宅建士 のバックアップ(No.14)

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  • 18 (2020-11-01 (日) 21:00:43)

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不動産投資

概要 †

• 不動産業界の常識

目次 †

権利関係 †

意思表示 †

• 契約に書面は必要なく、愛人契約・殺人契約など公序良俗に反するものはダメ
• 詐欺=欺罔行為
  • 詐欺による意思表示は取消し
• 無効と取り消しは違う
  • 無効ははじめからなかったもの
  • 取り消しは遡ってないこと。
• 強迫（脅し）による契約も取消し
• 善意と悪意
  • 事情を知ってるかどうか
• 対抗
  • 脅された人>善意>騙された人>悪意の順に強い。
  • AはBに対抗できる
    • Aが人の場合: AはBにBが持っているものを自分のもの(Aのもの)だと主張すること
  • これ脅された人強すぎるのでは…

• 虚偽表示
  • 仮装譲渡=虚偽表示は無効（＝売る気がないのに売ったことにすること
    • 仮装譲渡とは、Aが借金取りの取り立てから土地を守るために、Bに譲渡したことにすること。仮装譲渡なので、あとでBからAに登記を移し直してもらうことにしようとしている。仮装譲渡は登記は無関係で、譲渡したと口頭で言えばそれだけで仮装譲渡
    • 虚偽表示は善意の第三者には対抗できない。
  • また、一回善意の第三者が介入したら、それ以降の売買取引に出てくる全ての人に対抗できない。
• 錯誤
  • 勘違い
  • 要素の錯誤は値段の勘違い、動機の錯誤は地下鉄が建築されると思っていたのにみたいなの（要素の錯誤は、その勘違いがなければ契約を結ばなかっただろうみたいなやつ）
  • 要素の錯誤
    • 重過失がなければ（不注意・怠慢）、無効にできて全ての第三者に対抗できる！
  • 動機の錯誤は動機を相手に表示できれば要素の錯誤として扱うことが出来る（明示的に行ってもいいし、黙示的でもよい。黙示的とはそれを前提として話すという意味）
  • 当たり前だけど錯誤無効の主張は表意者（勘違いをした本人）のみ

• 心理留保=冗談
  • 善意無過失の場合は有効、善意有過失（何回も嘘つかれてるとか）は無効、悪意の場合は無効
  • 取消しではなく無効！

制限行為能力者 †

• 意思無能力者
  • 泥酔状態の人・就学前の児童
  • 全契約無効（取消しではない）
• 制限行為能力者
  • 取り消しになり得る（無効ではない）
  • 未成年（20歳未満、婚姻している場合は成年扱い）・成年被後見人・被保佐人・非補助人
  • 制限行為能力者が単独でした契約は取り消しできて、任意の第三者に対抗できる
    • 詐術を用いた場合は取り消しできない（せっかく↑の権利を与えたのに嘘つくやつには保護しなくて良い）
  • 同意＝保護者が契約前に契約OKを出すこと。その後は取消しできない。
  • ↑契約をいつでも取消しされるのは怖いので、追認勧告という選択肢がある
    • 契約後 1 ヶ月以内に、保護者に追認するかを問える
    • 確答があればそのとおりになる（追認 or 取消しのどちらか）
    • 確答がなければ、被保佐人・非補助人の場合は取り消しとなり、それ以外では追認されたと見なされる。

• 未成年者が法定代理人の同意を得ていたら・お小遣い（処分を許された財産）を処分する場合、借金を免除するなど単に権利を得-たり義務を免れる場合は、取り消しできない

時効 †

• 時効には主に二種類がある
  • 取得時効＝専有し続けると所有権を得る。善意無過失で10年、悪意で20年
  • 消滅時効＝借金がなくなるなど、10年。起算日に注意。
    • 「債権は、１０年間行使しないときは、消滅する。 債権又は所有権以外の財産権は、２０年間行使しないときは、消滅する。」なので、抵当権の時効は20年であることに注意

• 取得時効: 所有の意思を持って平穏公然と専有すること
  • 専有開始時に善意無過失だと時効成立して所有権を取得。悪意・有過失だと、20年で10年で時効成立して所有権を取得
    • 「専有開始時」に善意無過失が重要、善意無過失で専有を初めた人があとから実は自分のものではなかったと知っても、20年に伸びたりしない
  • 時効の効果は起算日に遡る=Aの土地をAのものだと知ってBが専有し続けて時効により所有権を取得した場合、Bが所有権を取得した時点は専有開始日となる。
  • Aの土地をBが善意無過失で専有し、7年所有したのちCに売却してCが3年所有した場合は、Cは時効により所有権を得る（CがBから買った土地がAのものかどうかを知っていたかどうかに関わらず）

• 時効の中断=時効のリセット
• 時効は自動的に時効にならない
  • 時効が完成したら、時効を援用（＝時効によって利益を得ること）か時効の放棄（＝時効による利益を放棄すること）を選ぶ権利が与えられる。
  • 時効の援用をして始めて時効による利益を享受できる。これは明示的じゃないといけない。
  • 債務者が時効の完成後にそれを知らずに承認（＝債務の一部弁済・債務の猶予を求める）をすると、時効援用不可になる！

代理 †

• 代理の要件：代理を依頼しており、顕名があり、代理行為が行われる
• 顕名がない場合
  • 相手方が善意の場合、代理人だと知り得ないので代理人・相手方間で契約が結ばれる
  • 相手方が悪意・善意有過失（代理だと言ったのに聞き忘れてたとか）の場合、代理が成立
• 詐欺・強迫
  • 代理人が騙されたり脅された場合、本人が善意無過失なら取消しできる（代理人は本人の代理でしかないので、代理人は取り消せない）
  • 代理人が騙したり脅した場合、本人の善意悪意に関わらず相手方は取消しできる
• 代理人は制限行為能力者でもよい
  • なぜなら代理人を選んだのは本人だから。
  • もし制限行為能力者が契約でミスしても、取り消しもできないし合意も不要

• 「代理権は、{本人, 代理人} の {死亡, 破産, 後見開始の審判}で消失する」のうち、以下だけ例外で消失しない
  • 破産では本人の法定代理権は消えない
  • 後見開始の審判で本人の代理権は消えない

• 無権代理
  • Aの土地を勝手にBが代理人ですと言ってCに売る場合
  • 基本AC間の契約は無効になりBC間の契約が成立するが、追認すれば契約はさかのぼってAC間が有効になる！
    • 追認＝AがCに対して、無権代理人BがCに対して行った売買契約にOKを出すこと。これは、A的にもそのまま進めてOKだった場合に起きうる。
    • AがBに対してOKを出したとしても、Cがそれを知らなければ追認したことにはならない。
  • とはいえ相手方は追認による不安定な状態にあるので、以下の権利が与えられている（注意：Aには取消権はない）
    • 催告権: 追認するかしないかを催告（相手方が善意悪意に関わらず）
    • 取引権: 取消しする権利（相手方が無過失かつAの追認よりも早いなら。これはC的にはBではなくAと取引したいという気持ちがある場合に取り消しするモチベーションが発生する）
    • 履行請求・損害賠償請求: 無効になった場合に無権代理人Bに対して履行請求・損害賠償請求ができる（相手方が善意無過失なら）
  • Aの代理人Bが、Aを騙って土地をCに売買しようとした場合、Cが善意無過失ならBC間で契約が成立。Cが悪意もしくは有過失ならAC間で成立
    • これなんでだっけ？

• 自己契約
  • 代理人自身が相手方にはなれない
  • やったら無権代理扱いで無効

• 双方代理
  • 双方の代理人は別の人でないと行けない
  • やったら無権代理扱いで無効
  • ただし、双方の買主・買主が予め承諾していたら有効。
  • 登記の申請をするための双方代理は有効（所有権移転登記だけCに依頼する場合）

• 無権代理人Bと本人Aの関係が親子でどちらかが死んだ場合（相続関係だった場合）
  • 本人が死んでBに不動産が相続した場合、追認拒絶（後からその契約なしね、って言うこと）ができない
  • 無権代理人が死んだ場合、本人は追認拒絶が出来る

• 表権代理
  • 表見代理は、相手方善意無過失じゃないと成立しない！
  • 表件代理＝無権代理人に代理権があるように見える理由に本人の落ち度があり、代理が有効に成立するとみなされる。
    • しかも、本人に取消ができなくなる（相手方はできる）
  • 「本人の落ち度」の種類
    • 受権表示: 委任状（＝代理すべき内容を書く紙）に代理の範囲を示さなかった場合
    • 権限外: 賃貸借契約の代理をお願いしていたのに、売買契約の依頼を無権代理された場合
    • 消滅後: 破産後（＝代理権消失後）に委任状を回収しなかった場合
  • 権限外の落ち度、かなり本人にとって理不尽だと思うけど…

• 複代理
  • 代理人は、複代理人を指定できる（法定代理ではなく任意代理の場合は、本人の承諾**もしくは**やむを得ない理由がある場合に指定できる）
    • 複代理人を代理人が選んだ場合、副代理人の選任・監督に責任をおう
    • 複代理人を本人が選ぶ場合は、不誠実・不適任を代理人が知った時にを本人に報告することのみに責任を追う
  • 当たり前だが、副代理人の代理権の強さは代理人以下制限され、代理人の代理権は副代理人の指定に伴って消失せず、代理人の代理権の消失の際には副代理人の代理権も消失する。

