不動産投資

🔗概要

• 不動産業界の常識

🔗目次

• 権利関係
  • 意思表示
  • 制限行為能力者
  • 時効
  • 代理
  • 債務不履行
  • 弁済
  • 相続
  • 対抗
  • 登記
  • 抵当権
  • 保証
  • 共有
  • 借地借家法（借家）
  • 借地権
  • 不法行為
  • 相隣関係
  • 債権譲渡
  • 贈与
• 宅建業法
  • 宅建業
  • 営業保証金
  • 媒介と代理
  • 重要事項説明
  • 供託所説明
  • 37条書面
  • 自ら売り主制限
  • 住宅瑕疵担保履行法
  • 報酬額の制限
  • 監督処分
• 法令上の制限
  • 都市計画法
  • 開発許可
  • 建築基準法
  • 建築確認
  • 建築協定
  • 国土利用計画法
  • 農地法
  • 土地区画整理
  • 宅地造成等規制法
  • その他の法令
• 税
  • 不動産鑑定
  • 住宅金融支援機構法
  • 景品表示法
  • 土地
  • 建物
• 未整理
• 実務

🔗権利関係

🔗意思表示

• 契約に書面は必要なく、愛人契約・殺人契約など公序良俗に反するものはダメ

• 詐欺=欺罔行為

  • 詐欺による意思表示は取消し

• 無効と取り消しは違う

  • 無効ははじめからなかったもの
  • 取り消しは遡ってないこと。

• 強迫（脅し）による契約も取消し

• 善意と悪意

  • 事情を知ってるかどうか

• 対抗

  • 脅された人>善意>騙された人>悪意の順に強い。
  • AはBに対抗できる
    • Aが人の場合: AはBにBが持っているものを自分のもの(Aのもの)だと主張すること
  • これ脅された人強すぎるのでは…

• 虚偽表示

  • 仮装譲渡=虚偽表示は無効（＝売る気がないのに売ったことにすること
    • 仮装譲渡とは、Aが借金取りの取り立てから土地を守るために、Bに譲渡したことにすること。仮装譲渡なので、あとでBからAに登記を移し直してもらうことにしようとしている。仮装譲渡は登記は無関係で、譲渡したと口頭で言えばそれだけで仮装譲渡
    • 虚偽表示は善意の第三者には対抗できない。
  • また、一回善意の第三者が介入したら、それ以降の売買取引に出てくる全ての人に対抗できない。

• 錯誤

  • 勘違い
  • 要素の錯誤は値段の勘違い、動機の錯誤は地下鉄が建築されると思っていたのにみたいなの（要素の錯誤は、その勘違いがなければ契約を結ばなかっただろうみたいなやつ）
  • 要素の錯誤
    • 重過失がなければ（不注意・怠慢）、無効にできて全ての第三者に対抗できる！
  • 動機の錯誤は動機を相手に表示できれば要素の錯誤として扱うことが出来る（明示的に行ってもいいし、黙示的でもよい。黙示的とはそれを前提として話すという意味）
  • 当たり前だけど錯誤無効の主張は表意者（勘違いをした本人）のみ

• 心理留保=冗談

  • 善意無過失の場合は有効、善意有過失（何回も嘘つかれてるとか）は無効、悪意の場合は無効
  • 取消しではなく無効！

🔗制限行為能力者

• 意思無能力者
  • 泥酔状態の人・就学前の児童
  • 全契約無効（取消しではない）
• 制限行為能力者

  • 取り消しになり得る（無効ではない）

  • 未成年（20歳未満、婚姻している場合は成年扱い）・成年被後見人・被保佐人・非補助人

  • 制限行為能力者が単独でした契約は取り消しできて、任意の第三者に対抗できる

    • 詐術を用いた場合は取り消しできない（せっかく↑の権利を与えたのに嘘つくやつには保護しなくて良い）

  • 同意＝保護者が契約前に契約OKを出すこと。その後は取消しできない。

  • ↑契約をいつでも取消しされるのは怖いので、追認勧告という選択肢がある

    • 契約後 1 ヶ月以内に、保護者に追認するかを問える
    • 確答があればそのとおりになる（追認 or 取消しのどちらか）
    • 確答がなければ、被保佐人・非補助人の場合は取り消しとなり、それ以外では追認されたと見なされる。

