不動産投資

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投資 宅建士

概要

  • 相場より安く買い、相場より高く売れ！！
  • リバレッジが効く
  • 不動産投資をしている自分に恋をしない
  • 安く買って、高く売れ
    • 不動産は日本では、基本的に負債。だから、相場より安く買う。そのためには10件買付を入れて1件買える程度の指値を必ずする。
    • 相場がわからないなら買うな。物件をみていくらですかと言われてわからないなら買うべきではない
  • キャッシュフローは投資の目的ではない。純資産だけを見る。
    • CF 2~3%、NAVは利回り/4しか残らない。不動産賃貸業の売上高経常利益率は 15%・売上高当期純利益率は 12% 程度で、平均的・長期的には賃料の 88% はどこかに消失するので。参考: 年収 1000 万円のサラリーマンの売上高当期純利益率的なもの（＝手取り）は 73%, 年収 2000 万円で 60% https://www.riskmonster.co.jp/study/report/pdf/industryreport201909.pdf
    • キャッシュフローは投資の目的ではない（銀行に怒られない程度のキャッシュフローは作る必要がある）
  • 投資なので、NAV上昇・ROI・IRR・シャープレシオ・最大損失を見る。特に、金額が大きいので最大損失＝土地値が重要
    • NAV上昇: 金利と利回りと修繕積立金
    • ROI: 融資比率
    • IRR: 利回りと融資比率
    • シャープレシオ=立地。未来を見すぎると予期せぬ悪化する。
    • 最大損失=土地値
  • 株はコントロールできないと言われるが、換金性が高く統計もあるので、確率的にはコントロールできている。
  • 借地権を買うと、より大きい建物が建てられて良いボリュームプランが入るみたいな話がある。

現状

  • 2021/11月 オリックス6500万円借入可能

力一覧

  • 知る
  • 買う
  • 育てる
  • 拡大する
  • 売る
  • 騙されない

疑問

  • どういうふうに物件探してるの？先に物件の立地を見て、あとで指値してるの？めちゃくちゃな値引きになるのやだろうし、何%くらいなら指値するの？
  • 債務超過の定義ははっきりしてる？銀行による？もちろん簿価はあると思うけど、皆のいってる債務超過ってそういうことじゃないよね？
  • なぜ不動産屋をやらないのか？
  • どういう順序で内見・指値・買い付けをするのか？無理な指値をしようとしていて不動産屋を内見に連れ回すのって申し訳無くない？内見って不動産屋を連れ回すもの？

過去っぽいやつ

-僕の場合これ、どれくらいの利息になってどれくらいの頭金が必要？ -借り換えってどれくらい現実的なの？ -新築を購入すれば価格の1割は減るということや、サブリースの倒産リスクを知らない。 -どうして1%-3%と大きく銀行によって代わってくるの？ -共同名義と連帯保証の違いは？ -会社は資産管理のほうが先のほうがいい？ -いいお客さんと行ったときに、どれくらいの年収くらいなの？ -リノベーションの相場 -日当たりとか内装で10%であげられるかなー？くらいなイメージだとほぼ努力で10%しか上がらないってこと？ -土地と建物に按分する？？これ建物に按分したほうがいいに決まっているのでは？ -番手ってそんなに重要？お金の問題じゃないの？ -どこに相談するのが良いの？ -特に読むべきは先輩投資家の失敗談です。 --失敗した話を聞くことで、不動産投資に対する危機管理能力が養われます。不動産投資において他人の失敗を活かすということは、 自分自身が失敗しないための最良の方法なのです。 -建物面積：104.10平米/個数が本当に部屋面積と一致していますか？ -不動産会社に対して個人からお金を貸しているようにすると節税になるって聞いた

書籍

優先度順

  • やってはいけない不動産投資
  • Excelでできる 不動産投資「収益計算」のすべて
  • 不動産投資の羅針盤
  • あとは黙って宅建の参考書を読み込め

目次

知る

  • ネット大手のポータルサイトは新着のものは全て目を通すレベルの労力が必要
  • 段々と仲の良い不動産会社から水面下の物件をもらうっていうふうになる

大家の会

  • 「友人が金融機関へ打診したけど、諸事情で諦めた物件をそのまま引き継ぐ倍、物件の評価出しが終わっているので審査がスムーズ。友人としても仲介会社に顔向けしやすくなる。」「友人からの紹介で銀行を紹介すると成功例が高いなどは、お親の会ならでは味がある」

ツール・資格

Athome BB業者向けAthome
不動産実務検定（通称大家検定）
大島てる
全国地価マップ
人口推移予想
Suumo周辺家賃検索
公示価格
Homes 賃貸需要
Homes 空室率
Homes 平均利回り検索
家賃の相場はここで駅ベースで