債務不履行 †

• 故意あるいは過失でやるべきことをしなかったこと。
  • 契約が無効になるとかいうことはなくて、契約解除や損害賠償請求を起こせる。
• 履行不能（家が焼けちゃった）
  • 損害賠償請求＋契約の即時解除が可能
• 履行遅滞（もうちょっと住みたい）
  • 損害賠償請求＋履行の勧告をして、それでも履行がなかった場合に契約解除。
  • 遅滞の基準日は、債務者が履行しなければと認識した日から
    • 引渡日が設定されていたら、その日
    • 父が死んだらなど基準日があれば、父が死んだ日を債務者が**知った**日から
    • 試験に合格したらなど基準日があれば、試験に合格した日を債務者が**知った**日から
    • 期限の定めがない場合は、履行請求を受けた日から

• 契約の解除
  • 契約をどちらかの一方の意思表示でなかったことにすること。一回解除すると戻せない。
  • 解除したら、元に戻す必要があるので、原状回復として「金銭は金銭+利息、建物は使用料」の金銭を払う必要がある。
• 同時履行の抗弁権＝同時にやらないといけない取引で、相手側が同時にやろうとしないことを理由に契約の履行を拒める権利。
  • 弁済と領収証書の交付（借金返済の領収書がでないことを理由に弁済を拒める）
  • 解除による原状回復義務の履行
    • 契約を解除してなかったことにする。そうすると、契約前の状態に戻すための必要がある（原状回復）
    • 原状回復は、金銭であれば金銭＋利息、建物であれば建物＋使用料を請求される（金利5%）
  • 詐欺強迫によって契約が取り消された場合の相互返済義務（TODO なにこれ）
  • 請負の目的物引き渡しと報酬支払い

• 損害賠償請求
  • 違約金が設定されていた場合、裁判所は予定賠償額を増減できず、違約金を損害賠償額とみなす！
    • 違約金＝損害賠償額の予定。増減もできない。変な違約金を書くと損するので注意
  • 金銭債務は常に履行遅延とみなされる（お金が世の中から消失するとは考えられないので。不可抗力が原因だったとしても）。結構厳しい

• 手付
  • 手付金は民法上、債務不履行損害賠償請求とは異なり、手付で解決したら追加で損害賠償請求を得ることはできない！
  • 売り主が解除する場合は、二倍の手付を返すということになっている
  • 「相手方が履行に着手するまでしか手付解除できない」。
    • 相手方がというところが重要、自分が履行したら解除できなくなるということはない。自分が履行する分には自分は真面目にやろうとしているので落ち度はなく、約定できなくなったら困る
    • 履行の着手って例えば何？（TODO）

• 危険負担
  • 売主A買主Bについて、引き渡し前で
    • 売買契約前に売買物が消失→契約無効
    • 売買契約後にAの過失で売買物が消失→債務不履行
    • 売買契約後にAの無過失・不可抗力で売買物が消失→危険負担＝買主は代金を払わなければならないし売主は賠償する責任もない（だから土地値が出ている物件って大事なんだなあ）
  • 「売買契約後の滅失等の危険は売り主が負担する」という特約の意味は、本来は無過失なら買い主が全負担のところ、売り主が負担することで売買契約チャラにしてもいいよ、という意味。

弁済 †

• 弁済＝債務の履行をして債務を消すこと
• 第三者の弁済＝第三者が本人の債務を消すこと。この際、第三者は本人に建て替えたお金を請求（＝求償）できる
  • 本人が認めれば第三者の弁済は可能
  • 本人が認めなくとも利害関係のある第三者は弁済可能（借地権の上に建っている建物に住んでいる住人とかは利害関係のある第三者なので、借地権の対価としての債権に、第三者の弁済ができる。親・兄妹などは利害関係がある第三者としてはみなされないので注意）
• 債権者の代理人を騙る悪人のことを「債権の準占有者」という。こういう人に善意無過失で弁済した場合は、弁済は有効とみなされる！（TODO そのお金どうすんの）
  • 求償
    • 第三者が債務者の代わりに弁済した時に、債務者にお金を請求すること
  • 抵当権の代位
    • 債務者Aが債権者Bからお金をかり、保証人Cが代わりにBに弁済したばあい、BがAに設定した抵当権をもらうこと。
    • 当然の代位:（保証人、連帯保証人、物上保証人、抵当不動産の第三取得者は）Bの許可なく当然に代位できる
    • その他の人が抵当権を代位するときは、債権者に確認が必要
  • 自己振出小切手での弁済は不能、銀行振出小切手での弁済は可能
  • 弁済の供託
    • 国の機関である「供託所」にお金などを預けることで、地代などを「支払ったこと」と同じ効果になる制度です。
    • たとえば、地主や大家が行方不明になるなど、地代や家賃を支払えない状態になった場合、そのまま放置しておくと、借地権や賃貸借契約が解除されることにもなりかねません。
    • そこで、「供託所」に地代や家賃を預け、その後の適切な対処をしてもらいます。供託所とは、法務局、地方法務局とその支局、法務大臣が指定する出張所などになります
    • 「弁済供託」：賃借人に地代や賃料の弁済義務がある場合、賃貸人から受領を拒否されたり、賃貸人が行方不明だったり、誰が債権者か不明などのとき、供託をすると支払いが済んだのと同じ効果が生じます。

• 瑕疵担保責任
  • 売主の責任でなかったとしても（＝無過失責任）、買主が善意無過失である限り、不動産に買主が知らない隠れた問題があったら瑕疵担保責任を追求できる。
    • 有過失や悪意の場合は損害賠償請求も解除もできない
  • 解除もしくは損害賠償請求ができる可能性がある
    • 解除は瑕疵によって当初の目的が達成できないときだけ
    • 損害賠償請求は、シロアリ駆除費などもう少し広範に使える
  • 善意無過失で瑕疵を知ってから1年間の間に、当初の目的が達成できないなら解除（＝物件返すから代金返して）か、損害賠償請求（＝シロアリ駆除費用払って）ができる
  • 特約で瑕疵担保責任を負わないと書くこともできる（瑕疵担保責任を負わないとしても、知っていながら告げなかった瑕疵が発覚した場合は、解除や損害賠償請求ができる）
  • 買い主は知ったときから1年間請求できる

• 解除
  • 手付解除と債務不履行解除がある
  • 債務不履行解除の場合、解除と追加で損害賠償請求ができる

• 他人物売買
  • 他人の物を売る契約も有効！（仕入れて売れば良いので）
  • 売ろうとしているものが他人のものだとは知らなかった、という場合は売ろうとしていた人が解除できる。
    • 買おうとしているものが実は他人のものだということを知っているケースが悪意になる

• 売り主の担保責任
  • 悪意でも解除・損害賠償請求・減額請求できるケース
    • 抵当権ついてて無理だから抵当権を外すために弁済した→損害賠償可能
    • 抵当権が付いているので諦めた→解除・損害賠償可能
    • 全部他人のものでその人に譲ってもらえなかったので諦めた→解除可能
    • 一部他人の物で、その部分を譲ってもらえなかった→減額請求可能

相続 †

• 相続人
  • 相続人＝配偶者＋順位による相続人
  • 順位による相続人の決まり方＝まず第一順位が相続人に設定され、その人達が全員相続放棄をしたら、次の順位が相続人に設定されていく。
    • 第一順位＝子および代襲相続人（養子も嫡出子も非嫡出子も婚姻前縁組も子に含む！）
    • 第二順位＝直系尊属（＝親）
    • 第三順位＝兄弟
  • 例: 配偶者と子A, Bと親Cがいる。まず、相続人は配偶者とAとBで、AとBが相続放棄をしたとする、すると、配偶者と親が相続人となる。
  • 養子縁組は子なので相続人
  • 離婚した元妻は相続人ではない
  • 内縁の妻（＝婚姻届は出していないが実質生活をともにしている）は相続人ではないが、家庭裁判所の審判で特別縁故者として財産の分与を得られる。
• 法定相続分
  • 何も言わずに死んだ時の資産配分
  • 配分
    • 相続人が配偶者と子のみなら、配偶者1/2, 子で1/2を山分け
    • 相続人が配偶者と直系尊属のみなら、配偶者2/3, 親で1/3を山分け
    • 相続人が配偶者と兄弟のみなら、配偶者3/4、兄弟で1/4を山分け（兄弟に片親が違う兄弟がいたら、その人の重みは1/2となる）
    • 相続人に配偶者がいなかったら、上の「配偶者1/2」をその他の人で山分け
  • もし配偶者がいなかったら、配偶者の分は他の人で割り振る
  • 忘れていた子がいたら、認知の訴えの確定により、正しい法定相続分に戻せる
• 法定遺留分
  • 遺言があったとしても最低限保障される資産配分
  • 相続される財産の1/2を、子・直系尊属の法定相続分で分けた値が法定遺留分（兄弟に法定遺留分はない！！！！！）
  • 法定遺留分を取り返したい場合は、遺留分減殺請求をする必要がある（意思表示をするだけで OK）
  • 遺留分減殺請求権も通常に消滅時効で10年で消滅する
• 承認
  • 相続開始を知ったときから3ヶ月以内に承認する必要がある。しなかったら自動的に単純承認したとみなされる
  • 種類
    • 単純承認＝財産も借金ももらう
    • 限定承認＝借金を財産で返し、残りの借金をチャラにする（全員共同でなければならない！）
    • 相続放棄＝どっちも拒否して代襲相続も行わない
  • 放棄の場合は代襲しない！！死亡・欠格・廃除の場合、代襲する
    • 欠格の例: Aが死に、子BはAの遺書作成を妨害して欠格、子Bには子Cがいる。この場合、Bは欠格となり相続権利はCに代襲する