  • 未成年者が法定代理人の同意を得ていたら・お小遣い（処分を許された財産）を処分する場合、借金を免除するなど単に権利を得-たり義務を免れる場合は、取り消しできない

🔗時効

• 時効には主に二種類がある

  • 取得時効＝専有し続けると所有権を得る。善意無過失で10年、悪意で20年
  • 消滅時効＝借金がなくなるなど、10年。起算日に注意。
    • 「債権は、１０年間行使しないときは、消滅する。 債権又は所有権以外の財産権は、２０年間行使しないときは、消滅する。」なので、抵当権の時効は20年であることに注意

• 取得時効: 所有の意思を持って平穏公然と専有すること

  • 専有開始時に善意無過失だと時効成立して所有権を取得。悪意・有過失だと、20年で10年で時効成立して所有権を取得
    • 「専有開始時」に善意無過失が重要、善意無過失で専有を初めた人があとから実は自分のものではなかったと知っても、20年に伸びたりしない
  • 時効の効果は起算日に遡る=Aの土地をAのものだと知ってBが専有し続けて時効により所有権を取得した場合、Bが所有権を取得した時点は専有開始日となる。
  • Aの土地をBが善意無過失で専有し、7年所有したのちCに売却してCが3年所有した場合は、Cは時効により所有権を得る（CがBから買った土地がAのものかどうかを知っていたかどうかに関わらず）

• 時効の中断=時効のリセット

• 時効は自動的に時効にならない

  • 時効が完成したら、時効を援用（＝時効によって利益を得ること）か時効の放棄（＝時効による利益を放棄すること）を選ぶ権利が与えられる。
  • 時効の援用をして始めて時効による利益を享受できる。これは明示的じゃないといけない。
  • 債務者が時効の完成後にそれを知らずに承認（＝債務の一部弁済・債務の猶予を求める）をすると、時効援用不可になる！

🔗代理

• 代理の要件：代理を依頼しており、顕名があり、代理行為が行われる

• 顕名がない場合

  • 相手方が善意の場合、代理人だと知り得ないので代理人・相手方間で契約が結ばれる
  • 相手方が悪意・善意有過失（代理だと言ったのに聞き忘れてたとか）の場合、代理が成立

• 詐欺・強迫

  • 代理人が騙されたり脅された場合、本人が善意無過失なら取消しできる（代理人は本人の代理でしかないので、代理人は取り消せない）
  • 代理人が騙したり脅した場合、本人の善意悪意に関わらず相手方は取消しできる

• 代理人は制限行為能力者でもよい

  • なぜなら代理人を選んだのは本人だから。
  • もし制限行為能力者が契約でミスしても、取り消しもできないし合意も不要

• 「代理権は、{本人, 代理人} の {死亡, 破産, 後見開始の審判}で消失する」のうち、以下だけ例外で消失しない

  • 破産では本人の法定代理権は消えない
  • 後見開始の審判で本人の代理権は消えない

• 無権代理

  • Aの土地を勝手にBが代理人ですと言ってCに売る場合
  • 基本AC間の契約は無効になりBC間の契約が成立するが、追認すれば契約はさかのぼってAC間が有効になる！
    • 追認＝AがCに対して、無権代理人BがCに対して行った売買契約にOKを出すこと。これは、A的にもそのまま進めてOKだった場合に起きうる。
    • AがBに対してOKを出したとしても、Cがそれを知らなければ追認したことにはならない。
  • とはいえ相手方は追認による不安定な状態にあるので、以下の権利が与えられている（注意：Aには取消権はない）
    • 催告権: 追認するかしないかを催告（相手方が善意悪意に関わらず）
    • 取引権: 取消しする権利（相手方が無過失かつAの追認よりも早いなら。これはC的にはBではなくAと取引したいという気持ちがある場合に取り消しするモチベーションが発生する）
    • 履行請求・損害賠償請求: 無効になった場合に無権代理人Bに対して履行請求・損害賠償請求ができる（相手方が善意無過失なら）
  • Aの代理人Bが、Aを騙って土地をCに売買しようとした場合、Cが善意無過失ならBC間で契約が成立。Cが悪意もしくは有過失ならAC間で成立
    • これなんでだっけ？