基礎

  • キャピタルゲインではなく、インカムゲインを目的とする
  • ファミリーマンションはワンルームに比べて購入価格が2倍、3倍になるけど、家賃は2倍、3倍にはならない
    • ワンルームの一棟買いが効率良い
  • 目的は三つある
    • 資産運用（年間4-5%の利回り、売却益。株は10%の利回りを狙えるが元本割れのリスクが大きい）
    • リスクヘッジ
    • 節税

マインド

  • 買いたい病は良くない。きちんと自分の中に基準を持つ。

共同名義

メリットとデメリット

  • メリット

    • ほぼ不労所得（初期を除く）
    • 節税はあまり効果がない。(1) 個人で購入 (2) 個人最大税率が短期・長期譲渡所得税より超えている (3) 売却益が出る 場合に限って、(個人最大税率-短期・長期譲渡所得税)*出した損失分だけ得になる
    • 不動産はインフレにもデフレにも相続にも強い

  • デメリット

    • 初期の手間がかかる
    • 金額が大きいので詐欺が横行

リンク

重要事項説明

  • 重説と略され、物件の素性を最も明らかにする書類

    • 必ず、契約日前に内容を確認するためメールでドラフトを送ってもらう！
    • 重要説明で二回くさかさんは断った事があるらしく、かなり重要。必ず事前確認すること
    • 重要説明中でも投資判断に影響する事項が出たら、懸念を明言すること。

  • 土地と建物の按分割合

    • 契約書に入っていない場合は、根拠があるなら申告を各自ですればよい（買い主と売り主でバラバラでもなぜかよいことになっている）

  • 印紙税は一通の場合、通常買い主が原本・売り主が控え

    • 印紙代の負担も買い主負担と言われる可能性がある。

  • 媒介契約の時、手付解除みたいなことになった場合、仲介手数料は発生するというのが普通。大手だと半金は前払いみちいなこともある。白紙解約ではないので

  • 融資特約はノーペナルティの解除になる。

    • 富士企画では、融資特約がつけられない客とは売買しないようにしている。だし、融資特約を外すように客から言われても極力断るようにしているらしい。

  • 個人間の売買は瑕疵担保責任は免責になる可能性が高い。つけても2ヶ月とか。

    • 宅建業者が売り主の場合は2年が法律。

  • 自殺は心理的瑕疵として認められる。（幽霊出るよとかは困るけど。。）

  • 来年の四月から契約不適合担保責任と法改正がされる。主な変更点は、隠れた下肢ではなく、契約内容に書かれていない、というところに範囲が拡大されるので、契約書が長くなってなるべく細かに指定する必要がある。

  • 売り主からすると、すぐ売るのに広告費を払う必要がないので、入居付費用は今までどおりやらせるために何か条件をいれたほうがいい

  • 浄化槽の清掃日がどこなのかはきちんと把握しとかないといけない

  • 債権放棄

  • 仲介手数料は契約してからはいつでも取れるので、半金取るというのは全然問題ない。

    • 仲介って公平じゃないよね？それだって両手だし、売り主のほうが強くない？（そもそも契約がなされなければ
    • トリビア：この仲介手数料には建物の仲介手数料と土地の仲介手数料があって、これは別々に計算しなければならない。

  • 瑕疵担保責任は仲介業者がほぼ無償みたいな感じでやってくれるので、仲介業者のクオリティは大事

  • 実測売買と公募売買の２つがある。中古の場合は公募売買がかんたん

  • 確定測量図

    • 全ての隣地との立会をして境界確定すると登記することができる（地積更生登記など）＝2-3ヶ月くらいかかるのでまじで大変
    • 現況（民民はやってるけど、民官はやってません（官はやはり時間がかかる、1ヶ月とか））：民民はやってるとトラブルはない

  • 地積測量図: 登記所に登録済みの測量図

    • これは買うときにも確認することがある。建て替えをすることをする場合、隣の人との間の境界確定のために、建て替えをするときに揉めるので大事。（投資家としてはプレートはあんまり気にしない、あれば確認仕様程度）
    • 個人間売買で、境界確定せずの売買はかなり多く(境界確定よりおおい)、境界確定してないこと自体を問題視することは少ないです。
    • 出口に事業会社に売ることを想定するとあった方がいいですが、それは買ってからでも大丈夫です。
    • 本件はビジネス判断の部分なので、どこまでリスク勘案するかです。
    • 出口以外での①番のリスクは・近隣トラブルです
    • ここは、表明保証を売主にしてもらって、知り得るかぎり近隣トラブルないことを契約書に明示してもらえればリスクは低減できます。

