15
---通常→多機能への交換は本体＋工事費で20+かかる可能性
-ドア
--板
--化粧付き
--ガラス付き
-洗濯機置き場
--全体として、洗濯機置き場新設 10-15
--全体として、洗濯機置場移設 5
--内訳
---洗濯機用の防水パン 1
----洗濯機の振動から床を守ったりする。基本つけたほうがいい
---緊急停止水機能付水栓 1
---コンセント工事1-1.5
---給排水接続工事5-8
---周辺内装復旧工事 3-5
---その他諸経費1-2
-浄化槽
--3ヶ月から6ヶ月に一回、費用1.5万円/書い
--清掃費 単身8世帯で8万円、ファミリー10世帯15万円、一戸建てで4万円
---ティッシュとかはゴミが溜まってくる
--電気代
-外壁・屋根塗装の足場費用・単価
---足場架面積＝(建物外周+8) [m] * 家の高さ
---縦は、一階建てが3.5m, 2階建てが6m, 3階建てが8.5m
---足場費用＝足場架面積 * 平米単価 (600-1500円)
--足場の種類
---楔足場：足を乗せる板が広く安全かつ楽な姿勢で塗装可能
---パイプ足場: 足元がパイプで危険。狭いところでは使われる。
---単管ブラケット足場: パイプにブラケットをつけて板を取り付けたもの
-外壁塗装
--アクリル＜ウレタン＜シリコン＜フッ素
|塗料種類|チア用年数|費用 万円/ツボ|備考|h
|アクリル|5-8年|1.2|あんまり最近は使われていない|
|ウレタン|7-10年|1.5|サイリングのネジとかにも塗料が入る|
|シリコン|12-15年|1.6|防汚性は高いがヒビやれしやすい。コスパ良い。|
|フッ素|15-20年|1.2|雨で汚れが落ちる。三井住友などでは使われている。|
-シーリング・コーキング
--建築物の気密性や防水性のために、施工の際にできる隙間を目地材などで充填すること
--その材料であるパテなどのことを「充填材」「コーキング剤（caulking compound）」「コーキング剤（caulking agent）」と呼ぶ。
--モルタル外壁のひび割れの補修にも使われる
--コーキングははじめは柔らかいので隙間をパッキン的に埋められるが、固くなってくるとひび割れが入ったり固くなる
---（ひび割れを放置すると雨水が入って雨漏り・シロアリのリスク）
--コーキング補修方法
---打ち替え: 古くなったものを取り外して新しくする。完全に変える。900-1200円/m
---増打ち: 上塗りする。500-900円/m
-屋根
--屋根は高いので足場の値段が高くなりがち。なので、壁と屋根だと、屋根の大規模修繕は時定数が大きくなりがち
--塗り替え（塗装だけ変える）
---耐用年数は塗料の耐用年数に準ずる
--カバー工法
---屋根の上に屋根。耐用年数は20-25年、10年に1回メンテナンス。下地劣化・耐震性の不安がなく安く抑え、騒音などがない方法ならよい
---新しい屋根材の施工0.5-1.1/m^2
---ケラバ・軒・雪止める金具取り付け・棟板金ななど 3000-11000円/m^2
---コンパネ・野地板（下地が劣化している場合は必要） 1500-2500円/m^2
---防水シート 500-1500円/m^2
---足場費用600-1500円/m^2
---工事管理費などは工事費の5-10%くらい
--葺き替え
---一新（高価）。下地が劣化していたり雨漏りが発生していたり、過去にカバー工法でリフォームしているならばこれ
---セメント瓦 0.5-1/m^2
---日本瓦0.8-1.5/m^2
---スレート/コロニアル 0.5-0.7/m^2
---ガルバニウム鋼板 6.5-8.0/m^2
---屋根撤去0.2-0.3/m^2, 下地補修0.2-0.4/m^2, 防水シート0.1/m^2, 足場0.06-1.5/m^2, アスベスト処理 2-8.5/m^2