• 自己契約

  • 代理人自身が相手方にはなれない
  • やったら無権代理扱いで無効

• 双方代理

  • 双方の代理人は別の人でないと行けない
  • やったら無権代理扱いで無効
  • ただし、双方の買主・買主が予め承諾していたら有効。
  • 登記の申請をするための双方代理は有効（所有権移転登記だけCに依頼する場合）

• 無権代理人Bと本人Aの関係が親子でどちらかが死んだ場合（相続関係だった場合）

  • 本人が死んでBに不動産が相続した場合、追認拒絶（後からその契約なしね、って言うこと）ができない
  • 無権代理人が死んだ場合、本人は追認拒絶が出来る

• 表権代理

  • 表見代理は、相手方善意無過失じゃないと成立しない！
  • 表件代理＝無権代理人に代理権があるように見える理由に本人の落ち度があり、代理が有効に成立するとみなされる。
    • しかも、本人に取消ができなくなる（相手方はできる）
  • 「本人の落ち度」の種類
    • 受権表示: 委任状（＝代理すべき内容を書く紙）に代理の範囲を示さなかった場合
    • 権限外: 賃貸借契約の代理をお願いしていたのに、売買契約の依頼を無権代理された場合
    • 消滅後: 破産後（＝代理権消失後）に委任状を回収しなかった場合
  • 権限外の落ち度、かなり本人にとって理不尽だと思うけど…

• 複代理

  • 代理人は、複代理人を指定できる（法定代理ではなく任意代理の場合は、本人の承諾もしくはやむを得ない理由がある場合に指定できる）
    • 複代理人を代理人が選んだ場合、副代理人の選任・監督に責任をおう
    • 複代理人を本人が選ぶ場合は、不誠実・不適任を代理人が知った時にを本人に報告することのみに責任を追う
  • 当たり前だが、副代理人の代理権の強さは代理人以下制限され、代理人の代理権は副代理人の指定に伴って消失せず、代理人の代理権の消失の際には副代理人の代理権も消失する。

🔗債務不履行

• 故意あるいは過失でやるべきことをしなかったこと。

  • 契約が無効になるとかいうことはなくて、契約解除や損害賠償請求を起こせる。

• 履行不能（家が焼けちゃった）

  • 損害賠償請求＋契約の即時解除が可能

• 履行遅滞（もうちょっと住みたい）

  • 損害賠償請求＋履行の勧告をして、それでも履行がなかった場合に契約解除。
  • 遅滞の基準日は、債務者が履行しなければと認識した日から
    • 引渡日が設定されていたら、その日
    • 父が死んだらなど基準日があれば、父が死んだ日を債務者が知った日から
    • 試験に合格したらなど基準日があれば、試験に合格した日を債務者が知った日から
    • 期限の定めがない場合は、履行請求を受けた日から

• 契約の解除

  • 契約をどちらかの一方の意思表示でなかったことにすること。一回解除すると戻せない。
  • 解除したら、元に戻す必要があるので、原状回復として「金銭は金銭+利息、建物は使用料」の金銭を払う必要がある。

• 同時履行の抗弁権＝同時にやらないといけない取引で、相手側が同時にやろうとしないことを理由に契約の履行を拒める権利。

  • 弁済と領収証書の交付（借金返済の領収書がでないことを理由に弁済を拒める）
  • 解除による原状回復義務の履行
    • 契約を解除してなかったことにする。そうすると、契約前の状態に戻すための必要がある（原状回復）
    • 原状回復は、金銭であれば金銭＋利息、建物であれば建物＋使用料を請求される（金利5%）
  • 詐欺強迫によって契約が取り消された場合の相互返済義務（TODO なにこれ）
  • 請負の目的物引き渡しと報酬支払い

• 損害賠償請求

  • 違約金が設定されていた場合、裁判所は予定賠償額を増減できず、違約金を損害賠償額とみなす！
    • 違約金＝損害賠償額の予定。増減もできない。変な違約金を書くと損するので注意
  • 金銭債務は常に履行遅延とみなされる（お金が世の中から消失するとは考えられないので。不可抗力が原因だったとしても）。結構厳しい

• 手付

  • 手付金は民法上、債務不履行損害賠償請求とは異なり、手付で解決したら追加で損害賠償請求を得ることはできない！
  • 売り主が解除する場合は、二倍の手付を返すということになっている
  • 「相手方が履行に着手するまでしか手付解除できない」。
    • 相手方がというところが重要、自分が履行したら解除できなくなるということはない。自分が履行する分には自分は真面目にやろうとしているので落ち度はなく、約定できなくなったら困る
    • 履行の着手って例えば何？（TODO）