• 遺言
  • 満15歳以上ならば、誰でも遺言を出来る
  • 同一の証書で複数人が遺言は残せない
  • 撤回が可能（遺言と異なる処分を生前にする、または新たな遺言書を作成）

対抗 †

• 物権変動の基本
  • 意思表示が合致したときに移転して、書面は必要ない
  • A->B->C と物件を売買したのに、所有権登記がAのままだったとしても、CはAに登記なく対抗できる！！
  • 相続人は権利と義務をそのまま引き継ぐ
    • A->Bへの売買契約後、Aが死にA->Cへ相続してCが物件を登記したとき、Bは登記なくCに対抗できる！！

• 対抗問題
  • 登記が必要になるのは、同じ土地を異なる二人に売ってしまうなど、第一・第二買主が出てきた場合のみ！
    • この場合は契約の前後に関係なく登記の前後で決着
  • 登記がなくとも、以下のものには対抗可能
    • 無権利者＝虚偽表示で登記の移転を受けたり、無権利者から登記の移転を受けたもの（Aの土地にBが所有権登記して、それをCに売った場合、Bが虚偽表示で登記の移転を受けているので無権利者で、無権利者のBから登記の移転を受けたCも無権利者）
    • 不法占拠者
    • 背信的悪意者＝詐欺・強迫により登記申請を妨げたものや、登記を委任されたのに自分に登記を移したもの、登記を備えていないことに乗じて高値で第一買い主に売りつける目的で第二買主になったもの
    • 売主とその相続人

• 第三者への対抗
  • 第三者が現れるって何？？？？？全体として、何で「〜後」には登記での決着が多いのか、というストーリーがわからない。TODO
  • 取消し
    • 取り消し前に第三者が現れる→登記の有無は関係ない
    • 取り消し後に第三者が現れる→登記の有無で決着
  • 時効取得
    • 時効完成前に売買→取得時効を完成させたものが勝つ→Aの土地について、Bが時効完成で所有権を取得した。Aは時効完成前にCに売ってCは所有権登記もしている。この場合、時効の遡及効があるので、AがCに土地を売った時点で所有権はBのものと見なされる。したがって、登記があろうとなかろうとBはCに対抗できる。(なんでこんなルールがあるの？時効完成後かどうかって関係ある？)
    • 時効完成後に売買→登記の有無で決着
  • 解除
    • 解除前に登記のある第三者が現れる→第三者の勝ち（下と言ってること同じじゃない？？）
    • 解除後に第三者が現れる→登記のある方が勝ち
  • 共同相続
    • AとBが土地を共同で相続したのに、Bが土地を単独相続したと登記して、第三者のCに売った→BはAの持ち分について無権利者なので、AはCに登記無しで対抗可能
  • 遺産分割
    • AとBが土地を共同相続し、遺産分割協議でAの単独相続とした→つまり、遺産分割協議前ではAとBが持分半分半分で土地を持っている。その後遺産分割協議でAの単独相続になったので、BがBの土地持ち分をAに返す、という流れになる。
    • AとBが土地を共同相続し、遺産分割協議により土地はAの単独相続と決まった。しかし、Bが遺産分割協議後にAに渡さなければ行けなかったはずの土地の持分を、土地の自己の持分につき登記をして、Cに売った→Bから見ると、AにもCにも土地を返さないといけない状態なので、二重譲渡となり登記で決着
  • 相続放棄
    • AとBが土地を共同相続し、Bが相続放棄をしてAが土地を単独相続した。その後Bが自己の持ち分につき登記をしてしまい、Bが土地をCに売った場合→Bは初めから持っていない土地を登記しているので無権利者、したがってAは第三者のCに対抗できる。

登記 †

• 登記
  • 登記の義務は非常に少なく、土地・建物の創生・滅失時の表題部の登記のみが義務！その他は全部義務ではない。
  • 表題部と権利部甲区（所有権）と権利部乙区（抵当権）にわかれている
  • 表題部は登記申請義務がある。土地ができたり建物ができたら1ヶ月以内に表示の登記申請が義務
    • 申請がない場合は登記官が職権で登記
    • 権利部は申請が義務ではない！なので、所有権移転登記に関する義務は全くない！
    • 権利部の申請は義務ではないが、対抗要件とするためには必要
  • 権利部で書くこと：最初の一人が所有権保存の登記を行って売買相続によって所有者が変わったら所有権移転の登記を行う
    • 義務ではない！
    • 新築後、所有権保存登記をするのも義務ではない！（新築後ではなく、売買・相続のときは所有権移転登記）
  • 今は出頭主義はなくなっている（郵送でもオンラインでも登記できる）
  • 登記申請の代理権は、本人の死亡でなくならない！（何で？？？）
  • 共同申請主義
    • 売買で所有権が移ったときは、売った人と買った人が共同してやる
    • 単独できる場合は以下：所有権保存の登記（作ったばかりなので二人いない）、登録名義人の氏名住所変更（たかが住居変更なので）、相続または合併による登記（死んでるので）、登記すべきことを命じる確定判決（裁判所がもう確認しているので）、仮登記義務者の承諾がある仮登記（仮登記時に二人でやってるので本登記時には二人必要ない）
    • 所有権保存登記が出来る人は以下に限られる：表題部所有者とその相続人、所有権を有することが確定判決により確定されたされたもの、収用（＝土地収用法に乗っ取り、事業のために土地を強制的に取得すること）により所有権を取得したもの
  • 区分マンションの場合のみ、表題部所有者から所得権を取得したものも直接所有権保存登記ができる（部屋番号ごとに区分マンションの所有者が所有権保存登記をして、そこから所有権移転登記をしないといけないが、それはめんどいので）

• 仮登記
  • 仮登記で登記タイミングを予約できる
  • 仮登記も共同申請が原則
    • 単独での仮登記は、承諾がある場合や判決がある場合は単独での申請が可能
    • 単独での仮登記抹消は、登記名義人ができるし、仮登録の利害関係人も仮登記名義人の承諾があればできる

抵当権 †

• 抵当権
  • 目的物を競売にかけてお金に買えて、そのお金から優先的に弁済を受け取る権利
  • 物上保証人（＝債務者とは異なる人）に抵当権をつけられる可能性もある。
  • 一番抵当権・二番抵当権という概念がある（登記の先後）で、一番抵当権から順に弁済していく
  • 抵当権は合意のみで成立するが、第三者に主張するためには登記が必要
  • 抵当権は所有権と地上権に設定可能（賃借権は無理）
  • 抵当権がつけられた家は、価値があると思われているから抵当権がついているので、もし壊そうとしたりしたら抵当権の権利者は妨害廃除請求可能
  • 被担保債権（担保の根拠となる借金）が成立しなければ抵当権は成立しないし（付従性）し、被担保債権が消失すれば（＝借金を返し終われば）抵当権はなくなるし、被担保債権が移動した場合には抵当権も移動する（随伴性）。
  • 果実（＝不動産からの家賃は法定果実という。木からの果実は天然果実）
  • 抵当権は果実に範囲が及ばない（債務不履行の場合は別）
    • 借金を返し終わってないから、抵当権の付いている土地・建物だけではなく、それから得られる家賃からも返せ！とはならない
  • 後順位抵当権者がいる場合は、利息その他の定期金については満期がきた最後の二年のみ（？？？不動産の「利息その他定期金？」って何？？？）
  • 家が家事になったら、その家に書けられていた保険を回収できる（物上代位）
    • 金銭が抵当権設定者に支払われる前に抵当権者が差し押さえないといけないと、物上代位はできない
  • 抵当権消滅請求
    • 主債務者と第三取得者は、借金を返すから抵当権を消してくださいと書面での送付で言える。その場合、承諾するか、債権者は抵当権を二ヶ月以内に実行しないといけない。
  • 第三者が関係したら登記で決着
    • 抵当権が実行された時に賃借人がいた場合、その人の賃借権より抵当権が先だと立ち退きの必要がある。
    • 抵当権が実行された後、その家を買った人の登記が後ならば、土地の所有権を失う（第三者はそれだと怖いので、保護のために、債務者の代わりに債務を弁済する権利、抵当権消滅請求＝抵当不動産の対価を抵当権者に提供して二ヶ月以内に実行されないこと、自ら競落、の三パターンが提供されている）
  • 法定地上権
    • 土地と建物がAさんのもので、抵当権の実行により土地だけCさんのものになったとする。その場合、Aは自動的に法定地上権を得る（建物の取り壊しを土地を持っている人Cが要求しがちで、取り壊しはかわいそうだしもったいないので）
    • その他にも、建物だけが競売にかけられて、落札した人が取り壊せと言われないように、という目的でも法定地上権がつく。
    • 要件：抵当権設定時に土地と建物が両方存在、抵当権設定時に土地と建物の所有者が同一、土地と建物のどちらかか両方に抵当権がある、抵当権が実行された結果土地と建物の所有者が別々に成る
    • Aの更地に対して抵当権が設定されていて、のちに建物を立てた場合、競売は一括競売となる（土地にしか抵当権は設定されていないので優先弁済は土地の代金のみ！！）