--防水工事
---ウレタン防水: 樹脂で防水層を作る。0.4-0.7/m^2 10-12年
---シート防水: ウレタン防水など既存防水層を撤去せずに雨漏りの改修工事が出来る 0.4-0.7/m^2 10-12年
---FRP防水: ガラス繊維が含まれていて耐久性に優れている。耐久年数後はひび割れしやすい 0.5-0.7/m^2 8-10年
---アスファルト防水: 大きな現場で使われる。高額で重く木造には不向き 0.5-0.8/m^2 15-20年
-雨漏りの修理費用相場
--台風後や経年劣化で発生する。塗装では防げない。防水工事が必要。
|場所|金額|備考|h
|屋根|1-45||
|外壁|5-50||
|天井|10-15||
|ベランダ|3-25||
|窓サッシ・天窓|3-25||
|屋上|20-100||
-樋
--足場がいるので全交換だとなんと20+かかってしまう可能性がある
--部分交換であれば1くらいで行ける
-エレベーター
--修繕は10年、交換は30年
--全撤去: 1200-1700万円
--準撤去リニューアル: 700-1200万円
--制御部品リニューアル 400-700万円
-解体
--木造 2-4/ツボ
--S造: 3-5/ツボ
--RC造: 4-6/ツボ
--相場が雑なので相見積もりが絶対に必要
**ガス [#q9cd5516]
-プロパンには集中プロパンと個別プロパンがある
--集中だと供給の変更が難しい（地域で共有されているので。）
--大家さんがガス系を準備した場合、プロパンガスだと高くなっていい加減な業界なのでボッタクリになりがち（都市ガスは問題ない）
--給湯器10万円、ガスコンロ2-3万円
--払いたくないので、大家さんにLPガス業者に無料で取り付けてもらって、毎月のガス代金を入居者に請求するという方法が取られがち（家賃に含まれていない家賃みたいなやつ）。大体月1万円が1.3万円にできて30%くらい高くなっている。
-プロパンガス料金消費者協会というのがある
--有料な会社を使えば都市ガスとさほど変わらない料金になる
--ガス業者は交渉しても半年後に勝手に値上げしてきたり、2-3年語に元を取るために高くするみたいな本当にいい加減な会社
--選び方は、プロパンガス消費者協会を経由するのが良い。
-ちゃんと合い見積もりしましょう。
--賃貸の場合は大家さんが契約する、入居者に権限がない。
--こういう場合は引っ越すか適正価格との比較をする・ガス代が高いから引っ越しを考えている・大家さんに安い業者を探す・設備費用を負担してくれる有料ガス会社もあることを伝える（大家さんに何の負担もないと伝える）。
-築三十年だとシロアリ注意
--畳の下、床下、水回りの下などを確認
-傾き測る、ジャッキで無理やり治すとかもあるけど上級者向け
-雨漏りは押し入れから何から全部見る。
--トイレがかびてて雨漏りがあるのに気づけなかったとか
-システムキッチンとかユニットバスだと100万円とか飛ぶので水回り注意
**家賃を落とさない [#n4af76ce]
-キャッシュフローは取りながら、残債以上では売っていきたいですね。
--そのためには、利回りを維持する。つまり、安易に家賃を下げない努力工夫が大事
--10戸の50000/月を49000円/月に下げて、利回りが10%で一致させるとしたら、6000万円で売れるものが5880万円になる。1000円下げるだけでその10*12*戸数10=1200倍だけ将来の売却益が下がってくる。
--満室で売りたい。賃貸稼働率を上げる努力が必要。
-賃貸ニーズと将来性を把握する。将来まるまるができる予定、なくなる予定みたいな話をちゃんと理解する。市況が良くて、高く売れるときに売却できるようにいつでも備えておく。
**解体 [#xe289083]
-どうしようもなくなったら、解体をして家を立て直すことも考える。
-相場は？