• 危険負担

  • 売主A買主Bについて、引き渡し前で
    • 売買契約前に売買物が消失→契約無効
    • 売買契約後にAの過失で売買物が消失→債務不履行
    • 売買契約後にAの無過失・不可抗力で売買物が消失→危険負担＝買主は代金を払わなければならないし売主は賠償する責任もない（だから土地値が出ている物件って大事なんだなあ）
  • 「売買契約後の滅失等の危険は売り主が負担する」という特約の意味は、本来は無過失なら買い主が全負担のところ、売り主が負担することで売買契約チャラにしてもいいよ、という意味。

🔗弁済

• 弁済＝債務の履行をして債務を消すこと

• 第三者の弁済＝第三者が本人の債務を消すこと。この際、第三者は本人に建て替えたお金を請求（＝求償）できる

  • 本人が認めれば第三者の弁済は可能
  • 本人が認めなくとも利害関係のある第三者は弁済可能（借地権の上に建っている建物に住んでいる住人とかは利害関係のある第三者なので、借地権の対価としての債権に、第三者の弁済ができる。親・兄妹などは利害関係がある第三者としてはみなされないので注意）

• 債権者の代理人を騙る悪人のことを「債権の準占有者」という。こういう人に善意無過失で弁済した場合は、弁済は有効とみなされる！（TODO そのお金どうすんの）

  • 求償
    • 第三者が債務者の代わりに弁済した時に、債務者にお金を請求すること
  • 抵当権の代位
    • 債務者Aが債権者Bからお金をかり、保証人Cが代わりにBに弁済したばあい、BがAに設定した抵当権をもらうこと。
    • 当然の代位:（保証人、連帯保証人、物上保証人、抵当不動産の第三取得者は）Bの許可なく当然に代位できる
    • その他の人が抵当権を代位するときは、債権者に確認が必要
  • 自己振出小切手での弁済は不能、銀行振出小切手での弁済は可能
  • 弁済の供託
    • 国の機関である「供託所」にお金などを預けることで、地代などを「支払ったこと」と同じ効果になる制度です。
    • たとえば、地主や大家が行方不明になるなど、地代や家賃を支払えない状態になった場合、そのまま放置しておくと、借地権や賃貸借契約が解除されることにもなりかねません。
    • そこで、「供託所」に地代や家賃を預け、その後の適切な対処をしてもらいます。供託所とは、法務局、地方法務局とその支局、法務大臣が指定する出張所などになります
    • 「弁済供託」：賃借人に地代や賃料の弁済義務がある場合、賃貸人から受領を拒否されたり、賃貸人が行方不明だったり、誰が債権者か不明などのとき、供託をすると支払いが済んだのと同じ効果が生じます。

• 瑕疵担保責任

  • 売主の責任でなかったとしても（＝無過失責任）、買主が善意無過失である限り、不動産に買主が知らない隠れた問題があったら瑕疵担保責任を追求できる。
    • 有過失や悪意の場合は損害賠償請求も解除もできない
  • 解除もしくは損害賠償請求ができる可能性がある
    • 解除は瑕疵によって当初の目的が達成できないときだけ
    • 損害賠償請求は、シロアリ駆除費などもう少し広範に使える
  • 善意無過失で瑕疵を知ってから1年間の間に、当初の目的が達成できないなら解除（＝物件返すから代金返して）か、損害賠償請求（＝シロアリ駆除費用払って）ができる
  • 特約で瑕疵担保責任を負わないと書くこともできる（瑕疵担保責任を負わないとしても、知っていながら告げなかった瑕疵が発覚した場合は、解除や損害賠償請求ができる）
  • 買い主は知ったときから1年間請求できる

• 解除

  • 手付解除と債務不履行解除がある
  • 債務不履行解除の場合、解除と追加で損害賠償請求ができる

• 他人物売買

  • 他人の物を売る契約も有効！（仕入れて売れば良いので）
  • 売ろうとしているものが他人のものだとは知らなかった、という場合は売ろうとしていた人が解除できる。
    • 買おうとしているものが実は他人のものだということを知っているケースが悪意になる