• 根抵当権
  • 宝石商の宝石の購入など、被担保債権が不定期に入る場合には、ちょっと違う抵当権を設定できる
  • 違い: 被担保債権の移動で根抵当権は移動しない、利息は2年のみみたいな制限なし
  • 不定期なのでいつかは抵当権の期限を確定する必要がある（元本確定）
    • 根抵当権設定者から元本確定請求する場合は、設定から3年たったら請求できて2週間で確定
    • 根抵当権者から元本確定請求する場合は、いつでもできてしかも請求時に確定する
  • 根抵当権の変更は利害関係者の同意のもと可能（勝手に変更されると、第二抵当権者の配当が少なくなるので）
  • 極度額という限度額を予め設定する。

保証 †

• 相対効と絶対効
  • 基本的な考え方として、債務や保証債務は、債権者Aと債務者B、債権者Aと保証人Cに対して独立に結ばれるもので、本来A-Cの自由がA-Bに影響することはない（＝この無関係性は相対効と呼ばれる）
  • しかし、例外的にCがAに借金を弁済したら、A-Bの債務も減る（当たり前）というような他の契約に影響する場合があって、これを絶対効と呼ぶ。
  • 何が絶対効なのかは、「Gメン総理が咳コンコン」（時効免除相殺履行請求混合更改）の部分文字列で覚える。保証が「総理」連帯保証が「総理が咳コンコン」連帯債務が全部
  • 時効（？）
  • 免除（？）
  • 相殺＝AからCへの債務と、CからAへの債務を相殺して両方消去すること
  • 履行＝CからAへお金を返済すること
  • 請求＝連帯保証人に時効の中断のうち裁判所による請求によるものをした場合、主たる債務者にも請求されたことになる。
  • 混合＝債務者Cが死に、債務者Aに債権が移った場合、債務者Aが弁済したという扱いになる。この場合、主たる債務者の債務も消失する。
  • 更改＝債務の変更をする。1000万円の借金、を不動産を引き渡す、などに変更すること。
  • 注意：承認は中断されない。つまり、債務者A, Bが債権者Bにお金を借りていて、Aが承認（少しお金を返すこと）して時効が中断した場合、Bの債務は中断されない。

• 保証
  • 書面が必須！（マジか）
  • 債務者が借金を返済できないときにかわりに払う人
  • 保証では、「総理」＝相殺・履行が絶対効
  • 保証は債権者と保証人の間の契約。なので債務者が保証人を止めることはできない
  • 債務者が保証人を探してきて、その人が破産した場合、
    • 債務者が「弁済能力がある」「行為能力者の」保証人を探してくる必要がある
  • 債権者が保証人を探してきた場合、
    • 特に何の制約もない（自分で保証人を探してきたのだから、その人が破産したからといって債務者に責任を押し付けられない）
  • 当然、お金を借りれなかったり返済し終わったら保証債務も消滅する。
  • 債権者が変わっても保証債務も移動（保証人の債務がなくなることはない）
  • あくまで保証人はサブ
    • 催告の抗弁権（主たる債務者に請求せずに保証人にアタックするのはなし）
    • 検索の抗弁権（主たる債務者がお金を持っているのに保証人にアタックするのはない）
  • 保証債務の総額は、主たる債務と同額
    • 保証人が複数人居た場合は、保証債務を割ることができる（分別の利益）

• 連帯保証
  • 保証と違う部分を解説
  • 複数人の保証人がいたとしても、保証債務＝主たる債務となり、分別の利益が効かない！！！！（ヤバい）
  • 催告の抗弁権がない！！！！！！！！！！（主たる債務者に請求しないでアタックしてもよい）
  • 検索の抗弁権がない！！！！！！！！！！！！！！！！！（主たる債務者がお金を持っていたとしてもアタックして良い）
  • 要するに、連帯保証人になるということは、債務を完全に引き受けることと変わらない。
  • 求償はできる
    • AからBが1000万円借りていて、CDが連帯債務になったとする。Cが全額返済した場合、CはAに1000万円、Dに負担割合で500万円求償を請求できる

• 連帯債務
  • 同じものを複数人で買ったときに、一人が肩代わりするケース
  • ABがCに連帯債務を負っているとき、基本的にはほとんどが絶対効だが、
    • 契約の無効は他の連帯債務者に影響を及ぼさない（AC間が錯誤により無効だからといってBC間も無効になったりはしない）
    • 承認は他の連帯債務者の時効の中断に影響を及ぼさない（Aだけお金を払ったとしても、Bはお金を払ったとして時効が伸びたりしない）
  • 連帯債務はC-A, C-B間の契約で、負担分についてはAB間の契約なので、Cとは無関係
  • CがAの債務を免除したり時効完成した場合、Aの負担割合のみが免除となる

共有 †

• 共有
  • 3人が物件を共有しており、Aが利用中にB, Cが明渡要求するのは、当然にはできない（不当ならできるが）
  • 共有者の相続人なくして死亡したときには、残りの人に持分が渡る（つまりA, B, C で1/3を共有していて、Aが死んだら、B, C が1/2ずつに）
  • 共有者の投票に関して色々ルールあり
    • 保存（単独）：共有物の修理・不法占拠者の廃除請求など（損害賠償をする場合自分の持分がmax、つまり不法占拠者が全建物を専有しているとして、Aが不法占拠者に損害賠償請求をするとき、その額は持ち分を上限としなければならない）
    • 利用・改良（持ち分の過半数）：賃貸借契約の解除など
    • 売却・処分・変更行為（全員の合意）：建物の解体・改変・全建物の売却・増築（持ち分のみの売却は単独でも出来る）
  • 共有はトラブルを生むので、共有物の分割をしないという特約は5年が最大
  • 協議が調わない場合は裁判することで、まず一人のものということにして他の共有者に債務を持っているという状態にすることができる。

• 建物区分所有法
  • 区分マンションの法律
  • 用語
    • 法定共用部分: EV, 階段
    • 規約共用部分: 集会所
    • 法定敷地: 建物が載っている部分の周辺の敷地
    • 規約敷地: テニスコート・駐車場
    • 専有部分: 入居者の敷地
  • 専有部分の床面積は内側線で測る（壁は面積に入らない！！）
  • 規約共用部分および法定共用部分（階段・集会所）は区分所有者全員で使うものなので、持ち分は共有部分の専有面積を持分で割る
    • 規約共用部分は表題部に登記すると第三者に対抗できる（法定共用部分はダメ）
  • 議決権は部屋数、区分所有者数は所有者の人数を分母とする。
  • 共用部分の管理
    • 保存行為は単独で可能（電球が壊れたから変える）
    • 管理行為・変更行為・軽微変更：区分所有者と議決権の両方で過半数の合意（火災保険契約の締結・階段と廊下に滑り止めをつける）
    • 重大変更：区分所有者と議決権の両方で各3/4の合意（マンションにエレベータを設置）
  • 費用は持分に応じて負担
  • 変更で特に重大な影響がある所有者がいる場合には特段の承諾が必須
  • 敷地利用権（所有権とか）も共有
  • 専有部分と敷地利用権を分離処分できない（特約つければOK）
    • つまり、実際の部屋と実際の部屋を使う権利はセットで売買して処分する必要がありますよという意味。
    • 土地の所有権と、地上権に似たようなことを、特約をつければできる

• 区分の管理と規約
  • 区分の場合、実は全員が管理組合に自動加入が義務
  • 管理者を置くことができて、決議によって選任・解任できる（区分所有者とは限らない）
  • 規約
    • 建物を建てた瞬間に専有部分全部を所有していた人は、公正証書（？）で規約を設定できる。規約共用部分・規約敷地・専有部分と敷地利用権の分離処分を可能にするか・敷地利用権割合を定められる。
    • 規約の保存場所は、掲示される必要がある。
    • 3/4の人+特別の影響を受ける人の賛成で規約変更可能
    • どこかに保存して、その保管場所を掲示する必要がある（閲覧要求は正答な理由がなければ断れない）
    • 包括承継人（相続人）、特定承継人（買った人）も守らないといけない
  • 分譲業者による公正証書
    • 規約共用部分、規約敷地、「専有部分と敷地利用権の分離処分を可能とする定め」、敷地利用権の割合は、規約の設定が出来る
  • 集会
    • 管理者がいるなら、毎年一回の集会の招集が必須（区分所有者の1/5以上で集会請求も出来る。1/5は規約で下げても良い）
    • 管理者が居ないなら、区分所有者の1/5以上で集会の招集可能
    • 集会通知は1週間前までにアジェンダとともに告知必須（規約で伸縮可能、建て替え決議は2ヶ月前まで）
    • 集会で決まったことは、特定承継人も占有者（借りてる人）も守らないといけない（注意：特定承継人と占有者には議決権がない）
  • 決議
    • 基本は1/2以上
    • 大事そうなことは3/4（規約で「区分所有者数の制限は」1/2まで下げられる。議決権の制限は下げられない）。大事なこと＝共有部分の重大変更、規約の設定変更廃止、管理組合法人の設立解散、その他訴訟、大規模滅失の復旧など
    • 建て替えは4/5
  • うるさいひと
    • 行為停止要求（うるさいので静かに）は、単独でできるが訴訟には1/2が必要
    • 使用禁止請求（うるさいので出てけ）は、3/4の上で訴訟
    • 競売請求（うるさいので戻ってくるな）は、3/4の上で訴訟