*売る [#q5494619]
-複数社に一括見積もりを出すのが大事
-道路に長い面で設置しちえるとexit時楽
-2DKの間取りですが、脱衣所がしっかりと設置されており、将来的には台所と和室をぶちぬいたリフォームもできますので、入居者から敬遠されづらい
-「うちの営業力なら売れますよ！」みたいなことを言うところは、契約と取ってあとで値下げされるので高すぎるのにも注意。
-不動産屋の選び方
--買ったところに依頼・大手に依頼・一括見積・やりての不動産屋を知っているならそこに（基本的には複数社で募集する）
--おじいちゃん不動産みたいなところは買うぶんには良いのだがネットで情報を拡散してくれないのでとても悲しい
-収益が出ている物件に関しては、収益が入っているから売り急いでいる収益物件はない
--売主は境界明示は義務なので条件としては入れる（境界明示しなくてよいので、安くしてといういう場合はある。ポイントなければ測量してポイントを入れなければいけないので、売り主のお金がかかる。）
-非公開にするメリットは希少価値がでて富裕層向けの物件にのみ発生。普通は公開
-複数社に依頼
--物件隠しされる可能性があるので
-売却は、近隣の人に売るという出口が有効であることが知られている
--チラシを入れるなどが重要
-減価償却は節税には良いのだけど、売るときには土地の簿価が減るので、売却益に対する税金に乗っかってしまう。
-売るコツ
--専任専属契約は絶対にダメ（両手取引のほうが不動産屋的には欲しい。3%くらい損する、ノルマがあるから進めるだけ。）
--売却査定を行う（そもそも不動産投資家は価格わかるので、いくらで売ってくださいという）
--高すぎる金額には注意。10%くらいはずれるけど、30%とかずれるのは不自然で、結局売れなくて値下げしましょうということになる可能性が高い
--一括売却査定がおすすめ
-再建築不可物件の出口戦略
--住んでいる方に「ご自宅として購入しませんか？」と、マイホームとして話を持ちかけてみるのも、高く売れる可能性があります。
--住んでいる方は家に対して愛着がわいてくるものですからね。「住宅ローンを組めば、今いただいているお家賃よりも安く住めますよ！」とアピールすれば、「ああ、そうか！」となるかも
--入居者さんが住宅ローンを組めるのかどうか、よく考えてからお話を持っていく
-物件の売却と、不動産所有会社をM&Aで売却する出口がある
-売却時の税金をきちんと考えないといけない
--売却-簿価が売却益としてみなされる。
--譲渡所得の場合、個人だと5年以内で36.9%, 5年以上で20.3%。収益物件の譲渡所得は分離課税といって、他の所得・経費とは合算できないので強制的。一方、法人だと合算可能なので節税の選択肢が豊富にある。
*拡大する [#ve79d4ed]
-規模拡大で重要なこと: 特に金融機関が健全な経営と判断する
--キャッシュフローがプラス
--担保評価が高い
--自己資本比率
--返済比率
-ポートフォリオと成長のため、違うエリア、タイプ別の物件、築年数を選択する
*騙されない [#f60622b3]
-三為
--転売する業者Bは買い取った際の移転登記費用・不動産取得税をコストカットできて嬉しい。
--不動産会社が売り主から買って、買い主に売るスタイル
--当事者が不動産会社だけにになるので減り、あらゆるものが不透明になり、悪事の温床
--銀行とつるまれるとマジでどうしようもない。銀行には20%増しで売る予定ですと言ったり。
--中間省略取引というひどいものがある
--不動産が買ったふうにする。すると、6%とかじゃなくて1000万円とか儲かるのでよくやってた。しかも、不動産屋が銀行に価格を嘘つくみたいなことも簡単に出来るようになる
--https://www.rakumachi.jp/news/practical/120120
---「ひゃっほー！手数料かからない！ラッキー！」