• 売り主の担保責任

  • 悪意でも解除・損害賠償請求・減額請求できるケース
    • 抵当権ついてて無理だから抵当権を外すために弁済した→損害賠償可能
    • 抵当権が付いているので諦めた→解除・損害賠償可能
    • 全部他人のものでその人に譲ってもらえなかったので諦めた→解除可能
    • 一部他人の物で、その部分を譲ってもらえなかった→減額請求可能

🔗相続

• 相続人

  • 相続人＝配偶者＋順位による相続人
  • 順位による相続人の決まり方＝まず第一順位が相続人に設定され、その人達が全員相続放棄をしたら、次の順位が相続人に設定されていく。
    • 第一順位＝子および代襲相続人（養子も嫡出子も非嫡出子も婚姻前縁組も子に含む！）
    • 第二順位＝直系尊属（＝親）
    • 第三順位＝兄弟
  • 例: 配偶者と子A, Bと親Cがいる。まず、相続人は配偶者とAとBで、AとBが相続放棄をしたとする、すると、配偶者と親が相続人となる。
  • 養子縁組は子なので相続人
  • 離婚した元妻は相続人ではない
  • 内縁の妻（＝婚姻届は出していないが実質生活をともにしている）は相続人ではないが、家庭裁判所の審判で特別縁故者として財産の分与を得られる。

• 法定相続分

  • 何も言わずに死んだ時の資産配分
  • 配分
    • 相続人が配偶者と子のみなら、配偶者1/2, 子で1/2を山分け
    • 相続人が配偶者と直系尊属のみなら、配偶者2/3, 親で1/3を山分け
    • 相続人が配偶者と兄弟のみなら、配偶者3/4、兄弟で1/4を山分け（兄弟に片親が違う兄弟がいたら、その人の重みは1/2となる）
    • 相続人に配偶者がいなかったら、上の「配偶者1/2」をその他の人で山分け
  • もし配偶者がいなかったら、配偶者の分は他の人で割り振る
  • 忘れていた子がいたら、認知の訴えの確定により、正しい法定相続分に戻せる

• 法定遺留分

  • 遺言があったとしても最低限保障される資産配分
  • 相続される財産の1/2を、子・直系尊属の法定相続分で分けた値が法定遺留分（兄弟に法定遺留分はない！！！！！）
  • 法定遺留分を取り返したい場合は、遺留分減殺請求をする必要がある（意思表示をするだけで OK）
  • 遺留分減殺請求権も通常に消滅時効で10年で消滅する

• 承認

  • 相続開始を知ったときから3ヶ月以内に承認する必要がある。しなかったら自動的に単純承認したとみなされる
  • 種類
    • 単純承認＝財産も借金ももらう
    • 限定承認＝借金を財産で返し、残りの借金をチャラにする（全員共同でなければならない！）
    • 相続放棄＝どっちも拒否して代襲相続も行わない
  • 放棄の場合は代襲しない！！死亡・欠格・廃除の場合、代襲する
    • 欠格の例: Aが死に、子BはAの遺書作成を妨害して欠格、子Bには子Cがいる。この場合、Bは欠格となり相続権利はCに代襲する

• 遺言

  • 満15歳以上ならば、誰でも遺言を出来る
  • 同一の証書で複数人が遺言は残せない
  • 撤回が可能（遺言と異なる処分を生前にする、または新たな遺言書を作成）

🔗対抗

• 物権変動の基本

  • 意思表示が合致したときに移転して、書面は必要ない
  • A->B->C と物件を売買したのに、所有権登記がAのままだったとしても、CはAに登記なく対抗できる！！
  • 相続人は権利と義務をそのまま引き継ぐ
    • A->Bへの売買契約後、Aが死にA->Cへ相続してCが物件を登記したとき、Bは登記なくCに対抗できる！！

• 対抗問題

  • 登記が必要になるのは、同じ土地を異なる二人に売ってしまうなど、第一・第二買主が出てきた場合のみ！
    • この場合は契約の前後に関係なく登記の前後で決着
  • 登記がなくとも、以下のものには対抗可能
    • 無権利者＝虚偽表示で登記の移転を受けたり、無権利者から登記の移転を受けたもの（Aの土地にBが所有権登記して、それをCに売った場合、Bが虚偽表示で登記の移転を受けているので無権利者で、無権利者のBから登記の移転を受けたCも無権利者）
    • 不法占拠者
    • 背信的悪意者＝詐欺・強迫により登記申請を妨げたものや、登記を委任されたのに自分に登記を移したもの、登記を備えていないことに乗じて高値で第一買い主に売りつける目的で第二買主になったもの
    • 売主とその相続人