借地借家法（借家） †

• 借地借家法
  • 賃借人を守る法律
  • 選挙事務所とか駐車場にするみたいな一時利用では適用されず、民法が適用される！

• 種類
  • 賃貸借契約には、普通賃貸借契約、定期建物賃貸借契約（＝定期借家契約）、仕様賃貸借契約がある
  • 借地契約には、借地権、定期借地権、事業用定期借地権、建物譲渡特約付借地権がある。

• 賃貸借契約
  • 賃貸人が家の修理・リフォームをした時には、大家に請求可能
    • 必要費（雨漏りしたので自分で直した）は直ちに請求可能
    • 有益費（和室をフローリングにした）は賃貸借終了時に請求できる
  • 賃貸借の存続期間は最長20年、下限なし
  • 賃借権は賃借権の登記をしてれば対抗可能（大家が変わったら登記してない場合出ていく必要がある）
    • ただしこれは民法で守られている範囲の話であって、通常の賃貸借契約は借地借家法で追加で「建物の引き渡しがあれば」登記があっても賃借人は対抗可能という追加ルールがある
  • 物件を買った場合に新しく大家としての地位を主張して賃料を取るには、所有権の登記が必要
  • 又貸し（転貸）
    • 背信的行為があれば、賃貸人は契約解除できる（背信的行為があるとはいえない場合は看過される）
    • 正しく又貸していて、賃借人が滞納した場合、賃貸人は転借人に直接min(賃借料, 転借料)を請求できる
  • 敷金
    • 賃借人の家賃滞納されたらそこから賄える（賃借人から敷金から払っといてとはいえない）
    • 賃貸人が変わったら継承される！賃借人が変わっても継承されない。
  • 期限
    • 下限も上限もない（ただし1年未満は期間なしと見なされる）
    • 期限の定め（出てく必要がある契約があるか、更新の必要があるか）
    • →ある場合、12m-6m前の間に更新しないことの告知が必須（賃貸人は正当事由必要、賃借人は正当事由不要）。特にトラブルがなければ期限なしの法定更新になる
    • →ない場合、大家さんは退去させたい日の6m、賃借人は退去したい日の3mまでに申し入れる（賃貸人は正当事由必要、賃借人は正当事由不要）　
  • 建物の引き渡しがあれば賃借人は第三者に賃借権を対抗できる
  • 造作買い取り請求権（特約で外せる）
    • エアコンを承認あって取り付けたときに、大家に買い取るように請求する権利。
  • 賃借増減請求権（増額は特約で外せるが、減額は特約で外せない）
    • 景気の変動で家賃を上げるよ！と言える権利（実際上げれるし家賃を取れる。裁判が確定して負けたら払い戻す）
    • 家賃を下げてください！といえる権利（実際下げれるしそのように家賃を払える。裁判が確定して負けたら払い戻す）
    • 裁判で負けたら利息付きで返す必要
  • 転借人
    • 賃貸人A, 貸借人B, 転借人Cについて、ABの契約の終わり方によってCの扱いが大きく変わる（）
    • 期間満了: 賃貸人から転借人に通知して6ヶ月で退去
    • 合意解除: Cに不審な行為がない限り、転貸借は終了しないので、出ていく必要なし
    • 債務不履行解除: 転貸借は即座に終了するので、支払いの機会を与える必要もなく、即座に退去させられる
  • 借地権がきれるときは、賃貸人が1年以上前までに期間満了の告知をする必要（せずに、満了することを賃借人が知らなかったら、明け渡しまでに1年の猶予が与えられる）

• 使用貸借契約
  • 無料で借りているような場合
  • 無料なので、
    • 要物契約（＝実際にものの受け取りをして成立する契約）である（賃貸借契約では、諾成契約（だくせいけいやく＝両者の合意の時点で契約が成立する通常の形式））
    • 必要費は借主が負担しなければならない（賃貸借契約では、必要費は貸主に即座に償還できるが、無料なのでそれはできない）
    • 借主の死亡で契約が終了する（賃貸借契約では、借主が死亡したら相続する）
  • 無料とはいえ、物件の瑕疵を知りながら知らせなかった場合には、瑕疵担保責任を負うので注意

• 定期建物賃貸借契約（＝定期借家契約）
  • 普通賃貸借契約と違うこと
    • 契約更新がない。この旨は賃借人に契約書内に書くなり、書面で説明する必要がある。この書面の説明を怠ると普通借家契約とみなされる。
    • 書面でやる
    • 期間を1年未満にもできる
    • 契約期間が1年以上なら、6m-12mの間に終了を告知する。告知を忘れたら定期借家契約満了日に終了せず、更新終了の6m後に強制終了となる
    • 賃貸人からの解約申し入れは「200m^2未満の住居用建物で、転勤などやむを得ない事情がある」場合に可能で、申込みから1m後に終了できる
    • 借賃増減請求は特約があれば増額も減額もしてよい（普通賃貸借契約では、減額を制限することはできなかったことに注意）
    • 期間満了の際、転借人に告知をしていれば対抗できて、明け渡し請求できる
  • 普通借家契約と同じこと
    • 下限も上限もない（1年未満にもできる）

• 一時使用賃貸借
  • 正式名称「一時使用目的の建物の賃貸借」
  • 借地借家法ではなく民法を適用する→例として、借地借家法ではオーナーが変わった時に明け渡しも対抗力があったのに、民法では賃借権の登記がないと対抗できないみたいなことが発生する。
  • 書面での契約は不要

借地権 †

• 借地権の種類
  • 普通借地権(30年以上、更新ごとに20, 10, 10年…)、定期借地権(50年以上)、事業用借地権(15~50年)、民法上の借地権(20年以下、それ以上に設定したら20年とみなされる)の四つがある
  • 制限
    • 設定したい契約期間によって、つけられる権利が限定される
    • 住宅用は事業用がつけられない
    • 青空駐車場など一時利用はは民法上の借地権しかつけられない

• 借地権
  • 人が住む場合に限定した賃貸契約に対して有効
  • 契約期間
    • 契約がn年だとすると、max(30, n)年の契約とみなされる（最低30年）
    • 更新ごとに30年->20年->10年->10年と細かく出来るようになる
  • 借地契約の更新（オーナーが借地権設定者、利用者が借地権者）
    • 建物のあるなしに関わらず、両者が同意した場合
    • 建物があって、期間満了時に借地権者が更新を請求し、借地権者が正当事由で意義を唱えなかった場合（この場合、二回目の契約期間は20年となる）
    • 建物があって、期間満了後に借地権者が利用を続けている場合
  • オーナー変更の場合、オーナーは土地を明け渡せと言いたくなるが、それは建物が借地権者本人の名義で登記されていたら対抗できる
    • 建て替えもできる（火事などによる家の滅失から、看板を立てると2年間は対抗できる。これを明認方法と呼ぶ）
  • 建物買取請求権
    • 借地契約の更新がない場合に、建物を時価で買い取るように請求できる
    • 借地権者の債務不履行による借地権の消失の場合にはだめ！
  • 又貸しに許可不要！（売却には許可か裁判所の許可必要）
    • 裁判所の許可の申請は、売却なら売主が、競売なら競り落とした人がする
  • 建物が滅失した時、借地権は伸びるか？
    • 借地権設定者の再築承認がある→伸びる（承諾日と築造日のうち、早い方から20年自動的に伸びる）
    • 借地権設定者の再築承認がない＆借地権更新が今までにない→伸びないが再築は咎められない。
    • 借地権設定者の再築承認がない＆借地権更新が今までにある→伸びないし再築不可だし、土地の賃貸借の解約申入れや地上権の消滅請求をできる
  • 建物が滅失した時、借地権者は借地権を放棄できるか？
    • 借地権更新が今までにない→できない
    • 借地権更新が今までにある→できる
  • 借地権設定者Aの土地の上に借地権者Bの建物があり、Bが建物をCに売ろうとしているのに、Aが借地権をCに譲渡しようとしない場合、Bが裁判所にAに代わる許可を出すよう請求する必要がある
  • 対抗
    • 「借地権の登記」もしくは「建物の本人名義の登記」があれば第三者に対抗可能（第三者には、転売先の人や競売で落札した人を含む）
    • 土地の転借人は、転貸人が対抗力があればその対抗力を援用して、第三者に対抗可能
    • 建物の滅失の際に看板と立てれば対抗力を保てるが、これは滅失前に所有権保存登記をしていてもともと対抗力があった場合に限られる
  • 特約
    • 更新はしないものとする特約は無効（そういうことは定期借地契約でやれなので）
    • 建物譲渡特約付借地権＝借地権の消滅時に、建物を時価で借地権設定者が買い取る条件付きの借地権、建物譲渡特約は書面である必要はない

• 定期借地権
  • 書面での契約必須
  • 存続期間は50年以上
  • 普通借地契約と異なり、公正証書などの書面により以下の特約をつけることができる
    • 契約更新なし
    • 滅失して再築しても存続期間が延長しない
    • 建物買い取り請求を認めない

• 事業用定期借地権
  • 公正証書での契約必須！
  • 居住事業NG！！！
    • NGとなった場合、通常の借地契約とみなされる
  • 10<=存続期間<50
  • 普通借地契約と異なり、公正証書などの書面により以下の特約をつけることができる
    • 契約更新なし
    • 滅失して再築しても存続期間が延長しない
    • 建物買い取り請求を認めない
  • 対抗
    • 「借地権の登記」もしくは「建物の本人名義の登記」があれば第三者に対抗可能（第三者には、転売先の人や競売で落札した人を含む）