--「手数料分も売値に乗っかっているから安いわけじゃないんだよね」
--「値引きは想定幅でしかしないだろうなぁ」
--「瑕疵担保長いな」「悪徳業者じゃないだろうな」
--仲介手数料は高いけど恩恵はある。仲介手数料の上限は基本３％+6万円。高いけど、仲介業者がいないとストレスが溜まります。
-新築区分マンション
--同じマンション内部でナッシュ均衡する
--金融機関は融資の審査過程で借入希望者の保有物件を調査するので、小口物件をたくさん保有している場合は面倒がられる
--自分の持っている物件をどうしても欲しいという人が現れることは稀で、区分収益は売却するときに非常に苦労
--賃貸仲介業者の立場で、区分収益物件を賃貸仲介業者に持ち込んでも、彼らの期待収益は家賃1ヶ月分の5～6万円です。仮に一棟収益オーナーが一棟丸々を賃貸業者に持ち込んだ場合、単純に20倍の期待収益がある
--区分収益物件の場合は管理組合の合議制なので、自分だけの意思で全体のバリューアップをすることは不可能
--区分マンションは空（おそら）を買っているようなもの
-自殺は心理的瑕疵だが、一旦他の人を挟むと伝える義務がなくなる
-アンチパターン
--土地のブランドを重視しすぎる
---「日本橋」などのブランドだけではなく、ちゃんと日本橋三越本店もありコレド日本橋にも近い賑わった場所など、個々の性質を見る。
--城東地区を対象とすると低所得層をターゲットにしなければならないため、入居者の質も悪くなりがち
-ワンルームの人は入れ替わりが激しいので入居率が低くなりがち
-人を騙す人ばかり、金額が大きいので本当に注意
--不動産屋は一発売るだけで500万とか数千万レベルで儲かる
--振り込め詐欺上がりの人も多い業界
--銀行は金利をつけて返してくれたら嬉しい、不動産の仲間
--ワンルーム投資を進められたらその時点で距離を置く
-買いたい病は良くない。
-入居者が元カレ・元カノだったりするのは良くない。
-半分本当、半分ウソのセールストークに騙されない
--不動産会社はその人の与信限界まで借りさせて売りつける
--なので、公務員や高収入には高額一棟を買わせようとする
--値上がりトークに載せられないように。そんなのわからない。
-こんなんで判断するな
--土地勘、自分が住みたい
--融資条件が良ければよいというわけではない
--数年のセミリタイアを考えているというのは、短期で考えているのでリスクを取りすぎている
-一人で進めない
--不動産は属性情報（借り入れとか年収とか）が必要だから、ネット・本だけで進めようとするのはかなり厳しい。生きた情報が必要
--思い込みが強い人：勉強したから大丈夫、頭が良い・失敗しないとか思っている人はだめ。
--誰のチェックも受けずに、この信用できない不動産会社からなぜ高額な商品を買えるのか？？？不思議。仲介会社と相談するほうがまとも。
-怪しい例
--頭金10万円！
--不動産手数料なし（売り買いで25%くらいマージンを取るので、手数料なしもへったくれもない）
-「節税効果がある」
--特に「利回りは低いけど、節税効果が高いですよ」はマジで意味不明（赤字が出ますよ！という意味なので）
--チマチマしたこといわないで稼げ！！謎すぎる営業トーク
--なぜそんんなことを言われるかというと、利回りの低い物件を少しでもお得な物件に見せようとするためです。言い換えると、「少しでも高く売却して仲介手数料を高くするため」です。
-年金効果がある
--基本的には負債にしかならない
-手数料などを騙し取るという大枠
--今は実際にある制度を巧みに持ち出して「別の売れる土地と交換しませんか？」とやってくる。消費者がまったく知らない話を持ち出して、わかりやすく説明するのも巧妙な騙しの手法だ。しかも、本人にとってのお得な提案をすることで、相手に対して「親切だ」「ありがたい」という気持ちも抱かせることができる。