• 第三者への対抗

  • 第三者が現れるって何？？？？？全体として、何で「〜後」には登記での決着が多いのか、というストーリーがわからない。TODO
  • 取消し
    • 取り消し前に第三者が現れる→登記の有無は関係ない
    • 取り消し後に第三者が現れる→登記の有無で決着
  • 時効取得
    • 時効完成前に売買→取得時効を完成させたものが勝つ→Aの土地について、Bが時効完成で所有権を取得した。Aは時効完成前にCに売ってCは所有権登記もしている。この場合、時効の遡及効があるので、AがCに土地を売った時点で所有権はBのものと見なされる。したがって、登記があろうとなかろうとBはCに対抗できる。(なんでこんなルールがあるの？時効完成後かどうかって関係ある？)
    • 時効完成後に売買→登記の有無で決着
  • 解除
    • 解除前に登記のある第三者が現れる→第三者の勝ち（下と言ってること同じじゃない？？）
    • 解除後に第三者が現れる→登記のある方が勝ち
  • 共同相続
    • AとBが土地を共同で相続したのに、Bが土地を単独相続したと登記して、第三者のCに売った→BはAの持ち分について無権利者なので、AはCに登記無しで対抗可能
  • 遺産分割
    • AとBが土地を共同相続し、遺産分割協議でAの単独相続とした→つまり、遺産分割協議前ではAとBが持分半分半分で土地を持っている。その後遺産分割協議でAの単独相続になったので、BがBの土地持ち分をAに返す、という流れになる。
    • AとBが土地を共同相続し、遺産分割協議により土地はAの単独相続と決まった。しかし、Bが遺産分割協議後にAに渡さなければ行けなかったはずの土地の持分を、土地の自己の持分につき登記をして、Cに売った→Bから見ると、AにもCにも土地を返さないといけない状態なので、二重譲渡となり登記で決着
  • 相続放棄
    • AとBが土地を共同相続し、Bが相続放棄をしてAが土地を単独相続した。その後Bが自己の持ち分につき登記をしてしまい、Bが土地をCに売った場合→Bは初めから持っていない土地を登記しているので無権利者、したがってAは第三者のCに対抗できる。

🔗登記

• 登記

  • 登記の義務は非常に少なく、土地・建物の創生・滅失時の表題部の登記のみが義務！その他は全部義務ではない。
  • 表題部と権利部甲区（所有権）と権利部乙区（抵当権）にわかれている
  • 表題部は登記申請義務がある。土地ができたり建物ができたら1ヶ月以内に表示の登記申請が義務
    • 申請がない場合は登記官が職権で登記
    • 権利部は申請が義務ではない！なので、所有権移転登記に関する義務は全くない！
    • 権利部の申請は義務ではないが、対抗要件とするためには必要
  • 権利部で書くこと：最初の一人が所有権保存の登記を行って売買相続によって所有者が変わったら所有権移転の登記を行う
    • 義務ではない！
    • 新築後、所有権保存登記をするのも義務ではない！（新築後ではなく、売買・相続のときは所有権移転登記）
  • 今は出頭主義はなくなっている（郵送でもオンラインでも登記できる）
  • 登記申請の代理権は、本人の死亡でなくならない！（何で？？？）
  • 共同申請主義
    • 売買で所有権が移ったときは、売った人と買った人が共同してやる
    • 単独できる場合は以下：所有権保存の登記（作ったばかりなので二人いない）、登録名義人の氏名住所変更（たかが住居変更なので）、相続または合併による登記（死んでるので）、登記すべきことを命じる確定判決（裁判所がもう確認しているので）、仮登記義務者の承諾がある仮登記（仮登記時に二人でやってるので本登記時には二人必要ない）
    • 所有権保存登記が出来る人は以下に限られる：表題部所有者とその相続人、所有権を有することが確定判決により確定されたされたもの、収用（＝土地収用法に乗っ取り、事業のために土地を強制的に取得すること）により所有権を取得したもの
  • 区分マンションの場合のみ、表題部所有者から所得権を取得したものも直接所有権保存登記ができる（部屋番号ごとに区分マンションの所有者が所有権保存登記をして、そこから所有権移転登記をしないといけないが、それはめんどいので）

