競売不動産

概要 †

• 競売不動産取扱主任者

不動産競売の概要 †

• 不動産競売の種類
  • 不動産強制競売（ヌ）＝強制執行
    • 担保がついていない不動産の競売なので珍しいし、危ない
    • 債務名義（＝債権の証明のための確定判決）が必要
  • 担保不動産競売（ケ）＝担保権の行使
    • 担保登記されているので債権名義は不要
  • 形式的競売
• 強制管理という方法もある
  • 管理方法がダメすぎるので管理人を付けて賃料から弁済するなど

• 競売不動産の特徴
  • 重要事項説明などなく保護される手続きもないし民法上の契約不適合責任もない。占有者や不法占有者も存在し得る。
  • 内覧も事実上不可能（内覧のためには差押債権者の申し立てが必要）

• 入札方法
  • 期間入札 = 一定期間に入札を受付、開札期間に開札する。
    • 買受申出保証金（物件価格の 2 割）を預ける必要がある
  • 特別売却 = ↑で売れない場合に売却基準価格の 8 割で売り出す方法。先着。
  • 昔は競りだったが、業者で結託して競りの値段を不当に下げられまくってたので↑を併用するスタイルになった

• ローンとの関係
  • 平成 10 年までは、残金を払った時点で所有権取得になるので、抵当権を設定できず銀行融資ができなかった
  • 現在は買受人が申し立てすることで、所有権移転と金融機関の抵当権設定を同時に出来るようになった
  • 個人がやるのは厳しいかも

• 裁判所資料
  • 物件明細書
  • 現況調査報告書
  • 評価書

• 981.jp

• 売却基準価格＝物件評価額*市場性修正（違法建築・事故物件）*競売市場修正 (0.5 ~ 0.8)
  • 売却基準価格自体がかなり下なので、2019 年に落札された全物件の落札価格は売却基準価格の 1.54 倍くらい
  • 競売市場修正＝強制売却で売主ともメル、内覧できない、、法定手続きがめんどい、契約不適合がないなどの都合の修正
    • 裁判所ごとに決まっていて、東京は埼玉名古屋福岡は0.8~0.7, 横浜千葉大阪は0.7みたいな感じ

実務講習 †

• 相場
  • 残置撤去は20-40まんえん
  • 強制執行で執行官に渡すお金はは60-80まんえん
  • 退居金は20-30まんえん