--男性の購入した土地は1980年代のバブル期、地価が上がり続ける中で「いま買っておけば後で必ず儲かる」と、不動産業者から言われるままに契約したものだったのだ。
--バブル期、こうして一度も現場を見ずに購入した土地が実は北海道などの「原野」であり、ほとんど資産価値がなかった、というケースは少なくない。これは当時「原野商法」と呼ばれた悪徳な商法。二束三文の土地を買わされ、多くの人が被害に遭った。土地を手放したいと思っても買い手がつかないのだから、どうしようもない。そこにかかってきた電話だ。その話に乗らない手はない。
--「もちろん、一時的な交換の形ですので、お金は後で戻します。ご安心ください」
--あくまでも立て替え払いを強調して、念を押すのだ。「お金が戻り、損をしないのならよいか」との思いで、高齢男性は自分の土地を売り、別の土地を購入する契約をしてしまう。そして、業者が販売した新たな土地との差額代金や手数料などを支払うハメになる。業者の狙いは、初めから「別の土地」を売ること。
-事故物件
--大島てるを確認
--物件情報に「心理的瑕疵あり」の記載有無の確認
--賃料が異常に安くないか確認
--畳が1枚だけ新しい物件はやめとく
--壁など明らかに1ヵ所だけ塗り替えてある物件もやめとく
--Googleマップ上の建物名から変わってないか確認
-夜逃げされると、連絡をつけないと勝手に開けるわけには行かない（日本の法律上）
-銀行の立場を考える、不良債権とか調べてない
--スルガ銀行は不動産とグルになって60%割高に売りつけてた
-レントロールは現在でもたまに嘘がまだ書いてあることがある。
-空室隠し
--カーテンがされていないとか、郵便受けにガムテープが貼られている、電気メーターが回っているか、などを確認する必要がある。
-ラーメン屋による当たり屋
--立ち退きをさせられそうな家屋にわざと入って、退去料をたんまりみる
--立ち退きがある可能性があるのであれば、かならず定期借家契約（借地借家法38条）を書面必須で行わなければならない
--こうすれば6-12ヶ月前告知で確定して立ち退きさせられる
--注意点として、普通借家契約を定期借家契約に合意する契約は無効！かならず普通借家契約を合意契約で解消した後に、書面で定期借家契約を結び直す必要がある。
**チェックリスト [#db7cf7bc]
-ここに最低限チェックすべき騙されポイントをまとめる
-販売図面には書いていないやつ：オーナーがケーブルテレビ・インターネット・共用部電気代水道代・浄化槽の点検・清掃・受水槽及び貯水槽の点検及び清掃費用・駐車場の刈り上げ費用・町内会費・エレベーターの保守点検費用・消防点検費用・借地権及び地上権の地代
--アンテナ基地・太陽光発電費用は結構
-リスク把握のためにリスクハザードマップを使う可能性がある
ラーメン屋による当たり屋
立ち退きがある可能性があるのであれば、かならず定期借家契約（借地借家法38条）を書面必須で行わなければならない
こうすれば6-12ヶ月前告知で確定して立ち退きさせられる
注意点として、普通借家契約を定期借家契約に合意する契約は無効！かならず普通借家契約を合意契約で解消した後に、書面で定期借家契約を結び直す必要がある。
共有された土地
共有者はいつでも共有物分割請求ができる。
共有物分割請求は、換価分割（裁判所に命じられて競売で全部売って金銭で分ける）・価格賠償（誰かに時価分を払ってもらう）・現物分割がある。
なので、共有された不動産の購入は、以下の3パターンになる。
- 共有持分を全員から買う
- 共有物分割請求権を共有者に行使してもらって、価格賠償で持ち分を買って全部所有にしてもらい、その人と売買契約を結ぶ
- 共有持分を買って、自分で共有物分割請求権を行使
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