  • 登記を見ると、いくら借りてその物件を立てたのかがわかる。

    • 公図は銀行の審査に必要だが、都市部を覗いてめっちゃ不正確

  • 駐車場には容積率緩和の措置があるので、これをやっていると残念になる。

  • 共同住宅より長屋のほうが接道要件が良い

    • ただ、長屋だと通路で土地が削られるので本当はやりたくないが、法的なものがあるので仕方ない

  • 債権額よりも売価が多い場合は、富士企画では手付金を渡さないということにしているらしい。

  • 容積率は低いほうが、周りに高い建物が立たないだろうということで住宅向けには好んで買うひとがおおい

  • セットバック

    • 42条2項道路だと現状不適格だとセットバックと言って、土地が削られてしまうのでもしそうなら確認する必要がある。

  • 水路接道は、繋がっているところしか

    • 年間専有許可としてその道路を作るための方法

  • 戸建ての分譲

    • 敷地の最低限＝80, 100m^2くらい以下にしか分泌してはならないという制約。これは都県業者が木にする
    • 大きい自治体では、例外として建築基準法を緩和する場合（神奈川より横浜が力があるので横浜が強かったりする）もある。

  • 埋蔵文化財は、法律で教育委員会に掘らせなければならないという法律がある

  • 重要なのが、水道ガス電気！

    • 井戸から取っている場合、水質調査を入れなければならない。ポンプのメンテナンスも必要。結構千葉がある。メリットは水道代がかからない。
    • 一括徴収はメーターが一個しかないので二ヶ月に一回か月に一回来る。なので、水道代を定額にするか、10室とかに対して（一戸一個つけると10万円かかるので）だと高い。
    • 貯水槽が上にあるやつ、受水槽は下から上に上げる必要がある。これの検査がする必要があり電気代もかかる

  • 東京電気から変えている場合、どこに言えばいいのかわからないので困るみたいなことがあるらしい。電気料金の明細は物件見たときはよい。

    • 重量と低圧の２つの契約があり、低圧の法が定額契約なので結構安くなるらしい。

  • ぶつあげ業者とは？

    • 建物の見極めポイントとしては、建築・設備・管理状態の３つがある
    • 2600万円23m^2ワンルームとかだと、新築家賃10万円だとして初めは管理積立5000円に対して、地区35年になると家賃6万円管理積立1.9万円くらい。新築時は管理費・修繕積立金は買いやすいようにかなり小さく抑えている。

  • 一棟物件だと、場所が悪い物件が多く、接道や地型が悪い物件が多い。駅に近いと高い建物が建てられるが、そこから離れると低いものにしかならない。

  • 入居者属性とは？

  • やすい物件

    • 相続税路線価*1.2=実勢価格になる可能性が高い
    • 相続税路線価のほうが高いようなものは不動産屋いわく「本当にやすい」。
    • 積算価格＝相続税路線価＋再調達価格＞売価となる物件の場合は同じように売価と比較して積算金額以下の物件であると湯安い。RCに多い（出てきたときにRCが多い）。

売買契約書

  • 金額の大きな契約書なので、きちんと事前にもらってチェックする。
    • 確認事項は事前検討してpに。
  • 紛争の対策＝売買契約書の表明保証
    • 近隣との紛争はよくあるが、紛争があとから出てきた場合の責任を売り主にかぶせたい場合は以下のようにする
    • 表面保証の文言を売買契約書特約に明記する
      • 近隣との紛争を「知る」と「知りうる」で買主
      • 知りうるだと、じゃあなんで確定測量入れなかったんですか
    • 紛争があったので、それを理由に1年間家賃保証する、みたいな文言をつけてうまくいったケースもある
    • 銀行との契約では、そこらへんをきちんと知っているので「知りうる」になっている。

地価

  • https://iqra-channel.com/about-official-land-price

  • 基準地価・路線価・公示地価

    • 公的機関が公表する主な地価の指標
    • 基準地価: 基準地価は都市計画の区域外も含まれます。調査時点の違いから、基準地価はその年半ばの地価動向がわかる指標となっています。
    • 公示地価: 国土交通省が3月に公表する（1月1日時点の地価）基本的に都市計画区域内を調査対象としているのに対して
    • 路線価: 国税庁が7〜8月に公表する（1月1日時点の地価）、路線価は主要な道路に面した土地が対象で、相続税や贈与税の算定に使います。