• 民法の土地の賃貸借契約
  • 借地借家法の土地賃貸の差
  • 一時利用・青空駐車場の場合は民法、建物所有（賃貸用・小売業用）の場合は借地借家法

不法行為 †

• 故意・過失で他人に損害を与えること
• 履行遅滞は不法行為のときから始まる
• 損害賠償請求
  • 相続される（ので即死ならOKとかじゃない）
  • 被害者が知ったときから3年、不法行為発生から20年で時効
  • 被害者からの申込みで相殺は可能（私の借金をチャラにするならいいよ）、逆は不可（金貸してるからチャラにしろよ）
• 使用者責任
  • 仕事上の不法行為では、使用者にも損害賠償請求可能（ただし信義則上相当と認められる範囲に限る（要するに全額は無理））
  • AがBを雇用していてCに損害を与えたら、AはCに使用者責任で賠償する責任があるが、その分をBに求償することは可能
  • 数人が共同して損害を与えたら、連帯責任となる（AとBが殴った回数で按分されるのではなく、合計が二人に貸される）
• 工作物責任
  • 建物の看板が落ちて歩行者が怪我した
  • 判定方法
    • 占有者・所有者は、建築会社のせいなら、責任を負った上で建築会社に求償可能
    • 占有者は、損害発生防止対策をしていたら免責
    • 所有者は、↑をパスしたら無過失責任

相隣関係 †

• 植物の枝は所有者に切らせる必要がある、根は自分で切ってよい。隣地から自然に流れ出る水をせき止めてはならない
• 隣地使用権：隣地間の塀の修繕・築造ができ、その代金を請求できる
• 境界線より1m未満の距離で隣地を見渡せるような場所に窓やベランダを作る場合は、目隠しを設置しなければならない
• 公道に接していない家の人は、隣地の所有者に償金を払って通行権を得られる（権利は得られるが、最短経路じゃないとダメだし、そのための償金を払う必要もある）

債権譲渡 †

• Bへの債務を債権者Aが譲受人Cに債権譲渡する場合、
  • AからBへの告知か、Bの承諾が必要（ない場合、債権譲渡を債務者に対抗できない）
• 二重譲渡が会った場合
  • どちらかに確定日付がなければ、確定日付がある方が勝ち
  • どちらも確定日付のある証書（内容証明郵便・公正証書）ならば、到着日で判断！！！
• 特約
  • 債権譲渡禁止特約→善意無過失で誤って譲渡してしまった場合でも、譲渡契約は無効になる

贈与 †

• 贈与者は、それが存在しなかったり贈与するものの瑕疵を隠していた場合、その責任を負う

宅建業法 †

• 宅建業
  • 宅建取引業法（消費者を守るため）
  • 宅建を業として取引するのには免許が必要
  • 宅地＝土地 of 建物がある or 建物を立てる目的 or 用途地域内（建物を立てることを前提とした土地）
  • 建物＝普通の建物（リゾートクラブ会員権は建物！！！（は？））
  • 自ら貸借は宅建取引上の取引ではない（大家さんが人に貸したりサブリースするのは取引ではないが、賃貸の代理・媒介は取引）
  • 業
    • 不特定多数に反復継続した取引をすること
    • 自社の従業員に売るのは不特定多数に当たらない、一括売却は業に当たらないが分譲は業に当たる
  • 代理人が免許必要なら本人にも免許必要！！

• 免許不要の例外
  • 免許不要：国・地方公共団体（←宅建法のルールが適用されない）・信託会社・信託銀行（←宅建法のルールは適用されるし国土交通大臣に一定時効の届け出が必要）
  • これらの代理人が宅建業するのには免許必要

• 事務所
  • 本店と支店があった場合、本店が宅建業してなくても支店がしてれば事務所とみなす
  • 事務所五点セット（免許証とは無関係！！）
    • 宅建士ceil(n/5)人、下回ったら2週間以内に補填
    • 標識掲示
    • 報酬額掲示（宅建業者の報酬に上限があるので）
    • 帳簿（都度報告、閉鎖後5年保管。（新築住宅の売り主の場合は10年保管に伸びる）） 電子でもOK
    • 従業員名簿（最後の記載から10年保存）、宅建か否かの記載が必須
  • 従業員には従業者証明書をもたせる必要

• 事務所以外
  • 案内所・現地でも標識必須（標識は売主ではなく媒介の標識）
  • その他ごちゃごちゃしたルールが多い
    • 申込みを行う案内所には宅建士が1人必要
    • 申し込みを行う案内所では、メールで業務開始の10日前までに届けが必要

• 欠格事由
  • 成年被後見人・被保佐人・破産者で復権を得ないもの
  • 刑罰
    • 科料＜拘留＜罰金＜禁錮＜懲役
    • 拘留以下は制約なし
    • 罰金は宅建法違反とか以外は問題ないが、そうなら5年免許受けられない
    • 禁錮以上は刑の執行後5年免許受けられない
  • 執行猶予
    • 中には無理
    • 執行猶予が切れたら翌日からOK
  • 免許取り消しからの復帰
    • 取消しから5年後に復帰
    • 聴聞の公示前60日に役員だった人は、取消しから5年後に復帰
    • 公示から処分の間に廃業届・合併があったら、その時点から5年後に復帰
  • 未成年者の法定代理人が欠格していると、未成年者も免許がもらえない
  • 役員・支店長が欠格だとその会社は免許不可

• 免許の申請と効力
  • 一つの都道府県なら知事、複数なら国道交通大臣（事務所の所在のみ考慮）
  • 複数の場合でも、免許は知事を通して国土交通大臣に行く
  • 免許の有効期間は5年。期間満了日の90-30日前に更新の必要
  • 免許変え
    • 新免許権者となる知事に申請
    • 国土交通大臣になる場合は、主たる事務所を管轄する知事を経由
    • 免許番号は変更になる
  • 変更の届け出は変更後30日以内（役員・使用人の氏名変更、事務所名称変更、所在地変更、専任宅建士氏名）
  • 廃業
    • 死亡時には相続人
    • 合併時には消失外車の代表役員
    • 破産時には破産管財人
    • 解散時には清算人
    • 廃業時には代表役員

• 宅建取引士
  • 取得の流れ
    • 宅建士試験合格
    • 登録実務講習（国土交通大臣の登録を受けた）か2年以上の実務
    • 宅建士資格登録（一生有効）
    • 法定講習（都道府県知事が指定）
    • 宅建士証交付（5年有効）
  • 宅建士の事務
    • 重要事項の説明、重要事項説明書面（35条）、37条書面への記名押印
  • 欠格事由
    • 成人同様の行為能力がある未成年者は免許も登録も出来る
    • そうではない未成年者は登録できない
  • 事務禁止処分期間中も、変更の登録を遅滞なく行う必要がある。
  • 登録の移転
    • 現在の知事を介す
    • 「「勤務地の都道府県」」が変わったとき（自宅が変わった場合登録の移転は不可）
    • 有効期限は新たに5年ではない
    • 任意であって義務ではない
    • 事務禁止処分期間中は不可
  • 死亡時などは、可能なら本人がやるという感じ（後見・保佐開始時には後見人とか保佐人がやる）

• 宅建士証
  • 重要事項説明を行う場合は請求がなくとも提示する
  • 古い宅建士証は返納・引き換え制
  • 事務禁止処分の場合は「交付を受けた」知事に返納（登録は変わっている可能性がある）
    • 終わったら返還請求する
  • 「「住所・氏名が変更になった場合」」（勤務地は関係ない）は、宅建士証の書き換え交付が必須
  • 住所欄にはシールを貼ってプライバシーを守れる

• 営業保証金＝供託
  • 免許→供託→届出→開始の順序がマジで大事
  • 業務開始時には営業保証金の供託が必須となる
    • 主たる事務所は1000万円、その他は500万円
  • 有価証券でも金銭でも良いが、額面通りにならないケースもある
  • 免許を得てから3ヶ月供託をしない場合催告して、1ヶ月で免許を取り消すことができる
  • 新規事務所の設置に当たってはその旨を免許権者に連絡しないといけない
  • 供託に不足があった場合、不足通知の2週間以内に供託し、2週間以内に免許権者に届け出する必要がある
  • 保管替えもできる
    • 現金のみなら申請出すだけ
    • 有価証券を含む場合は、保管替え請求はできない。取り戻してから新たに供託する（遅延なく）
  • 取り戻し
    • 6ヶ月以内の期間で広告する必要（債権者は申し込まないで〜って言う）
    • すぐに取り戻せる例外：10年たってる、二重供託、宅建業者が保証協会に加入

• 弁済業務保証金
  • 営業保証金はさすがに大きすぎるので、この制度がある
  • 全国宅地建物取引業保証協会と、不動産保証協会の二つがあってどっちかしか入れない（鳩とウサギのマーク）
  • 加入で営業保証金免除
  • 加入した宅建業者は「社員」と呼ばれる。
  • 主が60万円、その他が30万円納付→保証協会が供託所に1週間以内に供託（これを弁済業務保証金と言う）→供託した棟を保証協会が免許賢者に届け出する
  • 新たに事務所を解説したら設置日の2週間以内に追加で納付する（やり忘れると社員のちいを失う）
  • 還付の際は、保証協会の認証をもらって、それを持って供託所に請求する
  • お客様目線では、この価格ではなく営業保証金のほうの1000, 500万円で計算された還付が受けられる
  • 保証協会の場合、「まず建て替える」！！2週間以内に追加供託して、2週間以内に業者が納付する
    • 社員が払わないと社員の地位を失う（失って1週間以内に払えればOK）
    • 保証協会は弁済業務保証金準備金という積立から建て替えている
    • それがなくなったら、特別弁済業務保証金分担金によって、全社員が一ヶ月以内に分担金を収める必要
  • 社員でなくなったら営業保証金と同様に六ヶ月間の広告がいる
  • 「「「営業保証金と異なり、」」」一部の事業所がなくなっただけなら直ちに返してもらえる
  • 社員でなくなったら、営業保証金につけかえないといけないので、1週間以内に供託する必要