• 仮登記

  • 仮登記で登記タイミングを予約できる
  • 仮登記も共同申請が原則
    • 単独での仮登記は、承諾がある場合や判決がある場合は単独での申請が可能
    • 単独での仮登記抹消は、登記名義人ができるし、仮登録の利害関係人も仮登記名義人の承諾があればできる

🔗抵当権

• 抵当権

  • 目的物を競売にかけてお金に買えて、そのお金から優先的に弁済を受け取る権利
  • 物上保証人（＝債務者とは異なる人）に抵当権をつけられる可能性もある。
  • 一番抵当権・二番抵当権という概念がある（登記の先後）で、一番抵当権から順に弁済していく
  • 抵当権は合意のみで成立するが、第三者に主張するためには登記が必要
  • 抵当権は所有権と地上権に設定可能（賃借権は無理）
  • 抵当権がつけられた家は、価値があると思われているから抵当権がついているので、もし壊そうとしたりしたら抵当権の権利者は妨害廃除請求可能
  • 被担保債権（担保の根拠となる借金）が成立しなければ抵当権は成立しないし（付従性）し、被担保債権が消失すれば（＝借金を返し終われば）抵当権はなくなるし、被担保債権が移動した場合には抵当権も移動する（随伴性）。
  • 果実（＝不動産からの家賃は法定果実という。木からの果実は天然果実）
  • 抵当権は果実に範囲が及ばない（債務不履行の場合は別）
    • 借金を返し終わってないから、抵当権の付いている土地・建物だけではなく、それから得られる家賃からも返せ！とはならない
  • 後順位抵当権者がいる場合は、利息その他の定期金については満期がきた最後の二年のみ（？？？不動産の「利息その他定期金？」って何？？？）
  • 家が家事になったら、その家に書けられていた保険を回収できる（物上代位）
    • 金銭が抵当権設定者に支払われる前に抵当権者が差し押さえないといけないと、物上代位はできない
  • 抵当権消滅請求
    • 主債務者と第三取得者は、借金を返すから抵当権を消してくださいと書面での送付で言える。その場合、承諾するか、債権者は抵当権を二ヶ月以内に実行しないといけない。
  • 第三者が関係したら登記で決着
    • 抵当権が実行された時に賃借人がいた場合、その人の賃借権より抵当権が先だと立ち退きの必要がある。
    • 抵当権が実行された後、その家を買った人の登記が後ならば、土地の所有権を失う（第三者はそれだと怖いので、保護のために、債務者の代わりに債務を弁済する権利、抵当権消滅請求＝抵当不動産の対価を抵当権者に提供して二ヶ月以内に実行されないこと、自ら競落、の三パターンが提供されている）
  • 法定地上権
    • 土地と建物がAさんのもので、抵当権の実行により土地だけCさんのものになったとする。その場合、Aは自動的に法定地上権を得る（建物の取り壊しを土地を持っている人Cが要求しがちで、取り壊しはかわいそうだしもったいないので）
    • その他にも、建物だけが競売にかけられて、落札した人が取り壊せと言われないように、という目的でも法定地上権がつく。
    • 要件：抵当権設定時に土地と建物が両方存在、抵当権設定時に土地と建物の所有者が同一、土地と建物のどちらかか両方に抵当権がある、抵当権が実行された結果土地と建物の所有者が別々に成る
    • Aの更地に対して抵当権が設定されていて、のちに建物を立てた場合、競売は一括競売となる（土地にしか抵当権は設定されていないので優先弁済は土地の代金のみ！！）

• 根抵当権

  • 宝石商の宝石の購入など、被担保債権が不定期に入る場合には、ちょっと違う抵当権を設定できる
  • 違い: 被担保債権の移動で根抵当権は移動しない、利息は2年のみみたいな制限なし
  • 不定期なのでいつかは抵当権の期限を確定する必要がある（元本確定）
    • 根抵当権設定者から元本確定請求する場合は、設定から3年たったら請求できて2週間で確定
    • 根抵当権者から元本確定請求する場合は、いつでもできてしかも請求時に確定する
  • 根抵当権の変更は利害関係者の同意のもと可能（勝手に変更されると、第二抵当権者の配当が少なくなるので）
  • 極度額という限度額を予め設定する。