  • 不動産の評価額には（1）実勢価格（時価）、（2）公示地価／基準地価、（3）相続税評価額、（4）固定資産税評価額、（5）鑑定評価額があります。「一物五価」と言われる通り、1つの不動産に対して5つの価格とその調べ方が存在します。

  • 実勢価格は実際の売買契約が成立した価格で、国土交通省が公表している「土地総合情報システム」を使えば、実際に行われた不動産の取引価格を知ることができます。

  • 公示地価／基準地価は国または都道府県が年に1回公表している土地の価格で、資産評価システム研究センターの検索システム「全国地価マップ」で調べることができます。

  • 相続税評価額と固定資産税評価額は、それぞれの税額を決めるための基礎となる評価額で、同じく「全国地価マップ」で検索することができます。

  • また、固定資産税は毎年課税される税金なので、不動産の所有者に毎年送付される「固定資産税課税明細書」を確認すれば、正確な税額がわかります。

  • そして、鑑定評価額は不動産鑑定士の鑑定評価によって得られる価格です。

  • 相続税・贈与税

    • 相続税や贈与税の算出に使う路線価額は公示地価の80%、路線価図に路線価がのっていない土地や建物について使う固定資産税評価額は公示地価の70%の水準になるように計算されているため、公示地価は土地の相続評価や固定資産税評価の基準
公示地価基準地価路線価
調査主体国土交通省都道府県国税庁
調査地点数約2万6000約2万2000約33万6000
調査時点1月1日7月1日1月1日
特徴土地取引や金融機関の担保評価に活用土地取引の指標（都市計画区域外も対象）相続税や贈与税の算定基準になる

基本情報

  • 価格

    • 消費税込みの値段

  • 満室時利回り

    • 家賃以外の収入がある場合はその収入も入れて利回りを計算する傾向があるので注意
    • 家賃以外の収入：自動販売機収入、アンテナ収入、看板収入

  • 築年月

    • 旧耐震構造の場合、銀行からの融資を受けづらい可能性がある

  • 家賃以外の収入が含まれているかどうか

    • 借上駐車場への支出
    • ゴミの回収費用 (町内会費を払っている限り、ごみは無料で回収して貰えますが、ごみの回収場所が対象不動産から遠い場合、住民の方の利便性を高めるためにゴミ置き場を敷地内に設置することがあり)
    • 浄化槽の清掃費

  • 建物構造

    • 木造
    • 軽量鉄骨
    • 重量鉄骨
    • RC

  • 交通

    • 電車もそうだがバスも。
    • 首都圏へのベッドタウンとして知られる藤沢・茅ヶ崎などは家が駅から遠くにある一方で電車通勤する方多いため、バスが重要な交通手段

  • 駐車場

    • 地方単身者は駐車場1台、地方ファミリーは駐車場2台必要
    • 旦那さん仕事に言っている間に妻はどうするの？みたいな

  • 土地権利

    • 所有権
    • 旧法賃借権: 最もメジャーな借地権です。賃借権の場合、マンションや戸建てを売却する際には地主の承諾が必要になり、地主との契約内容によっては「譲渡承諾料」と言うお金を地主に支払う必要があります。この譲渡承諾料は、売買契約の際に売主が支払うことが通例となっていますので、賃借権の不動産を買うときにはあまり意識しないかもしれません。しかし将来的に賃借権の中古マンションや中古戸建てを売却する場合には、費用がかかってきますので、あらかじめ金額を確認するようにしておきましょう。
    • 旧法地上権: 地主の承諾を得ることなく、好きに建物の売買を行うことが出来ます。
    • 新法借地権-普通借地権
    • 新法借地権-定期借地権 「早めに売ってしまうか」「一生住むか」の2つです（実質一生済むしかない）。例えば、品川駅前にあるシティータワー品川の借地期限は平成92年（2080年）10月31日までです。更に平成90年（2078年）11月1日から2年間は、本建物解体のための使用期間となり、平成90年（2078年）11月1日からすみやかにマンションからの退去が必要になります。平成90年（2078年）までは、まだ相当な時間がありますので、数年間住んだとしても、売却は問題なく行えるでしょう。これが「早めに売ってしまう」方法です。一方、例えば定期借地権の借地期間が10年を切った時に、果たして定期借地権の中古マンションが売れるかどうかは判断が難しい