未整理 †

問題分のはじめの説明が重要！ 問題文を一字一句読む！絶対知識で決められるならそれで決める。

見佐助 科料＜拘留＜罰金＜禁錮＜懲役（罰金グレー：宅建背任暴力） 全解・一減・抵当権のみは例外で可能。 詐欺強迫は取消し 民法の貸借は20年が限度だが、借地借家法は限度なし！ 借地借家法は期間を定めない場合自動で30年になる

他人物売買は可能 正当防衛は不法行為じゃない

免許供託届出開始

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動機の錯誤とは？ 見佐助の順で重い→軽い。助は本人の同意いる。見は賃貸売買で家庭裁判所いる 石無能力は無効、制限能力行為は取消し 専有時効は登記移行しても対抗できる！すげー。リセットされない。リセットは請求・勧告・承認のみ。所有の意思が必要 権限外の代理は善意無過失なら有効 破産手続き決定で代理権は消失 代理権で追認がない場合は拒絶 顕名がない場合は代理人との契約 代理は本人に無断で修繕してもお咎め無し。 表見代理 （ひょうけんだいり） とは、広義の無権代理のうち、無権代理人に代理権が存在するかのような外観を呈しているような事情があると認められる場合に、その外観を信頼した相手方を保護するため、有権代理と同様の法律上の効果を認める制度である。 代理人が自分を買い主として探してきたよー、みたいなのは原則禁止だが、本人が認めればOK 双方代理は無権代理として扱われる 手付の額にルールはない、損害賠償はない、手付放棄できなくなるのは双方の履行が合ってから。手付は実際払わないといけない（あとで払うよーはだめ） 手付と違約金は別物。違約金は損害賠償額の推定。違約金を払ったら手付は返さないと 自己振り出しの小切手と、銀行振り出しの小切手がある。前者は返済に相当しない。

担保責任、悪意なら大概何もできないが、全解・一減・抵当権のみは例外で可能。 他人物売買は有効！Cの建物をABが売ります、といっても別に何ら問題はない。

瑕疵担保責任は善悪関係なくあるし、売主の責任かを証明しなくてもよい。 瑕疵担保責任の解除は難しくて、目的を達成できない場合のみ 手付は相手が履行に着手するまで

瑕疵担保責任を外す特約は、悪意の瑕疵には適用されない。

相続放棄では代襲しないが、強迫による相続欠格は代襲する！知ったときから3ヶ月、家庭裁判所に。親権は無関係（嫡出子、非嫡出子、養子は全て同じ） 片親が違う兄妹（多重婚）は、そうでない人の1/2になるように配分される。

遺留分の放棄は、最低限の相続（法定の1/2）を侵害しても良いよという意味。相続放棄とは別物 遺留分減殺請求は、侵害された遺留分を取り戻すこと

無権利者から買った人は無権利者になる！！！

〜後の権利移行は、基本登記がいる。登記は強い。 例外は、

• 詐欺で騙されたから取消す前に誰かに登記を移していた場合でも、移転先の人が悪意なら取り消せる
• 無権利者には取り消せる

詐欺強迫以外は無効！！！（心理留保とか錯誤とか）

登記は変なことが起きがち。代理権が死亡に酔って消失しなかったり、代理人が射るのに郵送ネット使えたり、相続登記は単独でできたり、共同で必要なのに片方がやらない場合は裁判所が命じたり、時効20年だったり

更地に建物を立てるのは当然なので廃除請求はできない。

法定地上権＝Aの建物土地について、土地のみに抵当権がある場合、抵当が執行されてBに土地の権利が移っても自動的にAに法定地上権が入る（原理上更地に抵当権が…という始まりで法定地上権が設定されることはない） 6ヶ月の猶予がある。抵当権は何個もつけられる。

「ある不動産に『極度額5000万円』の根抵当権が付けられたとします。そうすると5000万円の範囲で自由にお金を借りることができます。1000万円だけ借り、それ以上は借りないことも可能です。『抵当権』が設定される場合は、決められた金額を借りなければなりません（例えば3000万円の住宅ローンを借りることをイメージしてください）。「根抵当権」で設定されるのは、いわばクレジットカードの『限度額』みたいなものですね」 随伴性がない、利息がない、期限がない、特定がない！（終了の請求をしないといけない） 根抵当権は、利息・遅延損害金を全て極度額の範囲内でやりくりする。

保証は、検索の抗弁権・催告の抗弁権がない！書面が必要。債権者が変わっても保証義務も移動。複数いたら割り勘 保証は、債務者に知らせずに勝手に設定してOK

連帯保証：時効完成・免除・履行・相殺・請求・混同・更改が共有される。承認とかはしない。片一方が錯誤して無効になっても、もう片一方は生きる。

連帯債務の負担部分は、連帯債務者の間の契約で、債権者は知ったことではない。でも、負担部分が決めてあってAが払い終わったら、それをBに請求するということは出来る。

他人物売買はできるっていってんだろ！！！

共有しているとき、そのうちの誰かが全部使ってても当然には追い出せない。5年を限度。持ち分は単独で売れる。1/3で一人抜けたら1/2に。建物は全員の許可。不法占拠者には自分の持分までのみ。

建て替えは4/5, 重大そうなやつは3/4。建て替えは特約つけられない。区分の人数の3/4は1/2まで特約で下げられる。 建て替えは建て替え賛成→建て替え反対に買い取り請求可能。大規模滅失では逆。

使用貸借契約＝無料で貸すよ、というやつ 悪意の瑕疵担保責任はある。相続されない。必要費は借り主負担

定期借家の無断賃貸は、背信的なら即解除、そうでないなら解除とはならない。 定期だけは、特約で経済事情による減額をしない、としてよい。 定期借家に公正証書はいらん！！ 住居用200m^2以下、やむをえない状況で即時契約解除できる。 説明を契約書とは別にする必要がある！同じ契約書はだめ！！

借地権の上で元あった建物が燃えた場合 最初の更新は20年なので、立て始めてからか承諾してから20年に更新が伸びる 更新ダメ、っていっても途中できることはできない 最初の更新でダメって言われて建築しても建物は立てられる。更新後にダメって言って建物を立てたらそれは借地権者から切れる。

看板は貸借権の登記と同じだけの効力を持つ（更地でも2年） 一時使用は借地借家じゃない

民法の貸借は20年が限度だが、借地借家法は限度なし！ 借地借家法は期間を定めない場合自動で30年になる 民法では貸借権の登記が射るが、借地借家では建物登記と住んでいる人の名前の一致で対抗できる。

看板登記はもともと建物に本人名義の保存登記がないとだめ！

駐車場は、もう民法の話をしているんだと思ってちょうどいい

塀・看板など工作物の話 作った人は故意過失じゃなければ免責 占拠者は注意してれば免責 そうでなければ所有者は無過失責任（必ず負う） 時効は3年(不法行為あつかい、不法行為の認知から3年、不法行為から20年)

会社の社員に対して救債を求めることが出来る（雇用者に投げても良い） 正当防衛は不法行為じゃない！！なので、不法行為責任を負うことはない。

確定日付のある証書と確定日付のない証書では、ある証書が強い。確定日付がある場合、その日付は無関係で、債務者が受け取った日付で決まる。

みずから貸借は宅建業ではない 代理人を立てた場合、両方免許が必要。住宅供給公社など公共事業・信託会社・信託銀行は不要。 リゾートクラブの会員権は建物 媒介は本人が契約する必要があるので、業になりうる。また分譲は業（たとえ一年で終わるとしても）管理は免許不要

免許更新は1m-3m前に届け出 人が足りなくなったら2週間でほてん、1mで届け出（後見人とかも）

届け出すべきもの：役員変更・名義変更・住所変更・宅建士 業務停止と免許取消しは無関係 法50.*場所は、案内所のこと。 補充できなかったら罰則（業務停止）がありえる。

欠格事由は大体免許取り消しと同じだが、1年宅建業してなかっただけとかなら許される 免許と登録で違うのは、未婚未成年は問答無用で登録不能。免許は法定代理人も本人も欠格でなければOK

青森県→岩手県の乗り換えの場合のみ、乗り換え先ではなく今の県知事に直接申請 試験合格と登録は一生有効、宅建士証は5年有効

登録は2年の実務か国土交通省大臣が認める試験が必要 登録はずっと同じ知事にとどめておける。 情報更新（住所変更）は、先のほうで遅滞なく。 登録は引っ越しても勤務先が変わらないなら知事替えする必要はない。逆に勤務先が変わるなら買える必要がある

受験不正による禁止は3年、登録抹消による再登録負荷は5年、登録に必要な実務試験は2年もしくはペーパー。重要事項は宅建士証をなくしたらもちろんできない。 有効期限の更新は知事が認める講習（6m前）

供託分があぶれたら6ヶ月の取り戻し期間（広告）が必要

供託の不足の通知（不足が起きた日ではない）から2wで供託して、2wで知事に報告 3m, 1mで供託なければ催促して免許が剥奪される 営業保証金は最寄りに全てまとめる。 現地出張所は事務所じゃないので注意！

供託の鞍替えは、先に供託してから、前のお金を取り戻すという順序なので注意

業者の納付→入会 弁済業務保証金は2週間で払われるが 弁済業務保証金の場合、加入もろもろの申請は協会が代行する 弁済業務保証金分担金はかならず現金 供託と同様に、2wで足りなくなったら入金の必要 保証協会を使う場合は、謎の研修を請けないといけないらいし 保証協会による保証は、1000+500x万円が限度。保証協会は60+30x万円なのでそこから逆算できる 特別徴収はつらいので1ヶ月の猶予がある 脱退時になぞの営業供出がひつよう 前の取引でも有効に弁済される 保証協会は管理者みたいなものなので、実際の弁済は供出所にたいして行う。

媒介 一般・専任・専属専任がある。 他の人にお願いしても良いか、自分で探してもよいかで専任と専属専任が異なる。 期限は3ヶ月（一般は期限なし）、7, 5日でレインズに流す必要。業務処理報告を2w, 1wで行うひつよう（←専任、→専属専任） 媒介は客に不利な特約は無効 媒介契約は書面が必要（貸借以外）

広告・契約は作り途中の建物・土地にはできない。ただし、賃貸契約だけは可能っ！ 申請中・建造中・免許取得中などは全部だめ。このへんは結構厳しく作られている。 自ら貸借はそもそも宅建法の範疇じゃない！注意して。 媒介が成立しない場合、預り金も含めて返さないといけない。媒介は成功報酬。 手付は現物じゃないと違反。あと、業者側が確定情報ではないことを確定したかのように吹聴するのはそれだけで違反。 意思がないのになんどもアタックするのは違反。

重要事項説明は買う人に対してのみ行う！売る人にはしなくていい。代理がいたら、その裏の人を持ってくる必要がある。 怠った場合は10万円以下の過料 相手が宅建士の場合は重要事項説明はいらんが重要事項説明の書面交付は必要 管理とか議決とかは言わなくていい。瑕疵担保責任の内容は説明しなくていい。不可抗力の危険負担は言わなくていい。契約の時期とか登記とかの内容は言わなくていい。賃貸なら土地使用権は言わなくていい。貸借なら瑕疵担保責任はいらない（貸している人が負担するので。）。媒介手数料は含まれない。

未完成の建物の外壁塗装は言わないといけない。賃貸なら問答無用で浴室台所トイレ水道ガスとかの説明をしないといけない。損害賠償の予定も。修繕内容も。保険の予定とその内容も。急傾斜地だったらその渓谷も。住宅性能評価新築の場合、売買は説明する必要がある。何らかの建築の「案」も。修繕積立金も。昭和56年1月以前の耐震検査や、津波が来る恐れがあるみたいなのは重要事項説明に含まれる。敷金の精算、管理会社の住所は必要。建物の引渡し時期と額は大事。

クーリングオフは、よく合意が取れてそうな場所で契約したり説明を請けていたらだめ。ホテルのロビーはクーリングオフ対象だが、自宅とか案内所とか事務所とか職場はダメ。超買い主が強く、違約金も取れない。8日以内で書面を発した時に効力。申し込み優先。（37.2がクーリングオフというのは覚えないといけない）。全部支払ってたら無理。クーリングオフについて説明がない場合は8日以内の制限が消滅。クーリングおふは8日 inclusive.クーリングオフをなくす特約は無効。

損害賠償と違約金の合計額は、業者ー一般だと2割が限度（＝手付） 予定をしないで起きたら実際の損害賠償額が代用（もし素人だとしても）

保全は業者ー一般の手付が大きくなったときはやらないといけない。手付金など委託契約は、未完成の場合には使えない。未完成だと5%, 1000万、完成だと10%, 1000万なら保全しないといけない。手付は手付と中間金両方含む。所有権の移転が予めあれば不要。保全措置は代理がいた場合でも売り主が行う。

他人物売買は、流石に自由にはできなくて、契約・予約が必要。停止条件付き契約は得られるかわからんので、アウト。

瑕疵担保責任の特約は引き渡しから2年以上にしてもよい。無効な契約は民法の「知ったときから1年」になる。

ローンではなく、売り主に直接分割払いする場合、30%渡したら所有権を引き渡さないといけない。また、書面で30日前に通告して、渡されない場合は契約を解除して良い。

住宅瑕疵担保履行法 基準日から50日以内に、2000万円以上の物件に対して業者が保険金を供託する。供託は個数に依存する。供託できない場合は新築を自ら売り主として売れなくなる。

媒介の広告代は、勝手に業者がやったら上限を引き上げないが、客が依頼したらそれは上乗せ出来る

媒介の上限額は「(消費税抜き+60000)*消費税」 売買の代理は↑の二倍。どっちからとっても良いが、合計がこれになるように調整 消費税は消費税免税業者が3.2% 賃貸の媒介は借り主貸主両方から合わせて賃料の1.08倍。住居用でなければ権利金も上乗せして計算

免許取り消し処分は免許賢者しかできない

2019年度の宅建試験の改正点は多くはありませんが、建築基準法の改正が重要

建築物の敷地は道路に2m 以上せっしている必要→改正前は、建築審査会の同意が必要だったが、改正後は「道路」でなくとも農道みたいなやつだとしても、その幅が4m以上の広い道に2m接していればOK。避難上重要と見なされる必要。裁量が少なく、多く出来る。

袋小路にのみ接する建造物で150m^2のものに制限がかかる（一戸建ては除外）

老人ホームの容積率がやたら厳しかったので、廊下やエントランスホールやエレベータや階段が床面積から除外され、共同住宅からの以降がしやすくなった。

日照の範囲が変わらないなら増築改築移転ができる。

バリフリを円滑にするための法律が重要事項説明にはいった。これは土地所有者にも有効

所有者不明土地ｎ利用の円滑化に関する特別措置法 土地の所有者探索のための公的情報を行政機関が利用できるように。「長期相続登記等魅了」と登記官がかけるようにする特権が付与。地方公共団体の長が家庭裁判所に財産管理人の選定を請求可能に。 所有権の登記が行われていなかった場合、相続時の登記において登録免許税が貸されない。

対火構造とすべき建物を、13メートルから16メートル4かい以上と緩和。防火・準防火地域でも、内部の壁には気が使えるようになった。

オリンピック

遺言書目録に自筆を要さなくなった。全ての紙に押印とそｙ名が必要。

移動等円滑化施設協定、経営管理集積計画・経営管理実施権配分計画については、建物の貸借契約の除き重要事項で説明が必要 袋路状道路にのみ接する建物で延べ面積150㎡を超えるもの（戸建て除く）は接道義務を付加できる

不動産所得税の免税店は、土地10万円、建物新築増改築23万円、中古住宅売買が12万円未満。 中古を個人で買った場合は1200万円控除 土地の取得税率は3%、建物は4% 不動産所得税は相続時には課税されない。 更地の不動産所得税の計算は土地の価格に1/2がけされる 不動産所得税は普通徴収。特別徴収でも申告納付でもない！ 50-240m^2の新築は住居・賃貸住宅で適用可能。中古は住居のみ。 不動産所得税は、所有者の住居地ではなく、その土地の場所。

固定資産税は1/1の所有者が全額負担！！！ 質権者が射る場合は、そのひとがはらう（100年よりながい地上権） 固定資産課税台帳は賃貸者などは請求できる 新築は固定資産税が下がる。中高層対価住宅は5年、その他は3年。 登記しなくても課税される。納期限前10日前には交付しないといけない。 税率は1.4%が標準だが別に上限が決まっているわけではない。前後する。 免税店は土地30, 建物20万円

所得税 控除には3000, 5000, 繰越がある。 3000は直径には不可能（3年前まで住んでた住居を譲渡） 住居の軽減税率は所有10年（居住ではない） 住居長期買い替え：所有10年居住10年親族でない3年前まで住んでた1億円以下→50m^2 以上、500m^2以下、譲渡年が+-1年

印紙税 土地の賃貸借契約・売買交換・贈与・予約契約書・金銭の受け取り＝敷金の領収書には、因子がかかる（建物とか使用貸借にはかからない！） 払わないと30%マシ、5万円未満は非課税、贈与契約は記載金額なしなので200円、交換契約は高い方 消印は代理人・使用人が出来る。 減額の印紙は課税200円。 国・地方自治団体が作った文書は印紙税なし。 印紙税に複数の事柄が書いてあったら、合算ではなく、maxがとられる！ 賃貸の場合、印紙税は権利額にのみ 不動産業としてやるものにのみ印紙税がかかるわけで、いつもの家を譲渡するみたいな時にはかからない！

登録免許税 家屋にかかる！！ 1000円未満なら1000円に。追徴あり。表題登記は登録免許税がかからない！！！！現金が原則だが30000円以下なら印紙でも化。 新築売買と抵当権（木造20, 木造以外25年）については、床面積50以上、自己の居住用、取得後1年以内に登記を受ける、の三条件が揃っていると登録免許税が安くなる。、

地価公示法には都道府県知事は出てこない！担当はその地区長損丁 土地鑑定士は3日以内に通告すれば勝手に敷地に入っていい（承諾不要）

支払賃料と実質賃料は、権利代金を無視しているかどうか。