  • 間取り

    • オーナーズルームがあるかどうか。自分の趣味前回の間取りになっている可能性が高いので入居者が入りにくくなる。
    • テナントがあるかどうか。想定空室率を長めに設定するのがよい
    • アンチパターン
      • ドアを開けたらすぐにキッチンがある間取り
      • 脱衣スペースがない間取り
      • 洗濯機を置くスペースがない間取り
      • 和室しかない間取り（リフォームに一部屋10万円）
      • かたちがいびつな間取
      • リビングが狭い間取り（リフォームで大きく出来るなら一考の余地ありだが、RCだと梁があって見た目が悪い可能性。これは僕の実家）
      • 狭小な間取り（せめて6畳）
      • 広すぎる間取り（暖房がききにくい、掃除が面倒）
      • 細長い間取り（これは僕の実家。リフォームで壁を取り除けばマシになる）
      • メゾネットの間取り
      • 人気がない間取りの特徴
      • 最後に

  • 建物面積

    • 二階建てだと二倍になりますか？

  • 建ぺい率/容積率

    • 町が建ぺい率と容積率を制限している。建ぺい率は「建物の面積/土地面積」、容積率は「建物の面積/土地面積*階数」的なやつ
    • 低い建ぺい率/容積率ではないか？田園調布などの高級住宅地の場合、建ぺい率/容積率共に非常に低い数字を設定し、閑静な街並

  • 防火/国土法

    • 防火地域かどうか？防火地域で木造建築物を建てる場合、その他地域と比べて建築コストが20～30%上がってしまう
    • 国土利用計画法に基づく報告義務がある地域かどうか？都内23区は500m2以上、それ以外は2,000m2以上の土地の売買を行う場合に届け出て必要

  • 取引態様

    • 仲介・代理・売り主の三つがある
    • 売主の場合、手数料がないので少し安い
    • 売主が宅建業者の場合は瑕疵担保責任を最低2年付けなければいけませんので、この点は買手にとってメリットがある

  • 現況

    • 超重要。賃貸中の場合の空室率はネットだとわからない。
    • どの部屋にどういった方がどれぐらいの期間住んでいるのかという点は、仲介会社から「レントロール」を貰うことによって把握することが可能です。

  • 引渡

    • 投資用物件の場合は、購入物件に実際に済むわけではないので引渡し時期はどうでもいい
    • オーナー自身が物件に住んでいる場合、退去後のリフォーム費用などが大きいので考える必要

資産管理会社

  • 法人だと、減価償却するかどうかは選べるが、個人では減価償却しないといけない

  • 法人を立ててそこでやっても、個人と同人格と思われるケースが多い。

  • 融資は会社を作ってやったほうが色々と有利（何が？）

  • 個人名義の短期譲渡税がかかるので5年以内の購入->売却は損（法人名義で買っているとそういうことはない）

    • 短期譲渡所得・長期譲渡所得は個人にのみかかるもの。法人の場合は法人税にしかならない。
    • 短期所得はまる五年もったらなので注意。ちょっと間違えて長期だと思って売ると悲惨

  • これすごくわかりやすい

不動産会社

  • 不動産会社は自社で買わないのか

    • 仲介会社は、事業資産をストックする形態のビジネスではなく、労働集約で稼ぐフロー型のビジネス
    • 月一回5,000万円の物件を片手仲介すると約150万円が入るが、社員が3人いて事務所費用等が別途掛かっているとすると、トントン
    • 常に手数料を稼いでいないと会社は回らなくなり、利益幅の向上は個々の社員をスキルアップさせて業務の効率化を図ったり、案件の成約率を上げるしか方法がない。
    • いくら希少性が高い都内の高利回りでも、利回り12％の物件を融資を引いて購入すると年間の利益は100万円ほどだろう。20棟ぐらいを保有していないと、社員3人分の給料を賄うまでにはならない。そうなると、5,000万円の物件を買い取って6,000万円で売ったり、仲介をして150万円を即金で入手した方が、会社のキャッシュフローは安定する。
      • 市場に出ている不動産は、そもそもの値付けが高過ぎる物件が70％以上を占める。このような物件は高く売れれば売るというスタンスで売主が出しているので、成約しないまま市場から消える場合も多い。市場価格の物件が25％ぐらいあり、多くの人がこの価格で購入することになる。残りの5％が、転売業者や割安な物件を求める投資家が買う物件で、我々はこのような物件を狙う必要がある。

  • 業者へのINCRUP大事

    • 月一で収益・地場の会社に対して連絡していくというのが大事。
    • 地道な努力が大事。他の人はそんなことはしないので。
    • ショートメールで物件が流れてくる
    • FAXを使える環境
    • 地場の不動産会社は意外と大事だから、訪問が必要
    • 各会社によって、付き合っている業者もテリトリーも違うので、水面下の物件も会社によっていろいろなものを持っている。
    • とにかくいろんな会社と接点を持って、どんどん非公開の物件をまわしてもらえるような関係性を作っておくことが大切

  • 不動産仲介会社